Цена квартиры в разрезе. От чего зависит ценник на жилье?
На любом рынке «живут» несколько разных цен: спроса, предложения, сделки. Цена предложения от застройщика – сложный продукт, сформированный из множества составляющих.
Основу цены предложения составляет, как правило, сметная стоимость строительства. Однако при этом множество других расходов застройщика добавляются к цене – от затрат на покупку земельного участка до прибыли компании. Кроме того, важны локация, окружение и особенности проекта, которые зачастую позволяют еще немножко увеличить ценник.
Себестоимость
От 50% до 70% в структуре себестоимости приходится на строительно-монтажные работы, инженерная составляющая – от 12% до 25%, затраты на приобретение земельного участка и полную подготовку под строительство – 10–20%. Еще есть расходы на рекламу, строительство социальной инфраструктуры и т. д.
Сметная стоимость строительства разнится и зависит от ряда параметров: класса жилья, инженерной начинки, объема социальной инфраструктуры, благоустройства и т. д.
По официальным данным, средняя сметная стоимость строительства в стране составляет около 50 тыс. рублей за 1 кв. м. В столичном регионе и Петербурге она выше – около 90 тыс. рублей.
Соответственно, конечная себестоимость различна. В Северной столице, в зависимости от класса, она колеблется в диапазоне от 50 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м.
Финансовая составляющая
Разница между сметной стоимостью строительства и ценой предложения в петербургских новостройках, согласно данным Союза инженеров-сметчиков, составляет примерно 24%.
При этом маржа должна составлять не менее 12%, чтобы позволить компании развиваться. Однако маржинальность также колеблется в зависимости от класса проекта. По разным данным, в Петербурге для массового сегмента она составляет 10–15%, для бизнес-класса – 15–20%, для элитного – от 20% и выше.
При этом глава Минстроя РФ Владимир Якушев ранее обещал застройщикам проектное финансирование, «с маржинальностью между себестоимостью строительства и продажей не менее 20%».
Банки, таким образом, готовы финансировать проекты с высокой (по крайней мере, по питерским меркам) доходностью. При этом при переходе на проектное финансирование на застройщика ложатся дополнительные расходы по обслуживанию кредита.
Дополнительные параметры
Если руководствоваться формальными параметрами, рентабельность строительного бизнеса оставляет желать лучшего. Чтобы поднять доходность проекта, застройщик использует иные способы, исходя из окружения новостройки. За каждый параметр, который пойдет будущей квартире в плюс, можно добавить до 5% к цене продаж.
Во-первых, это, конечно, местоположение: чем ближе к центру города, тем дороже (при прочих равных параметрах проекта). Видовые характеристики (вид на промзону или на воду) также имеют значение. Но если вид на воду, собор или парк позволит увеличить цену, вид на промзону – вряд ли (разве что под обещания застройщика разбить на этом месте сквер).
Важна социальная инфраструктура. Причем как внутри жилого комплекса, так и в окружающей застройке.
Один из базовых факторов – транспортная доступность. По данным компании «Мегалит – Охта Групп», в объектах, расположенных рядом со станциями метро, стоимость «квадрата» может быть на 20% выше, чем в аналогах, находящихся на удалении. Прочий общественный транспорт вызывает меньше интереса.
Благоустройство прилегающей территории, оборудование двора детскими и спортивными площадками, озеленение – также заметный параметр. Застройщики придумывают оригинальные варианты оформления, привлекают ландшафтных дизайнеров в стремлении выполнить проект, имеющий собственное лицо.
А вот наличие подземного паркинга иной раз означает убыток для застройщика. Парковки в проектах – обязательный пункт, но спрос на них не всегда есть. Поднимать цены из-за наличия подземной парковки не получится.
Любые оригинальные задумки застройщика могут стать конкурентным преимуществом, которое позволит поднять цену предложения, будь то квартиры с каминами, сауна или энергоэффективные технологии.
