Купчино: в зоне сложившейся застройки
Застройка исторической территории Купчино, располагающейся на юге Фрунзенского района Санкт-Петербурга, сформировалась уже довольно давно – в 1960–1980-х годах. Новые проекты в этой локации заявляются сравнительно редко – тем больший интерес они вызывают у тех, кто предпочитает для жизни внутригородские микрорайоны южной части города.
«Огромный жилой массив, призванный градостроительно объединить Московский и Невский районы города, был спроектирован и застроен в 60–70-х годах прошлого века», – напоминает директор компании «Адвекс. Купчино» Валерий Лебединцев. Строительство носило поистине промышленные масштабы. В 1968 году в Купчино проживало около 70 тыс. человек, в 1972-м – 170 тыс., в 1975-м – 250 тыс, в 1985-м – более 300 тыс., а в 1991-м – около 370 тыс. человек.
Старше Петербурга
Одним из наиболее любопытных исторических фактов об этой локации является то, что Купчино, как топоним и поселение, – как минимум на век старше Петербурга. Первое упоминание деревни Купчинова относится к 1612 году. Оно имеется в дозорной книге Корельской половины Водской пятины. В России тогда шла Великая смута – и устье Невы было оккупировано шведами, производившими ревизию занятых земель. Впрочем, происхождение топонима – явно русское и восходит к словам «купец», «покупка».
В состав России эти территории вернулись лишь спустя почти столетие, при императоре Петре Великом. Топоним Купчино встречается в документах архива Александро-Невской Лавры 1713 года. К середине XIX века Купчино представляет собой средних размеров деревню. По данным описания Петербургского уезда 1838 года, в ней проживало 302 человека, и примерная численность населения не менялась вплоть до начала ХХ века. К этому времени в деревне имелись: читальня, кузница, пожарное депо, земская школа. В 1909 году жителями деревни был заложен собственный храм – деревянная церковь во имя преподобного Герасима, закрытая в 1938 году, а во время войны – разобранная на дрова.
Массовое жилищное строительство в Купчино началось в 1964 году. Застройка велась в соответствии с проектом детальной планировки, разработанным в мастерской № 5 института «Ленпроект». Район застраивался сначала пятиэтажными «хрущевками» (1964–1972 годы), затем – панельными и кирпичными девятиэтажками, со вкраплением «точечных» кирпичных домов высотой 12 и 14 этажей (1966–1979 годы).
«По квартирографии Купчино выгодно отличается от более поздних новостроек. Как известно, в серийных советских постройках не было студий. Однокомнатных вариантов – менее 30%, преимущественно семейные двух- и трехкомнатные квартиры», – отмечает Валерий Лебединцев.
Инфраструктурное наследие
Массовая жилищная застройка позднесоветского периода, при ряде заметных недостатков, имела и несомненные достоинства, главное из которых – комплексный подход.
«В планировочной организации Купчино главной структурной единицей служит микрорайон, состоящий из групп жилых домов, связанных с детсадом-яслями, школами и общественно-торговыми центрами. В районе много парков и скверов с водоемами, медучреждений, ВУЗов, спортивных объектов», – рассказывает Валерий Лебединцев. Костяк комплексной застройки 1960–1980-х годов предопределяет развитую инфраструктуру локации – социальную, транспортную, коммерческую.
Любопытный факт: именно в Купчино, на Бухарестской улице, в 1970 году открылся первый в СССР супермаркет – универсам «Фрунзенский», построенный с учетом итальянского опыта и с использованием импортного оборудования. «Строительство торгово-развлекательных комплексов имеет давнюю традицию в этом районе. Крупнейшие магазины: ТРК "Балканский", "Балканы", "Балкания Нова", "Южный Полюс", "РИО", "Международный", "Континент"; ТК "Астра"; универмаг "Купчинский". Широко представлены ритейлеры: "Лента", "Карусель", "Пятерочка", "О’кей", "Домовой", "Полушка". Действуют киноцентры "Формула Кино", "Мираж Синема", "Люксор"», – отмечает директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
«Локация комфортна как для автомобилистов, так и для тех, кто предпочитает пользоваться общественным транспортом», – подчеркивает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «В 2019 году, благодаря открытию двух новых станций Фрунзенского радиуса, транспортная ситуация в локации дополнительно улучшилась. В настоящее время здесь пять станций метро: "Купчино", "Международная", "Бухарестская", "Дунайская" и "Проспект Славы"», – добавляет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Развитая сеть наземного транспорта, удобный выезд на КАД через Софийскую улицу – сделают комфортным транспортное сообщение практически с любым районом города, аэропортом «Пулково», дворцово-парковыми ансамблями юга Петербурга, такими как Пушкин, Павловск, Гатчина, Петродворец», – перечисляет Виталий Виноградов.
