Доступный бизнес-класс на Васильевском острове
Васильевский остров всегда считался особенной локацией Петербурга, притягивающей к себе покупателей недвижимости, которых в свою очередь манили чарующие виды на воду, непосредственная близость к историческому центру и престижность расположения.
От каналов до намыва
Застройка Васильевского острова, а ему изначально отводилась роль центра города, началась в первой половине XVIII века. Первым масштабным объектом здесь стал дворец князя Александра Меншикова, построенный к 1720 году. Примерно в это же время архитектор Доменико Трезини разработал проект освоения территории острова, который государь Петр I хотел видеть похожим на «расчерченный» каналами Амстердам. Именно так родились василеостровские «линии», изначально запланированные как каналы. Вот только стать второй Голландией Васильевскому острову не было суждено.
Влажный и холодный климат столицы Российской Империи внес свои коррективы, каналы-линии были узкими и малофункциональными, а зимой к тому же перемерзали. В итоге по указу уже Екатерины II каналы были засыпаны, ибо от них «бывает одна грязь и происходит дух, вредительный здоровью». Амстердама у нас не получилось, зато неудавшиеся каналы стали улицами, а название «линии» за ними закрепилось окончательно.
Изолированность острова в итоге не позволила ему стать центром. Первый постоянный мост – Благовещенский – был возведен лишь к 1850 году. На рубеже веков на острове велось активное жилищное строительство, появились новые общественные здания, значительно изменившие облик проспектов и улиц. В начале XX века в западной части острова Декабристов (тогда он назывался Голодай) распланировали ряд магистралей и возвели на них первые жилые здания «Нового Петербурга». Первые жилмассивы на острове Декабристов появились в двадцатые годы.
В годы Великой Отечественной войны Васильевский остров неоднократно подвергался обстрелам и бомбежке, в результате чего многие дома были разрушены. Восстановление жилого фонда началось в 1944 году. В шестидесятых годах путем намыва был сформирован новый район в западной части Васильевского острова. Так появилась часть острова с улицей Кораблестроителей и станцией метро «Приморская». С 2006 года намыв земель продолжился в рамках проекта «Морской фасад». Был открыт Морской пассажирский порт и Западный скоростной диаметр, соединивший северный и южный берега Финского залива, а на намывных территориях началась застройка жилья комфорт-класса.
Спрос и предложения
Сегодня жилой фонд Васильевского острова весьма разнообразен: старый фонд и коммуналки, «хрущевки» и «сталинки», «корабли» и современные новостройки в районе Приморской. До недавних пор спрос на василеостровскую недвижимость формировался в основном коренными «островитянами» либо романтиками, желающими жить на острове. Главным регулятором и в то же время ограничителем спроса здесь являлся уровень цен.
В последнее время с активной застройкой намывных территорий жильем уровня «масс-маркет» западная часть Васильевского острова перестала ассоциироваться уединением и обособленностью. И теперь из локации «для своих» эта часть острова стала постепенно превращаться в район для молодых семей, студентов и приезжих из других регионов. Средняя стоимость квадратного метра жилья здесь составляет около 115 тыс. рублей.
В исторической части острова точечно возводятся объекты бизнес-класса. Соответственно, цена здесь уже не такая «массовая». На сегодняшний день идет строительство нескольких жилых комплексов со средней стоимостью «квадрата» от 170 тыс. рублей. Тем не менее, отчаиваться не стоит. Мечта о жизни в просторной квартире с открытой террасой на Васильевском острове сегодня вполне осуществима.
Предложение компании «Строительный трест» сразу привлекает внимание относительно средней цены василеостровской недвижимости бизнес-класса. Речь идет о квартирах в клубном доме «Адмирал Ушаков», расположенном на улице Одоевского рядом с мостом Бетанкура. Дом введен в эксплуатацию 30 декабря 2019 года, а продажи квартир были открыты лишь в январе 2020 года. Стоимость квадратного метра в клубном доме стартует с отметки 130 тыс. рублей, и это делает предложение весьма интересным.
С видом на комфорт
Но интересна не только финансовая составляющая. «Строительный трест» реализовал очень целостный проект, в котором учтены все составляющие для комфортной жизни. В первую очередь клубный дом «Адмирал Ушаков» привлекает внимание своим расположением. При всем уважении к Васильевскому острову, его транспортная инфраструктура только начинается перестраиваться под современные реалии. Запуск ЗСД, конечно, поспособствовал улучшению ситуации, но не решил ее. Тем не менее, транспортные проблемы совершенно не коснутся жителей «Адмирала Ушакова». Близость к мосту Бетанкура и набережной Макарова гарантирует хорошее транспортное сообщение с соседними районами – Адмиралтейским и Петроградским. Выезд на ЗСД займет не более 10 минут.
