Ценовая дифференциация. Почему отличаются цены на квартиры в одном ЖК?
Разница в цене между одинаковыми по метражу квартирами, расположенными в одном жилом комплексе, может достигать 30%. В чем причины?
Ценообразование – сложный процесс, при котором учитывается совокупность множества факторов. Есть некие базовые – этаж, площадь, количество комнат. Однако затем включаются тонкости. По словам директора по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никиты Пальянова, разница в цене может быть обусловлена этажом, видом из окна, планировкой, площадью квартиры (чем меньше метраж, чем дороже стоимость квадратного метра), наличием или отсутствием балкона, количеством санузлов или гардеробных.
Кроме того, отделы продаж в компаниях регулярно отслеживают темп реализации квартир и корректируют цены в зависимости от спроса.
Нюансы поэтажных планировок
По мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в первую очередь цена «квадрата» меняется в зависимости от количества комнат в квартире. «Хотя при грамотной квартирографии цена «метра» в трехкомнатной квартире не должна сильно отличаться от стоимости в однокомнатной», – полагает он.
Есть и второй фактор, который влияет на стоимость, – качество планировок. «Застройщики заинтересованы сделать каждую квартиру как можно лучше. Но есть определенные технические ограничения, а также ограничения, накладываемые геометрией самих секций и «посадкой» здания на участке, которые не позволяют сделать одинаково эргономичными все планировки. Очевидно, что менее удачные решения стоят несколько дешевле более удачных», – поясняет Сергей Терентьев.
«Мы часто говорим: «В доме нет двух идентичных квартир». И это не только про площадь и планировку. Даже если планировки похожи, квартиры располагаются в разных секциях, на разных этажах, по-разному ориентированы по сторонам света, с разным количеством «соседей» на этаже. Это всё вместе влияет на качество жизни в каждой конкретной квартире, ее видовые характеристики, уровень инсоляции и прочее», – отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
В одном и том же доме могут быть как квартиры с кухнями-гостиными увеличенных площадей, с окнами в ванных комнатах, с двумя или угловыми просторными террасами, так и стандартные эргономичные пространства с одной застекленной лоджией или балконом, рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Но если проект стандартный, с сопоставимыми видовыми характеристиками во всех квартирах, разница будет небольшой, уточняет она. В этом случае дешевле бывают квартиры на первых этажах – они традиционно пользуются меньшим спросом у покупателей. Дополнительно снижается цена за «квадрат» в крупногабаритных квартирах (оптом всегда дешевле).
«Повышение цен на видовые квартиры и лоты на высоких этажах помогает сбалансировать спрос. Так, клиенты, для которых расположение квартиры не является значимым фактором, предпочитают сэкономить и выбрать ее на нижних этажах, без примечательного вида из окон», – говорит руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. «Такой инструмент, как цена, дает возможность регулировать спрос на разные форматы жилья», – резюмирует Ася Левнева.
Ценовой перепад
«Чем более оригинален проект, чем интереснее локация, тем больше может быть разница в цене. А то, почему эксклюзивный товар дороже стандартного, понимают все», – говорит Ася Левнева.
Например, в таких проектах, как «Балтийская жемчужина», ценообразование сложнее, чем в типовых: так, цена на панорамные квартиры, с видами на парки и залив, выше на 10–15%. Кроме того, в проекте есть квартиры разных классов и разного формата. Разница в ценах достигает 30%. В проекте «Новый Лесснер» от «Отделстроя» разница в цене между первым и верхним этажом в некоторых секциях может доходить до 3,5 млн рублей: верхние квартиры – видовые. В элитном сегменте стоимость «квадрата», например, в пентхаусе и в квартире на каком-либо из этажей, может отличаться на 200 тыс. рублей, утверждает Никита Пальянов.
«Разница в цене между квартирами в одном ЖК может достигать 15–25%. Понятно, что большие видовые квартиры на последних этажах будут самыми дорогими. Вместе с тем бывают ситуации, когда на первых этажах располагаются квартиры с видом на парк, а на последних – на промзону», – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.
Свою лепту в ценообразование вносят маркетологи. Традиционно 60–70% себестоимости новостройки составляют затраты на строительство. На прокладку коммуникаций и подготовку территории расходуется еще 15%. На маркетинг, рекламу и офисный персонал уходит не более 5% стоимости всего проекта, отмечает Ася Левнева.
