Кейс: как достроить «невезучий» объект. ЖК «Усадьба на Ланском» близок к сдаче
Проект ЖК «Усадьба на Ланском», несколько лет испытывавший различные трудности, вышел наконец на финишную прямую. По словам Павла Бережного, директора по развитию застройщика, ГК «С.Э.Р.», летом объект будет введен в эксплуатацию.
Напомним, ЖК «Усадьба на Ланском» – проект, реализуемый ГК «С.Э.Р.» в рамках редевелопмента бывшей территории хлебозавода «Поленница» на пересечении Ланского шоссе и проспекта Энгельса. Комплекс относится к бизнес-классу. Проект был разработан Архитектурным бюро «Студия 17» под руководством Святослава Гайковича. С учетом окружающей застройки он был стилизован под «сталинский ампир» и гармонично вписывался в сложившийся архитектурный контекст. Комплекс включает в себя 207 квартир суммарной площадью 17,3 тыс. кв. м, 6 коммерческих помещений, а также подземный паркинг на 76 машино-мест.
Наверное, наиболее точным определением, которое характеризовало бы дальнейшие события, было бы невезение. Проект в удачной локации, с привлекательной архитектурой, хорошей «начинкой», то есть имевший все формальные основания, чтобы быть успешно реализованным в два-три года, постоянно сталкивался с разными проблемами, которые руководству девелопера приходилось преодолевать.
«Комплекс – небольшой, поэтому его экономика никак не «билась» с созданием нового соцобъекта. При этом в локации детсадов в целом достаточно. Поэтому мы предложили выполнить какие-либо альтернативные работы в сфере развития социнфраструктуры Выборгского района. Город пошел нам навстречу, и в рамках проекта мы вложили порядка 50 млн рублей в реконструкцию одного из самых крупных школьных стадионов в Петербурге (у школы № 494 на проспекте Композиторов)», – рассказывает Павел Бережной.
После этого, в 2015 году, строительство наконец началось. Но уже ощущалось влияние кризиса: продажи, особенно в проектах, находящихся на ранних стадиях реализации, шли все хуже и хуже. «Для ведения работ нам, в принципе, достаточно было реализовывать всего по 3-4 квартиры в месяц. Но продажи почти полностью встали. Единственным разумным выходом руководство компании признало получение банковского кредита», – вспоминает Павел Бережной. Но и здесь проекту не везло. Прошли переговоры, и было достигнуто соглашение о проектном финансировании с банком «Евротраст». Но к этому времени (2017 год) кризис добрался и до банковского сектора, и перед самым подписанием договора ЦБ отозвал у банка лицензию. Затем аналогичная договоренность была достигнута с банком «Советский». Но и тот лишился лицензии Центробанка.
«Поскольку крупные банки в условиях кризиса не хотели давать кредиты, для нас фактически был потерян необходимый поток привлеченного финансирования. Стройка практически встала», – говорит Павел Бережной. Следующим ударом стала приостановка Росреестром регистрации договоров ДДУ в августе 2018 года. «Срок ввода объекта не был соблюден, и по формальным признакам он вошел в число потенциально проблемных», – рассказывает он.
Но руководство ГК «С.Э.Р.» не сдалось. Владелец компании продал долю в одном из бизнес-центров на Петроградской стороне и вложил еще около 70 млн рублей собственных денег в стройку. Удалось договориться с подрядными компаниями об оплате работ не деньгами, а квадратными метрами. В 2019 году работы активизировались. Убедившись, что застройщик не бросает объект, Комитет по строительству направил соответствующее письмо в Росреестр – и регистрация ДДУ была возобновлена. Банки начали снова выдавать ипотеку на жилье в объекте.
«Поскольку на достройку комплекса нужно было привлечь еще средства, руководство компании тщательно просчитало экономику проекта и сделало потенциальным частным инвесторам, можно сказать, рекордное по прибыльности предложение: возможность приобрести жилье для последующей перепродажи с дисконтом до 25%. Идея имела успех, были привлечены десятки миллионов рублей», – говорит Павел Бережной.
