Проще предотвратить. Вопрос самовольных перепланировок сохраняет актуальность


23.03.2020 11:00

Вопрос самовольных перепланировок и их легализации сохраняет актуальность в Санкт-Петербурге. По мнению экспертов, это один из случаев, когда проблему проще предотвратить, чем решать.


Специалисты отмечают, что в городе сохраняется очень большой объем незаконных перепланировок. «Доля самовольных перепланировок и переустройств квартир в Петербурге достигает 90–95%», – говорит основатель проекта Росперепланировка.рф Глеб Лукьянов. «По статистике ГУП «ГУИОН», каждое третье обращение клиентов к нам по поводу перепланировок – уже по факту выполненных работ на объекте», – добавляет начальник Отдела проектирования – главный инженер СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» Ирина Шуткина.

«Собственники перестраивают объекты «под себя». Нежилые помещения – под конкретный вид предпринимательской деятельности – магазин, ресторан, салон красоты или банк; квартиры – для повышения комфорта, увеличения полезной площади, создания интерьеров. Часто перестраивают жилье на первом этаже с целью перевода в нежилой фонд. В исторических доходных домах очень распространено самовольное создание ванных комнат», – рассказывает Глеб Лукьянов. «Часто выполняется объединение балкона и жилой части, кухни с коридором или комнатой. В премиальном секторе старого фонда по-прежнему стоит вопрос с мансардами», – дополняет управляющий партнер компании «Балтийский Заказчик» Мария Золотая.

Эксперты констатируют, что в последнее время ситуация в этой сфере несколько улучшилась. «Имеется тенденция к сокращению незаконных перепланировок, связанная с повсеместными проверками управляющих компаний, районных администраций, жилинспекции и даже прокуратуры», – отмечает Глеб Лукьянов. «Тенденция есть, медленная, но уверенная. То, какое количество узкоспециализированных фирм появилось на рынке, говорит о том, что спрос на услуги в этой сфере вырос», – добавляет Мария Золотая. «За 2019 год специалисты ГУП «ГУИОН» выполнили 1200 проектов перепланировки. В последние годы эта цифра растет», – говорит Ирина Шуткина, добавляя, впрочем, что говорить о снижении количества несогласованных перепланировок пока не приходится.

При этом, по ее словам, интерес к согласованию уже сделанных работ увеличивается. «Предполагаю, что связано это с тем, что при продаже квартир, где выполнена самовольная перепланировка, продавцы сталкиваются с нежеланием покупателей брать «кота в мешке», особенно если квартира приобретается по ипотечному кредиту», – отмечает эксперт.

«Процесс согласования строго регламентирован. Сейчас это можно сделать через госуслуги и МФЦ. Специализированные организации готовят стандартные пакеты документов – когда это «на потоке», то зачастую дешевле. Но стоимость разнится, и очень существенно: от 30 тыс. рублей до 600 тыс., в случаях, когда требуется обследование строительных конструкций», – отмечает Мария Золотая.

Цена услуг очень индивидуальна, соглашается Глеб Лукьянов. «Стоимость зависит от многих слагаемых, например, от площади объекта и района города, от сложности планировочных решений, предполагающих разбор частей несущих стен, усиления перекрытий, от расположения объекта в доме – памятнике истории и культуры, от необходимости изменения местоположения газового оборудования и других факторов», – перечисляет он.

При этом легализовать «самодеятельность» без радикальных переделок нередко просто нельзя. «Часто, примерно в 50% случаев, из-за ошибок при самостоятельном проведении перепланировки узаконить ее не представляется возможным! Наш совет остается прежним: до начала работ получить консультацию в специа­лизированной организации, разработать проект перепланировки или переустройства и согласовать его с МВК – и только после этого демонтировать перегородки и переносить коммуникации в соответствии с проектом», – рекомендует Ирина Шуткина.