«В проектах, где продажи ведутся преимущественно от застройщика, на рекламу закладывается около 3% в цене «метра». В некоторых случаях этот процент может быть выше, например, на старте проекта, особенно для компаний, выходящих на рынок недвижимости впервые. В конечном итоге все зависит от финансовой модели проекта», – рассказывает Никита Пальянов.
По оценке Сергея Терентьева, многое зависит от квартирографии: «С маркетинговой точки зрения, более интересны квартиры с хорошими, выверенными планировками. На них застройщик может сделать определенную наценку. В такой ситуации разница в цене одинаковых по метражу квартир может доходить до 5–7%».
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Разница в цене квадратного метра в зависимости от этажа присутствует далеко не во всех жилых комплексах. Но если у объекта есть видовые характеристики, то квартиры на более высоких этажах будут стоить несколько дороже аналогов, расположенных ближе к земле.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
– В одном проекте цены на квартиры могут различаться на 50% или даже в несколько раз, если речь идет о премиальной недвижимости. Многое зависит от видовых характеристик: вида на парк, водную гладь, исторический центр. Например, разница в стоимости квартир в нашем ЖК бизнес-класса «Наутилус» с окнами, которые выходят на Матисов канал, и аналогичных вариантов без видовых характеристик сегодня составляет 9–26%. Цена обусловлена более высоким спросом на видовые квартиры. Стоимость квартир может варьироваться в зависимости от этажа. Например, традиционно дешевле квартиры на первом этаже и даже на первом жилом этаже над «коммерцией». В масс-маркете цена на них может быть ниже 70–100 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – больше. Раньше меньшим спросом пользовались также последние этажи, поскольку покупатели попросту боялись протечек и сломанных лифтов. Сейчас такие опасения уходят в прошлое, а последний этаж все чаще обретает новый смысл, статус, и, соответственно, квартиры здесь становятся дороже. Во многих новостройках последний этаж занимают более интересные варианты квартир – с видовыми характеристиками, панорамным остеклением, высокими потолками, террасами, мансардными окнами. Стоимость квартир может отличаться и в силу удачности или неудачности того или иного планировочного решения. В частности, не самые функциональные планировки могут появиться в угловых секциях, где иначе сложно сформировать пространство. Чтобы поддержать спрос на них, застройщик предлагает более привлекательную стоимость.
Рождественские скидки в «Образцовых кварталах»
Новый Год и Рождество – это время не только отдыха, развлечений, встреч. Зимний сезон распродаж – настоящая отрада для любителей шопинга. Праздничные украшения, одежду и обувь, сувениры и подарки, технику и мебель можно купить с существенной скидкой. Даже неискушённые покупатели стараются в этот период приобрести что-то приятное и полезное по выгодной цене.
Реклама настойчиво обещает «грандиозные» распродажи, скидки в 30, 50 и даже 70%. Красивые цифры привлекают и вызывают доверие. Многие покупатели уверены, что чем больше скидка, тем лучше! И не задумываются, почему такая цена стала возможной, какова себестоимость приобретаемой вещи и не произошло ли перед этим повышения цены.
Строительство многоквартирных домов – процесс технологически очень сложный, в нём участвуют тысячи людей и десятки предприятий. Высокая себестоимость и длительность производства по сравнению с большинством других продуктов делают такую распродажу невозможной. Снижение цены неизбежно скажется на качестве. Для застройщика с отличной репутацией ООО «Терминал-Ресурс» это недопустимо. Строительная компания возводит малоэтажные жилые комплексы «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе. Рождественская скидка в «Образцовых кварталах» составляет от 25 000 до 200 000 рублей.
Честная скидка от честной цены – это возможность сэкономить на праздничный стол и подарки для близких, покупку мебели в новую квартиру, а может быть, и на ремонт. Задумали улучшить жилищные условия? Наступило время исполнения желаний!
Предложение действительно при бронировании квартиры с 25 декабря 2019 года по 15 января 2020 года. Бронирование производится бесплатно!
