Каменка: с прицелом на будущее
Локация Каменка в Приморском районе, получившая название по одноименной небольшой речке, стала в последнее время одной из наиболее бурно развивающихся территорий массового жилищного строительства в Санкт-Петербурге. Близость к крупным транспортным магистралям и новому деловому кварталу, а также благоприятная экологическая обстановка делают ее весьма популярной среди покупателей и, как следствие, – у застройщиков, которые всегда внимательно следят, куда идет спрос.
Приморский район, еще три десятка лет назад считавшийся дальней северо-западной окраиной года, в последнее время превратился в зону бурной девелоперской активности. «Уже несколько лет он является одним из явных лидеров по объему реализации нового жилья, его доля составляет порядка 15–20% от общего спроса в Северной столице», – рассказывает директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Надежда Зотова.
Факторы популярности
Эксперты выделяют три основных фактора, стимулирующих активное развитие Каменки. Причем, по их мнению, в перспективе ее привлекательность может вырасти еще сильнее, поэтому многие расценивают покупку жилья в локации как инвестицию в будущее.
«Каменка стала новым модным кварталом, где активно строятся дороги, появляются торговые центры, разбиваются скверы и парки, планируются новые станции метрополитена. Здесь строятся разные проекты, и покупатель фактически может выбрать жилье на любой вкус», – отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Первый фактор – наличие уже функционирующих стратегических транспортных магистралей, в первую очередь КАД и ЗСД. Через них несложно добраться до любой точки города, при этом минуя хронические пробки, характерные для внутренних районов города. Связь с северными районами города формируют Парашютная улица, а также Комендантский и Шуваловский проспекты, которые продолжают строиться.
«Локация очень удобна транспортной доступностью, которая обеспечивается большим количеством выездных трасс», – констатирует Ольга Ульянова. «Удобный доступ к выездам на КАД и ЗСД позволяет разгрузить внутренние транспортные магистрали», – добавляет Надежда Зотова.
Надо признать, что с общественным транспортом, точнее, с важнейшей его частью – метрополитеном, в локации дела пока обстоят не блестяще – и до ближайшей станции метро «Комендантский проспект» нужно добираться общественным транспортом. Но это – дело поправимое. В перспективе планируется возведение в непосредственной близости от локации ряда станций фиолетовой ветки (рабочие названия «Каменка», «Магистраль № 31») и зеленой ветки («Парашютная»), а также пересадочной с одной на другую («Шуваловский проспект» – «Планерная»). «Станции метро в непосредственной близости от новых проектов сразу повысят локацию в цене», – уверена Ольга Ульянова.
Второй ключевой фактор – экологический, он характерен в целом для всего Приморского района. В непосредственной близости от Каменки – Юнтоловский лесопарк, Изотовский сквер, а ведь есть еще Удельный парк, парк 300-летия Петербурга, Новоорловский лесопарк, Юнтоловский заказник и множество других зеленых зон, не говоря уже о находящихся неподалеку лесах Курортного района и Ленобласти.
«Из минусов можно назвать расположенный неподалеку мусорный полигон «Новоселки», но город уже закрыл его на ввоз и запустил проект рекультивации», – подчеркивает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
Третий фактор пока не столь очевиден, но многие эксперты именно с ним связывают серьезные перспективы развития локации. Речь идет о новом деловом квартале Петербурга, который постепенно будет формироваться вокруг «Лахта Центра». «С ним во многом связывают перспективы развития Приморского района. По мнению участников рынка, вместе с полноценным запуском объекта возрастет престижность локации, что повлечет за собой бурное развитие инфраструктуры», – отмечает Надежда Зотова.
Инфраструктурный вопрос
На данный момент инфраструктуру в локации сложно называть очень развитой. Но это не удивительно, ведь район только застраивается. Объекты инфраструктуры – социальной, транспортной, коммерческой – в соответствии с новыми требованиями городских властей, появляются одновременно с жильем. Все проекты девелоперов включают в себя соответствующие опции. Несомненным плюсом при этом можно назвать то, что строящиеся соцобъекты будут современными, отвечающими последним требованиям нормативов в этой сфере.
«Ежегодно социальная и коммерческая инфраструктура в районе пополняется за счет нового строительства», – говорит Ольга Ульянова. «Здесь работают одновременно несколько крупных застройщиков, они принимают активное участие не только в создании социнфраструктуры, но и в строительстве дорожной сети, в благоустройстве территорий, в появлении общественных пространств. Таким образом, к моменту завершения проектов здесь будет сформирован современный городской квартал, обеспеченный всем необходимым для комфортной жизни», – добавляет Надежда Зотова.