«Невозможно согласовать перепланировку, нарушающую строительные, противопожарные, санитарные и прочие нормы и правила», – обобщает Глеб Лукьянов. Ирина Шуткина приводит перечень самых популярных видов перепланировки, в которых граждане допускают грубые ошибки: увеличение площади кухни за счет прилегающей жилой комнаты, устройство санузла над комнатой или кухней нижерасположенной квартиры, присоединение лоджии или балкона к жилой комнате или кухне, вынос на балкон радиаторов центрального отопления, обустройство «теплого пола» за счет общедомовой системы отопления, сокращение сечения или перекрывание вентиляционных шахт, нарушение гидроизоляции или шумоизоляции в помещении и т. д.

Мнение

Глеб Лукьянов, председатель Комиссии по строительству Петербургского отделения Общероссийской общественной организации малого и среднего предпринимательства «ОПОРА РОССИИ», основатель проекта Росперепланировка.рф:


– Жилищным кодексом РФ предполагается два варианта легализации самовольной перепланировки: либо в общем порядке, т. е. через согласование проектной документации с последующим вводом в эксплуатацию, либо, в случае отказа МВК, через судебный процесс. Но далеко не всякую перепланировку можно легализовать без переделки. Чтобы выяснить возможность узаконивания самовольной перепланировки, необходимо обратиться к профессионалам рынка.


АВТОР: Петр Опольский
ИСТОЧНИК: СЕ №8(910) от 23.03.2020
ИСТОЧНИК ФОТО: Fip-project.com


Коль застройщик банкрот. Первые шаги дольщиков


03.03.2020 08:48

Ни один дольщик, разумеется, не ожидает и не рассчитывает, что девелопер, у которого он купил квартиру по долевой схеме, обанкротится. Но, к сожалению, периодически такие проблемы случаются. «Строительный Еженедельник» задал юристам вопрос: «Каковы должны быть первоочередные шаги дольщиков в этой ситуации?».


Новая система финансирования жилищного строительства с использованием проектного кредитования и эскроу-счетов гарантирует, что возведение домов будет завершено и пострадавших дольщиков не появится. Но пока в среднем по России примерно 75% жилья достраивается по старой схеме. Больше того, сложности, связанные с реформой, обострили проблемы застройщиков, особенно некрупных и региональных. В связи с этим вопросы банкротства девелоперов и действий, которые необходимо предпринять дольщикам в такой ситуации, стали особенно актуальны.

Бдительность

Не секрет, что последние несколько лет участились случаи банкротства застройщиков – и многие дольщики обеспокоены тем, будут ли достроены их жилые дома, так как гарантий получения квартир при работе по старой схеме нет. Поэтому юристы, прежде всего, призывают дольщиков хранить бдительность, не оставляя вопрос контроля строительства «на русские авось, небось и как-нибудь».

«Нужно «держать руку на пульсе» и отслеживать информацию из всех открытых источников о финансовом состоянии застройщика», – рекомендует управляющий партнер юридической фирмы Letefico Майя Петрова. По ее словам, как правило, дольщики в конкретном жилищном проекте создают группы в соцсетях и предпочитают обмениваться данными о ходе строительства, полученными из разных источников. «Первой ласточкой того, что что-то идет не так, как надо, является длительная, более года, задержка сроков завершения строительства дома и передачи конкретных помещений участникам долевого строительства по договорам долевого участия (ДДУ)», – отмечает эксперт.

По словам руководителя практики земельного права, недвижимости и строи­­тельства юридической компании «Пепеляев Групп» Елены Крестьянцевой, если речь идет о потенциальной несостоятельности девелопера, то шансы дольщика вернуть свои деньги существенно увеличиваются, если он окажется в числе первых, обратившихся в суд с заявлением о банкротстве. «Если застройщик намерен оттянуть момент признания его несостоятельным, то может договариваться с такими дольщиками в порядке очередности их обращений в суд: удовлетворять требования или выкупать их по договорам уступки», – говорит она.

Обратиться в Арбитражный суд с заявлением о признании застройщика банкротом может как сам дольщик, так и любое заинтересованное лицо (например, банк, налоговая служба), перед которым последний не исполняет свои обязательства на сумму более 300 тыс. рублей свыше трех месяцев», – напоминает независимый практикующий юрист Сергей Павлов.