Обратим внимание на сам дом, в котором создана атмосфера закрытого пространства для единомышленников. Камерность проекта подчеркивает и общее количество квартир – их всего 120, что подразумевает дружелюбную и безопасную среду. В закрытом охраняемом дворе установлены детская площадка в виде космического корабля и спортивный комплекс, разбиты газоны, высажены деревья, установлен современный фонтан, выложена шахматная доска с объемными фигурами. Также во дворе реализована искусственная стенка для скалолазания, которая имитирует скальную поверхность.
В квартирографии объекта преобладает двухкомнатное жилье, доля одно- и трехкомнатных квартир примерно равна. В списке квартир можно выбрать жилплощадь под свой вкус с различными опциями: мастер-спальни, классические кухни и кухни-гостиные, гостевые туалеты, дополнительные ванные комнаты, гардеробные. Максимальная высота потолков достигает 4 м. В доме выполнена скрытая разводка коммуникаций, установлены надежные окна с двухкамерными стеклопакетами, в секциях дома функционируют скоростные лифты.
Верхние этажи клубного дома обладают исключительными видовыми характеристиками. Ценители захватывающих пейзажей смогут вдохновиться живописными видами на Неву, Васильевский, Петровский и Крестовский острова, открывающимися из квартир с панорамным остеклением и с открытых террас «Адмирала Ушакова». Во всех квартирах имеются балконы и лоджии, а на последних этажах – открытые террасы.
Отдельно стоит упомянуть внутреннее убранство дома, которое не уступает элитным проектам, напоминая собой галерею искусств. Интерьеры разработаны по индивидуальному дизайн-проекту и выполнены в стиле ар-деко. В убранстве холлов сочетаются как классические, так и современные детали: декоративные панно из оникса и жидкокристаллические экраны, полы из светлого сланца и золотистые светильники из металла, создающие мягкое и теплое сияние. В каждой из трех секций дома создана комфортная зона ожидания для гостей, в которой установлена уютная мягкая мебель в стиле ар-нуво, дизайнерские журнальные столики и декоративные вазы.
Совсем недавно в клубном доме «Адмирал Ушаков» открылся шоу-рум, демонстрирующий дизайнерскую отделку двухкомнатной квартиры евро-формата площадью 70,6 кв. м. Посетив данную квартиру, покупатели смогут увидеть один из вариантов организации этого уникального жилого пространства. Основа представленного интерьера – это функциональность и образность. Элементы стиля ар-деко органично сочетаются со светлой цветовой палитрой отделочных материалов и классическими приемами оформления. В квартире продемонстрирована идея четкого зонирования пространства гармоничными интерьерными решениями и продуманными до мелочей аксессуарами с учетом интересов всех членов семьи.
Клубный дом «Адмирал Ушаков» уверенно сочетает в себе плюсы местоположения, видовых характеристик, технического оснащения, внутреннего убранства и привлекательности стоимости квадратного метра на фоне предложений на рынке недвижимости Васильевского острова.
Цена квартиры в разрезе. От чего зависит ценник на жилье?
На любом рынке «живут» несколько разных цен: спроса, предложения, сделки. Цена предложения от застройщика – сложный продукт, сформированный из множества составляющих.
Основу цены предложения составляет, как правило, сметная стоимость строительства. Однако при этом множество других расходов застройщика добавляются к цене – от затрат на покупку земельного участка до прибыли компании. Кроме того, важны локация, окружение и особенности проекта, которые зачастую позволяют еще немножко увеличить ценник.
Себестоимость
От 50% до 70% в структуре себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, инженерная составляющая – от 12% до 25%, затраты на приобретение земельного участка и полную подготовку под строительство – 10–20%. Еще есть расходы на рекламу, строительство социальной инфраструктуры и т. д.
Сметная стоимость строительства разнится и зависит от ряда параметров: класса жилья, инженерной начинки, объема социальной инфраструктуры, благоустройства и т. д.
По официальным данным, средняя сметная стоимость строительства в стране составляет около 50 тыс. рублей за 1 кв. м. В столичном регионе и Петербурге она выше – около 90 тыс. рублей.
Соответственно, конечная себестоимость различна. В Северной столице, в зависимости от класса, она колеблется в диапазоне от 50 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м.
Финансовая составляющая
Разница между сметной стоимостью строительства и ценой предложения в петербургских новостройках, согласно данным Союза инженеров-сметчиков, составляет примерно 24%.
