Девелоперы меряются классами. Классификация новостроек усложняется
Чем больше конкурируют между собой застройщики, добавляя комфорта в проектах, тем сложнее определить класс новостройки. Покупателям приходится полагаться на позиционирование проекта самой компанией. Но от заявленного класса жилья зависит цена объекта.
Количество классов нового жилья, которых когда-то насчитывалось всего три, перманентно растет. Попытки классифицировать новостройки усложняются, критериев оценки становится все больше.
Классная чехарда
То и дело возникают новые сегменты на стыке классов, отмечает генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков: «комфорт плюс», «бизнес-лайт», «премиум». «Их часто изобретают сами девелоперы в маркетинговых целях. Основной показатель статуса жилья – это всегда локация: если она не соответствует уровню бизнес-класса (район не престижен, отсутствуют видовые характеристики), появляются гибриды. Поэтому мы можем видеть баннеры, рекламирующие "бизнес-лайт" на Звездной или "комфорт плюс" на Парашютной», – говорит он.
«Границы между классами "эконом" и "комфорт" все больше стираются, поэтому сейчас маркетологи и аналитики чаще объединяют их в определение "масс-маркет"», – подчеркивает руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов.
Среди причин он называет рост требований покупателей к качеству новостроек и усиление конкуренции на рынке: «Девелоперы в стремлении выделиться и отличиться от конкурентов постоянно улучшают продукт, например, увеличивая ассортимент планировочных решений. В проектах комфорт-класса появляются эксклюзивные лоты. Так, в нашем ЖК «Приморский квартал» есть шеф-квартиры, в которых можно обустроить две кухни, а также просторные двухуровневые квартиры».
В то же время директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова указывает на незначительную разницу между сегментами во многих случаях. «Например, нередко объекты класса «стандарт» отличаются от «комфорта» только расположением: первые находятся за пределами КАД, вторые строятся в городских локациях. То же касается и жилья высокого ценового сегмента. Например, в ЖК «Премьер Палас» есть квартиры, полностью соответствующие требованиям, предъявляемым к элитной недвижимости. Но сам комплекс относится к бизнес-классу, поскольку в нем около тысячи квартир, а к элитным принято относить новостройки, где их не более двухсот».
«Даже в самых доступных по цене комплексах мы закладываем опции, которые еще несколько лет назад были характерны для жилья более высоких классов: высококачественную отделку квартир с функциями «умного дома», панорамные окна, дизайнерское оформление холлов, бесшумные лифты, спускающиеся прямо в подземный паркинг», – рассказывает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
Директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман также обращает внимание на собственное понимание характеристик классов жилья в каждой строительной компании: «На это влияют и корпоративные стандарты, и имеющиеся характеристики, и преимущества объекта, и потребности потребителя, и т. д.».
Жилье по стандарту
С 2018 года Минстрой РФ заменил термин «эконом-класс» на «стандартное жилье». Прописаны параметры: площадь дома, коттеджа или блока таунхауса не должна превышать 200 кв. м. Максимально допустимая площадь квартиры в многоквартирном доме – 150 кв. м, минимальная – 20 кв. м.
Евгений Жуков считает замену термина хорошим решением – хотя бы потому, что «стандартное жилье» не имеет такой ярко выраженной негативной коннотации, как «эконом-класс». Последний все больше ассоциируется с многоэтажками за КАД с высокой плотностью населения и дефицитом инфраструктуры.
По мнению Яна Фельдмана, определение «эконом-класс» уже почти не используется. Но маркетологи быстро сориентировались и придумали замену: «масс-маркет». В эту категорию вошли ЖК и эконом-, и комфорт-класса – весьма разнообразные по предлагаемым характеристикам.
Благодаря введению нового термина в черте Петербурга почти не осталось новостроек эконом-класса, отмечает Денис Казберов. «Постепенно снижается доля самого дешевого жилья в структуре предложения, и эта тенденция продолжится», – считает он.
Позиция = цена
Между тем от позиционирования новостройки в том или ином классе зависит цена квартиры. «Включение в проект аспектов, способствующих повышению комфорта жизни, позволяет застройщику относить свой объект к комфорт- или бизнес-классу и, соответственно, увеличивать стоимость квадратного метра», – отмечает Ян Фельдман. По его словам, разница в стоимости «квадрата» в проектах эконом- и комфорт-класса в одной локации, как правило, достигает 15–20%.
