Досрочный ввод – продукт оптимизации строительных процессов
Срыв сроков строительства абсолютно всех жилых домов – миф, спровоцированный появлением обманутых дольщиков. Есть застройщики, которые сдают дома не только в срок, но и раньше обещанного. Главное условие досрочной сдачи объекта – хорошо организованный процесс строительства.
По подсчетам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», лишь 5% застройщиков Петербурга и Ленобласти досрочно вводили ЖК в эксплуатацию в 2019 году. Поскольку девелоперы руководствуются в первую очередь экономической целесообразностью, не исключено, что с массовым переходом жилищного строительства на проектное финансирование число таких объектов подрастет.
Очевидные поводы
Заключая договоры долевого участия, застройщики, как правило, добавляли месяц-другой к плановому сроку передачи ключей дольщикам. Это время для маневра. Поэтому, если работы идут в графике, объект готов к передаче дольщикам на те самые один-два месяца раньше. «Изначально с запасом взятый срок строительства помогает избежать просрочек по вводу. Это – возможный сценарий, хотя в большинстве случаев застройщик в нем не заинтересован, так как более поздний срок сдачи снижает привлекательность объекта для покупателей», – поясняет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова считает важными грамотно выстроенный строительный процесс, грамотное взаимодействие с надзорными органами и соблюдение регламентов. Это позволяет приблизить сдачу на полгода, уточняют в ЦДС.
Кроме того, сократить сроки строительства позволяют новые информационные системы, рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «BIM-технологии позволяют получить гораздо более качественную рабочую документацию и сократить сроки ее доставки на строительную площадку. В готовом проекте это уменьшает количество правок и изменений. Система ASIC используется для внутреннего контроля. Она позволяет генерировать графики производства работ, автоматизировать всю отчетность по этапам строительства и т. д.», – поясняет она.
Вице-президент подразделения «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» в Санкт-Петербурге Владимир Шабанов добавляет: «Единого рецепта нет – необходим ряд условий. В частности, не должно быть никаких сюрпризов со стороны монополистов, контролирующих надзорных органов, каких-либо осложнений с окружением, если объект создается в сложившейся застройке».
И экономия, и качество
Для застройщика, кроме репутации, есть также экономическая выгода от досрочной сдачи. Это десятки миллионов рублей при сокращении строительного цикла на полгода, подсчитали специалисты «СПб Реновации».
Руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев указывает на снижение административных расходов – от фонда оплаты труда до аренды техники. По мнению руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, существенная экономия возникает, когда у застройщика оптимизированы внутренние процедуры, все максимально технологично выстроено. «На рынке сейчас появляются решения, которые позволяют сократить сроки строительства, в частности, за счет использования готовых элементов. Это не самые бюджетные решения, но они могут дать преимущество за счет ускорения работ и оптимизации числа задействованных рабочих», – поясняет он.
По словам Владимира Шабанова, экономия формируется также за счет затрат на управление стройплощадкой. «Но если пытаться слишком сильно сократить сроки, можно получить обратную зависимость – не уменьшить, а напротив, увеличить себестоимость», – говорит он.
При этом экономия, как утверждают эксперты, никоим образом не ухудшает качество строительства. «Качество мало зависит от скорости строительства, если придерживаться технологий. Ускорение достигается за счет других инструментов», – объясняет Дмитрий Михалев. Ольга Ульянова добавляет, что застройщик не заинтересован тратить время и деньги на устранение недочетов. Тем более что это негативно сказывается на репутации.
В эскроу-условиях
Переход рынка на новую схему финансирования, по оценке экспертов, повлияет на скорость строительства. «Чем быстрее будет построен дом, тем меньше денег за использование кредита заплатит застройщик», – подчеркивает директор по маркетингу ЖК «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв. По мнению Дмитрия Ефремова, ускорение становится важным конкурентным преимуществом: «Благодаря этому можно предложить покупателям не только сокращенное время ожидания ключей, но и более привлекательные цены».
Владимир Шабанов указывает на взаимосвязь процесса с финансами: «Если мы продаем быстро, мы используем деньги под минимальный процент. А если продажи идут плохо, а мы пытаемся строить быстрее, то будем брать деньги у банка по максимальному проценту, то есть деньги, которых еще нет на счетах эскроу. И это создает обратную ситуацию: мы строим вроде бы быстро, но дороже, и зачем это нужно?».
Дмитрий Михалев резюмирует: «Пока нет достаточного опыта работы по новой системе, но какой бы ни была схема финансирования, ответственные застройщики всегда будут стремиться к досрочной сдаче объектов».
Мнение
Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Переход на новую схему финансирования сподвигнет застройщиков сокращать период строительства. Но это не всегда означает ускорение самих работ. К примеру, некоторые девелоперы могут разделять проект на более мелкие очереди, что позволит быстрее получать средства с эскроу-счетов.
