Ценовая дифференциация. Почему отличаются цены на квартиры в одном ЖК?
Разница в цене между одинаковыми по метражу квартирами, расположенными в одном жилом комплексе, может достигать 30%. В чем причины?
Ценообразование – сложный процесс, при котором учитывается совокупность множества факторов. Есть некие базовые – этаж, площадь, количество комнат. Однако затем включаются тонкости. По словам директора по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никиты Пальянова, разница в цене может быть обусловлена этажом, видом из окна, планировкой, площадью квартиры (чем меньше метраж, чем дороже стоимость квадратного метра), наличием или отсутствием балкона, количеством санузлов или гардеробных.
Кроме того, отделы продаж в компаниях регулярно отслеживают темп реализации квартир и корректируют цены в зависимости от спроса.
Нюансы поэтажных планировок
По мнению директора департамента недвижимости Группы ЦДС Сергея Терентьева, в первую очередь цена «квадрата» меняется в зависимости от количества комнат в квартире. «Хотя при грамотной квартирографии цена «метра» в трехкомнатной квартире не должна сильно отличаться от стоимости в однокомнатной», – полагает он.
Есть и второй фактор, который влияет на стоимость, – качество планировок. «Застройщики заинтересованы сделать каждую квартиру как можно лучше. Но есть определенные технические ограничения, а также ограничения, накладываемые геометрией самих секций и «посадкой» здания на участке, которые не позволяют сделать одинаково эргономичными все планировки. Очевидно, что менее удачные решения стоят несколько дешевле более удачных», – поясняет Сергей Терентьев.
«Мы часто говорим: «В доме нет двух идентичных квартир». И это не только про площадь и планировку. Даже если планировки похожи, квартиры располагаются в разных секциях, на разных этажах, по-разному ориентированы по сторонам света, с разным количеством «соседей» на этаже. Это всё вместе влияет на качество жизни в каждой конкретной квартире, ее видовые характеристики, уровень инсоляции и прочее», – отмечает начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
В одном и том же доме могут быть как квартиры с кухнями-гостиными увеличенных площадей, с окнами в ванных комнатах, с двумя или угловыми просторными террасами, так и стандартные эргономичные пространства с одной застекленной лоджией или балконом, рассказывает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» Ася Левнева. Но если проект стандартный, с сопоставимыми видовыми характеристиками во всех квартирах, разница будет небольшой, уточняет она. В этом случае дешевле бывают квартиры на первых этажах – они традиционно пользуются меньшим спросом у покупателей. Дополнительно снижается цена за «квадрат» в крупногабаритных квартирах (оптом всегда дешевле).
«Повышение цен на видовые квартиры и лоты на высоких этажах помогает сбалансировать спрос. Так, клиенты, для которых расположение квартиры не является значимым фактором, предпочитают сэкономить и выбрать ее на нижних этажах, без примечательного вида из окон», – говорит руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов. «Такой инструмент, как цена, дает возможность регулировать спрос на разные форматы жилья», – резюмирует Ася Левнева.
Ценовой перепад
«Чем более оригинален проект, чем интереснее локация, тем больше может быть разница в цене. А то, почему эксклюзивный товар дороже стандартного, понимают все», – говорит Ася Левнева.
Например, в таких проектах, как «Балтийская жемчужина», ценообразование сложнее, чем в типовых: так, цена на панорамные квартиры, с видами на парки и залив, выше на 10–15%. Кроме того, в проекте есть квартиры разных классов и разного формата. Разница в ценах достигает 30%. В проекте «Новый Лесснер» от «Отделстроя» разница в цене между первым и верхним этажом в некоторых секциях может доходить до 3,5 млн рублей: верхние квартиры – видовые. В элитном сегменте стоимость «квадрата», например, в пентхаусе и в квартире на каком-либо из этажей, может отличаться на 200 тыс. рублей, утверждает Никита Пальянов.
«Разница в цене между квартирами в одном ЖК может достигать 15–25%. Понятно, что большие видовые квартиры на последних этажах будут самыми дорогими. Вместе с тем бывают ситуации, когда на первых этажах располагаются квартиры с видом на парк, а на последних – на промзону», – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева.
Свою лепту в ценообразование вносят маркетологи. Традиционно 60–70% себестоимости новостройки составляют затраты на строительство. На прокладку коммуникаций и подготовку территории расходуется еще 15%. На маркетинг, рекламу и офисный персонал уходит не более 5% стоимости всего проекта, отмечает Ася Левнева.
