Кейс: как достроить «невезучий» объект. ЖК «Усадьба на Ланском» близок к сдаче
Проект ЖК «Усадьба на Ланском», несколько лет испытывавший различные трудности, вышел наконец на финишную прямую. По словам Павла Бережного, директора по развитию застройщика, ГК «С.Э.Р.», летом объект будет введен в эксплуатацию.
Напомним, ЖК «Усадьба на Ланском» – проект, реализуемый ГК «С.Э.Р.» в рамках редевелопмента бывшей территории хлебозавода «Поленница» на пересечении Ланского шоссе и проспекта Энгельса. Комплекс относится к бизнес-классу. Проект был разработан Архитектурным бюро «Студия 17» под руководством Святослава Гайковича. С учетом окружающей застройки он был стилизован под «сталинский ампир» и гармонично вписывался в сложившийся архитектурный контекст. Комплекс включает в себя 207 квартир суммарной площадью 17,3 тыс. кв. м, 6 коммерческих помещений, а также подземный паркинг на 76 машино-мест.
Наверное, наиболее точным определением, которое характеризовало бы дальнейшие события, было бы невезение. Проект в удачной локации, с привлекательной архитектурой, хорошей «начинкой», то есть имевший все формальные основания, чтобы быть успешно реализованным в два-три года, постоянно сталкивался с разными проблемами, которые руководству девелопера приходилось преодолевать.
«Комплекс – небольшой, поэтому его экономика никак не «билась» с созданием нового соцобъекта. При этом в локации детсадов в целом достаточно. Поэтому мы предложили выполнить какие-либо альтернативные работы в сфере развития социнфраструктуры Выборгского района. Город пошел нам навстречу, и в рамках проекта мы вложили порядка 50 млн рублей в реконструкцию одного из самых крупных школьных стадионов в Петербурге (у школы № 494 на проспекте Композиторов)», – рассказывает Павел Бережной.
После этого, в 2015 году, строительство наконец началось. Но уже ощущалось влияние кризиса: продажи, особенно в проектах, находящихся на ранних стадиях реализации, шли все хуже и хуже. «Для ведения работ нам, в принципе, достаточно было реализовывать всего по 3-4 квартиры в месяц. Но продажи почти полностью встали. Единственным разумным выходом руководство компании признало получение банковского кредита», – вспоминает Павел Бережной. Но и здесь проекту не везло. Прошли переговоры, и было достигнуто соглашение о проектном финансировании с банком «Евротраст». Но к этому времени (2017 год) кризис добрался и до банковского сектора, и перед самым подписанием договора ЦБ отозвал у банка лицензию. Затем аналогичная договоренность была достигнута с банком «Советский». Но и тот лишился лицензии Центробанка.
«Поскольку крупные банки в условиях кризиса не хотели давать кредиты, для нас фактически был потерян необходимый поток привлеченного финансирования. Стройка практически встала», – говорит Павел Бережной. Следующим ударом стала приостановка Росреестром регистрации договоров ДДУ в августе 2018 года. «Срок ввода объекта не был соблюден, и по формальным признакам он вошел в число потенциально проблемных», – рассказывает он.
Но руководство ГК «С.Э.Р.» не сдалось. Владелец компании продал долю в одном из бизнес-центров на Петроградской стороне и вложил еще около 70 млн рублей собственных денег в стройку. Удалось договориться с подрядными компаниями об оплате работ не деньгами, а квадратными метрами. В 2019 году работы активизировались. Убедившись, что застройщик не бросает объект, Комитет по строительству направил соответствующее письмо в Росреестр – и регистрация ДДУ была возобновлена. Банки начали снова выдавать ипотеку на жилье в объекте.
«Поскольку на достройку комплекса нужно было привлечь еще средства, руководство компании тщательно просчитало экономику проекта и сделало потенциальным частным инвесторам, можно сказать, рекордное по прибыльности предложение: возможность приобрести жилье для последующей перепродажи с дисконтом до 25%. Идея имела успех, были привлечены десятки миллионов рублей», – говорит Павел Бережной.
