Ценовая дифференциация. Почему отличаются цены на квартиры в одном ЖК?
Разница в цене между одинаковыми по метражу квартирами, расположенными в одном жилом комплексе, может достигать 30%. В чем причины?
Ценообразование – сложный процесс, при котором учитывается совокупность множества факторов. Есть некие базовые – этаж, площадь, количество комнат. Однако затем включаются тонкости. По словам директора по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никиты Пальянова, разница в цене может быть обусловлена этажом, видом из окна, планировкой, площадью квартиры (чем меньше метраж, чем дороже стоимость квадратного метра), наличием или отсутствием балкона, количеством санузлов или гардеробных.
Кроме того, отделы продаж в компаниях регулярно отслеживают темп реализации квартир и корректируют цены в зависимости от спроса.
Нюансы поэтажных планировок
По мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в первую очередь цена «квадрата» меняется в зависимости от количества комнат в квартире. «Хотя при грамотной квартирографии цена «метра» в трехкомнатной квартире не должна сильно отличаться от стоимости в однокомнатной», – полагает он.
Есть и второй фактор, который влияет на стоимость, – качество планировок. «Застройщики заинтересованы сделать каждую квартиру как можно лучше. Но есть определенные технические ограничения, а также ограничения, накладываемые геометрией самих секций и «посадкой» здания на участке, которые не позволяют сделать одинаково эргономичными все планировки. Очевидно, что менее удачные решения стоят несколько дешевле более удачных», – поясняет Сергей Терентьев.
«Мы часто говорим: «В доме нет двух идентичных квартир». И это не только про площадь и планировку. Даже если планировки похожи, квартиры располагаются в разных секциях, на разных этажах, по-разному ориентированы по сторонам света, с разным количеством «соседей» на этаже. Это всё вместе влияет на качество жизни в каждой конкретной квартире, ее видовые характеристики, уровень инсоляции и прочее», – отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
В одном и том же доме могут быть как квартиры с кухнями-гостиными увеличенных площадей, с окнами в ванных комнатах, с двумя или угловыми просторными террасами, так и стандартные эргономичные пространства с одной застекленной лоджией или балконом, рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Но если проект стандартный, с сопоставимыми видовыми характеристиками во всех квартирах, разница будет небольшой, уточняет она. В этом случае дешевле бывают квартиры на первых этажах – они традиционно пользуются меньшим спросом у покупателей. Дополнительно снижается цена за «квадрат» в крупногабаритных квартирах (оптом всегда дешевле).
«Повышение цен на видовые квартиры и лоты на высоких этажах помогает сбалансировать спрос. Так, клиенты, для которых расположение квартиры не является значимым фактором, предпочитают сэкономить и выбрать ее на нижних этажах, без примечательного вида из окон», – говорит руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. «Такой инструмент, как цена, дает возможность регулировать спрос на разные форматы жилья», – резюмирует Ася Левнева.
Ценовой перепад
«Чем более оригинален проект, чем интереснее локация, тем больше может быть разница в цене. А то, почему эксклюзивный товар дороже стандартного, понимают все», – говорит Ася Левнева.
Например, в таких проектах, как «Балтийская жемчужина», ценообразование сложнее, чем в типовых: так, цена на панорамные квартиры, с видами на парки и залив, выше на 10–15%. Кроме того, в проекте есть квартиры разных классов и разного формата. Разница в ценах достигает 30%. В проекте «Новый Лесснер» от «Отделстроя» разница в цене между первым и верхним этажом в некоторых секциях может доходить до 3,5 млн рублей: верхние квартиры – видовые. В элитном сегменте стоимость «квадрата», например, в пентхаусе и в квартире на каком-либо из этажей, может отличаться на 200 тыс. рублей, утверждает Никита Пальянов.
«Разница в цене между квартирами в одном ЖК может достигать 15–25%. Понятно, что большие видовые квартиры на последних этажах будут самыми дорогими. Вместе с тем бывают ситуации, когда на первых этажах располагаются квартиры с видом на парк, а на последних – на промзону», – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.
Свою лепту в ценообразование вносят маркетологи. Традиционно 60–70% себестоимости новостройки составляют затраты на строительство. На прокладку коммуникаций и подготовку территории расходуется еще 15%. На маркетинг, рекламу и офисный персонал уходит не более 5% стоимости всего проекта, отмечает Ася Левнева.
«В проектах, где продажи ведутся преимущественно от застройщика, на рекламу закладывается около 3% в цене «метра». В некоторых случаях этот процент может быть выше, например, на старте проекта, особенно для компаний, выходящих на рынок недвижимости впервые. В конечном итоге все зависит от финансовой модели проекта», – рассказывает Никита Пальянов.