«В проектах, где продажи ведутся преимущественно от застройщика, на рекламу закладывается около 3% в цене «метра». В некоторых случаях этот процент может быть выше, например, на старте проекта, особенно для компаний, выходящих на рынок недвижимости впервые. В конечном итоге все зависит от финансовой модели проекта», – рассказывает Никита Пальянов.
По оценке Сергея Терентьева, многое зависит от квартирографии: «С маркетинговой точки зрения, более интересны квартиры с хорошими, выверенными планировками. На них застройщик может сделать определенную наценку. В такой ситуации разница в цене одинаковых по метражу квартир может доходить до 5–7%».
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Разница в цене квадратного метра в зависимости от этажа присутствует далеко не во всех жилых комплексах. Но если у объекта есть видовые характеристики, то квартиры на более высоких этажах будут стоить несколько дороже аналогов, расположенных ближе к земле.
Анжелика Альшаева, генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»
– В одном проекте цены на квартиры могут различаться на 50% или даже в несколько раз, если речь идет о премиальной недвижимости. Многое зависит от видовых характеристик: вида на парк, водную гладь, исторический центр. Например, разница в стоимости квартир в нашем ЖК бизнес-класса «Наутилус» с окнами, которые выходят на Матисов канал, и аналогичных вариантов без видовых характеристик сегодня составляет 9–26%. Цена обусловлена более высоким спросом на видовые квартиры. Стоимость квартир может варьироваться в зависимости от этажа. Например, традиционно дешевле квартиры на первом этаже и даже на первом жилом этаже над «коммерцией». В масс-маркете цена на них может быть ниже 70–100 тыс. рублей за 1 кв. м, в бизнес-классе – больше. Раньше меньшим спросом пользовались также последние этажи, поскольку покупатели попросту боялись протечек и сломанных лифтов. Сейчас такие опасения уходят в прошлое, а последний этаж все чаще обретает новый смысл, статус, и, соответственно, квартиры здесь становятся дороже. Во многих новостройках последний этаж занимают более интересные варианты квартир – с видовыми характеристиками, панорамным остеклением, высокими потолками, террасами, мансардными окнами. Стоимость квартир может отличаться и в силу удачности или неудачности того или иного планировочного решения. В частности, не самые функциональные планировки могут появиться в угловых секциях, где иначе сложно сформировать пространство. Чтобы поддержать спрос на них, застройщик предлагает более привлекательную стоимость.
Пушкинский район: вот это Перспектива! КОТ «На Царскосельских холмах» развивается
Эксперты по недвижимости отмечают в Санкт-Петербурге дефицит коммерческих площадей. По данным ООО «Центр развития», в 2019 году в Северной столице будет введено в эксплуатацию на треть меньше офисных помещений, чем в прошлом году.
Нехватка бизнес-площадей особенно ощущается в ряде районов. Среди из них – Пушкинский. Здесь каждый год прирастает население и увеличивается деловая активность: ведется масштабное строительство жилья, проводятся международные выставки и конгрессы.
Бизнес-центр
На площади 316 га на подъезде к Пушкину реализуется проект комплексного освоения территории. Застройщик – компания «Терминал-Ресурс» – работает в отрасли с 1992 года. Основными объектами строительства являются малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы». Это кирпично-монолитные дома для комфортного проживания, оборудованные теплыми водяными полами и бесшумными швейцарскими лифтами. В непосредственной близости от новостроек развивается общественно-деловая зона. В 2016 году введен в эксплуатацию современный бизнес-центр «Перспектива» площадью 10 тыс. кв. м.
Здание находится на закрытой благоустроенной территории с парковочными местами на 125 машин. Четырехэтажное здание возведено из современных энергоэффективных материалов и оборудования по европейским стандартам. Бесшумные швейцарские лифты Schindler, высокие потолки, свободные планировки, системы кондиционирования и панорамное остекление позволяют чувствовать себя комфортно и сотрудникам бизнес-центра, и его гостям. В здании круглосуточно работают reception и охрана. Отопление обеспечивает собственная газовая котельная.
В БЦ «Перспектива» размещаются десятки компаний и трудятся около 500 человек. На сегодняшний день в аренду сданы более 90% площади, несколько помещений свободны и готовы принять новых арендаторов. Собственник выставил объект на продажу как действующий бизнес.
«Мы искали помещение под офис на юге города. Выбирали большую площадь со свободной планировкой, которую можно зонировать под себя. Нам важно, чтобы сотрудники работали в современном светлом и теплом офисе, чтобы на переговоры не стыдно было пригласить партнеров. Подходящий вариант нашелся в «Перспективе». Работаем здесь уже два года. Рядом остановка общественного транспорта, на первом этаже – кафе. Приятный бонус – виды из окон. От Петербургского шоссе в ясную погоду виден весь город», – говорит руководитель одной из компаний-арендаторов Дмитрий Агеев.
