Досрочный ввод – продукт оптимизации строительных процессов
Срыв сроков строительства абсолютно всех жилых домов – миф, спровоцированный появлением обманутых дольщиков. Есть застройщики, которые сдают дома не только в срок, но и раньше обещанного. Главное условие досрочной сдачи объекта – хорошо организованный процесс строительства.
По подсчетам консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», лишь 5% застройщиков Петербурга и Ленобласти досрочно вводили ЖК в эксплуатацию в 2019 году. Поскольку девелоперы руководствуются в первую очередь экономической целесообразностью, не исключено, что с массовым переходом жилищного строительства на проектное финансирование число таких объектов подрастет.
Очевидные поводы
Заключая договоры долевого участия, застройщики, как правило, добавляли месяц-другой к плановому сроку передачи ключей дольщикам. Это время для маневра. Поэтому, если работы идут в графике, объект готов к передаче дольщикам на те самые один-два месяца раньше. «Изначально с запасом взятый срок строительства помогает избежать просрочек по вводу. Это – возможный сценарий, хотя в большинстве случаев застройщик в нем не заинтересован, так как более поздний срок сдачи снижает привлекательность объекта для покупателей», – поясняет директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова считает важными грамотно выстроенный строительный процесс, грамотное взаимодействие с надзорными органами и соблюдение регламентов. Это позволяет приблизить сдачу на полгода, уточняют в ЦДС.
Кроме того, сократить сроки строительства позволяют новые информационные системы, рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «BIM-технологии позволяют получить гораздо более качественную рабочую документацию и сократить сроки ее доставки на строительную площадку. В готовом проекте это уменьшает количество правок и изменений. Система ASIC используется для внутреннего контроля. Она позволяет генерировать графики производства работ, автоматизировать всю отчетность по этапам строительства и т. д.», – поясняет она.
Вице-президент подразделения «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» в Санкт-Петербурге Владимир Шабанов добавляет: «Единого рецепта нет – необходим ряд условий. В частности, не должно быть никаких сюрпризов со стороны монополистов, контролирующих надзорных органов, каких-либо осложнений с окружением, если объект создается в сложившейся застройке».
И экономия, и качество
Для застройщика, кроме репутации, есть также экономическая выгода от досрочной сдачи. Это десятки миллионов рублей при сокращении строительного цикла на полгода, подсчитали специалисты «СПб Реновации».
Руководитель службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрий Михалев указывает на снижение административных расходов – от фонда оплаты труда до аренды техники. По мнению руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, существенная экономия возникает, когда у застройщика оптимизированы внутренние процедуры, все максимально технологично выстроено. «На рынке сейчас появляются решения, которые позволяют сократить сроки строительства, в частности, за счет использования готовых элементов. Это не самые бюджетные решения, но они могут дать преимущество за счет ускорения работ и оптимизации числа задействованных рабочих», – поясняет он.
По словам Владимира Шабанова, экономия формируется также за счет затрат на управление стройплощадкой. «Но если пытаться слишком сильно сократить сроки, можно получить обратную зависимость – не уменьшить, а напротив, увеличить себестоимость», – говорит он.
При этом экономия, как утверждают эксперты, никоим образом не ухудшает качество строительства. «Качество мало зависит от скорости строительства, если придерживаться технологий. Ускорение достигается за счет других инструментов», – объясняет Дмитрий Михалев. Ольга Ульянова добавляет, что застройщик не заинтересован тратить время и деньги на устранение недочетов. Тем более что это негативно сказывается на репутации.
В эскроу-условиях
Переход рынка на новую схему финансирования, по оценке экспертов, повлияет на скорость строительства. «Чем быстрее будет построен дом, тем меньше денег за использование кредита заплатит застройщик», – подчеркивает директор по маркетингу ЖК «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв. По мнению Дмитрия Ефремова, ускорение становится важным конкурентным преимуществом: «Благодаря этому можно предложить покупателям не только сокращенное время ожидания ключей, но и более привлекательные цены».
Владимир Шабанов указывает на взаимосвязь процесса с финансами: «Если мы продаем быстро, мы используем деньги под минимальный процент. А если продажи идут плохо, а мы пытаемся строить быстрее, то будем брать деньги у банка по максимальному проценту, то есть деньги, которых еще нет на счетах эскроу. И это создает обратную ситуацию: мы строим вроде бы быстро, но дороже, и зачем это нужно?».
Дмитрий Михалев резюмирует: «Пока нет достаточного опыта работы по новой системе, но какой бы ни была схема финансирования, ответственные застройщики всегда будут стремиться к досрочной сдаче объектов».
Мнение
Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Переход на новую схему финансирования сподвигнет застройщиков сокращать период строительства. Но это не всегда означает ускорение самих работ. К примеру, некоторые девелоперы могут разделять проект на более мелкие очереди, что позволит быстрее получать средства с эскроу-счетов.