По оценке Сергея Терентьева, многое зависит от квартирографии: «С маркетинговой точки зрения, более интересны квартиры с хорошими, выверенными планировками. На них застройщик может сделать определенную наценку. В такой ситуации разница в цене одинаковых по метражу квартир может доходить до 5–7%».
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Разница в цене квадратного метра в зависимости от этажа присутствует далеко не во всех жилых комплексах. Но если у объекта есть видовые характеристики, то квартиры на более высоких этажах будут стоить несколько дороже аналогов, расположенных ближе к земле.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
– В одном проекте цены на квартиры могут различаться на 50% или даже в несколько раз, если речь идет о премиальной недвижимости. Многое зависит от видовых характеристик: вида на парк, водную гладь, исторический центр. Например, разница в стоимости квартир в нашем ЖК бизнес-класса «Наутилус» с окнами, которые выходят на Матисов канал, и аналогичных вариантов без видовых характеристик сегодня составляет 9–26%. Цена обусловлена более высоким спросом на видовые квартиры. Стоимость квартир может варьироваться в зависимости от этажа. Например, традиционно дешевле квартиры на первом этаже и даже на первом жилом этаже над «коммерцией». В масс-маркете цена на них может быть ниже 70–100 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – больше. Раньше меньшим спросом пользовались также последние этажи, поскольку покупатели попросту боялись протечек и сломанных лифтов. Сейчас такие опасения уходят в прошлое, а последний этаж все чаще обретает новый смысл, статус, и, соответственно, квартиры здесь становятся дороже. Во многих новостройках последний этаж занимают более интересные варианты квартир – с видовыми характеристиками, панорамным остеклением, высокими потолками, террасами, мансардными окнами. Стоимость квартир может отличаться и в силу удачности или неудачности того или иного планировочного решения. В частности, не самые функциональные планировки могут появиться в угловых секциях, где иначе сложно сформировать пространство. Чтобы поддержать спрос на них, застройщик предлагает более привлекательную стоимость.
ЖК «Образцовый квартал 2»: скоро новоселье!
Новый малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал 2», входящий в проект «На Царскосельских холмах», будет сдан на полгода ранее изначально запланированного срока.
В ближайшие недели начнется выдача ключей покупателям квартир в малоэтажном жилом комплексе «Образцовый квартал 2», расположенном в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Застройщиком объекта является ООО «Терминал-Ресурс». Строительная компания ранее уже возвела рядом с этим комплексом ЖК «Образцовый квартал». Примечательный момент: «Образцовый квартал 2» сдается в эксплуатацию ранее изначально утвержденного срока (сентябрь 2018 года). Еще в конце декабря 2017 года застройщик получил заключение службы Госстройнадзора о соответствии жилого комплекса «Образцовый квартал 2» всем требованиям технических регламентов.
Жить в гармонии
ЖК «Образцовый квартал 2» – часть проекта комплексной застройки Пушкинского района «На Царскосельских холмах» девелопера «Центр развития», в группу которого входит «Терминал-Ресурс». Благодаря удачному расположению территории в проекте реализуется идея создания оптимального сочетания комфортного проживания в новом городском районе Санкт-Петербурга с преимуществами загородной среды.
В состав жилого комплекса «Образцовый квартал 2» входят четыре четырехэтажных дома с мансардными этажами, рассчитанные на 320 квартир. В каждом доме установлены бесшумные швейцарские лифты Schindler. Достаточно большое расстояние между корпусами обеспечивает психологический комфорт для проживающих. Внутреннее пространство организовано по принципу безопасного двора. Просторная стоянка для автомобилей располагается рядом с жилым комплексом. Во дворе ЖК располагается детский сад на 140 мест с бассейном. Следом за жилым комплексом и он будет введен в эксплуатацию. Всего же в рамках проекта «На Царскосельских холмах»» запланировано строительство 12 детских садов и 5 школ.
Отметим, что у ЖК «Образцовый квартал 2» удобная транспортная доступность от Петербурга. Добраться до него можно за несколько минут по Петербургскому, Пулковскому шоссе, Витебскому и Московскому проспекту – как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Также в ближайшем доступе находятся КАД и ЗСД. Кроме того, в нескольких минутах езды на автомобиле расположен город Пушкин (бывшее Царское Село) – ярчайшее звено кольца императорских резиденций в окрестностях Санкт-Петербурга. Чуть дальше – Павловск и другие исторические пригороды Северной столицы.