Бизнес-парк
В сентябре застройщик приступил к строительству нового делового объекта – бизнес-парка «Гараж». В его составе будут четырехэтажный наземный паркинг на 300 машино-мест и двухэтажное здание в стиле голландской архитектуры, с коммерческими площадями. Там смогут разместиться магазины сопутствующих товаров, кафе, аптека, предприятия бытового обслуживания, а также офисы. Сдать объект планируется через год.
Расположение «Гаража» на улице Кокколевской, в непосредственной близости от Петербургского шоссе, выбрано не случайно – на пути следования в Пушкин и Павловск. Транспортный поток здесь достигает 3,5 тыс. автомобилей в час и 300 туристических автобусов в день. Малоэтажные жилые комплексы «Образцовые кварталы» находятся в непосредственной близости. Их жители имеют возможность оставлять автомобили на обустроенной придомовой территории, а вскоре смогут обзавестись собственным местом на охраняемой парковке.
Коммерческие помещения можно приобрести или взять в аренду – так же, как машино-места.
Бизнес-проект
Проект «На Царскосельских холмах» развивается поэтапно в расчете на несколько лет. Предварительно была разработана проектная и градостроительная документация, проложены коммуникации и начато строительство улично-дорожной сети. Уже введены в эксплуатацию и заселены четыре первых «Образцовых квартала». Всего на территории нового микрорайона сейчас проживают более 4 тыс. человек, а к сроку его реализации население достигнет 40–50 тыс. Свои объекты застройщик возводит с опережением графика, и жилые дома не являются исключениями. В следующем году ключи получат дольщики ЖК «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6». В них предлагаются квартиры от студий площадью 24 кв. м до 100-метровых площадей свободной планировки. Индивидуальное отопление, высокие потолки, панорамные окна, оборудованные спортивные и игровые площадки – то, что отличает «Образцовые кварталы». В домах с нулевого уровня установлены бесшумные швейцарские лифты. Это жилье для тех, кто выбрал комфорт городской среды в спокойном зеленом районе.
Параллельно на Царскосельских холмах развивается социальная и транспортная инфраструктура. С территории нового микрорайона есть выезды на Пулковское, Московское и Киевское шоссе, Витебский проспект и КАД. До ближайших станций метро «Московская», «Купчино» дорога занимает 20 минут, до знаменитых пушкинских парков – 10.
В 2022 году по соседству с новостройками запланировано открытие железнодорожной платформы с перехватывающей парковкой. Железнодорожная ветка соединит Царскосельские холмы с Лугой и Балтийским вокзалом. После ее открытия жители Царскосельских холмов смогут добираться до станции метро «Балтийская» за 25 минут.
Немецкие технология в петербургских домах
Застройщик «Терминал-Ресурс» провёл цикл совместных партнёрских мероприятий с производителем качественных немецких полов и окон Rehau.
Строительная компания «Терминал-Ресурс» возводит малоэтажные жилые комплексы «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе. Проект комплексного освоения территории охватывает 316 га. Заселены четыре первых жилых объекта. На этапе высокой готовности находятся ЖК «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6». В новых домах применена технология отопления «тёплый водяной пол» компании Rehau.
Специалисты отдела продаж застройщика совместно с представителями Rehau обсудили преимущества технологии, особенности монтажа и удобство эксплуатации. Тёплые водяные полы – оптимальное решение для создания благоприятного климата в жилом помещении. Трубы отопления монтируется в пол, не нарушая целостность интерьера. При этом выполняется дополнительная шумо- и теплоизоляция, а стяжка полов делается ровной, готовой к финишному покрытию. Технология позволила отказаться от внешних труб и радиаторов. В каждой жилой зоне есть терморегулятор, что делает возможным установить разную температуру в зависимости от предпочтений и назначения помещения. На крышах домов размещены автономные газовые котельные – жители «Образцовых кварталах» обеспечены теплом круглогодично.
Тёплые водяные полы Rehau хорошо зарекомендовали себя в Европе. Они не пересушивает воздух, что часто бывает, когда установлены обычные батареи. Равномерное прогревание воздуха препятствует возникновению сквозняков, циркуляции пыли и размножению микробов. Распределение тепла происходит без перепада температур.
Жилые комплексы «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6» уже готовятся к вводу в эксплуатацию, в следующем году дольщики смогут получить ключи.