Каменка: с прицелом на будущее
Локация Каменка в Приморском районе, получившая название по одноименной небольшой речке, стала в последнее время одной из наиболее бурно развивающихся территорий массового жилищного строительства в Санкт-Петербурге. Близость к крупным транспортным магистралям и новому деловому кварталу, а также благоприятная экологическая обстановка делают ее весьма популярной среди покупателей и, как следствие, – у застройщиков, которые всегда внимательно следят, куда идет спрос.
Приморский район, еще три десятка лет назад считавшийся дальней северо-западной окраиной года, в последнее время превратился в зону бурной девелоперской активности. «Уже несколько лет он является одним из явных лидеров по объему реализации нового жилья, его доля составляет порядка 15–20% от общего спроса в Северной столице», – рассказывает директор по маркетингу и рекламе строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» Надежда Зотова.
Факторы популярности
Эксперты выделяют три основных фактора, стимулирующих активное развитие Каменки. Причем, по их мнению, в перспективе ее привлекательность может вырасти еще сильнее, поэтому многие расценивают покупку жилья в локации как инвестицию в будущее.
«Каменка стала новым модным кварталом, где активно строятся дороги, появляются торговые центры, разбиваются скверы и парки, планируются новые станции метрополитена. Здесь строятся разные проекты, и покупатель фактически может выбрать жилье на любой вкус», – отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Первый фактор – наличие уже функционирующих стратегических транспортных магистралей, в первую очередь КАД и ЗСД. Через них несложно добраться до любой точки города, при этом минуя хронические пробки, характерные для внутренних районов города. Связь с северными районами города формируют Парашютная улица, а также Комендантский и Шуваловский проспекты, которые продолжают строиться.
«Локация очень удобна транспортной доступностью, которая обеспечивается большим количеством выездных трасс», – констатирует Ольга Ульянова. «Удобный доступ к выездам на КАД и ЗСД позволяет разгрузить внутренние транспортные магистрали», – добавляет Надежда Зотова.
Надо признать, что с общественным транспортом, точнее, с важнейшей его частью – метрополитеном, в локации дела пока обстоят не блестяще – и до ближайшей станции метро «Комендантский проспект» нужно добираться общественным транспортом. Но это – дело поправимое. В перспективе планируется возведение в непосредственной близости от локации ряда станций фиолетовой ветки (рабочие названия «Каменка», «Магистраль № 31») и зеленой ветки («Парашютная»), а также пересадочной с одной на другую («Шуваловский проспект» – «Планерная»). «Станции метро в непосредственной близости от новых проектов сразу повысят локацию в цене», – уверена Ольга Ульянова.
Второй ключевой фактор – экологический, он характерен в целом для всего Приморского района. В непосредственной близости от Каменки – Юнтоловский лесопарк, Изотовский сквер, а ведь есть еще Удельный парк, парк 300-летия Петербурга, Новоорловский лесопарк, Юнтоловский заказник и множество других зеленых зон, не говоря уже о находящихся неподалеку лесах Курортного района и Ленобласти.
«Из минусов можно назвать расположенный неподалеку мусорный полигон «Новоселки», но город уже закрыл его на ввоз и запустил проект рекультивации», – подчеркивает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
Третий фактор пока не столь очевиден, но многие эксперты именно с ним связывают серьезные перспективы развития локации. Речь идет о новом деловом квартале Петербурга, который постепенно будет формироваться вокруг «Лахта Центра». «С ним во многом связывают перспективы развития Приморского района. По мнению участников рынка, вместе с полноценным запуском объекта возрастет престижность локации, что повлечет за собой бурное развитие инфраструктуры», – отмечает Надежда Зотова.
Инфраструктурный вопрос
На данный момент инфраструктуру в локации сложно называть очень развитой. Но это не удивительно, ведь район только застраивается. Объекты инфраструктуры – социальной, транспортной, коммерческой – в соответствии с новыми требованиями городских властей, появляются одновременно с жильем. Все проекты девелоперов включают в себя соответствующие опции. Несомненным плюсом при этом можно назвать то, что строящиеся соцобъекты будут современными, отвечающими последним требованиям нормативов в этой сфере.
«Ежегодно социальная и коммерческая инфраструктура в районе пополняется за счет нового строительства», – говорит Ольга Ульянова. «Здесь работают одновременно несколько крупных застройщиков, они принимают активное участие не только в создании социнфраструктуры, но и в строительстве дорожной сети, в благоустройстве территорий, в появлении общественных пространств. Таким образом, к моменту завершения проектов здесь будет сформирован современный городской квартал, обеспеченный всем необходимым для комфортной жизни», – добавляет Надежда Зотова.