Владимир Шабанов, вице-президент подразделения «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» в Санкт-Петербурге:
– Самоцели просто строить быстро нет. Иначе можно просто взять денег в банке, построить за полгода дом и продавать его без эксроу. На мой взгляд, картина будет такова: если раньше строили три года, теперь будут пытаться построить за два. Но особо замечу: если строили за два года, не факт, что будут стремиться построить за год.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Досрочная сдача не отменяет контроль качества. Любой застройщик заинтересован в поддержании качества своего продукта и, наоборот, совершенно не заинтересован в его сознательном занижении: законодательство четко прописывает ответственность компании.
Немецкие технология в петербургских домах
Застройщик «Терминал-Ресурс» провёл цикл совместных партнёрских мероприятий с производителем качественных немецких полов и окон Rehau.
Строительная компания «Терминал-Ресурс» возводит малоэтажные жилые комплексы «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе. Проект комплексного освоения территории охватывает 316 га. Заселены четыре первых жилых объекта. На этапе высокой готовности находятся ЖК «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6». В новых домах применена технология отопления «тёплый водяной пол» компании Rehau.
Специалисты отдела продаж застройщика совместно с представителями Rehau обсудили преимущества технологии, особенности монтажа и удобство эксплуатации. Тёплые водяные полы – оптимальное решение для создания благоприятного климата в жилом помещении. Трубы отопления монтируется в пол, не нарушая целостность интерьера. При этом выполняется дополнительная шумо- и теплоизоляция, а стяжка полов делается ровной, готовой к финишному покрытию. Технология позволила отказаться от внешних труб и радиаторов. В каждой жилой зоне есть терморегулятор, что делает возможным установить разную температуру в зависимости от предпочтений и назначения помещения. На крышах домов размещены автономные газовые котельные – жители «Образцовых кварталах» обеспечены теплом круглогодично.
Тёплые водяные полы Rehau хорошо зарекомендовали себя в Европе. Они не пересушивает воздух, что часто бывает, когда установлены обычные батареи. Равномерное прогревание воздуха препятствует возникновению сквозняков, циркуляции пыли и размножению микробов. Распределение тепла происходит без перепада температур.
Жилые комплексы «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6» уже готовятся к вводу в эксплуатацию, в следующем году дольщики смогут получить ключи.
Клубный дом Esper Club получил ипотечную аккредитацию Сбербанка
Крупнейший банк России – Сбербанк – аккредитовал клубный дом Esper Club, строительство которого продолжается на Крестовском острове, на улице Эсперова, 16/23.
Процентная ставка составляет 9,8% годовых, а для зарплатных клиентов Сбербанка при первом взносе от 20% стоимости недвижимости – 9,3%. Также клиентам премиального обслуживания «Сбербанк 1» предоставляется дополнительная скидка на ипотеку в размере 0,3%. Минимальная сумма кредита – 300 тыс. рублей; максимальный срок кредитования – 30 лет.
Esper Club – один из самых престижных и дорогих объектов жилой недвижимости Санкт-Петербурга. Средняя цена квадратного метра в проекте составляет 571,5 тыс. рублей. Ввод в эксплуатацию запланирован на II квартал 2020 года.
«Для элитного сегмента ипотека является таким же ключевым и востребованным инструментом покупки жилья, как и в других классах недвижимости. Значительная часть наших покупателей приобретают дорогие квартиры в элитных домах, таких как Esper Club и «Привилегия», именно в ипотеку», - комментирует генеральный директор ГК «Еврострой» Оксана Кравцова.
Сбербанк стал девятой по счету финансовой организацией, аккредитовавшей Esper Club. Среди других банков, предоставляющих ипотечные кредиты на покупку недвижимости в клубном доме на улице Эсперова, 16/23: ВТБ, УРАЛСИБ, «Россельхозбанк», Банк «Санкт-Петербург», «Газпромбанк», «Абсолют Банк», «СПМ Банк» и «ЮниКредит Банк». Помимо Esper Club Сбербанк также предоставляет ипотеку на недвижимость в строящихся объектах «Идеалист» на Малодетскосельском проспекте, 40, и NEXT на Среднем проспекте В.О., 87.
Клубный дом Esper Club строится на улице Эсперова 16/23. Это один из последних объектов на рынке первичной недвижимости Крестовского острова, в котором сегодня к продаже предлагаются элитные квартиры. Здание состоит из двух частей, соединенных тремя стрельчатыми арками и центральным холлом. Особый шарм дому придают кирпичные фасады, в отделке которых применяется клинкерный кирпич и мраморизированный известняк, а южные мотивы подчеркиваются мозаичными вкраплениями.