По его словам, развита в и социальная инфраструктура: во Фрунзенском районе работает почти 50 школ и гимназий, 81 детский сад, поликлиники, больницы, спортивные объекты. Сергей Степанов отмечает обилие в локации и зеленых насаждений: Парк Интернационалистов, Парк Героев-пожарных, обширная зеленая зона, которая тянется вдоль Загребского бульвара и др.
Сегодня и завтра
Сейчас активность застройщиков в историческом районе Купчино невысока, что напрямую связано с фактическим отсутствием свободных «пятен». Недавно закончилось строительство жилых комплексов «Балканы» и «Твин Хаус». «На данный момент в Купчино практически нет рынка первичного жилья – и уровень локальной конкуренции низок. Единственный объект – это ЖК «Новое Купчино» – возводится на Малой Балканской улице», – говорит Ольга Трошева.
По ее словам, активное строительство ведется по соседству: на границе Московского и Фрунзенского районов, рядом со станцией метро «Звездная». Учитывая ее, средняя стоимость квадратного метра в локации составляет 122 тыс. рублей.
Валерий Лебединцев отмечает, что в Купчино началось освоение незаселенных территорий под объекты гостиничного назначения – апартаменты. По его мнению, определенные перспективы в локации имеет и редевелопмент. В качестве примера эксперт называет ЖК «София», возведенный на месте бывшего кирпичного завода. «Возможно, однажды появятся «точечные» дома на территориях под реновацию или под гаражами, но бесконечных просторов под жилищную застройку в районе нет», – резюмирует он.
Тем больший интерес будут вызывать единичные проекты, которые, видимо, продолжат появляться в локации, – тем более что патриотов Купчино в городе немало.
Мнение
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– На пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта наша компания реализует проект комфорт-класса «Новое Купчино» – 13-этажный комплекс в форме многогранника с тремя вписанными в него корпусами. Все дома жилого комплекса строятся из натурального кирпича, и это единственный объект в районе, который возводится по технологии классического кирпичного домостроения. В домах жилого комплекса не будет квартир-студий, здесь преобладают европейские планировки с просторными кухнями-гостиными, гардеробными и лоджиями с теплым остеклением. Благодаря увеличенным оконным проемам и эркерам, в корпусах будут очень светлые и солнечные квартиры. На каждом этаже предусмотрено всего 4-5 квартир, что добавляет комфорта и уюта. Проект включает в себя закрытый двор без машин, прогулочные и детские площадки, подземную парковку и отдельно стоящие многоярусные паркинги. Среди объектов внутренней инфраструктуры «Нового Купчино» – фитнес-центр и ресторанный комплекс. Также в коммерческих помещениях уже через полтора года откроются продуктовые магазины, отделения банков, ветеринарные клиники, салоны красоты и другие объекты торговой инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
– Наша компания недавно завершила строительство нового ЖК комфорт-класса «Балканы» по адресу: ул. Будапештская, 102. Проект строго отвечает всем стандартам дома комфорт-класса: подземный паркинг, куда жители дома могут спуститься на лифте прямо из жилой части, служба консьержей, огороженная территория, ландшафтное благоустройство двора с зонами отдыха и детскими площадками. На первом этаже расположатся магазины, салон красоты, аптека и другая инфраструктура. Экологичные материалы, самые актуальные инженерные системы и решения, качественная жилая среда, где каждый квадратный метр «работает». Жилье отличается качественно продуманными планировками, которые позволяют максимально комфортно обустроить свое личное пространство как в малогабаритной квартире, так и в трехкомнатной. Изящно устремленный ввысь 26-этажный комплекс стал архитектурной доминантой района. Декоративный фриз, пилястры и другие элементы неоклассицизма придадут величественность и монументальность фасаду. Прямолинейность, строгость пропорций, благородный, но не чрезмерный декор, утонченная цветовая гамма позволят дому выделиться на фоне окружающей застройки и стать достойным образцом современной архитектуры.