Пока же можно воспользоваться обильной инфраструктурой близлежащих уже сформировавшихся кварталов Приморского района. «Вдоль Комендантского проспекта на участке от Каменки до станции метро есть большой выбор торговых и развлекательных центров на любой вкус. В самом районе Каменки – такие гипермаркеты, как “Лента” и “Леруа Мерлен”», – рассказывает Вера Серёжина.
Рай для девелоперов
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в течение нескольких последних лет Каменка является самой востребованной локацией среди покупателей квартир в Петербурге: по итогам 2019 года, на нее пришлось 14% всего проданного на первичном рынке жилья. «Локация привлекательна для покупателей всех возрастных категорий. Покупкой жилья здесь интересуются как молодые люди и семейные пары, так и семьи с детьми и пенсионеры», – подчеркивает Ольга Ульянова.
Неудивительно поэтому, что в локации активно работают ведущие застройщики Петербурга, такие как Setl Group, ГК «Полис Групп», холдинг РСТИ («РосСтройИнвест»), ГК «Арсенал-Недвижимость», Группа RBI, СИХ «Аквилон Инвест», «Лидер Групп» и др. «Сейчас в Каменке строится 13 жилых комплексов: все относятся к классу «масс-маркет». Большинство из них возводят крупные девелоперы», – констатирует руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, предложение в Каменке сопоставимо со спросом: его доля – 13% от петербургского рынка. По сравнению с концом 2018 года объем строящегося жилья здесь вырос более чем на 40%. «Средняя цена квадратного метра – 118 тыс. за 1 кв. м, что соответствует среднему показателю по классу «масс-маркет» в Петербурге», – говорит эксперт.
По словам Ольги Трошевой, локация осваивается высокими темпами. «К ее рыночным плюсам можно отнести большой выбор квартир от ведущих застройщиков, регулярное пополнение ассортимента квартир», – заключает она.
Мнение
Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе СИХ «Аквилон Инвест»:
– Мы возводим в Каменке ЖК комфорт-класса «FoRest Аквилон». Пять корпусов переменной этажности от 9 до 13 этажей возведут вблизи Юнтоловского заповедника. Комплекс рассчитан на 2162 квартиры общей площадью 72 тыс. кв. м. На выбор представлены студии, одно-, двух, трех- и четырехкомнатные квартиры, в том числе «европланировки». Они будут передаваться дольщикам с предчистовой отделкой whitebox, есть возможность заказать чистовую отделку в трех стилях. Корпуса будут оснащены подземными паркингами, индивидуальными кладовыми («сити-боксы») и колясочными. Особая гордость проекта – собственный экопарк по проекту агентства ландшафтного дизайна «Нескучный сад». Концепция благоустройства продолжает идею симбиоза природы и современного жилого квартала. Практически треть территории будет озеленена: в экопарке высадят цветники, кустарники, взрослые деревья. Уникальность ландшафту придадут композиции из валунов, живые изгороди, арт-объекты в виде деревьев со скворечниками. Для активного отдыха жителей будут оборудованы площадки для игр детей разных возрастов, чилаут-зоны с лежаками, спортивный остров, беседки добрососедства, шалаши для пряток, городские огороды.
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– Мы реализуем в этой локации ЖК «Полис на Комендантском». Его основные преимущества – месторасположение, наполненность инфраструктурой, квартирография, цена. Объект возводится в Приморском районе Петербурга, неподалеку от станции метро «Комендантский проспект», рядом с Юнтоловским заказником. Из окон квартир на верхних этажах открываются виды на лесопарк и панораму города, в том числе «Лахта Центр». В составе комплекса – несколько жилых корпусов высотой от 17 до 24 этажей, с уютными дворами, и два отдельно стоящих многоуровневых паркинга на 2110 машино-мест. Для безопасности жильцов по периметру предусмотрено видеонаблюдение. На первых этажах расположены коммерческие помещения. В ЖК «Полис на Комендантском» все подчинено экоидеям. Ландшафтное озеленение, выполненное по индивидуальному проекту, сделает внутреннее пространство двора максимально зеленым. Для прогулок и отдыха появится собственный экопарк со всесезонными деревьями. На территории комплекса созданы безопасный веревочный парк, экогородки для детей, выполненные по индивидуальному проекту, активити-зона для взрослых. В настоящее время в стадии строительства находятся III и IV очереди.