По его словам, на сегодняшний день суммарный объем инвестиций в проект достиг 1,5 млрд рублей, строительная готовность составляет 85%, стоимость завершения реализации проекта не превышает 270 млн рублей: «Поэтому мы в ближайшее время свернем дисконтную программу. Надо попытаться заработать на этом проекте хоть что-то».
Представитель девелопера признает, что в лучшем случае прибыль будет совсем небольшая, в худшем – компания «выйдет в ноль». «Главное, что мы все-таки завершим объект, не подведем дольщиков и инвесторов и сможем выполнить все свои обязательства», – резюмирует он.
Сегмент апартаментов продолжает развитие
На рынок выведен пул апартаментов под брендом Mercure Residence, входящих в состав комплекса апарт-отелей VALO. Представители проекта рассказали, чем уникально это предложение.
Директор по продажам VALO Марина Сторожева отметила высокий интерес к апарт-проектам, сохраняющийся на петербургском рынке, что позволяет сегменту уже несколько лет удерживать наивысшие темпы роста. «Примечательно, что более 80% предложения в Северной столице в настоящее время сосредоточено на сервисных апартаментах», – подчеркнула она.
Продемонстрировав статистические данные, эксперт показала, что сегодня VALO – лидер по продажам в Санкт-Петербурге. «Принципиально важно при этом, что ключевым фактором при выборе нашего проекта является не цена (она у нас не самая низкая в городе). Основной сегодняшний покупатель – это инвестор, причем его опыт за последние годы существенно возрос. В результате главными стимулами к покупке апартаментов VALO стали уникальная локация, продуманная концепция проекта и эффективная управляющая компания», – говорит Марина Сторожева.
Она напомнила, что в начале 2017 года, когда проект VALO только выходил на рынок, цена 1 кв. м в его юнитах начиналась с 96 тыс. рублей. Летом 2019 года, на старте третьей очереди, она достигала уже 120 тыс. А сейчас – вплотную приблизилась к 170 тыс. рублей за 1 кв. м. «Главная причина в том, что продаем мы не квадратные метры, а высокодоходный инвестиционный продукт, долю в гостиничном бизнесе. И себестоимость, а также инфраструктурная наполненность проекта сегодня совершенно иные, чем на заре строительства апартаментов в нашем городе», – подчеркивает специалист.
Новым шагом в развитии комплекса и сегмента в целом можно считать приход на петербургский рынок апарт-проектов крупных международных операторов. Подписан договор VALO с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. На рынок выведено 320 юнитов апарт-отеля. В VALO отмечают: это уникальное предложение, раньше такой практики не было.
Юниты продаются с отделкой и полным гостиничным оснащением. Размеры варьируются от 23,5 до 31 кв. м. При покупке инвестору необходимо подписать не только ДДУ, но и договор на управление с компанией Valo Service. При этом обслуживание юнитов будет осуществляться в соответствии с требованиями ACCOR. «Мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле», – говорит Марина Сторожева.
По словам генерального директора УК Valo Service Константина Сторожева, привлечение международного бренда – естественная часть развития концепции мультиформатности проекта. «VALO – это именно комплекс апарт-отелей. Сейчас в проекте сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей. Наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Появляются дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп, повышается эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры», – подчеркивает он.
Эксперт отметил, что успешность проекта напрямую зависит от качества работы управляющей компании. Поэтому этому вопросу уделяется самое пристальное внимание. «К работе в Valo Service мы постарались привлечь самый квалифицированный персонал. Это высококлассные профессионалы – и те, кто работал на крупных международных отельных операторов, и те, кто управлял объектами со множеством собственников. Объединение опыта и навыков в обеих сферах позволяет организовать высокоэффективный бизнес, прибыльный как для компании, так и для владельцев юнитов в комплексе», – подчеркивает Константин Сторожев.
Купчино: в зоне сложившейся застройки
Застройка исторической территории Купчино, располагающейся на юге Фрунзенского района Санкт-Петербурга, сформировалась уже довольно давно – в 1960–1980-х годах. Новые проекты в этой локации заявляются сравнительно редко – тем больший интерес они вызывают у тех, кто предпочитает для жизни внутригородские микрорайоны южной части города.
