Черная речка: эпоха возрождения
Процесс редевелопмента территорий «серого пояса» Санкт-Петербурга, активно начавшийся в конце нулевых, приносит свои результаты. На месте бывших промзон появляются современные жилые комплексы, которые постепенно формируют микрорайоны комфортного проживания, пользующиеся популярностью у покупателей жилья. И окрестности Черной речки – одна из таких локаций.
В дореволюционное время эта территория была северной окраиной Петербурга, достопримечательностью которой были загородные, «дачные» особняки. Старейший и крупнейший из них – дача Строганова, построенная в конце XVIII века, – до нашего времени не сохранился. Но львы, когда-то украшавшие вход в него, теперь «охраняют» Стрелку Елагина острова. А вот возведенная в середине XIX века в неоготическом стиле дача Салтыковой, хорошо известная россиянам по эпизоду «Кровавая надпись» в сериале режиссера Игоря Масленникова «Шерлок Холмс и доктор Ватсон», до сих пор красуется у самого входа в станцию метро «Черная речка».
В конце XIX века на набережной Большой Невки стали появляться промышленные предприятия. В советский период в локации окончательно сформировалась крупная промзона, к которой с севера примыкали кварталы жилой застройки. А сегодня именно редевелопмент бывших заводских территорий и стал драйвером развития локации.
Призовая локация
«Сегодня район Черной речки является новой престижной локацией. Ее статус определяют близость к центру города, живописная набережная, развитая инфраструктура и отличная транспортная доступность: рядом метро, ЗСД в пяти минутах езды. Территория развивается благодаря редевелопменту: большая часть строящихся и реализованных жилых комплексов располагается на территории бывших промышленных зон», – такую характеристику локации дает руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По оценке экспертов, окрестности Черной речки имеют немало несомненных преимуществ, что и делает их столь популярными на рынке. «Местность лежит на границе двух престижных районов – Выборгского и Петроградского. Поэтому жители могут в полной мере наслаждаться близостью к историческому и деловому центру Петербурга, а также развитой инфраструктурой», – отмечает начальник отдела продаж компании «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Действительно, поскольку локация никогда не была исключительно промзоной, а включала в себя жилые кварталы, ее отличает развитая социальная и коммерческая инфраструктура. Имеются детские сады, школы, поликлиники, иные медицинские учреждения. Работает ряд крупных торгово-развлекательных комплексов, магазины крупнейших ритейлеров, фитнес-центры, кафе и рестораны, предприятия сервиса. Большая часть проектов предусматривает строительство социальных и коммерческих объектов, что позволит сохранить высокий уровень обеспеченности инфраструктурой.
Транспортная доступность территории также на высоте. Локация фактически расположена между двумя станциями метро «Черная речка» (синей линии) и «Лесная» (красной ветки). Это обеспечивает комфортный проезд в любую точку города на общественном транспорте. Не хуже обстоят дела и с потенциалом для поездок на личном авто. «Всего за 10 минут можно доехать до центра (Петроградская сторона), столько же – до ЗСД», – говорит Николай Гражданкин.
Он также отмечает обилие парков и скверов: «Ботанический сад, парк Лесотехнической академии, сад Александра Матросова и прочие. Меньше 5 минут займет поездка до утопающего в зелени Елагина острова».
Взрывной редевелопмент
Сейчас уже сложно сказать, почему в нулевых девелоперы не обратили особого внимания на локацию, однако на ранней стадии процесса городского редевелопмента на Черной речке было тихо. «Первым проектом в районе Черной речки стал ЖК Riverside, который Setl Group построила на Ушаковской набережной. Это жилой комплекс бизнес-класса. Среди квартир – варианты с эксклюзивными видами, которые не открываются ни из одного другого дома в Петербурге: одновременно на Малую Невку, Большую Невку и Черную речку. Проект вышел в продажу в 2012 году, изменил отношение петербуржцев к локации и повысил ее престиж», – вспоминает Ольга Трошева.