По оценке Л1, в Петербурге средняя стоимость «метра» в стандартном жилье составляет около 102 тыс. рублей, «комфорт» – 112,5 тыс., «бизнес» – 134,7 тыс., «элит» – 181 тыс. рублей. «Но цена зависит и от таких параметров, как тип дома, местоположение новостройки, вид отделки, и многого другого», – подчеркивает Надежда Калашникова.
По данным ГК «Абсолют Строй Сервис», ценник на эконом-класс в пригородах начинается от 60 тыс. рублей за кв. м, «комфорт» – от 90 тыс. рублей за кв. м, «бизнес» – от 110, «премиум» – от 150, «элит», – от 200 тыс. рублей за 1 кв. м.
Мнение
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Термин «стандарт», возможно, в сознании некоторых людей выглядит предпочтительнее, чем «эконом», но в целом суть от этого не меняется. Как вариант – изменение может быть подготовкой рынка к появлению типовых проектов, как это было в конце прошлого века.
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
– Классификацией жилья больше оперируют маркетологи, позиционируя тот или иной объект. Покупатели же выбирают квартиру, обращая внимание на локацию, стоимость, качество строительства и т. д. В связи с этим необходимость в какой-либо официальной классификации сегодня отсутствует.
Ariosto!: комфорт-класс, каким он должен быть
Собственный экопарк, потолки высотой до 3,6 м и открытый кинотеатр во дворе: в «Арсенал-Недвижимости» вдохновились лучшими работами урбанистов всего мира и придумали проект, где люди будут наслаждаться жизнью, а не лавировать между капотов автомобилей.
Застройщик не просто вписывает Ariosto! в концепцию традиционной петербургской застройки, но делает его современным с помощью «умных технологий» в каждой квартире, создает среду в духе «живых городов», дружелюбную к пешеходам, где комфортно ощущают себя люди разного возраста, уровня доходов, физических возможностей.
В преддверии старта продаж второй очереди мы решили разобраться, как же должен выглядеть современный квартал комфорт-класса.
В ритме города
Ariosto! строится в северной части Приморского района Санкт-Петербурга, вблизи Глухарской улицы. Эта локация в настоящее время очень популярна и у горожан, и у застройщиков. Здесь формируется современная комфортная жилая среда.
Из квартала удобно выезжать на Западный скоростной диаметр, по которому несложно добраться до любой точки города. Без автомобиля также передвигаться довольно удобно: в паре минут остановки общественного транспорта. Ближайшая сегодня станция метро – «Комендантский проспект» – расположена примерно в 12–15 мин. езды, однако у городских властей есть планы по проектированию новой станции «Шуваловский проспект» на пересечении Шуваловского и Комендантского проспектов. До нее жители Ariosto! смогут легко добраться пешком всего за 7–10 мин.
Всё под рукой
Жителям Ariosto! не придется везти ребенка на занятия в школу или детский сад в другой конец города. Учеба, магазины, отдых и спорт – все предусмотрено в пешеходной доступности, все находится в 5–10 мин. ходьбы. В любое время можно выйти на прогулку в парк, покататься на велосипеде или заняться бегом, на выходных – устроить шопинг или съесть вкусную пиццу в итальянском ресторане. А по вечерам можно завести добрую традицию просмотра фильма в открытом кинотеатре или соседских турниров по петанку – и все это в собственном дворе.
Стильная архитектура
Жилой квартал Ariosto! отличает уникальная авторская архитектура, разработанная знаменитой архитектурной мастерской Максима Атаянца («АММА»).
Дома имеют комфортную высоту – всего 12 этажей, выдержаны они в стиле неоклассики и с первого взгляда покоряют своей монументальностью и респектабельностью. В чем-то они перекликаются с лучшими образцами сталинской архитектуры в городе на Неве. Но, конечно, будут иметь немало преимуществ, ведь строятся они уже с учетом последних достижений в строительной отрасли, по надежной монолитной технологии, с использованием самых качественных современных материалов. Примечательно, что дома имеют интересную форму пятигранника.