… и комфорте
ЖК «Образцовый квартал 2» возведен из монолитного железобетонного каркаса с ограждающими конструкциями из кирпича. Такое уникальное сочетание позволяет добиться оптимальных показателей по экономичности, эргономичности и экологичности объекта.
Для внешних стен зданий использовались кирпич, многослойная теплоизоляционная система с минеральным утеплителем и структурная штукатурка. Такое сочетание материалов сделало дома максимально теплыми. При этом сами здания получились выразительными и индивидуальными по своему архитектурному стилю.
Источником теплоснабжения ЖК «Образцовый квартал 2» являются индивидуальные газовые котельные, установленные на крыше каждого дома. В квартирах вместо радиаторов – водяной теплый пол. Комфортную температуру можно установить в каждом помещении. Такая система позволяет сэкономить на оплате коммунальных услуг до 30%. Кроме того, в целях обеспечения стабильного давления в системах горячего и холодного водоснабжения в каждом жилом доме установлены повысительные насосные станции.
В целом, ЖК «Образцовый квартал 2» – это загородный комфорт в удобных квартирах с городской пропиской.
Проценты вытесняют метры
Осенью рынок недвижимости входит в активную фазу, набирая обороты после летних месяцев. Количество застройщиков, стимулирующих продажи при помощи скидок, сокращается. Тем не менее, и сегодня на рынке можно найти интересные, даже «небывалые» акции.
На сегодняшний день скидки у петербургских застройщиков являются наиболее популярным инструментом стимулирования спроса. При этом Антон Банин, ведущий аналитик ГК «Доверие», отмечает, что сегодня наблюдается тенденция замены процентных скидок на скидки в абсолютном выражении – в тысячах рублей с квартиры или рублей с квадратного метра. «Часто такую акцию практикует «ЛСР», предлагая квартиры месяца со скидкой в 5000 рублей с квадратного метра. При этом, на фоне улучшения доступности ипотеки (и возросшего вследствие этого спроса), застройщики не предлагают существенных скидок. В процентах – это в среднем 3-5% при стопроцентной оплате», – отмечает аналитик.
Скидка «под ипотеку»
Ориентируясь на ипотечных покупателей, застройщики активно применяют новые банковские инструменты кредитования – ипотека с нулевым первоначальным взносом, ипотечные каникулы (рассрочка платежа), маркетинговые ставки (субсидирование части процентной ставки застройщиком).
По оценкам экспертов ГК «ФИНАМ», на настоящий момент до 90% процентов массового сегмента предлагается с тем или иным видом скидок. В большинстве случаев предлагается скидка до 10% от стоимости квартиры и предоставляется она чаще всего при стопроцентной предоплате. При этом в рекламных материалах солидных компаний, ориентирующихся в основном на реализацию дорогой недвижимости, встречается цифра и в 15, и даже в 20%. Но это, скорей, исключение из правил. «Помимо скидок, застройщики практикуют и другие формы поощрения клиентов, некоторые из них похожи на скидки, то есть предполагают снижение бюджета покупки. Чаще всего предлагаются дополнительные квадратные метры, машино-места в паркингах, кладовки, мансардные комнаты и прочее, получаемое покупателем бесплатно или по низкой цене», – говорит Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ». Дарят также услуги, связанные с новосельем (на что клиент в любом случае будет вынужден потратить дополнительные средства): ремонт, дизайн-проект, обстановка в кухне, проект перепланировки с узакониванием после ввода. В редких случаях могут подарить туристический тур.
Дмитрий Сидоренко, руководитель управления продаж ГК «ЦДС», рассказал, что в некоторых жилых комплексах компании действует акция «Треть квартиры в подарок». «Акция действует на некоторые типы квартир и распространяется на сделки со стопроцентной оплатой, а также ипотечные договоры. Например, базовая стоимость однокомнатной квартиры площадью 33 кв. м в ЖК «Приневский» составляет 2,9 млн рублей. По акции покупатель может приобрести ее за 2,1 млн рублей, а также получить отделку «под ключ» в подарок. Это – сезонное предложение с ограниченным сроком действия», – поясняет г-н Сидоренко.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент», называет акцию «ЦДС» «небывалой». «Безусловно, акция распространяется на небольшое число домов, но – тем не менее!» – говорит г-жа Семакина. Она обращает внимание на то, что осенний период, по сравнению с летними месяцами, более активный, и тому свидетельством цифры: за три летних месяца было продано около 25 тыс. квартир (у 80 крупных застройщиков), тогда как только за сентябрь было реализовано около 11 тыс. квартир. «Поэтому эта осень не изобилует акционными предложениями. По моим подсчетам, лишь около 30 застройщиков предлагают бонусы при продаже квартир, – отмечает она. – В «БФА-Девелопмент», впрочем, тоже есть скидочные программы».