По его словам, на сегодняшний день суммарный объем инвестиций в проект достиг 1,5 млрд рублей, строительная готовность составляет 85%, стоимость завершения реализации проекта не превышает 270 млн рублей: «Поэтому мы в ближайшее время свернем дисконтную программу. Надо попытаться заработать на этом проекте хоть что-то».
Представитель девелопера признает, что в лучшем случае прибыль будет совсем небольшая, в худшем – компания «выйдет в ноль». «Главное, что мы все-таки завершим объект, не подведем дольщиков и инвесторов и сможем выполнить все свои обязательства», – резюмирует он.
Когда квартира идет в зачет. Специфика работы со схемой трейд-ин
Интерес к схеме трейд-ин (trade-in, «квартира в зачет») есть и покупателей, и у продавцов петербургского рынка новостроек. Однако приобрести по ней можно не любую квартиру и не у каждого застройщика. Прогнозы по увеличению объема сделок trade-in туманны.
Суть схемы проста: при приобретении квартиры у застройщика имеющееся у покупателя жилье идет в счет оплаты нового. Непременный участник процесса – агентство недвижимости, выступающее партнером застройщика.
Положение дел
За десяток лет схема трейд-ин примерно определилась. Так, обычно срок продажи старого жилья составляет 3–6 месяцев, дисконт при продаже – от 10% до 30%. На этапе заключения договора покупатель вносит от 5% от стоимости квартиры. Вырученные от продажи старого жилья деньги также поступают в счет оплаты нового жилья. И в этот момент, как правило, требуется внести остаток суммы.
Не факт, что риэлтору удастся продать старое жилье – даже с дисконтом, за полгода. Если сделка не случилась, застройщик возвращает клиенту деньги. При этом застройщик не готов продавать в трейд-ин любую квартиру.
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов говорит: «Если мы говорим о традиционной сделке трейд-ин, то такого понятия, как срок продажи, не существует. В течение суток после формирования заявки происходит оценка квартиры на основании первичных данных: местоположения, планировки, общей площади, наличия свежего ремонта и пр. И клиент получает предложение по оценке своей квартиры. Если оно его устраивает, то начинается реализация сделки. И сроки ее окончания зависят от скорости предоставления документов, их согласования. В самом простом случае на сделку можно выйти в течение 3–5 дней. Есть такое понятие, как регистрация сделки с недвижимостью, и все расчеты в разумном сценарии должны совершаться строго после нее». Он также отмечает: поскольку сделок по трейд-ин на рынке пока очень мало, то и говорить о стандартах их проведения не приходится.
Между тем ГК «ПИК» запускает схему «Квартира в зачет», сокращая срок до 10 дней. В схеме участвует партнерская структура застройщика – «ПИК-Брокер», которая берет старую квартиру клиента на баланс. Размер дисконта, обещают в компании, составит 7%.
«Главстрой Санкт-Петербург» в конце прошлого года также запустил собственную схему – «Быстрый trade-in». Застройщик выкупает студии и однокомнатные квартиры в своих ЖК, взамен предлагая квартиры большей площади в строящихся корпусах. В зачет принимаются квартиры без обременений, которые были приобретены напрямую у застройщика. Доплата возможна как из собственных средств, так и с помощью ипотечного кредита.
Квартиру по схеме трейд-ин можно приобрести в ипотеку, хотя такие случаи пока нечасты. По оценке генерального директора «Городского Центра Недвижимости» Анны Павловой, примерно половина «зачетных» сделок проходит с оплатой остатка в рассрочку и только 2% клиентов привлекают ипотеку. Однако она прогнозирует увеличение числа ипотечных клиентов, поскольку ипотечные ставки снижаются.
Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев указывает на выгоду использования ипотеки в таких сделках: «Переплата за пользование ипотечным кредитом в течение нескольких месяцев будет менее значительной, чем дисконт, необходимый для быстрой продажи квартиры».