«Сложность, но и преимущество пятигранника в том, что он во все стороны света обращен одинаковыми сторонами, но солнце падает на фасады по-разному. И внутренняя «начинка», конечно, отличается. Но именно эта форма и позволила разместить в трех домах нужное количество квартир очень разного формата – причем сделать это так, чтобы соблюдались требования к инсоляции, окна не смотрели в другие окна, а на лестничную площадку выходило от двух до пяти квартир. Я обычно отказываюсь работать с заказчиками, которые требуют проектировать жилье по принципу общежития – коридор и студии», – говорит Максим Борисович Атаянц.
300 вариантов планировок
К особенностям проекта можно отнести ориентированность на самые разные запросы покупателей. Здесь любой найдет жилье себе по вкусу и потребностям.
«В реальности каждый человек, каждая семья – неповторимая индивидуальность. Поэтому мы сделали 300 разных вариантов квартир. Разные планировки, разные удобства: потолки высотой до 3,6 м, кабинет, терраса для утреннего кофе, панорамные окна, большие лоджии и ванные с окном», – говорят в ГК «Арсенал-Недвижимость».
В Ariosto! есть и просторные квартиры, где можно устроить домашнее спа в собственной сауне, и уютные светлые студии с двумя окнами. При этом каждая квартира передается уже с готовой дизайнерской отделкой – не нужно тратить время и силы на ремонт, подбор материалов. Если же хочется оставить пространство для фантазии, то можно остановиться на «белой» отделке, когда застройщик берет на себя только самые сложные и тяжелые работы.
В каждой квартире застройщик установит систему «умный дом», с помощью которой, например, будет возможно контролировать открытие окон и двери через мобильный телефон, оплачивать услуги ЖКХ в один клик, удаленно отключать забытый утюг или кухонную плиту. Застройщик внедряет не просто отдельные функции, а целый комплекс «умных технологий» на уровне квартиры, дома и даже всей территории квартала. К примеру, показания счетчиков будут автоматически передаваться в управляющую компанию, а во дворах предусмотрена бесплатная сеть Wi-Fi.
Больше зелени!
Свежий воздух и тишина – вот необходимые атрибуты комфорта, и ими новый жилой квартал обеспечен в полной мере. Ariosto! расположен вдали от промышленных объектов, в самой зеленой части Приморского района. В непосредственной близости от него находятся Изотовский сквер и обширнейший Юнтоловский заказник.
Однако в ГК «Арсенал-Недвижимость» сочли, что этого недостаточно, и решили прямо под окнами разбить собственный экопарк. Для того, чтобы он получился интересным и красивым, была приглашена известный ландшафтный архитектор, многократный лауреат Национальной премии в этой сфере, партнер ландшафтного бюро «Адасинская и партнеры» (Берлин, Германия) Анна Адасинская.
Парк отличает продуманная, дружелюбная к пешеходам сеть дорожек, которая располагает к ежедневному использованию велосипедов, роликовых коньков, самокатов. В некоторых зонах застройщик сохранит природный ландшафт, создаст маршруты с информационными табличками, чтобы жители ценили и поддерживали природу родного края, знали о редких растениях.
Свобода передвижения
Девелопером предусмотрено все, чтобы жители Ariosto! могли отдаться хорошим привычкам. Жители Ariosto! смогут не лавировать между капотов машин, а ощущать себя уверенно на широких улицах. Движение транспорта будет полностью вынесено за внешний периметр квартала, вдоль тротуаров высадят деревья и цветы, во дворах – гортензии, ивы и сосны, а парковочные места скроют в подземном паркинге на минус первом этаже.
Для молодых телом (или духом) предусмотрен полноценный скейт-парк. Зимой спортивная площадка около дома превратится в большой каток на радость взрослым и детям, а летом – в футбольный стадион.
Справка объекта
К реализации проекта Ariosto! на Глухарской улице в Приморском районе Петербурга ГК «Арсенал-Недвижимость» приступила в начале 2018 года. Первая очередь представляет собой 12-этажный кирпично-монолитный дом на 694 квартиры, суммарной площадью почти 35 тыс. кв. м. Первый этаж здания отведен под коммерческую инфраструктуру. Предусмотрен встроенно-пристроенный подземный паркинг на 139 машино-мест. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2020 года. Вскоре начнется реализация второй очереди со встроенным детским садом. В проекте намечено создание богатой внутренней инфраструктуры.