Владимир Шабанов, вице-президент подразделения «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» в Санкт-Петербурге:
– Самоцели просто строить быстро нет. Иначе можно просто взять денег в банке, построить за полгода дом и продавать его без эксроу. На мой взгляд, картина будет такова: если раньше строили три года, теперь будут пытаться построить за два. Но особо замечу: если строили за два года, не факт, что будут стремиться построить за год.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Досрочная сдача не отменяет контроль качества. Любой застройщик заинтересован в поддержании качества своего продукта и, наоборот, совершенно не заинтересован в его сознательном занижении: законодательство четко прописывает ответственность компании.
Bonava строит красивые квартиры
Проект двухуровневой квартиры с террасой в жилом комплексе бизнес-класса Skandi Klubb от шведского девелопера Bonava занял второе место в номинации «Дизайн-проект» открытого международного интерьерного конкурса «Красивые квартиры 2019».
Подведение итогов конкурса состоялось в рамках международного «Салона интерьеров – 2019», проходившего в московском выставочном центре «Крокус Экспо».
Четырнадцать проектов от дизайнеров со всей России состязались за звание лучшего проекта интерьера. В этой номинации наряду с дизайнерами девелоперских компаний были представлены проекты индивидуальных дизайнеров и их коллективы, а также профильные дизайн студии.
В концептуальном проекте двухуровневой квартиры в ЖК Skandi Klubb на Петроградской стороне от дизайнеров Bonava Марии Зайцевой и Дениса Сумина смешаны элементы арт-деко, супрематизма и стиля лофт. Выбор цветовых решений, материалов и элементов обусловлен, с одной стороны, стилистикой концепции проекта, а с другой – скандинавскими корнями компании Bonava. Общая площадь квартиры составляет 180 кв. м, из них терраса занимает около 70 кв. м.
«Петроградский район, в котором расположена квартира, для нашего города особенный: он живет творческой жизнью, здесь сосредоточены культурные объекты, офисы СМИ, Ленфильм. Наши молодые талантливые архитекторы тоже постарались сделать квартиру в Skandi Klubb уникальной. Интерьер создавался под творческую семью, с акцентом на балет и музыку, город и уют, а самое главное – общение», – рассказала Мария Черная, Генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург».
О проекте
Жилой комплекс бизнес-класса Skandi Klubb на Аптекарском проспекте возводится в четыре этапа. Проект состоит из домов переменной этажности (5-10 этажей), в которых запроектирована жилая и коммерческая недвижимость. В рамках проекта предусмотрен подземный паркинг, два детских сада и супермаркет. Во дворах оборудованы детские и подростковые игровые площадки, зоны отдыха, а также место для выгула домашних животных. В настоящее время сданы три очереди жилого комплекса. Четвертая очередь – последний этап реализации проекта компании на Петроградской стороне.
ЖК BauHaus претендует на звание лучшего дома бизнес-класса
Жилой комплекс BauHaus, ставший архитектурной доминантой Московского района, номинирован на звание «Лучший построенный жилой комплекс премиум или бизнес-класса».
Архитектурная премия «Золотой Трезини» уже второй год выделяет лучшие дома в России: конкурс проходит при поддержке Генерального консульства Швейцарии, Комитета по градостроительству и архитектуре и КГИОП. BauHaus – первый в Петербурге дом класса бизнес-лайт, где можно наслаждаться преимуществами премиум-дома, инвестируя разумную сумму в покупку и содержание квартиры.
Энергоэффективность дома подтверждена платиновым сертификатом Green Zoom: в BauHaus реализованы сложные инженерные решения, многие из них применены впервые в России. Сотрудничеством с проектом заинтересовались ведущие производители строительных технологий, предложив компании Bau City Development уникальные решения. Фасад облицован португальской терракотой NBK и декорирован LED-подсветкой Martini. В квартирах установлены немецкие окна Gealan-KUBUS (их энергоэффективность в 2 раза выше, чем требуют строительные нормативы), а на лоджиях – тёплое панорамное остекление. Входная группа и этажи выполнены в стиле музея Porsche. Благодаря использованию качественных материалов и технологий дом был признан объектом «экстра-класса» немецким журналом FASSADE Technik und Architektur.
За комфорт и инновации здесь отвечают зарядные станции ABB для электрокаров, автоматический сбор данных со счётчиков, сенсорные планшеты Urmet с возможностью управления системой «Умный дом», двойная фильтрация воды, круглосуточный ресепшн.
Во дворе дома – скандинавский сад, с карельскими валунами, геопластикой, хвойными деревьями и десятками видов растений. Для отдыха предусмотрена зона для воркаута и большой игровой комплекс KOMPAN с оборудованием для городского альпинизма.
ЖК «БауХаус» – стал примером нового подхода к строительству, где сочетаются преимущества премиум-дома и разумная стоимость квартиры. Станет ли BauHaus лучшим построенным проектом премиум- или бизнес-класса – в ноябре решат международные эксперты конкурса «Золотой Трезини». Но уже сейчас свой выбор в пользу флагманского проекта Bau City сделали покупатели – в доме осталось всего несколько последних квартир, которые в ноябре можно купить на специальных условиях.