Но, определяясь с ценой, застройщик всегда имеет в виду цену жилья в проектах, которые в этой же локации реализуют другие компании. И тогда появляется верхняя ценовая планка, которую вряд ли удастся перешагнуть.
Справка
По данным ЦИАН, по итогам 2019 года средний бюджет квартиры или апартамента на первичном рынке Петербурга составил 4,6 млн рублей. Это на 6% выше, чем годом ранее. В Ленобласти показатель также вырос – до 2,9 млн рублей, или на 8%. При этом выручка застройщиков также выросла – на те самые 6%. За 2019 год жилья в новостройках было продано на 435 млрд рублей.
Мнение
Марианна Устинова, руководитель отдела продаж строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»
– По аналогии с предыдущими кризисами, падение курса рубля отразится на себестоимости квадратного метра в объектах, где применяются импортные материалы и оборудование. Это, в свою очередь, повлечет повышение цен на готовое жилье. Больше возможностей для работы с себестоимостью есть у девелоперов полного цикла. Наличие в структуре собственных мощностей позволяет застройщику снижать себестоимость проекта, не жертвуя качеством.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– Стоимость квартиры растет с каждым этапом строительства. В жилых комплексах с качественной концепцией к моменту ввода объекта цена определенных квартир может быть выше цены аналогичного жилья на «вторичке». Сегодня подавляющее большинство проектов реализуется по старым правилам, то есть без использования эскроу-счетов, поэтому основной фактор, влияющий на цену жилья, – строительная готовность. Но нельзя игнорировать волатильность мировой экономики и ослабление рубля. В случае увеличения цен на строительные материалы будет расти и себестоимость строительства. Однако прогнозы в этой части лучше делать после того, как рынок стабилизируется.
Квартиры с видом на перспективу
В непростой экономической ситуации проекты комплексной малоэтажной застройки остаются востребованы и продолжают активно развиваться – во многом благодаря девелоперам, которые строят современное жилье с применением передовых технологий.
Центр развития
Последние несколько лет доля малоэтажных жилых комплексов в Петербурге и пригородах составляет 9–10%. В настоящий момент набирает обороты развитие южного направления.
Одна из самых масштабных на сегодняшний день малоэтажных строек ведется в Пушкинском районе Петербурга, где компания «Центр развития» реализует проект «На Царскосельских холмах». Общая площадь осваиваемой территории – 316 га. По проекту, жить здесь будет больше 40 тыс. человек.
На данный момент застроено порядка 50 га территории, включая улично-дорожную сеть. Первым объектом, построенным на территории проекта, стал бизнес-центр «Перспектива» – компания «Терминал-Ресурс» ввела его в эксплуатацию в I квартале 2016 года. Этот же застройщик строит на территории проекта жилые комплексы «Образцовые кварталы». Первый ЖК «Образцовый квартал» был сдан в конце 2016 года, второй и третий «Образцовые кварталы» сданы и заселены в 2018-м. Всего введены в эксплуатацию 16 домов с 1523 квартирами. На весну 2019 года численность населения района составляет 3,5 тыс. человек. Ведется строительство четвертого, пятого и шестого жилых комплексов.
Особого внимания заслуживает подход к освоению территории. Перед запуском проекта компания «Центр развития» подготовила градостроительную и проектную документацию, построила магистральные инженерные сети, с нуля создала улично-дорожную сеть на осваиваемой территории. Это позволило избежать хаотичной застройки и планомерно возводить жилье, социальную, коммерческую инфраструктуру.
Рядом с жилыми домами проекта «На Царскосельских холмах» появляются магазины, рестораны, спа-салоны и салоны красоты. Завершается строительство закрытой ледовой арены. Начал работу многофункциональный спортивный комплекс «Высота».
На территории вдоль Петербургского шоссе проектом предусмотрена общественно-деловая зона с рестораном, торговым центром, офисным зданием.