О компании
ГК «Арсенал-Недвижимость» реализует проекты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области уже 21 год – и за это время точно в срок передала клиентам почти 10 тыс. квартир. Сейчас группа компаний возводит четыре жилых квартала вместе с социальными объектами, элементами благоустройства и помещениями коммерческого назначения. В 2018 году проекты ГК «Арсенал-Недвижимость» получили знак «Лидер строительного качества», отмечены наградой на престижном конкурсе Urban Awards.
ЖК FAMILIA: здесь живут семейные ценности
Комфортная среда – вот то, чего хотят люди от жизни в мегаполисе. Идеальный вариант для современной семьи – удобный «семейный» жилой дом в зеленом, не слишком удаленном от центра районе. Именно таким будет новый жилой комплекс FAMILIA группы компаний «РосСтройИнвест» в престижном Петроградском районе Петербурга.
В европейской (в том числе и российской) традиции применительно к правящим династиям слово «фамилия» обычно относилось не непосредственно к монаршей семье, а ко всему роду. Так, например, Российская Императорская Фамилия – это не только царская семья, но весь Дом Романовых. С этой точки зрения ЖК FAMILIA можно рассматривать как объект семейного наследия, которое будет передаваться из поколения в поколение, только приумножая свою ценность.
Престижный остров
Современные жилые комплексы, концепция которых ориентирована на семейные ценности, сочетают расположение в экологически чистых районах с развитой социально-бытовой инфраструктурой. Это в полной мере касается и ЖК FAMILIA, который будет построен на Петровском проспекте, недалеко от станций метро «Спортивная» и «Чкаловская».
Близкий к центру, спокойный, респектабельный Петровский остров – это безупречное сочетание экологии пригорода и городского комфорта. По сути – это последняя свободная земля в историческом центре Петербурга, которая обладает характеристиками элитной локации в ее классическом понимании. Это близость к воде, к историческому центру, к большим зеленым зонам и паркам, в том числе на соседних островах, хорошие виды. И в то же время это тихое и несколько уединенное место. Другая такая территория под застройку в Петербурге вряд ли еще найдется. Не случайно остров занял первое место в списке наиболее привлекательных зон редевелопмента по итогам опроса представителей девелоперских компаний, проведенного Colliers International.
Согласно градостроительным планам, к 2025 году здесь планируют возвести около 1,5 млн кв. м жилья примерно для 20 тыс. новых жителей. При этом почти половину пространства займут зеленые насаждения: лишь треть территории будет застроена жильем, примерно одна седьмая часть отведена под общественно-деловую застройку, а пятую часть составят рекреационные зоны.
Петровский остров останется одной из самых экологически чистых зон Петербурга – и одной из самых удобных по транспортной доступности. Он расположен всего в 5 мин. от центра – через Ждановскую набережную на Петроградскую сторону, Тучков и Дворцовый мосты. Недавно построенный мост и магистраль на остров Серный соединяют эту территорию с Васильевским островом, обеспечивают удобный выезд на КАД, Западный скоростной диаметр и далее – в аэропорт, «Лахта Центр» и курортные пригороды.
Инфраструктура плюс
Достаточно высоко развита в локации и социальная инфраструктура. Аналитики Knight Frank отмечают, что на острове есть два детсада, центр дошкольного образования, а также богатая спортивная инфраструктура – школа высшего спортивного мастерства по легкой атлетике, центр художественной гимнастики, ДЮСШ «Локомотив» и др. Совсем рядом находятся еще несколько спортивных объектов, детских садов и школ. Жителям не нужно будет везти своих детей в образовательные учреждения, кружки и спортивные секции далеко от дома.
Внесет свою лепту в обустройство острова и «РосСтройИнвест». Первые этажи жилого комплекса FAMILIA займут площади коммерческого назначения, где откроются магазины, студии красоты, медицинские кабинеты и другие социально значимые объекты. Вход в них будет со стороны улицы, чтобы посетители не мешали проживающим. В составе комплекса предусмотрен и детский сад на 100 мест.
«Люди внимательно оценивают сегодня яркую архитектуру жилых комплексов, безопасность проживания, эргономичность планировок и самодостаточность инфраструктуры своей среды обитания, – поясняет председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. – Все это мы учитываем при разработке наших проектов».
В петербургском стиле
Архитектурный облик проекта, разработанного бюро «ЯРРА Проект» (входит в ГК «РосСтройИнвест»), сочетает классические петербургские стили – северный модерн и ар-деко, в отделке фасадов используются натуральный камень, архитектурный бетон и декоративная штукатурка бежевых и серых тонов. Три жилых корпуса образуют классический ансамбль и сформируют симметричную композицию по фронту Петровского проспекта.