При этом маржа должна составлять не менее 12%, чтобы позволить компании развиваться. Однако маржинальность также колеблется в зависимости от класса проекта. По разным данным, в Петербурге для массового сегмента она составляет 10–15%, для бизнес-класса – 15–20%, для элитного – от 20% и выше.
При этом глава Минстроя РФ Владимир Якушев ранее обещал застройщикам проектное финансирование, «с маржинальностью между себестоимостью строительства и продажей не менее 20%».
Банки, таким образом, готовы финансировать проекты с высокой (по крайней мере, по питерским меркам) доходностью. При этом при переходе на проектное финансирование на застройщика ложатся дополнительные расходы по обслуживанию кредита.
Дополнительные параметры
Если руководствоваться формальными параметрами, рентабельность строительного бизнеса оставляет желать лучшего. Чтобы поднять доходность проекта, застройщик использует иные способы, исходя из окружения новостройки. За каждый параметр, который пойдет будущей квартире в плюс, можно добавить до 5% к цене продаж.
Во-первых, это, конечно, местоположение: чем ближе к центру города, тем дороже (при прочих равных параметрах проекта). Видовые характеристики (вид на промзону или на воду) также имеют значение. Но если вид на воду, собор или парк позволит увеличить цену, вид на промзону – вряд ли (разве что под обещания застройщика разбить на этом месте сквер).
Важна социальная инфраструктура. Причем как внутри жилого комплекса, так и в окружающей застройке.
Один из базовых факторов – транспортная доступность. По данным компании «Мегалит – Охта Групп», в объектах, расположенных рядом со станциями метро, стоимость «квадрата» может быть на 20% выше, чем в аналогах, находящихся на удалении. Прочий общественный транспорт вызывает меньше интереса.
Благоустройство прилегающей территории, оборудование двора детскими и спортивными площадками, озеленение – также заметный параметр. Застройщики придумывают оригинальные варианты оформления, привлекают ландшафтных дизайнеров в стремлении выполнить проект, имеющий собственное лицо.
А вот наличие подземного паркинга иной раз означает убыток для застройщика. Парковки в проектах – обязательный пункт, но спрос на них не всегда есть. Поднимать цены из-за наличия подземной парковки не получится.
Любые оригинальные задумки застройщика могут стать конкурентным преимуществом, которое позволит поднять цену предложения, будь то квартиры с каминами, сауна или энергоэффективные технологии.
Но, определяясь с ценой, застройщик всегда имеет в виду цену жилья в проектах, которые в этой же локации реализуют другие компании. И тогда появляется верхняя ценовая планка, которую вряд ли удастся перешагнуть.
Справка
По данным ЦИАН, по итогам 2019 года средний бюджет квартиры или апартамента на первичном рынке Петербурга составил 4,6 млн рублей. Это на 6% выше, чем годом ранее. В Ленобласти показатель также вырос – до 2,9 млн рублей, или на 8%. При этом выручка застройщиков также выросла – на те самые 6%. За 2019 год жилья в новостройках было продано на 435 млрд рублей.
Мнение
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
– По аналогии с предыдущими кризисами, падение курса рубля отразится на себестоимости квадратного метра в объектах, где применяются импортные материалы и оборудование. Это, в свою очередь, повлечет повышение цен на готовое жилье. Больше возможностей для работы с себестоимостью есть у девелоперов полного цикла. Наличие в структуре собственных мощностей позволяет застройщику снижать себестоимость проекта, не жертвуя качеством.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– Стоимость квартиры растет с каждым этапом строительства. В жилых комплексах с качественной концепцией к моменту ввода объекта цена определенных квартир может быть выше цены аналогичного жилья на «вторичке». Сегодня подавляющее большинство проектов реализуется по старым правилам, то есть без использования эскроу-счетов, поэтому основной фактор, влияющий на цену жилья, – строительная готовность. Но нельзя игнорировать волатильность мировой экономики и ослабление рубля. В случае увеличения цен на строительные материалы будет расти и себестоимость строительства. Однако прогнозы в этой части лучше делать после того, как рынок стабилизируется.
ЖК New Time – новый уровень комфорта
Локация Каменка в Приморском районе, где холдинг РСТИ («Росстройинвест») возводит жилой комплекс комфорт-класса New Time, в последние годы активно развивается – здесь строятся новые жилые комплексы, объекты социальной и коммерческой инфраструктуры. По мнению экспертов рынка, в перспективе привлекательность локации может вырасти еще сильнее, поэтому многие расценивают покупку жилья там как инвестицию в будущее.