Бонусы не для всех
Основная масса застройщиков предлагает скидки при стопроцентной оплате либо ипотеке. Размер этих скидок может достигать 15%. Однако, как отмечает Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела», некоторые застройщики идут дальше и разрабатывают комбинированные скидки. Хочешь купить квартиру с максимальным дисконтом – необходимо выполнить ряд условий. «Например, приобрести недвижимость в ипотеку у определенного банка, использовать электронную регистрацию сделки, купить квартиру с отделкой и прочее. В таком случае дисконт может составить 20-30%. Это некий предел. По нашим объектам мы предоставляем скидки до 6% при покупке в ипотеку, а также при единовременной оплате и электронной регистрации сделки. Есть интересные условия для приобретения квартир с отделкой, а также скидки на паркинги», – рассказывает он.
«Бонусы применяются застройщиками реже, так как, по некоторым оценкам, их эффективность меньше по сравнению с денежными стимулами. Чаще всего это парковочное место, кладовая, отделка или меблировка в подарок или с определенной скидкой», – говорит Антон Банин.
С ним не согласен г-н Урусов: «Любые бонусные программы всегда неплохо себя показывают. Конечно, с течением времени застройщики пытаются придумать что-то новое и привлечь покупателей разными способами». Впрочем, он соглашается с тем, что не все маркетинговые акции оказываются эффективными. «Для покупателя есть несколько ключевых параметров, например, минимальная стоимость объекта. Здесь эффективна прямая скидка, которая может достигаться различными путями: можно предложить в качестве подарка отделку либо место в подземном паркинге. То есть те блага, которые можно выразить в денежном эквиваленте. Подарочные сертификаты тоже могут работать, но, скорее, как некий толчок к приобретению. Такие бонусные акции не являются критерием принятия решения о покупке, не толкают человека к сделке, а просто ускоряют процесс принятия решения», – поясняет г-н Урусов.
Алексей Коренев говорит, что нередко встречаются любопытные предложения: при покупке любой квартиры – дополнительная скидка в размере 50 000 рублей для студентов-первокурсников. «Скидка предоставляется при предъявлении студенческого билета», – говорит г-н Коренев. Другая оригинальная скидка: всем молодоженам, заключившим брак в 2016 и 2017 годах, предоставляется скидка на покупку квартиры в размере 100 тыс. рублей. Скидки предоставляются при предъявлении свидетельства о браке.
Топ-5 осенних скидок от петербургских застройщиков
Скидка на миллион и торт в подарок
В честь своего 14-летия компания «Аквилон Инвест» предоставляет при покупке трехкомнатной квартиры площадью 76,27 кв. м в первой очереди жилого комплекса 4YOU скидку в размере 1 445 622 рублей. Предложение ограничено. Также при подписании ДДУ с 1 по 31 октября 2017 года покупателям любой квартиры в жилом комплексе 4YOU выдается сертификат на торт «Британских пекарен».
Скидка 7% и рассрочка платежа на 1 год
Скидка 7% и рассрочка
платежа на 1 год
(до 25 октября 2018 года) на квартиры второй очереди жилого комплекса «Огни Залива» компании «БФА-Девелопмент» при внесении первого взноса в сумме 20% стоимости квартиры. Количество квартир, участвующих в акции, ограничено.
Индивидуальная отделка в подарок
Приобретая квартиру в первой очереди жилого квартала Юттери от компании «Ленстройтрест», за 1000 рублей
вы можете приобрести сертификат
на индивидуальную отделку.
При покупке студии номинал сертификата – 250 000 рублей, при покупке однокомнатной квартиры – 350 000 рублей, при покупке двухкомнатной – 450 000 рублей и при покупке трехкомнатной квартиры – 550 000 рублей.
Скидка 6000 рублей с 1 кв. м
«Группа ЛСР» предлагает скидки в размере 6000 рублей с 1 кв. м при стопроцентной оплате квартиры в жилом комплексе «Шуваловский». Максимальную выгоду можно получить при покупке четырехкомнатной квартиры площадью 100,2 кв. м. Стоимость квартиры без учета скидки составит 7,8 млн рублей.
Квартира за 476 рублей в день
Квартиры месяца
в жилом комплексе «Форвард» компании «МАВИС»,
по цене от 1,8 млн рублей,
ежемесячный платеж – 14 268 рублей в месяц. Предложение действует
на ограниченное число
квартир.