Труднее всего, конечно, было пионерам освоения локации, ведь там располагалось еще много промзон, что, несомненно, снижало интерес потенциальных покупателей земли. Зато сейчас, когда территория практически поделена на участки жилищной застройки в рамках редевелопмента, формируется новый район для удобного проживания. Поэтому теперь период развития комфорт-класса уходит в прошлое.
«Территория в районе Черной речки в настоящее время входит в число наиболее активно подвергающихся редевелопменту. Это очень перспективная локация для девелоперов, для извлечения больших доходов, – близость к историческому центру, хорошая транспортная доступность, хорошее озеленение, развитая социальная инфраструктура обеспечивают очень высокий интерес к ней со стороны застройщиков. Здесь ведет строительство ряд крупных девелоперов, таких как «Группа ЛСР», Группа ЦДС, «ЮИТ Санкт-Петербург», РСТИ («РосСтройИнвест), «Отделстрой» и др. Проекты относятся к высоким ценовым сегментам жилой недвижимости – “бизнес” и “комфорт-плюс”», – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.
По словам руководителя группы маркетинга компании ЦДС Петра Буслова, одно из достоинств Черной речки заключается в низкой плотности жилой застройки, что выгодно отличает ее от других районов нового строительства. «К преимуществам территории можно также отнести однородность новых проектов, относящихся к сегментам жилья комфорт- и бизнес-класса. Это позволит изначально сформировать в районе однородную жилую среду. Также плюсом является то, что здесь не было вредных производств, а большая часть предприятий уже не работает», – отмечает он.
В то же время, по мнению Юрия Зарецкого, для редевелопмента территорий Черной речки характерны те же недостатки, что и для большинства проектов в этой сфере. «В частности, наблюдается подавляющее преобладание жилой застройки над другими сегментами недвижимости, не планируется масштабная модернизация улично-дорожной сети, не рассматривается создание общественных пространств, отсутствуют новые зоны зеленых насаждений общего пользования (в рамках самих проектов озеленение и благоустройство, разумеется, предусмотрены)», – говорит эксперт.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в настоящее время средняя цена квадратного метра в локации – 152,2 тыс. рублей. «Это на 11% больше, чем годом ранее, и соответствует рыночной динамике», – уточняет Ольга Трошева. Схожие цифры называет и Пётр Буслов. «Цены в локации составляют 150–170 тыс. рублей за 1 кв. м. В сданных домах – до 200 тыс. В будущем застройка территории вокруг Черной реки продолжится с акцентом на проектах бизнес-класса», – уверен он.
Мнение
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– В этой локации наша компания строит ЖК бизнес-класса ЦДС «Чёрная Речка». В его состав войдут девять корпусов с закрытыми дворами, детсадом на 530 мест, школой на 1320 учеников и подземным паркингом более чем на 2,5 тыс. машино-мест. Комплекс рассчитан на семейных покупателей: больше половины планировок – это просторные двух- и трехкомнатные квартиры, в которых предусмотрены мастер-спальни, помещения для хранения и хозяйственные зоны, вместительные кухни-гостиные, ванные комнаты с окном и эксклюзивные квартиры с большими открытыми террасами. В проекте эстетика сочетается с многофункциональной средой для жизни и отдыха. Так, рядом с домами предусмотрена собственная прогулочная зона – променад вдоль Белоостровской улицы, на который будут выходить рестораны, кафе и магазины. Сейчас в продаже находятся квартиры в четырех корпусах: 1, 2, 3 и 5. Корпуса 2 и 3 будут введены в эксплуатацию в III квартале 2021 года, корпус 1 – в I квартале 2022 года, корпус 5 – во II квартале 2022 года. Квартира вблизи Черной речки идеально подойдет для тех, кто хочет жить вблизи исторического центра, но при этом иметь удобный выезд за город.