Получено разрешение на строительство бизнес-парка с многоуровневым паркингом и пристроенными помещениями для магазинов, кафе, офисов, предприятий бытового обслуживания.
Девелопер уделяет большое внимание развитию социальной инфраструктуры. В 2018-м открыл свои двери детский сад на 140 мест, расположенный во дворе ЖК «Образцовый квартал 2». Сейчас по городскому заказу идет проектирование общеобразовательной школы на 550 мест на участке рядом с ЖК «Образцовый квартал 3», а компания «Терминал-Ресурс» приступила к проектированию школы на 825 мест рядом с «Образцовым кварталом 5» и садика на 240 мест.
Все дороги ведут в Пушкин
Активно участвует в процессе развития территории и город: уже проведена реконструкция Петербургского шоссе, появился виадук над железной дорогой, рассматривается возможность соединения Петербургского и Киевского шоссе, чтобы можно было развести транспортные потоки. РЖД разрабатывают проект остановочного павильона с вокзалом и перехватывающей парковкой, который будет находиться на территории проекта «На Царскосельских холмах». Строительство вокзала планируется начать в следующем году, а когда его введут в эксплуатацию, добраться до Балтийского вокзала можно будет за 20 мин.
Пока «На Царскосельских холмах» строятся малоэтажные жилые дома высотой до 18 м, но высотный регламент позволяет возводить здесь и среднеэтажные здания – до 24 м. В перспективе 112 га территории «Терминал-Ресурс» планирует застроить среднеэтажными комплексами, высотой до 8 этажей. Разновысотные здания позволят по максимуму использовать преимущества уникального местоположения и сохранить видовые характеристики как можно большему количеству квартир. На участке среднеэтажной застройки также планируется возвести храм.
Своя атмосфера
В малоэтажных жилых комплексах формируется спокойная, уютная атмосфера, которой так не хватает в динамичном центре и густонаселенных спальных районах. Однако квартиры в малоэтажных комплексах выбирают не только поэтому. Потребители оценили высокое качество строительства и современные технологии, повышающие удобство проживания в них.
В «Образцовых кварталах» применяется система отопления «теплый водяной пол», которая позволяет жильцам самостоятельно регулировать температуру в каждом жилом помещении. Утепление фасадов производится по австрийской системе Саpatec производителя Caparol: это помогает удерживать тепло внутри, а холод снаружи. Дома с нулевого этажа оснащены малошумными лифтами Schindler производства Швейцарии.
Дальнейшие перспективы проекта «На Царскосельских холмах» эксперты оценивают весьма положительно. Локация интересна благодаря близости историко-культурных центров Пушкина и Павловска, отличной транспортной доступности – 15 мин. до ближайшей станции метро. Все больше людей готовы сменить привычный ритм мегаполиса на более размеренную жизнь и выбирают для этого проекты с продуманной концепцией, которые сделают жизнь комфортной для каждого члена семьи.
Мнение
Елена Тян, руководитель отдела продаж ЖК «Образцовые кварталы»:
– Интерес к малоэтажному жилью растет с каждым годом и в перспективе будет только увеличиваться. Новые малоэтажные жилые комплексы строятся в ближних и дальних пригородах. В пригородах меньшая, чем в мегаполисе, плотность застройки и ниже плотность населения. Вдали от крупных транспортных развязок и промышленных предприятий, как правило, располагаются зеленые зоны. Хорошая экология, единообразная социальная среда, закрытые благоустроенные дворы и высокое качество строительства делают «малоэтажки» привлекательными для любителей как многоквартирных, так и частных домов. Этот формат жилья позволяет совместить преимущества жизни в большом городе и на лоне природы.
Конечно, стоимость квадратного метра в малоэтажном жилом комплексе выше, чем в многочисленных «высотках», так как выше стоимость строительства. Наш покупатель не ищет самое дешевое, лишь бы были стены и крыша, – он готов доплачивать за комфорт.