«Огромный жилой массив, призванный градостроительно объединить Московский и Невский районы города, был спроектирован и застроен в 60–70-х годах прошлого века», – напоминает директор компании «Адвекс. Купчино» Валерий Лебединцев. Строительство носило поистине промышленные масштабы. В 1968 году в Купчино проживало около 70 тыс. человек, в 1972-м – 170 тыс., в 1975-м – 250 тыс, в 1985-м – более 300 тыс., а в 1991-м – около 370 тыс. человек.
Старше Петербурга
Одним из наиболее любопытных исторических фактов об этой локации является то, что Купчино, как топоним и поселение, – как минимум на век старше Петербурга. Первое упоминание деревни Купчинова относится к 1612 году. Оно имеется в дозорной книге Корельской половины Водской пятины. В России тогда шла Великая смута – и устье Невы было оккупировано шведами, производившими ревизию занятых земель. Впрочем, происхождение топонима – явно русское и восходит к словам «купец», «покупка».
В состав России эти территории вернулись лишь спустя почти столетие, при императоре Петре Великом. Топоним Купчино встречается в документах архива Александро-Невской Лавры 1713 года. К середине XIX века Купчино представляет собой средних размеров деревню. По данным описания Петербургского уезда 1838 года, в ней проживало 302 человека, и примерная численность населения не менялась вплоть до начала ХХ века. К этому времени в деревне имелись: читальня, кузница, пожарное депо, земская школа. В 1909 году жителями деревни был заложен собственный храм – деревянная церковь во имя преподобного Герасима, закрытая в 1938 году, а во время войны – разобранная на дрова.
Массовое жилищное строительство в Купчино началось в 1964 году. Застройка велась в соответствии с проектом детальной планировки, разработанным в мастерской № 5 института «Ленпроект». Район застраивался сначала пятиэтажными «хрущевками» (1964–1972 годы), затем – панельными и кирпичными девятиэтажками, со вкраплением «точечных» кирпичных домов высотой 12 и 14 этажей (1966–1979 годы).
«По квартирографии Купчино выгодно отличается от более поздних новостроек. Как известно, в серийных советских постройках не было студий. Однокомнатных вариантов – менее 30%, преимущественно семейные двух- и трехкомнатные квартиры», – отмечает Валерий Лебединцев.
Инфраструктурное наследие
Массовая жилищная застройка позднесоветского периода, при ряде заметных недостатков, имела и несомненные достоинства, главное из которых – комплексный подход.
«В планировочной организации Купчино главной структурной единицей служит микрорайон, состоящий из групп жилых домов, связанных с детсадом-яслями, школами и общественно-торговыми центрами. В районе много парков и скверов с водоемами, медучреждений, ВУЗов, спортивных объектов», – рассказывает Валерий Лебединцев. Костяк комплексной застройки 1960–1980-х годов предопределяет развитую инфраструктуру локации – социальную, транспортную, коммерческую.
Любопытный факт: именно в Купчино, на Бухарестской улице, в 1970 году открылся первый в СССР супермаркет – универсам «Фрунзенский», построенный с учетом итальянского опыта и с использованием импортного оборудования. «Строительство торгово-развлекательных комплексов имеет давнюю традицию в этом районе. Крупнейшие магазины: ТРК "Балканский", "Балканы", "Балкания Нова", "Южный Полюс", "РИО", "Международный", "Континент"; ТК "Астра"; универмаг "Купчинский". Широко представлены ритейлеры: "Лента", "Карусель", "Пятерочка", "О’кей", "Домовой", "Полушка". Действуют киноцентры "Формула Кино", "Мираж Синема", "Люксор"», – отмечает директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
«Локация комфортна как для автомобилистов, так и для тех, кто предпочитает пользоваться общественным транспортом», – подчеркивает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «В 2019 году, благодаря открытию двух новых станций Фрунзенского радиуса, транспортная ситуация в локации дополнительно улучшилась. В настоящее время здесь пять станций метро: "Купчино", "Международная", "Бухарестская", "Дунайская" и "Проспект Славы"», – добавляет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Развитая сеть наземного транспорта, удобный выезд на КАД через Софийскую улицу – сделают комфортным транспортное сообщение практически с любым районом города, аэропортом «Пулково», дворцово-парковыми ансамблями юга Петербурга, такими как Пушкин, Павловск, Гатчина, Петродворец», – перечисляет Виталий Виноградов.