Пока же можно воспользоваться обильной инфраструктурой близлежащих уже сформировавшихся кварталов Приморского района. «Вдоль Комендантского проспекта на участке от Каменки до станции метро есть большой выбор торговых и развлекательных центров на любой вкус. В самом районе Каменки – такие гипермаркеты, как “Лента” и “Леруа Мерлен”», – рассказывает Вера Серёжина.
Рай для девелоперов
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в течение нескольких последних лет Каменка является самой востребованной локацией среди покупателей квартир в Петербурге: по итогам 2019 года, на нее пришлось 14% всего проданного на первичном рынке жилья. «Локация привлекательна для покупателей всех возрастных категорий. Покупкой жилья здесь интересуются как молодые люди и семейные пары, так и семьи с детьми и пенсионеры», – подчеркивает Ольга Ульянова.
Неудивительно поэтому, что в локации активно работают ведущие застройщики Петербурга, такие как Setl Group, ГК «Полис Групп», холдинг РСТИ («РосСтройИнвест»), ГК «Арсенал-Недвижимость», Группа RBI, СИХ «Аквилон Инвест», «Лидер Групп» и др. «Сейчас в Каменке строится 13 жилых комплексов: все относятся к классу «масс-маркет». Большинство из них возводят крупные девелоперы», – констатирует руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, предложение в Каменке сопоставимо со спросом: его доля – 13% от петербургского рынка. По сравнению с концом 2018 года объем строящегося жилья здесь вырос более чем на 40%. «Средняя цена квадратного метра – 118 тыс. за 1 кв. м, что соответствует среднему показателю по классу «масс-маркет» в Петербурге», – говорит эксперт.
По словам Ольги Трошевой, локация осваивается высокими темпами. «К ее рыночным плюсам можно отнести большой выбор квартир от ведущих застройщиков, регулярное пополнение ассортимента квартир», – заключает она.
Мнение
Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе СИХ «Аквилон Инвест»:
– Мы возводим в Каменке ЖК комфорт-класса «FoRest Аквилон». Пять корпусов переменной этажности от 9 до 13 этажей возведут вблизи Юнтоловского заповедника. Комплекс рассчитан на 2162 квартиры общей площадью 72 тыс. кв. м. На выбор представлены студии, одно-, двух, трех- и четырехкомнатные квартиры, в том числе «европланировки». Они будут передаваться дольщикам с предчистовой отделкой whitebox, есть возможность заказать чистовую отделку в трех стилях. Корпуса будут оснащены подземными паркингами, индивидуальными кладовыми («сити-боксы») и колясочными. Особая гордость проекта – собственный экопарк по проекту агентства ландшафтного дизайна «Нескучный сад». Концепция благоустройства продолжает идею симбиоза природы и современного жилого квартала. Практически треть территории будет озеленена: в экопарке высадят цветники, кустарники, взрослые деревья. Уникальность ландшафту придадут композиции из валунов, живые изгороди, арт-объекты в виде деревьев со скворечниками. Для активного отдыха жителей будут оборудованы площадки для игр детей разных возрастов, чилаут-зоны с лежаками, спортивный остров, беседки добрососедства, шалаши для пряток, городские огороды.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– Мы реализуем в этой локации ЖК «Полис на Комендантском». Его основные преимущества – месторасположение, наполненность инфраструктурой, квартирография, цена. Объект возводится в Приморском районе Петербурга, неподалеку от станции метро «Комендантский проспект», рядом с Юнтоловским заказником. Из окон квартир на верхних этажах открываются виды на лесопарк и панораму города, в том числе «Лахта Центр». В составе комплекса – несколько жилых корпусов высотой от 17 до 24 этажей, с уютными дворами, и два отдельно стоящих многоуровневых паркинга на 2110 машино-мест. Для безопасности жильцов по периметру предусмотрено видеонаблюдение. На первых этажах расположены коммерческие помещения. В ЖК «Полис на Комендантском» все подчинено экоидеям. Ландшафтное озеленение, выполненное по индивидуальному проекту, сделает внутреннее пространство двора максимально зеленым. Для прогулок и отдыха появится собственный экопарк со всесезонными деревьями. На территории комплекса созданы безопасный веревочный парк, экогородки для детей, выполненные по индивидуальному проекту, активити-зона для взрослых. В настоящее время в стадии строительства находятся III и IV очереди.
Студия как символ эпохи
Квартиры-студии, появившиеся в России меньше 30 лет назад, успели пройти путь от «недоквартир» для бедных до комфортных пространств с оригинальной планировкой. «Строительный Еженедельник» выяснял, в каких студиях жить хорошо.
В 1927 году немецкий архитектор-модернист Мис ван дер Роэ представил в Штутгарте революционный проект трехэтажного дома «свободной планировки». Новшество состояло в замене привычных межкомнатных стен на легкие подвижные перегородки. Благодаря этому квартира превращалась в единое просторное пространство, куда легко проникал дневной свет.