Эволюция трехкомнатных квартир
Как любой другой сегмент рынка жилья, площади и планировки трехкомнатных квартир меняются вслед за покупательским спросом: процесс эволюции перманентен.
Если проследить историю массового домостроения, то площадь «трешек», которая в «хрущевках» составляла 56–58 кв. м, в последующих типовых сериях постепенно росла. После наступления рыночных отношений, когда за каждый «квадрат» стало необходимо платить из своего кармана, трехкомнатные квартиры в классе «масс-маркет» в основном снова «съежились» примерно до 60 кв. м. Затем тренд роста комфортности вновь возобладал. Сегодня даже самые недорогие сегменты предлагают площади от 70 кв. м, в домах повышенной комфортности – они превышают 100 кв. м.
По данным аналитиков Группы RBI, на начало второго полугодия в Петербурге общий объем предложения трехкомнатных квартир составлял 672 тыс. кв. м. Средняя цена «метра» – 125 тыс. рублей. Средняя площадь – 92 кв. м.
Появились разнообразные варианты планировок, включая двухуровневые квартиры и юниты евроформата. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Санкт-Петербурге доля квартир евроформата в объеме предложения трехкомнатных лотов достигла 50%. В частности, большинство «трешек» в проектах редевелопмента – именно евро-формат. Двухуровневые квартиры встречаются значительно реже.
Потребности рынка
Как правило, небольшие квартиры уходят на ранних этапах проекта, а двух-, трех- и многокомнатные квартиры – ближе к завершению строительства.
Спрос на трехкомнатные квартиры никогда не был особенно высоким, в приоритете в последние годы экономные варианты – студии и однокомнатные объекты. Соответственно, доля трехкомнатных квартир в проекте обычно не превышает 20% площади.
Однако, по данным экспертов, в 2018 году в стране вырос спрос на многокомнатные квартиры, что было связано со снижением ипотечных ставок и программами рассрочек от застройщиков.
Цена трехкомнатной квартиры, безусловно, выше, чем, к примеру, даже двухкомнатной. Однако цена квадратного метра напрямую связана с площадью квартиры и количеством комнат: чем больше площадь юнита, тем дешевле «квадрат». Разница может достигать 15%.
Эргономика и комфорт
Застройщики стремятся включить в трехкомнатные варианты – как в самые дорогие лоты – различные дополнительные опции комфорта.
Некоторые вводят в практику квартирографии трехкомнатные квартиры с двумя санузлами. К таковым относится, например, трехкомнатная квартира евроформата в ЖК «Волковский» от Группы ЦДС. Строго говоря, квартиру можно отнести к четырехкомнатным вариантам, однако специалисты пока не решили, считать ли кухню-гостиную жилым помещением.
В планировке квартиры Группы ЦДС есть два эркера – выделенное остекленное пространство выполняет и эстетическую, и рациональную функцию. Кроме того, планировка включает просторную прихожую с вместительными зонами хранения, спальню для родителей с гардеробом, ванной и туалетом, детскую, кухню-гостиную площадью 27 кв. м (где есть две зоны освещения и объединены пространства для готовки, приема пищи и отдыха), а также еще одну комнату, предназначенную, например, для гостей, – там может поместиться двуспальная кровать и другая мебель.
«ЖК «Пётр Великий», который холдинг РСТИ строит на излучине Невы, сдается уже в этом году, поэтому уже который месяц мы наблюдаем повышенный интерес к трехкомнатным квартирам. Сейчас видовую «трешку» площадью около 80 кв. м с двумя балконами можно приобрести по цене от 6,89 млн рублей», – рассказывает Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга РСТИ (ГК Росстройинвест).
Во всех очередях ЖК «Новый Оккервиль» есть трехкомнатные квартиры площадью от 76 до 87 кв. м. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин отмечает эргономичные планировки таких квартир – например, все они двусторонние, следовательно, светлые и хорошо проветриваемые. «Более того, такая организация пространства считается оптимальной, поскольку позволяет избежать длинных узких коридоров. При этом ширина коридора в квартире позволяет расположить вместительные шкафы-купе и организовать «грязную» входную зону, через которую не придется постоянно ходить по дороге из комнат на кухню, из кухни в ванную и пр. Во всех квартирах размер кухни – 12–14 кв. м, есть изолированные помещения под кладовую или гардеробную», – уточняет он.