По его словам, развита в и социальная инфраструктура: во Фрунзенском районе работает почти 50 школ и гимназий, 81 детский сад, поликлиники, больницы, спортивные объекты. Сергей Степанов отмечает обилие в локации и зеленых насаждений: Парк Интернационалистов, Парк Героев-пожарных, обширная зеленая зона, которая тянется вдоль Загребского бульвара и др.
Сегодня и завтра
Сейчас активность застройщиков в историческом районе Купчино невысока, что напрямую связано с фактическим отсутствием свободных «пятен». Недавно закончилось строительство жилых комплексов «Балканы» и «Твин Хаус». «На данный момент в Купчино практически нет рынка первичного жилья – и уровень локальной конкуренции низок. Единственный объект – это ЖК «Новое Купчино» – возводится на Малой Балканской улице», – говорит Ольга Трошева.
По ее словам, активное строительство ведется по соседству: на границе Московского и Фрунзенского районов, рядом со станцией метро «Звездная». Учитывая ее, средняя стоимость квадратного метра в локации составляет 122 тыс. рублей.
Валерий Лебединцев отмечает, что в Купчино началось освоение незаселенных территорий под объекты гостиничного назначения – апартаменты. По его мнению, определенные перспективы в локации имеет и редевелопмент. В качестве примера эксперт называет ЖК «София», возведенный на месте бывшего кирпичного завода. «Возможно, однажды появятся «точечные» дома на территориях под реновацию или под гаражами, но бесконечных просторов под жилищную застройку в районе нет», – резюмирует он.
Тем больший интерес будут вызывать единичные проекты, которые, видимо, продолжат появляться в локации, – тем более что патриотов Купчино в городе немало.
Мнение
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– На пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта наша компания реализует проект комфорт-класса «Новое Купчино» – 13-этажный комплекс в форме многогранника с тремя вписанными в него корпусами. Все дома жилого комплекса строятся из натурального кирпича, и это единственный объект в районе, который возводится по технологии классического кирпичного домостроения. В домах жилого комплекса не будет квартир-студий, здесь преобладают европейские планировки с просторными кухнями-гостиными, гардеробными и лоджиями с теплым остеклением. Благодаря увеличенным оконным проемам и эркерам, в корпусах будут очень светлые и солнечные квартиры. На каждом этаже предусмотрено всего 4-5 квартир, что добавляет комфорта и уюта. Проект включает в себя закрытый двор без машин, прогулочные и детские площадки, подземную парковку и отдельно стоящие многоярусные паркинги. Среди объектов внутренней инфраструктуры «Нового Купчино» – фитнес-центр и ресторанный комплекс. Также в коммерческих помещениях уже через полтора года откроются продуктовые магазины, отделения банков, ветеринарные клиники, салоны красоты и другие объекты торговой инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
– Наша компания недавно завершила строительство нового ЖК комфорт-класса «Балканы» по адресу: ул. Будапештская, 102. Проект строго отвечает всем стандартам дома комфорт-класса: подземный паркинг, куда жители дома могут спуститься на лифте прямо из жилой части, служба консьержей, огороженная территория, ландшафтное благоустройство двора с зонами отдыха и детскими площадками. На первом этаже расположатся магазины, салон красоты, аптека и другая инфраструктура. Экологичные материалы, самые актуальные инженерные системы и решения, качественная жилая среда, где каждый квадратный метр «работает». Жилье отличается качественно продуманными планировками, которые позволяют максимально комфортно обустроить свое личное пространство как в малогабаритной квартире, так и в трехкомнатной. Изящно устремленный ввысь 26-этажный комплекс стал архитектурной доминантой района. Декоративный фриз, пилястры и другие элементы неоклассицизма придадут величественность и монументальность фасаду. Прямолинейность, строгость пропорций, благородный, но не чрезмерный декор, утонченная цветовая гамма позволят дому выделиться на фоне окружающей застройки и стать достойным образцом современной архитектуры.