А в США впервые дом со свободной планировкой был построен в 1951 году, однако из-за еще более революционной особенности – полностью стеклянных наружных стен – его редко связывают с современными студиями. Здание прозвали «Стеклянным домом Миса».
Тем не менее, идея о просторном жилье пришлась по вкусу творческой интеллигенции и богеме, поэтому студии начали активно распространяться в Европе и США.
Свой путь
В России первые студии появились в 90-е годы ХХ века исключительно как жилье эконом-класса. Тогда строители делали ставку на жителей коммунальных квартир, у которых средств на покупку отдельного жилья не хватало, а жизнь в одной комнате была привычной. Девелоперы сократили площадь студий, что позволило продавать их на 15-30% дешевле однокомнатных квартир, а идея «просторности» Миса была забыта.
В результате в мегаполисах стали появляться студии, площадь которых чаще всего не превышала 25 кв. м. О планировке тогда не думали. Особенно предприимчивые застройщики размещали студии по остаточному принципу, т. е. там, где полноценная квартира не вмещалась.
Однако в нулевые, благодаря активации жилого строительства, ситуация начала меняться. Из-за растущей конкуренции девелоперы задумались об эргономике студий.
Комфорт в миниатюре
Главное, чем современные студии отличаются от тех, что строились в пору становления капитализма в России, – продуманные планировки. «Основной тренд сегодня – больше функций на той же площади, поэтому все популярнее становятся европланировки, сочетающие доступную цену и комфортный метраж для жизни», – говорит директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая.
Наиболее распространенными и востребованными в Петербурге и Ленинградской области сегодня являются студии прямоугольной формы. «Главное их преимущество – хорошее зонирование. Здесь есть небольшая прихожая, кухня, гостиная-спальня, в которой одно-два окна, а также выход на балкон», – рассказала Юлия Ружицкая.
Руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева подчеркнула, что прямоугольник не должен быть похожим на длинный коридор: «Идеальные пропорции небольших студий – 3 на 7 м. При входе в студию обязательно должно быть место под большой шкаф, также необходимо установить вместительные антресоли. Наличие лоджии является огромным плюсом».
Компания «Бонава Санкт-Петербург» сделала ставку на студии с круговой планировкой. «Такая конфигурация позволяет наделить каждый квадратный сантиметр площади функционалом, а также визуально расширить пространство», – рассказал заместитель генерального директора компании Александр Свинолобов.
Встречаются и совсем оригинальные проекты. В частности, Navis Development Group предлагает своим клиентам двухуровневые студии. «Мы хотим дать нашим покупателям возможность понять, каково это – жить не в квартире, а в доме. Двухуровневые планировки дают такую возможность», – говорят в пресс-службе компании.
Группа компаний Docklands development вывела на рынок апартаменты-студии в своем лофт-квартале «Докландс». «Они выполнены в соответствии с главными характерными чертами стиля лофт: пространства без лишних перегородок, потолки высотой до 3,6 м, панорамные окна от пола до потолка, стены, декорированные кирпичом. Площадь студий варьируется от 29,5 до 32,7 «квадратов», однако они выглядят более просторными, светлыми и уютными», – рассказала директор по продажам и маркетингу Docklands development Илона Лапинскайте.
Площадь современных студий может даже превосходить размеры квартир с одной комнатой, а иногда и с двумя. В частности, в жилом комплексе «Царская столица» компании «Эталон ЛенСпецСМУ» есть студии в 46,5 кв. м. «Квартира-студия, равная по площади «однушке», дает своему владельцу ощущение большего пространства», – рассказал коммерческий директор Группы «Эталон» Андрей Останин. Стоит отметить, застройщик не прогадал: из 273 студий в продаже осталось всего 19.
За последнее десятилетие ответственные застройщики значительно изменили подход и к квартирографии. Пока студии были на пике спроса, появлялись проекты, на 50-80% состоящие исключительно из таких квартир. «Это приводит к формированию определенной социальной среды, многие игроки рынка говорят о геттоизации таких кварталов», – сообщила руководитель аналитического центра ФСК «Лидер» Юлия Голубева. Сегодня доля студий в жилом комплексе чаще всего составляет 35-40%.
В тесноте, да не в обиде
Ряд экспертов указывают, что спрос на студии медленно, но уверенно снижается. Этому способствуют и затоваривание рынка, и дешевеющая ипотека, стимулирующая спрос на полноценные квартиры, и снижение инвестиционной привлекательности студий.
«Есть ощущение, что в какой-то момент рынок будет перенасыщен форматом студий и строителям придется придумывать какие-то иные решения в рамках предложения бюджетного жилья», – считает управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерина Соболева.
Исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева полагает, что таким решением могут стать популярные на Западе коливинги. Их часто называют «коммуналками на новый лад», однако это концептуальное решение квартирного вопроса. Коливинг предполагает, что под одной крышей могут жить люди, близкие по духу или профессии.