Мнение
Елена Тян, руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс»:
– Нашим покупателям интересны квартиры большой площади с эргономичными планировками. Поэтому мы предлагаем разные варианты свободных планировок площадью от 80 до 105 м кв. м. Во всех квартирах есть возможность объединить кухню с гостиной, предусмотрены два санузла, просторные, от 6 до 10 кв. м, лоджии. Есть варианты с эркером, есть с «французским» балконом. На мансардных этажах высота потолков достигает 4,5 м. В трехкомнатных квартирах «Образцового квартала 3» проектом предусмотрена установка каминов. Во всех домах применена система отопления «теплый водяной пол», установлены собственные газовые котельные и бесшумные лифты производства Швейцарии. Основные покупатели «трешек» – семьи с детьми, им важно, чтобы у каждого появилось свое личное пространство и осталось место для совместного досуга.
Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ (ГК Росстройинвест):
– Трехкомнатные квартиры закономерно пользуются спросом в первую очередь у семейных покупателей. Таким клиентам важно как можно быстрее заехать в новое жилье, поэтому «трешки» активнее всего продаются ближе ко вводу в эксплуатацию или сразу после него. В первую очередь оценивается планировка квартиры: размер кухни, который бы позволил собраться за столом всей семьей; количество санузлов, чтобы не стоять в очереди по утрам; наличие кладовки рядом со стояком водоснабжения, где удобно было бы разместить стиральную машину.
Северное Кудрово: край мегапроектов
Активная застройка Кудрово началась примерно полтора десятка лет назад. За этот период деревня превратилась в новый город в составе Ленобласти, получив соответствующий статус в 2018 году.
Рассмотреть в одном обзоре все новостройки Кудрово сложно, поэтому речь пойдет о северной части города, географически отделенной от южной парком Оккервиль, расположенном на берегу одноименной речки.
Стройка завершается
«Активность девелоперов в Кудрово достаточна высока, но, в отличие от локации Мурино-Девяткино, количество «пятен» под застройку здесь не бесконечно. Хорошие участки в пешеходной доступности от метро уже застроены. Заканчивается реализация последних очередей в популярных проектах», – рассказывает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
«В целом локация Кудрово долгое время была одной из наиболее популярных по уровню реализации жилья на первичном рынке. За период 2012–2017 годов здесь было реализовано 1,8 млн кв. м жилья, доля локации составляла 8–9% от общего уровня спроса», – напоминает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, сейчас доля локации в общем объеме спроса в Петербургской агломерации снизилась. «По результатам первого полугодия 2019 года, там было реализовано 86,6 тыс. кв. м (2,1 тыс. квартир), что составляет 4% объема спроса в агломерации. По сравнению с объемом реализации за первое полугодие прошлого года, показатель снизился на 2,9%», - отмечает эксперт.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем предложения на конец первого полугодия этого года оценивался в 186,9 тыс. кв. м (4 тыс. квартир) – 4% от объема предложения в Петербургской агломерации. «Объем предложения в локации снижается: на конец 2017 года он составлял 448,8 тыс. кв. м, на конец 2018-го – 230 тыс. кв. м», – рассказывает Ольга Трошева.
Она отмечает, что средняя цена предложения в локации в сегменте «масс-маркет» на 1 сентября 2019 года составила 87,1 тыс. рублей за 1 кв. м (рост с начала года составил 5,4%). Это на 20,8% ниже средней цены предложения в черте Санкт-Петербурга в этом классе. Это наглядно демонстрирует одно из главных достоинств жилья в этой локации – сравнительно низкие цены.
Помимо парка Оккервиль с велодорожками и пляжем, местом притяжения в локации стал МЕГА-Парк. «Учитывая то, что в Кудрово основной контингент жителей – это молодые семьи с детьми, этот парк пользуется огромной популярностью. Стоит отметить, что он постоянно развивается, появляются новые развлекательные площадки, зоны спортивной активности и пр.», – отмечает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
Основу застройки Северного Кудрово составляют два проекта комплексного освоения территории: «Капитал» от застройщика «Строительный трест» и «Новый Оккервиль» (в него входят жилые комплексы «Дом у Каштановой аллеи», «Дом у Кленовой аллеи», «Дом у Рябиновой аллеи» и др.) компании «Отделстрой». Реализуется и ряд менее крупных проектов.
Эксперты отмечают отличия между Северным и Южным Кудрово. «Северная часть, где строятся ЖК «Новый Оккервиль» и ЖК «Капитал», представляет собой район, более развитый и удобный для проживания, относящийся скорее к комфорт-классу. В Южном Кудрово строятся новостройки ближе к эконом-классу. Можно отметить нехватку собственной инфраструктуры. Жители новостроек Южного Кудрово нередко пользуются социальными объектами "Нового Оккервиля"», – говорит Николай Гражданкин.