При принятии решения на первый план выходят характеристики объекта: материалы и технологии, применяемые при строительстве, а также удобство местоположения, наличие социальной и транспортной инфраструктуры. Территория проекта «На Царскосельских холмах» в Пушкинском районе, на которой компания ООО «Терминал-Ресурс» строит «Образцовые кварталы», разрабатывается с учетом транспортной и социальной инфраструктуры. Строятся дороги, предусматриваются транспортные развязки, проектируется новая ж.-д. станция направления «Луга – Балтийская».
Ligovsky City: когда положение обязывает
Есть факторы, которые обязывают застройщика создать оригинальный, выделяющийся проект, обеспечить его высокий статус, сформировать по-настоящему комфортную среду для жизни. Один из таких факторов – близость к историческому центру Санкт-Петербурга. Ярким примером такого подхода, безусловно, является проект Ligovsky City, который реализует компания Glorax Development.
Лиговский проспект – одна из старейших транспортных магистралей в Северной столице. Его далекие «предки» появились еще в начале XVIII века, в царствование основателя города – императора Петра Великого.
Мегапроект
Проект бизнес-класса Ligovsky City реализуется согласно концепции «Город в городе», которая была разработана в рамках программы редевелопмента территорий исторического центра Северной столицы голландскими урбанистами из архитектурного бюро MLA+ в 2016 году. Команда из Роттердама сформировала свое видение редевелопмента Волковской промышленной зоны. Концепция предполагает комплексное гармоничное развитие территории площадью 100 га со строительством уникальных жилых кварталов, созданием парковых зон и городских площадей, возведением коммерческой и социальной инфраструктуры.
Проект Ligovsky City предусматривает строительство нескольких жилых кварталов, связанных между собой инфраструктурой для спорта и отдыха. В настоящее время строятся два первых жилых комплекса: «Первый квартал» общей площадью 106 тыс. кв. м и «Второй квартал» – более 80 тыс. кв. м. В апреле 2019 года Glorax Development закрыла сделку по приобретению еще 18 га на Лиговском проспекте, эти территории также должны войти в состав проекта.
«Освоение бывших промышленных территорий – непростой процесс сразу по нескольким причинам. Во-первых, перевод земли под жилую застройку – дело очень трудоемкое и требует значительных временных затрат. Во-вторых, комплексный подход к развитию территории требует обеспечения ее социальной и иной инфраструктурой. И, наконец, эти территории часто ассоциируются у горожан с фабриками и заводами. Нужно время, чтобы изменить облик района, создать комфортную среду для жизни и изменить имидж локации. Работать с бывшими промзонами способен только социально ответственный бизнес», – считает директор департамента управления проектами Glorax Development Андрей Лопатин.
Сердце города бьется рядом
Работа в историческом центре требует тщательной проработки концепции, обязывает застройщика учитывать в своем проекте параметры окружающей застройки. «В основном здесь невысокие здания с лаконичными фасадами в стилях модерн или конструктивизм. Разрабатывая проект, необходимо было учесть эти моменты. Новые кварталы должны гармонично интегрироваться в городскую среду и вызывать положительные эмоции у жителей. Первые два квартала проекта Ligovsky City выполнены в стиле ленинградского конструктивизма начала XX века, с отсылкой к современным образцам западноевропейской архитектуры», – рассказывает Андрей Лопатин.
Кроме того, по его словам, рядом может оказаться объект культурно-исторического наследия – и его необходимо гармонично интегрировать в проект. Около Ligovsky City есть такое здание, и застройщик попросил архитектурные бюро учесть этот факт. Задача памятника – стать узнаваемым арт-объектом, который будут беречь все жители района.
Транспортную доступность обеспечивают находящиеся в пешеходной доступности станции метро фиолетовой ветки «Обводный канал» (10 мин.) и синей ветки «Фрунзенская» (15 мин.). Через несколько лет непосредственно около комплекса, рядом с железнодорожной платформой «Боровая», откроется одноименная станция коричневой линии метрополитена.