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж «Отделстрой»:
– Одним из исключительных преимуществ ЖК «Новый Лесснер» станет тишина – как в квартирах, так и на территории комплекса. Окна домов не выходят на шумные магистрали, поблизости нет ни железных дорог, ни прочих «громких» объектов. Дворы в комплексе будут свободны от машин и закрыты от посторонних. На территории, доступной только для жильцов, расположатся аллеи для прогулок и уютные места для отдыха. Автомобили расположатся в подземных и многоуровневых паркингах. Машино-место можно приобрести уже сейчас. При покупке двух- и трехкомнатных квартир предоставляется скидка 50% на одно машино-место. С закрытой территории «Нового Лесснера» ведут три удобных выезда в разных направлениях. Это позволит прокладывать удобные маршруты в обход пробок. Во дворе будут построены детский сад и школа. Отличительной особенностью проекта является полное отсутствие студий. На этаже всего по четыре квартиры. Фасады домов выполнены в элегантном неоклассическом стиле с использованием натуральной терракоты. В дизайнерском оформлении парадных холлов преобладает стиль ар-деко, сочетающий в себе шик и утонченность.
Доступные варианты. Обзор новостроек у метро
Квартиры в пешеходной доступности от метро – одни из самых востребованных объектов недвижимости. По законам рынка, они существенно дороже более удаленных от «подземки» аналогов. Единственный способ «бюджетно» приобрести жилье у метро – купить квартиру в еще строящемся доме. «Строительный Еженедельник» отобрал наиболее интересные предложения.
Для начала стоит оговориться, что в строительном сообществе близкими к метро объектами считаются жилые комплексы на расстоянии не более 2 км.
Масс-маркету есть место у метро
Максимальным спросом среди всех «околометрошных» проектов пользуются ЖК сегмента «масс-маркет». Как пояснил начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин, чаще всего такими объектами интересуются люди, для которых «подземка» – наиболее удобный способ перемещения по городу: «Близость к метро позволяет не зависеть от пробок, парковок, завалов снега на дорогах и т. д. Даже если у клиента есть личный автомобиль, для него все равно важно наличие поблизости метро, поскольку это дает ему свободу для маневра».
Кроме того, эти квартиры пользуются спросом у рантье. Недорогое жилье у метро всегда на пике спроса, поэтому проще окупается. «Цена аренды квартиры при наличии станции метрополитена в шаговой доступности – выше на 15–20%», – сообщил директор по маркетингу УК «Новоселье» Алексей Муравьёв.
В результате на данный момент большинство проектов, реализуемых в 1,5–2 км от метро, относится к сегменту «масс-маркет». Однако если до «подземки» меньше километра, то ситуация несколько меняется. «Такие объекты – большая редкость. Класс у них, как правило, выше, как и цены», – добавила руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре.
По данным Группы RBI, на данный момент в Петербурге в радиусе километра от метро расположено порядка 50 новостроек, в которых открыты продажи (т. е. около 15% от всего объема предложения), и цены в них начинаются от 100 тыс. рублей за «квадрат». Проектов со средней ценой до 120 тыс. за 1 кв. м – порядка 30.
Ищем подешевле
Естественно, высокий спрос влияет на стоимость жилья, однако есть нюансы. «Квартира комфорт-класса в 15 мин. пешком от станции метро будет стоить на 5–7% дороже квартиры в похожем проекте в 10 мин. езды от этой же станции», – сообщил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. При этом разница в цене может доходить до 20%, отметил руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов и тут же оговорился, что это не единственный фактор, влияющий на финальную стоимость жилья.
Яна Булмистре отметила, что цены зависят и от локации, и от характеристик проекта: «Жилье возле перегруженных станций «подземки» в районах с недостаточным развитием транспортной инфраструктуры будет существенно уступать в стоимости квартирам в развитых частях города. Различаться по цене будут и квартиры в разных по престижности локациях – к примеру, у конечных станций метро Невского и Московского районов».
Это мнение разделяет и директор коммерческого департамента Glorax Development Андрей Кугий: «Наценка «за метро» может быть незначительной в локации с хорошо развитой транспортной инфраструктурой. Если же новостройка расположена в районе с низким уровнем транспортной доступности, тогда цены на квартиры, расположенные на расстоянии 10 и 20 мин. от ближайшей станции метро, могут различаться серьезно».