Максимальный комфорт проживания в новом жилом комплексе будет обеспечен высоким качеством строительства, новейшими инженерными разработками и правильно сформированной инфраструктурой.
Внутреннее пространство будет выполнено по высоким стандартам современного домостроения, чтобы жители были полностью довольны своим домом. Закрытый от движения транспорта двор озеленят и благоустроят по авторскому ландшафтному проекту, в нем появятся детские игровые площадки и зоны отдыха для взрослых: у родителей будет возможность спокойно отпустить ребенка гулять на свежем воздухе во дворе, а при желании – заниматься спортом всей семьей прямо около дома.
Входные группы будут оформлены в едином стиле по дизайнерскому проекту, в парадных устроят помещения для хранения колясок и спортинвентаря. На территории комплекса расположится двухуровневый отапливаемый и охраняемый подземный паркинг, в который можно будет спуститься на лифте с любого этажа. В домах установят фильтры дополнительной очистки воды.
Только для своих
«Выбирая место для жизни, потенциальный покупатель квартиры сегодня интересуется не только качеством дома и его расположением, но и социальной инфраструктурой, и будущими соседями, – говорит Игорь Креславский. – Потенциальные покупатели квартир в высоких ценовых сегментах стремятся к изолированности и безопасности».
Этот феномен породил понятие клубного дома, где жильцы – люди одного круга, соседей объединяют семейные и детские интересы (мало кто хочет видеть по соседству асоциальные элементы). В таких домах меньше процент малогабаритных «инвестиционных» квартир, которые часто приобретаются для перепродажи или сдачи в аренду.
Еще одна неотъемлемая характеристика клубных домов высокого сегмента – повышенные меры безопасности. Внутреннее дворовое пространство FAMILIA полностью закрыто для автомобилей и посторонних людей: у каждого жильца будет индивидуальный электронный ключ для доступа на территорию дома или в подземный паркинг. Контроль обеспечат камеры видеонаблюдения, установленные на въездах и входах во двор, детских площадках, во входных группах на первых этажах и в паркинге.
Всё для семьи
Квартирография ЖК FAMILIA соответствует заявленному бизнес-классу, благодаря эргономичным планировкам, высоким потолкам и невысокой плотности: на лестничной площадке будет располагаться от 2 до 5 квартир. Часть квартир будет иметь витражное остекление.
В ЖК FAMILIA не будет квартир-студий (как уже упоминалось, это – дополнительная мера в обеспечении социальной однородности), только 1–4-комнатные квартиры. Зато будет много интересных планировочных решений и эксклюзивных форматов. В частности, в ряде квартир запроектированы ванные с окном, просторные гардеробные, а на верхних этажах – открытые террасы (от 7 до 11 кв. м), где можно просто любоваться закатами и рассветами, а можно организовать собственный сад. А в некоторых квартирах предусмотрено обособленное пространство для родителей – мастер-спальня с собственной ванной комнатой (а иногда и с гардеробной). Это помещение, в котором взрослые могут целиком и полностью реализовать свое право на личную жизнь, – территория, свободная от шумных детских игр, суеты и бытовых забот.
«Покупатель имеет возможность выбирать из разных вариантов или трансформировать пространство по своему вкусу, – поясняет Игорь Креславский. – Мы стараемся разнообразить планировки: делать большие кухни с зоной для общения, отдельные гардеробные, несколько санузлов, видовые квартиры, террасы, ванные комнаты с окнами».
Мнение
Михаил Копков, генеральный директор архитектурного бюро «ЯРРА Проект»:
– В проект ЖК FAMILIA мы закладывали ряд идей, призванных обеспечить комфортность пребывания как внутри здания, так и снаружи, во дворе. Архитектуру проекта мы старались выдержать в лучших петербургских традициях. Комплекс соразмерен человеку, не подавляет его, обеспечивая психологический комфорт. Благоустроенные озелененные дворы, в которые нет доступа автомобилям, обеспечивают удобство и безопасность прогулок и отдыха для детей и взрослых. Видовые квартиры с остеклением в пол открывают прекрасные виды на воду, что также является исконной петербургской градостроительной чертой.