«В случае, если участнику долевого строительства становятся известны какие-либо сведения о том, что в отношении застройщика инициирован процесс банкротства, эту информацию можно проверить в открытых источниках, например, в электронной картотеке арбитражных дел – kad.arbitr.ru», – отмечает Майя Петрова. В системе по названию компании или ее ИНН можно увидеть все арбитражные дела с ее участием, включая дело о банкротстве, если оно есть. Открыв конкретно дело, можно получить достаточно много информации, включая сами судебные акты.

Войти в реестр

«При признании судом застройщика банкротом в отношении него вводится процедура конкурсного производства, а управление компанией обычно передается конкурсному управляющему. Соответственно, все дальнейшее взаимодействие дольщика с застройщиком осуществляется через него. В рамках указанной процедуры конкурсный управляющий аккумулирует все имущество застройщика для дальнейшей реализации и удовлетворения требований кредиторов: банков, работников компании, самих дольщиков и др.», – рассказывает Сергей Павлов.

Сведения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства публикуются в официальном издании (газета «Коммерсантъ»), а также размещаются в Едином государственном реестре сведений о банкротстве на ресурсе bankrot.fedresurs.ru. «Если застройщик признан банкротом, то конкурсный управляющий самостоятельно должен включить требования участников строительства, по ДДУ, в реестр требований кредиторов, на основании информации о регистрации ДДУ, размещаемой органом государственной регистрации прав, а также уведомить об этом дольщиков», – отмечает Майя Петрова.

При этом юристы советуют участникам долевого строительства самим озаботиться включением своих требований в реестр, не полагаясь исключительно на конкурсного управляющего. «Если он по каким-то причинам не включил требование в реестр либо ошибся с размером, дольщик вправе предъявить имеющиеся у него требования к застройщику, обратившись к конкурсному управляющему с соответствующими документами. Срок для предъявления требований о включении в реестр – три месяца с даты опубликования сообщения о банкротстве», – говорит Елена Крестьянцева.

При этом, по ее словам, если договор с застройщиком не расторгнут, дольщик заявляет требование о передаче помещения, которое включается в реестр. Если договор расторгнут, то дольщик требует включения в реестр денежного требования. При этом банкротство застройщика является самостоятельным основанием для отказа дольщика от договора и требования возврата денежных средств.

По словам руководителя группы по банкротству адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Александры Улезко, такой порядок применяется к делам о банкротстве, возбужденным после 1 января 2018 года. В ранее возбужденных процедурах требования участников строительства рассматриваются Арбитражным судом. «Часто дольщики обращаются в суд общей юрисдикции с требованием о признании права на долю в праве собственности на недостроенный объект недвижимости. Однако большого смысла в этом нет, поскольку все требования участников строительства удовлетворяются только в рамках дела о банкротстве. Признание права собственности дольщика на квартиру возможно в деле о несостоятельности только в том случае, если дом был введен в эксплуатацию и до возбуждения дела о банкротстве между дольщиком и застройщиком подписан передаточный акт», – добавляет она.

Юрист отмечает, что после признания застройщика банкротом дольщик может также отказаться от исполнения договора и просить включить в реестр его денежные требования. В состав денежных требований включаются и убытки в виде реального ущерба, причиненные нарушением обязательства по передаче жилого помещения.

«После того как требование будет установлено в реестре требований участников строительства в деле о банкротстве, дольщику стоит ожидать уведомлений от арбитражного управляющего, принимать участие в собраниях кредиторов и участников строительства», – добавляет Александра Улезко.

Мнение

Мария Золотая, управляющий партнер компании «Балтийский Заказчик»:

– Рекомендую узнать истинное состояние объекта и процент реализации проекта непосредственно у органа, уполномоченного осуществлять надзор за строительством. В страховую компанию и к конкурсному управляющему можно и нужно обращаться самостоятельно и никого не ждать, а вот в Фонд содействия дольщикам или в органы исполнительной власти всегда эффективнее готовить коллективные обращения.