Яна Булмистре добавила, что при прочих равных ЖК возле областных станций метро (включая планируемые) будут дешевле, чем у расположенных в черте города. Играет роль и плотность окружающей застройки – жилье в точечных проектах обычно дороже.
Алексей Муравьёв отметил, что цена зависит и от обеспеченности ЖК социальной, торговой и медицинской инфраструктурой, автомобильными парковками и зелеными зонами: «Транспортная инфраструктура остается ведущим фактором выбора, но это может быть близость к Кольцевой автодороге, наличие благоустроенных подъездов к дому, закрытые территории. К сожалению, в большинстве развитых районах города, в шаговой доступности от станций метро, таких объектов практически не найти».
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов напоминает, что цена объекта зависит и от его уровня: «Видовой ЖК бизнес-класса в 2 км от метро все равно будет стоить дороже объекта комфорт-класса, расположенного в 500 м от «подземки». Важную роль играют бренд застройщика, архитектура комплекса и уровень отделки в нем, дополнительные опции, благоустройство территории и т. д.».
Директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина отметила, что слишком близкие к метро ЖК (т. е. в 100–150 м) интересуют далеко не всех: «Станция метрополитена и ее ближайшие окрестности – это всегда скопление людей, что является минусом для комфорта и безопасности».
«Оптимальное расстояние ЖК от метро – 15–20 мин. прогулочным шагом. В этом случае люди не будут весь день наблюдать под своими окнами большие потоки людей», – добавил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Не существуют, но влияют
Терпеливые покупатели могут обратить внимание на проекты возле перспективных станций метро, однако грандиозной экономии все равно не выйдет. Начальник управления маркетинга и продаж компании «БФА-Девелопмент» Елена Гутман отметила, что спрос на такое жилье весьма высокий, поэтому выше и цены.
Обычно, добавил Алексей Муравьёв, «девелоперы заранее учитывают развитие метро, поэтому закладывают этот фактор в цену объекта».
«Анонсирование открытия новых станций метро увеличивает стоимость квартир в проекте как минимум на 10%. Причем, чем ближе дата открытия станций, тем более очевиден рост цен», – сообщила директор департамента внешних коммуникаций компании «MASTER Девелопмент» Дарья Баранова.
К востоку от Петербурга
Всеволожск – ближайший к Санкт-Петербургу районный центр Ленобласти. Расстояние от границы мегаполиса составляет всего около 10 км. Статус райцентра обеспечивает развитую «социалку». Поэтому застройщики считают Всеволожск локацией, достаточно привлекательной для запуска новых проектов.
Локация с историей
В отличие от большей части пригородных локаций, в которых активно ведется жилищная застройка, являющихся, по сути, кварталами на территории Ленобласти, физически примыкающими к Петербургу, Всеволожск – это полноценный самостоятельный город. У него есть свои особенности развития, история, местные достопримечательности.
В настоящее время город объединяет ряд исторических поселений, древнейшее из которых – деревня Лубья – известно с начала XVI века. В XVIII—XX веках в границах современного Всеволожска существовали мызы Приютино и Рябово. Приютино — усадьба первого директора Публичной библиотеки, президента Академии художеств Алексея Оленина. Рябово за время своего существования сменило 14 владельцев, от знаменитого Александра Меншикова до Василия Всеволожского.
Мощнейший толчок развитию локации дало строительство в конце XIX века железной дороги, которая и по сей день является одной из ведущих транспортных артерий, связывающих город с Петербургом. На территории Всеволожска находится три железнодорожных станции: «Бернгардовка», «Всеволожская» и «Мельничный Ручей». Вокруг них с начала ХХ века развернулось активное малоэтажное строительство, в результате которого в 1938 году был образован рабочий поселок Всеволожский, в 1963 году ставший городом Всеволожском.