Цифра:
35-40% – примерная доля студий в новостройках Петербурга
Переуступка: сложно, но выгодно
Количество сделок на переуступку квартир в новостройках Петербурга и Ленинградской области растет год от года. Причин тому множество, однако основная – экономия при покупке жилья. Квартиры действительно переуступаются дешевле среднерыночной цены, но такие сделки сопряжены с высокими рисками.
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, за первые 9 месяцев 2017 года было заключено 6259 таких сделок, за аналогичный период позапрошлого года – 6155. «Примерно каждый 6-й договор участия в долевом строительстве подвергался переуступке», – сообщил вице-президент Ассоциации Александр Гиновкер.
Исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева связывает увеличение сделок по переуступке с затовариванием рынка: «В 2014-2015 годах мы наблюдали строительный бум, особенно во Всеволожском районе. В 2016-2017 году данные объекты были сданы в эксплуатацию – и в районах массовой застройки ближайших пригородов произошло существенное затоваривание. Появились дольщики, готовые продать недвижимость до подписания акта приема-передачи», – отмечает она.
Надежды сэкономить
Эксперты сходятся во мнении, что покупать квартиру через переуступку – дело экономически выгодное. Александр Гиновкер отметил, что несколько лет назад частные инвесторы пытались заработать на переуступке: квартира покупалась на ранних стадиях реализации проекта, а перед сдачей дома продавалась по более высокой цене. Однако сегодня таких продавцов почти нет.
Юлия Роженцева отметила, что при переуступке владельцу квартиры приходится конкурировать с застройщиком, а это непросто, поэтому приходится соглашаться на меньшие деньги: «Цены от застройщиков достаточно стабильны, и рядовым владельцам квартир приходится демпинговать. Квартира по переуступке может быть выставлена по общерыночной цене, однако при наличии «теплого» клиента продавец уступит 3-5% для быстрой продажи».
Кроме того, по договору переуступки можно приобрести квартиру с теми параметрами, которых уже нет у застройщика. «Как известно, самые «вкусные» предложения разбирают раньше остальных», – отметил Александр Гиновкер.
Сложности и риски
Эксперты предупреждают, что заключить такую сделку гораздо сложнее, чем купить квартиру напрямую у застройщика. Причем сложности начинаются на этапе поисков – вам придется самостоятельно просматривать объявления или же обращаться с этим вопросом к риэлтору, который бесплатно не работает. В случае прямой сделки с застройщиком вам быстро и бесплатно подберут подходящую жилплощадь, а также подскажут банк с наиболее выгодной ипотечной ставкой.
К слову, без риэлтора оформить договор по переуступке смогут только юридически подкованные граждане. «Сделки по переуступке объектов существенно сложнее, чем покупка жилья в новостройке от застройщика. Для таких операций характерны риски, которые свойственны сделкам как на первичном, так и на вторичном рынках», – отметил Александр Гиновкер.
Главная сложность подобных сделок заключается в том, что количество участников может быть больше двух. Так, иногда к сделке приходится привлекать застройщика объекта. «Перед заключением соглашения об уступке настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия регистрации права по ДДУ у первоначального дольщика, а также проверить, внес ли дольщик все необходимые выплаты застройщику. Если нет, то последний становится участником сделки», – сообщила генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова.
Необходимо выяснить, состоял ли дольщик в браке на момент покупки квартиры. Если да, то нужно получить нотариально заверенное согласие супруга. Не лишним будет и ознакомиться с брачным договором, если оный имеется. «Нужно приложить максимум усилий в оформлении документов, чтобы нивелировать претензии супруга или супругов как в настоящем, так и будущем», – подчеркнула Наталья Гузанова.
Даже если вы полностью доверяете дольщику, который уступает вам квартиру, для составления договора лучше обратиться к нотариусу или юристу, а покупку оплатить при участии банка. «Расчеты между сторонами – вопрос договоренностей. Однако непосредственную передачу денежных средств целесообразно производить после регистрации соглашения об уступке. Одним из наименее рискованных способов расчета между сторонами является аккредитивная форма», – рекомендует глава «Северо-Западного Правового Альянса».
Владелец строящейся квартиры должен быть платежеспособным. «Поскольку банкротство по стране шагает «широко и уверенно», советую обязательно проверить первоначального дольщика на наличие признаков банкротства с выдачей им соответствующих гарантий от его имени», – рекомендует Наталья Гузанова.
Кстати:
Доход, полученный от продажи квартиры по договору переуступки, облагается налогом, но только после вычета понесенных дольщиком затрат. Например, если квартира была куплена за 1,5 млн рублей, а продана за 2 млн, то налогом будут облагаться только 500 тыс. рублей.