Перспективный выбор
Первый фактор привлекательности локации – наличие уже функционирующих транспортных магистралей (в первую очередь, КАД и ЗСД). По ним можно быстро добраться до любой точки Петербурга, минуя пробки. Связь с северными районами города формируют Комендантский проспект, Парашютная улица, а также Шуваловский проспект, который планируется продлить до ЗСД и Приморского шоссе. До ближайшей станции метро «Комендантский проспект» за 10–15 минут можно добраться общественным транспортом. Но уже в недалеком будущем рядом с ЖК New Time появятся две станции фиолетовой ветки (рабочие названия «Магистраль № 31» и «Шуваловский проспект»).
Второй ключевой фактор – экологический. В непосредственной близости от ЖК New Time находятся Юнтоловский лесопарк (на него открывается прекрасный вид из окон комплекса), Изотовский сквер.
Третий фактор, с которым многие эксперты связывают перспективы развития локации, – новый деловой квартал Петербурга, который постепенно будет формироваться вокруг «Лахта Центра».
Инфраструктура – социальная, транспортная, коммерческая – появляется одновременно с жильем. Свою лепту в этот процесс внесет и холдинг РСТИ, который в рамках проекта ЖК New Time построит два детских сада и школу на 825 мест.
С заботой о комфорте
Жилой комплекс New Time, расположенный на пересечении улиц Планерная и Глухарская, выделяется необычной архитектурой. Корпуса имеют наклонные остекленные торцы, а фасады выполнены из фиброцементных панелей белого, серого и терракотового цвета. Расположение домов формирует полузамкнутые дворы с детскими площадками и зонами для отдыха.
В комплексе будет создана особая комфортная среда проживания. Жильцы смогут прогуляться по собственному променаду с кафе и магазинами, провести время в благоустроенном дворе без машин или заняться спортом в парке, который расположен в двух шагах. Для автомобилистов предусмотрены четыре встроенно-пристроенных паркинга, а также гостевые машино-места.
Повышенное внимание уделено вопросам безопасности. Паркинги, входы в парадные, лифтовые холлы на первом этаже и детские площадки оборудуют камерами видеонаблюдения, изображения с которых будут выводиться на пульт диспетчера.
В жилом комплексе New Time большой выбор квартир – от студий до четырехкомнатных. Большинство комнат в них имеет правильную форму, поэтому у жильцов не возникнет трудностей с расстановкой мебели. Практически во всех квартирах есть просторная лоджия, а также гардеробная либо зона для установки шкафа-купе. Предлагаются квартиры евроформата с кухнями-гостиными.
На данный момент выведены на рынок квартиры в четырех корпусах из шести – в конце февраля холдинг РСТИ открыл продажи в корпусе 3. Стоимость квартир начинается от 2,4 млн рублей.
Справка
Жилой комплекс комфорт-класса New Time находится на пересечении улиц Планерная и Глухарская в Приморском районе Санкт-Петербурга, на участке площадью 6,3 га. Продажа квартир началась в июле 2018 года. Строительство ведется в пять очередей. Проект предполагает возведение шести кирпично-монолитных 13-этажных домов. В них расположится 3023 квартиры (от студий до четырехкомнатных) суммарной площадью 115,3 тыс. кв. м. На территории комплекса будут возведены встроенно-пристроенный детский сад на 120 мест, а также отдельно стоящий детский сад на 215 мест и школа на 825 мест. На первых этажах спроектированы помещения под коммерческую инфраструктуру общей площадью 3,4 тыс. кв. м. Во встроенно-пристроенных паркингах расположатся 1213 машино-мест. Ввод в эксплуатацию первой очереди комплекса намечен на IV квартал 2020 года; пятой очереди – на сентябрь 2022 года.
Справка о районе
Приморский район — один из наиболее комфортных и престижных для проживания в Санкт-Петербурге. По оценкам экспертов, уже несколько лет он является лидером по объему реализации жилья в городе, его доля составляет порядка 15–20% от общего спроса. Ближайшая к историческому центру часть района, находящаяся рядом с Черной речкой, в рамках проектов редевелопмента застраивается жильем сегментов «бизнес» и «комфорт плюс». Новые локации – Каменка, Юнтолово и другие – стали местом реализации проектов комфорт-класса.
Район отличается благоприятной экологической обстановкой. Значительную часть его территории занимают крупные зеленые зоны: Юнтоловский лесопарк, Удельный парк, парк 300-летия Петербурга, Новоорловский лесопарк и многие другие. Удобный доступ к выездам на КАД и ЗСД не только обеспечивает возможность оперативно добраться в любую точку Северной столицы, но и позволяет разгрузить внутренние транспортные магистрали района. Обильная социальная и коммерческая инфраструктура получает дополнительное развитие в рамках реализующихся проектов застройки.