В шаговой доступности от Ligovsky City также находится международный и междугородный автовокзал на Обводном канале. До Московского железнодорожного вокзала прямо по Лиговскому проспекту – всего 3 км, добраться можно за несколько минут. До сердца города – Дворцовой площади – на общественном транспорте можно доехать всего за 10–15 мин.
Статус – бизнес-класс
Проект реализуется в бизнес-классе, что обуславливает продуманность всех деталей и внимание даже к мелочам. Одним из важнейших преимуществ Ligovsky City стало разнообразие планировочных решений. Большинство квартир, включая небольшие студии, имеют балкон, лоджию или террасу. В двух- и трехкомнатных квартирах количество санузлов соответствует количеству спален. Пространственно-планировочные решения жилого комплекса предусматривают возможность объединения комнат внутри одной квартиры и нескольких квартир целиком.
На первых этажах домов запланировано размещение коммерческой инфраструктуры, включая супермаркеты, рестораны и кафе, студии красоты, спортивные центры, предприятия сферы услуг и ритейл. В рамках проекта выполняется реконструкция школы, а также будет построен детский сад. Благоустроенные дворы закрыты для посторонних и свободны от машин. Предусмотрено создание подземного паркинга и внедрение комплексной системы безопасности.
Несмотря на то, что проект реализуется в формате редевелопмента, он соседствует со старыми жилыми кварталами, что обеспечивает наличие всей необходимой социальной и торгово-развлекательной инфраструктуры. В шаговой доступности находятся зеленые насаждения – Воронежский сад и Прилукский сквер.
Свой вклад в озеленение локации внесет и Ligovsky City. Помимо зеленых дворовых пространств, на прилегающей территории будет сформирован сквер. Проект выбран на конкурсной основе в декабре 2018 года, его реализация обойдется застройщику примерно в 40 млн рублей. Архитектурная концепция, которую предложило проектное предприятие «Инженерное дело», формирует необычную структуру пространства для отдыха и пешеходных маршрутов. Сквер предполагает наличие четырех зон: амфитеатр с широкими лавками, место для городских фотовыставок, уличный воркаут, детская площадка. Проектировщики запланировали создание двухуровневого бионического рельефа, который повышает показатели коэффициента озеленения в полтора раза.
Финиш – не за горами
Строительство первых двух кварталов Ligovsky City идет полным ходом. В «Первом квартале» в активной стадии устройство фасадов – сейчас осуществляется кладка облицовочного кирпича, также ведется каменная кладка стен. Во «Втором квартале» продолжаются монолитные работы: ведется устройство стен и перекрытий. В обоих жилых комплексах параллельно осуществляются работы по устройству подземного паркинга.
В рамках сотрудничества с ООО «Сбербанк Инвестиции» девелопер получил проектное финансирование для реализации проекта – и полностью готов к работе по новым правилам. Это гарантирует покупателям квартир надежность их инвестиций. Получение проектного финансирования от Сбербанка является индикатором надежности девелопера и говорит о высоком качестве проектов, подтвержденном одним из крупнейших банков страны.
Сдать «Первый квартал» компания Glorax Development планирует в IV квартале 2019 года, «Второй квартал» — во II квартале 2020-го.
Кстати
Ligovsky City – не единственный крупный проект, который Glorax Development реализует в Санкт-Петербурге. Знаковым для города стал проект Golden City на намывных территориях Васильевского острова, который предполагает возведение нескольких жилых кварталов бизнес-класса с собственной инфраструктурой и делового кластера. В Центральном районе компания возводит клубный дом премиум-класса Grand House, в Калининском – жилой комплекс «Мейн Хаус». В Красносельском районе в настоящее время идет строительство третьей очереди жилого комплекса «Английская миля», первые две очереди уже сданы в эксплуатацию. Также среди проектов, успешно реализованных в Санкт-Петербурге, – жилые комплексы «Шерлок Хаус» и «Твин Хаус».