По его словам, отличие заметно и в квартирографии кудровских новостроек. «В «Новом Оккервиле», например, упор делается на семейные квартиры – двух- и трехкомнатные варианты. «Однушек» и студий – не более 40%. А в Южном Кудрово студий и малометражных «однушек» – суммарно более 80% от общего количества квартир», – отмечает эксперт.
Транспортный вопрос
Эксперты признают, что главным проблемным моментом для Кудрово является транспортная доступность. «В Кудрово сегодня есть потребность развития дорожно-транспортной сети. Достоинствами района является наличие нескольких выездов – на КАД, в сторону Невского района, что дает кудровчанам выбор наиболее оптимальных маршрутов передвижения. Однако транспортная инфраструктура, безусловно, нуждается в серьезном развитии», – отмечает Роман Строилов.
С ним согласен директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Дальнейшее успешное развитие Кудрово как локации для жилья комфорт-класса во многом зависит от реализации программ по строительству новых станций метро и Восточного скоростного диаметра. Наличие этих новых транспортных узлов позволит говорить о перспективах жилищного строительства и реализации недвижимости в Кудрово», – убежден он.
И надо отметить, что власти Ленобласти не игнорируют этот вопрос. «Проект строительства метро в Кудрово – стратегический. Петербург и Ленобласть продолжают работу над проектом строительства станции метро «Кудрово». Администрация города начинает предпроектные проработки продолжения линии, мы же выделяем средства на проект планировки территории и занимаемся переводом земель под депо. Этот проект – агломерационный, с последующим строительством транспортно-пересадочного узла, с международным автовокзалом. Поэтому привлечение федеральных денег обоснованно и ранее подтверждено», – говорит заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин.
По его словам, уже определена смета в 57 млн рублей, есть «дорожная карта», ответственные, и процесс уже нельзя остановить. «Мы работаем в рамках договоренностей с правительством страны и руководством Петербурга. Власти Ленобласти приложат максимум усилий для того, чтобы вестибюль станции «Кудрово» открыл двери в 2025 году, как намечено», – подчеркивает чиновник.
Существуют другие проекты по развитию транспортной инфраструктуры Кудрово. Их реализация позволит ликвидировать и это «узкое место», сдерживающее развитие локации.
Мнение
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин:
– На данный момент в ЖК «Новый Оккервиль» сосредоточена львиная доля кудровской социальной инфраструктуры. Здесь работают передовая школа на 1600 учащихся (и строится вторая такая же), несколько детсадов, спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной, отделение почты России, отделение Сбербанка, две придомовых государственных поликлиники – детская и взрослая, дневной стационар. Новый Оккервиль – единственный жилой микрорайон в Кудрово, в котором работают государственные медицинские учреждения, обслуживающие население по полису ОМС. Также в северном Кудрово государством будет строиться современная поликлиника, рассчитанная на 600 посещений в смену. Уже согласован проект и получено разрешение на ее строительство. Завершение конкурсных процедур и выход на стройку намечены на 2019 год, ввод объекта запланирован в 2021 году. Особо стоит отметить квартирографию. В ЖК «Новый Оккервиль» основной упор делается на семейные квартиры – двух- и трехкомнатные варианты. «Однушек» и студий не более 40%. На этаже в среднем располагается по 4–6 квартир.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Наша компания была одним из первых застройщиков, который начал комплексно развивать территории в Кудрово. Старт продаж в проекте «Капитал» состоялся в 2008 году. Сегодня он по праву является архитектурной доминантой Северного Кудрово. Это единственный объект в районе, полностью построенный из кирпича – толщина кирпичных стен здесь начинается от 640 мм. В восьми лотах более чем на 10 тыс. жителей нет ни одной студии – все квартиры созданы для семейного проживания. Их средняя площадь в строящихся корпусах составляет 60 кв. м, а планировки продуманы и эргономичны: есть варианты с просторными кухнями-гостиными, панорамным остеклением, гардеробными и несколькими ванными комнатами. При участии компании построены школа на 1600 учеников, детсад на 250 мест. До конца года должен быть сдан муниципальный детсад на 150 мест в составе одного из лотов, а в 2021 году – открыться еще один садик для 295 малышей. Также намечено строительство еще одной школы на 1600 учащихся. Силами застройщика благоустроен парк Оккервиль, который является главной рекреационной зоной района.