О богатой истории города свидетельствуют храмы Спаса Нерукотворного Образа и Пресвятой Троицы, построенные в конце XIX – начале ХХ века (старейшая в локации лютеранская кирха во имя Св. Регины, построенная в 1778 году, к сожалению, не пережила советской власти). Действуют Краеведческий музей и музей-усадьба «Приютино». В 2009 году установлен памятник Всеволоду Всеволожскому, астраханскому вице-губернатору, который первым запустил пароходы по Волге и основал усадьбу в Рябово (1818 год), вокруг которой впоследствии образовался Всеволожск.
Плюсы статуса
Статус районного центра Ленобласти, несомненно, дает Всеволожску, как месту для жизни, ряд серьезных преимуществ. В первую очередь, это касается развитой инфраструктуры. «На сегодняшний день Всеволожск – одно из самых привлекательных мест, благодаря не только своей экологии, но и близости к Санкт-Петербургу. До мегаполиса можно добраться как на автобусе, так и на электричке, время в пути составляет всего около 30 мин. Наличие всей инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник, торговых центров, банков, магазинов – делает проживание во Всеволожске комфортным и удобным», – отметил начальник отдела маркетинга и развития ЗАО «Полар» Павел Микляев.
Действительно, транспортное сообщение со Всеволожском достаточно хорошо развито. Это касается и автомобильных трасс, которые связывают город с Петербургом – по Дороге жизни и с юга – по Колтушскому шоссе. Помимо проезда частных автомобилей, хорошо организовано движение общественного транспорта, идущего до станций метро «Площадь Ленина» и «Ладожская». Железнодорожное сообщение также сохраняет важнейшее значение для Всеволожска, в котором располагаются три платформы.
Впрочем, по мнению руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, транспортная инфраструктура требует дальнейшего развития. И такие планы уже существуют. «Одна из идей – проложить скоростную трамвайную линию. Также в планах властей – реконструировать Колтушское шоссе и построить дублер Дороги жизни, чтобы сократить время пути до города», – говорит эксперт.
Хорошо развита и социальная инфраструктура. В городе действуют Всеволожская клиническая межрайонная больница, две поликлиники, амбулатория, женская консультация, несколько офисов семейных врачей. Также работают шесть средних школ и около двух десятков муниципальных и частных детских садов. В рамках новых проектов строительства жилья также реализуются социальные объекты.
Как в исторической части Всеволожска, так и в местах возведения новых жилых комплексов сформирована торговая инфраструктура. По всей территории города действуют местные торговые центры, представлены крупнейшие ритейлерские сети, работают магазины шаговой доступности Таким образом, как отмечают эксперты, в отличие от некоторых пригородных локаций, развитие инфраструктуры позволяет обеспечить комфортную жизнь без необходимости выезжать за пределы райцентра.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов особо выделяет экологический фактор обеспечения комфортности жизни во Всеволожске. «Здесь есть леса, живописные ландшафты, а также Ладожское озеро с его уникальной природой и другие водоемы. К примеру, можно доехать до живописных тихих озер: Большого, Длинного, Круглого, Ждановского. В жаркий день можно искупаться в Кавголовском, Лемболовском и Коркинском озерах – у каждого есть удобный пляж, окруженный сосновым бором. Рядом со Всеволожском находятся старинные усадьбы с большими парками. Вдоль Дороги жизни есть много велосипедных маршрутов и мест для прогулок», – рассказывает он.
Специфика рынка
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», по состоянию на конец 2018 года во Всеволожске реализуется 10 жилых комплексов совокупной площадью 180 тыс. кв. м. «Наиболее крупные проекты – «Северный вальс» от компании «Петрострой» и ЖК Gr¨ona Lund от Bonava», – отмечает Ольга Трошева.
«Существует несколько основных причин, по которым жилые комплексы во Всеволожске популярны у покупателей. Это транспортная доступность, комфортные условия проживания и привлекательная стоимость квадратного метра», – говорит директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
Первичный рынок Всеволожска интересен прежде всего достаточно большим разнообразием предложения. Это касается и класса строящегося жилья – от «эконома» до бизнес-сегмента. То же относится и к высотности зданий – от малоэтажных жилых комплексов до высоток.