Разнобой в статистике
Объем сделок по схеме трейд-ин участники рынка оценивают по-разному. По мнению директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, она достигает 20% в целом по Петербургу. Анна Павлова говорит о росте таких сделок с 18% от общего объема продаж в конце 2018 года до 25% в конце 2019-го. При этом, по ее словам, их доля в ЖК комфорт-класса варьируется от 10% до 20%, а в высокобюджетных проектах не превышает 10%. По словам генерального директора компании «ВамКнам» Анны Симашовой, доля таких сделок достигает 30%.
А вот ведущий консультант по долевому строительству ГК «Адвекс. Недвижимость» Дмитрий Бобылев полагает, что доля сделок по схеме трейд-ин пока что составляет 5–7% – она лишь набирает обороты. Аналогичные цифры приводит директор по продажам АО «Строительный трест» Сергей Степанов – около 5%.
Сергей Терентьев полагает объем сделок по этой схеме стабильным. «Мы получаем достаточно много обращений, но когда покупатели начинают изучать предлагаемые варианты работы, в подавляющем большинстве случаев они выбирают покупку с помощью ипотечного кредита, с последующей спокойной продажей имеющейся квартиры», – пояснил он.
Роман Строилов и вовсе считает 5% завышенным показателем: «Например, из 100 обращений по вопросу проведения сделки трейд-ин только двое клиентов соглашаются на предложенные условия. При этом это показатель в сегментах «бизнес» и «бизнес плюс». А если взять «эконом» и «комфорт», то из 100 заявок может не совершиться ни одной сделки».
Неоднозначные перспективы
Насчет перспектив у схемы «Квартира в зачет» участники рынка также расходятся во мнениях. «Она жизнеспособна, только если у покупателя это не единственное жилье. В целом пока что она не слишком востребована как застройщиками, так и покупателями. В сегменте массового жилья я не вижу у нее особых перспектив», – говорит Сергей Терентьев. Роман Строилов также полагает, что в ближайшее время предпосылок для увеличения сделок по трейд-ин маловато.
В то же время Анна Павлова отмечает: налицо заинтересованность в подобном продукте и у покупателей, и у продавцов. По мнению Анны Симашовой, у всех застройщиков количество клиентов, желающих приобрести новостройку через продажу вторичного жилья, растет с каждым месяцем.
«Развитие программ зачета жилья – актуальный тренд и жизненная необходимость для рынка, драйвер спроса с большим потенциалом. Главное, чтобы процедура трейд-ин для покупателя была простой и быстрой, без дополнительных затрат времени на оформление сделки и продажу, а согласованная стоимость выкупа устраивала обе стороны», – резюмирует Юлия Ружицкая.
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Схема трейд-ин позволяет покупателю забронировать выбранную квартиру в новостройке на достаточно длительный срок (в среднем на два месяца), тогда как во всех остальных случаях квартира бронируется всего на несколько дней. В зависимости от позиции застройщика может также фиксироваться и стоимость квартиры. Однако не во всех сегментах рынка выгодно «замораживать» цену на время, необходимое для продажи другого жилья. Застройщики могут себе позволить это либо в случае с неликвидными квартирами, либо при продаже дорогой недвижимости, которая долго находится в экспозиции. Основная проблема схемы трейд-ин – несоответствие ожиданий граждан рыночным реалиям. Чтобы продать имеющееся жилье в срок, на который застройщик готов забронировать новую квартиру, объект должен быть реализован с дисконтом порядка 10% от его рыночной стоимости. Далеко не все согласны на такое условие.
Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко»:
- Название схемы «Квартира в зачет» (trade-in) при работе с клиентом на первичном рынке носит, чаще всего, условный характер (особенно, если сравнивать со схемой «trade-in» в автомобильном бизнесе). В большинстве случаев важными условиям наполнения бюджета сделок про покупке жилья в новостройке являются реализация имеющейся недвижимости клиента и привлечение им заёмных средств. И если ипотечное кредитование как схема, трудностей не вызывает, то продажа клиентских квартир и других активов требует участия в сделке квалифицированных специалистов, ведь речь идёт о достаточно коротких сроках. По данным АН «Дарко», более 62% сделок по «первичке» проходит с реализацией имеющихся у клиентов объектов вторичного рынка, в том числе, 59% составляют квартиры и комнаты, 3% - дома и участки загородной недвижимости, а также около 5% - переуступок по «долёвке». Ипотека используется в 74% сделок. При этом фактически trade-in в его «классическом» понимании не осуществляется, а продажа имеющейся недвижимости происходит в течение 1-3 месяцев. К плюсам схемы можно отнести значительное наполнение бюджета сделки и возможность реализации жилья, в котором фактически проживают и зарегистрированы люди, а к минусам – временные издержки и риски изменения обстоятельств и условий сделки. Думаю, что на ближайшие годы эта схема не утеряет своей актуальности, а с учётом нового порядка финансирования строительства для застройщиков, применение её с использованием сил и возможностей риэлторских компаний только увеличится.
«Империал»: высокая концентрация комфорта
Люди, выбирающие Московский район, ценят его за транспортную доступность, характерный архитектурный стиль, близость парков, центра и аэропорта, развитую социальную инфраструктуру. Но какие объекты в данной локации привлекают не только выгодным местоположением, но и соответствующим уровнем комфорта?
За жилым комплексом «Империал» прочно закрепилось звание одного из самых интересных и ярких проектов на Московском проспекте. Комплекс из восьми 20-этажных башен, соединенных 5-этажными корпусами, стал неотъемлемой частью современного облика района и задал при этом высокую планку качеству жилья. Дома сданы и заселены, но у ценителей статусной недвижимости есть шанс приобрести последние квартиры. Это прекрасные апартаменты с террасами, высокими потолками и захватывающими дух видами на Московские триумфальные ворота, Новодевичий монастырь и исторический центр города.
Кроме исключительного местоположения (в шаговой доступности от станции метро «Фрунзенская», на пересечении Московского проспекта и улицы Киевской), в локации жилого комплекса учтено важное требование для семей с детьми и пожилых людей – близость к зеленым зонам и объектам социальной инфраструктуры. Жители «Империала» не ограничены в выборе детских садов и школ. Среди государственных и частных учебных заведений, расположенных поблизости, – известные в городе гимназия «Северная Венеция» и лицей № 278 с углубленным изучением иностранных языков. Рядом находятся медицинские центры, поликлиники, роддом и другие социальные учреждения. Радует и приятное соседство со Смоленским сквером, живописным парком Городов-Героев и историческим садом «Олимпия».
Проживание вблизи крупнейшего торгового коридора Санкт-Петербурга обязательно оценят любители шопинга и семейного отдыха. Все популярные у петербуржцев торговые центры: «Галерея», «Лето», аутлет «Пулково», «ПИК», «Пулково III», с кинотеатрами, катками и детскими парками аттракционов, расположены на расстоянии 10–20 минут езды. Дорога до аэропорта и дворцово-парковых ансамблей Пушкина и Павловска займет около получаса.
Собственная инфраструктура комплекса так же разнообразна. На территории «Империала» работают детский сад, spa-салон, фитнес-центр, клуб для детей. Внутренний двор образует целую улицу с зонами променада и отдыха. На первых этажах комплекса размещены магазины, аптеки, банкоматы. Особая гордость – теплый подземный паркинг с двумя въездами и автоматизированная многоуровневая парковка. Лифт из подземного паркинга ведет на все жилые этажи. Комплекс оснащен системами пожарной безопасности и оборудованием для круглосуточного видеонаблюдения. Доступ на закрытую территорию контролируется службой консьержей и охраны.
Площадь последних свободных на сегодня квартир в «Империале» варьируется от 68 до 234 кв. м. Просторные видовые апартаменты можно приобрести в рассрочку до 12 месяцев, по схеме трейд-ин, с привлечением ипотеки. Клиентам «Л1» доступна семейная ипотека по ставке от 4,5%.