АВТОР: Михаил Добрецов
ИСТОЧНИК: СЕ №5(905) от 02.03.2020
ИСТОЧНИК ФОТО: http://anticorr.media/


Сегмент апартаментов продолжает развитие


02.03.2020 11:00

На рынок выведен пул апартаментов под брендом Mercure Residence, входящих в состав комплекса апарт-отелей VALO. Представители проекта рассказали, чем уникально это предложение.


Директор по продажам VALO Марина Сторожева отметила высокий интерес к апарт-проектам, сохраняющийся на петербургском рынке, что позволяет сегменту уже несколько лет удерживать наивысшие темпы роста. «Примечательно, что более 80% предложения в Северной столице в настоящее время сосредоточено на сервисных апартаментах», – подчеркнула она.

Продемонстрировав статистические данные, эксперт показала, что сегодня VALO – лидер по продажам в Санкт-Петербурге. «Принципиально важно при этом, что ключевым фактором при выборе нашего проекта является не цена (она у нас не самая низкая в городе). Основной сегодняшний покупатель – это инвестор, причем его опыт за последние годы существенно возрос. В результате главными стимулами к покупке апартаментов VALO стали уникальная локация, продуманная концепция проекта и эффективная управляющая компания», – говорит Марина Сторожева.

Она напомнила, что в начале 2017 года, когда проект VALO только выходил на рынок, цена 1 кв. м в его юнитах начиналась с 96 тыс. рублей. Летом 2019 года, на старте третьей очереди, она достигала уже 120 тыс. А сейчас – вплотную приблизилась к 170 тыс. руб­лей за 1 кв. м. «Главная причина в том, что продаем мы не квадратные метры, а высокодоходный инвестиционный продукт, долю в гостиничном бизнесе. И себестоимость, а также инфраструктурная наполненность проекта сегодня совершенно иные, чем на заре строительства апартаментов в нашем городе», – подчеркивает специалист.

Новым шагом в развитии комплекса и сегмента в целом можно считать приход на петербургский рынок апарт-проектов крупных международных операторов. Подписан договор VALO с компанией ACCOR по франшизе под брендом Mercure Hotels and Residens. На рынок выведено 320 юнитов апарт-отеля. В VALO отмечают: это уникальное предложение, раньше такой практики не было.

Юниты продаются с отделкой и полным гостиничным оснащением. Размеры варьируются от 23,5 до 31 кв. м. При покупке инвестору необходимо подписать не только ДДУ, но и договор на управление с компанией Valo Service. При этом обслуживание юнитов будет осуществляться в соответствии с требованиями ACCOR. «Мы берем обязательства построить объект с точным соответствием всем стандартам бренда. В свою очередь, ACCOR включает наш проект в свою международную сеть, в том числе во все действующие программы лояльности, обеспечивает организацию и контроль управления и сервиса в апарт-отеле», – говорит Марина Сторожева.

По словам генерального директора УК Valo Service Константина Сторожева, привлечение международного бренда – естественная часть развития концепции мультиформатности проекта. «VALO – это именно комплекс апарт-отелей. Сейчас в проекте сформировано шесть различных гостиничных форматов. Это позволит удовлетворить потребности любых категорий гостей. Наличие в одном объекте нескольких форматов дает синергетический эффект. Появляются дополнительные возможности для размещения разноуровневых групп, повышается эффективность работы всей гостиничной инфраструктуры», – подчеркивает он.

Эксперт отметил, что успешность проекта напрямую зависит от качества работы управляющей компании. Поэтому этому вопросу уделяется самое пристальное внимание. «К работе в Valo Service мы постарались привлечь самый квалифицированный персонал. Это высококлассные профессионалы – и те, кто работал на крупных международных отельных операторов, и те, кто управлял объектами со множеством собственников. Объединение опыта и навыков в обеих сферах позволяет организовать высокоэффективный бизнес, прибыльный как для компании, так и для владельцев юнитов в комплексе», – подчеркивает Константин Сторожев.


АВТОР: Петр Опольский
ИСТОЧНИК: СЕ №5(505) от 02.03.2020
ИСТОЧНИК ФОТО: Никита Крючков