Подробности – в отделе продаж застройщика ООО «Терминал-Ресурс»: г. Санкт-Петербург, Пушкинский район, ул. Кокколевская, д. 1, БЦ «Перспектива» (рядом с ЖК «Образцовые кварталы»), тел. +7 (812) 719-19-19, www.devcent.ru
«Лондон Парк»: комфортность продолжает повышаться
Стартовали продажи в третьей очереди жилого комплекса «Лондон Парк», который Компания Л1 возводит в обжитой части Выборгского района. Отличительной чертой выведенного на рынок жилья является повышенная комфортность.
«Лондон Парк» - один из флагманских проектов Компании Л1: три очереди ярких домов-высоток на проспекте Просвещения недалеко от одноименной станции метро. Это жилой комплекс комфорт-класса с большой охраняемой внутридомовой территорией и развитой собственной инфраструктурой: детским садом, школой, торгово-развлекательным центром, несколькими паркингами в общей сложности более, чем на 3,8 тыс. машиномест и физкультурно-оздоровительным комплексом общей площадью 12,3 тыс. кв. м с двумя бассейнами.
Кроме того, в непосредственной близости от «Лондон Парка» находится восемь муниципальных детсадов, пять общеобразовательных школ, гимназия, детская и взрослая поликлиники, спортивные клубы и другие соцобъекты. В шаговой доступности – магазины ряда крупных ритейлеров: «Карусель», «Пятерочка», «Перекресток».
Северные районы Петербурга являются наиболее экологически благоприятными. Здесь много зеленых зон, «легкие Петербурга», главная из которых – парк Сосновка. Непосредственно около нового комплекса находятся Муринский парк, сквер Конашевича, сад Ивана Фомина и другие.
Транспортная доступность локации обеспечивается двумя станциями метро – «Проспект Просвещения» (синяя линия, добраться можно за 5 мин. на общественном транспорте или за 20 мин. пешком) и «Гражданский проспект» (красная ветка, 10 мин. на транспорте). В нескольких минутах езды на автомобиле – выезд на КАД.
В составе третьей очереди «Лондон Парка» строятся три 25-этажных кирпично-монолитных корпуса. Они располагаются вдоль Поэтического бульвара, на удалении от шумных магистралей. На каждом этаже от 6 до 8 квартир. В первых этажах помещения коммерческого назначения, в которых будут магазины, предприятия бытового сервиса, кафе и др. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на III квартал 2021 года.
Отличительная особенность домов третьей очереди – повышенная комфортность с улучшенной отделкой мест общего пользования. В ней не будет студий. Для покупателей представлены комфортные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры площадью от 33 до 91 кв. м. На верхних этажах расположены варианты с террасами, откуда открываются прекрасные виды на город, парковые зоны и ближайшие пригороды.
«Представления о необходимом уровне комфорта у граждан постоянно повышаются. Когда-то сам факт приобретения в собственность нового жилья уже вызывал восторг. Сегодня покупатели самым тщательным образом оценивают все характеристики проекта – от локации и экологической обстановки до отделки мест общего пользования, эргономичности квартирографии и используемых стройматериалов. Компания Л1 традиционно стремится предоставить своим клиентам максимум комфорта, учитывая, а часто и предвосхищая их желания. Примером этого подхода может служить третья очередь ЖК «Лондон Парк. Например, предлагаемые в ней квартиры с террасами характерны, скорее, для жилья бизнес-класса. Примечательны также оригинальные планировочные решения», – отмечает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
Бонусом на начальном этапе продаж является минимальная цена (действует до конца года). Стоимость жилья начинается от 3,85 млн рублей (112,8 тыс. рублей за кв. м). Сюда включена и предчистовая отделка помещений. Важно отметить, что банк «Открытие» уже аккредитовал третью очередь проекта и предлагает ипотеку на квартиры в ней по ставке от 7,95% годовых при внесении первого взноса в размере не менее 20% стоимости квартиры.
Также немаловажно, что текущие рыночные тренды формируют повышенный интерес к привлекательным объектам жилой недвижимости как варианту инвестирования средств. По итогам уходящего года, по данным аналитиков консалтингового центра «Петербургская недвижимость», рост средних цен в сегменте «масс-маркет» в городе составит не менее 7,5%. При этом в удачных проектах он достигает даже 12-15%. На будущий год многие эксперты прогнозируют подорожание жилья еще на 7-10% (некоторые говорят и о 15-20%). Так что покупка квартиры в «Лондон Парке» на старте продаж может стать очень привлекательной инвестицией.