«В основном строительство нового жилья ведется на границе Всеволожска, по обе стороны Дороги жизни. Что касается центральных микрорайонов, то здесь реализуются проекты точечной застройки. Отличительная черта – достаточно невысокая средняя цена», – рассказывает Ольга Трошева.
Еще одной сублокацией, в которой активно развивается жилищное строительство, стал микрорайон «Южный», на выезде из города на юг по Колтушскому шоссе. Там разными девелоперами уже реализован ряд крупных проектов.
«В открытой продаже во Всеволожске в настоящий момент доступна 81 тыс. кв. м жилья, что составляет 7% в общем объеме предложения в пригородной зоне Ленинградской области», – отмечает Ольга Трошева. По ее словам, в прошлом году реализовано 43 тыс. кв. м жилья, что составляет около 4% в общем объеме спроса на пригородных территориях.
По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения с начала 2018 года увеличилась на 15,2% и составляет сегодня 68,5 тыс. рублей за «квадрат». Это в целом соответствует тренду на повышение цен, действующему в регионе.
Мнения
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Среди ближайших пригородов Петербурга Всеволожск известен и популярен давно. Один из своих проектов – ЖК «Северный Вальс» – компания «Петрострой» реализует именно там, на шоссе «Дорога жизни». Участок под застройку квартала расположен в 7–10 мин. езды от КАД на автомобиле. От станции метро «Ладожская» и железнодорожной станции «Всеволожская» курсируют городской общественный транспорт и маршрутные такси. Немаловажной причиной является и то, что Всеволожск – это город с полностью сложившейся и развитой инфраструктурой. Районные и городские детские сады, школы, поликлиники, парки и магазины – здесь есть всё. Проект застройки квартала также предусматривает строительство детских садов и школы. Территория вокруг домов будет благоустроена. Появится большое количество игровых площадок и зеленых зон для прогулок с детьми. На комфортности проживания сказывается и то, что ЖК стоит практически в лесном массиве – благодаря чему здесь прекрасная экология и спокойная атмосфера. ЖК «Северный Вальс» позиционируется в сегменте «доступный комфорт».
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Шестиэтажный жилой комплекс комфорт-класса Gr¨ona Lund расположен во Всеволожске у подножия Румболовской горы. Всего проект состоит из 33 жилых домов, разделенных на 13 очередей. В настоящее время сданы первые пять. Шестой этап Gr¨ona Lund выведен в продажу в августе 2018 года. Жилье на первых этажах строится с открытыми просторными террасами. На этажах выше располагаются балконы площадью 6–11 кв. м. В каждом корпусе предусмотрены индивидуальные вместительные кладовые, располагающихся в подвальном этаже. На две и более спален – два санузла. Кроме того, во многих квартирах в Gr¨ona Lund установлены сауны. Проект уникален тем, что под озеленение отведено порядка 50% от всей площади ЖК. На территории комплекса работает детский сад на 240 малышей. Для встреч с друзьями и соседями продумана специальная зона барбекю. У каждой парадной ЖК установлены велопарковки. Рядом с комплексом есть крытая Gr¨ona Lund Arena, которая объединяет два футбольных поля и зал для групповых занятий.
Павел Микляев, начальник отдела маркетинга и развития ЗАО «Полар»:
– Компания «Полар», работающая во Всеволожске в качестве застройщика уже более 10 лет, в 2018 году закончила строительство жилого комплекса комфорт-класса «Полар-Южный». Он возведен в микрорайоне «Южный». Несомненным плюсом его расположения является Ржевский лесопарк, находящийся в шаговой доступности. Сам комплекс состоит из трех корпусов высотностью от 8 до 14 этажей. Дом построен по каркасно-монолитной технологии и оборудован собственными крышными газовыми котельными, что гарантирует комфортность отопления. Предусмотрен большой внутренний двор с детскими площадками, тренажерами и местами для отдыха. В ЖК «Полар-Южный» большое разнообразие планировок: от экономичных студий до трехкомнатных квартир. А самое главное – это жилье уже готово, не нужно ждать окончания строительства, можно сразу вселяться.