Архитектура как отражение шведского качества жизни
Баланс между работой и домом, занятия спортом, хобби, совместное времяпровождение с семьей, друзьями и соседями. Стремление к надежности, экологичности и энергоэффективности. Александр Свинолобов, заместитель генерального директора Бонава Санкт-Петербург, прокомментировал, как скандинавский стиль жизни воплощается в проектировании жилья.
В последние десятилетия скандинавские страны входят в топ-10 стран с высоким качеством жизни. Перенося опыт работы на этих рынках в Россию, Bonava и в Санкт-Петербурге стремится не просто в классическом понимании строить дома, а объединять соседей, улучшая качество жизни.
Демографические и социальные изменения, изменение климата и дефицит ресурсов, быстрая урбанизация и цифровизация – все это глобальные вызовы, на которые нужно отвечать при стратегическом градостроительном и архитектурном планировании.
К примеру, последствиями демографических и социальных изменений становятся меньшее по площади жилье в больших городах, обеспечение доступности для маломобильных групп населения и социальной помощи, разнообразные культурные традиции и предпочтения и набирающая обороты sharing economy: совместная или удаленная работа, физические активы, которые больше не находятся в чьем-то владении, а являются предметами совместного пользования. В скором времени будет уже не так важна площадь квартиры, если у людей будет возможность проводить время вместе во дворе дома.
Последствиями стремительной урбанизации станет то, что в течение следующих десятилетий почти весь чистый прирост населения в мире ожидается в городских районах. К 2050 году городское население увеличится как минимум на 2,5 млрд человек. Более 80% населения Европы будет жить в крупных городах и городских районах.
Принимая во внимание неизбежность данных трендов, мы проектируем дома, учитывая интересы жителей города. В архитектуре мы применяем различные инструменты, чтобы добиться баланса между индивидуальностью и доступностью. Рост применения модулей заводского качества стал глобальным трендом. Комбинация индивидуальных элементов заводского производства и изготовления монолитных элементов на месте – один из подобных приемов. При этом можно использовать запроектированные ранее планировочные решения. При работе над архитектурой мы уделяем значение историческому контексту, идентичности, функциональности, практичности и надежности. Мы сохраняем баланс между внешним видом и содержанием, а также между фасадом и эргономичностью планировки.
Планировка – это не просто квадратные метры. Многие годы мы продвигаем эту идею – и рады, что в Петербурге у нас появились единомышленники. Наша цель – компактные, функциональные и детальные планировки с полезными метрами: глубина корпуса 12–14 м вместо 16–18 м, пространство для общения (больше площади от коридоров и спален отдано кухне-гостиной), просторные остекленные балконы глубиной 1,6–2 м, большие окна, французские окна «в пол», распашные двери на балкон. Важно также учитывать жизненный цикл семьи покупателя и предлагать трансформируемое пространство: минимум несущих стен внутри квартир, создание квартир DUOS, которые позволяют менять условия жизни в зависимости от текущей потребности клиента. К примеру, сегодня вы хотите жить большой семьей и воспитывать детей в просторной трехкомнатной квартире, а завтра ваш ребенок вырос, и вы можете без серьезных затрат обеспечить ему самостоятельность, выделив отдельную жилплощадь. Другой вариант – сдавать одну квартиру в аренду, направляя получаемую прибыль на погашение ипотечного кредита. Таким образом, наше новое предложение отвечает потребностям абсолютно разных целевых аудиторий на различных этапах их жизни.
Нам важно понимание, что нужно жителям. Для создания комфортной жилой среды необходимо комплексно и детально прорабатывать концепцию проекта с учетом долгосрочного планирования и принципов устойчивого развития. Предусматривается функциональность во всем, уделяется внимание деталям, ведется поиск компромиссов между скандинавской идентичностью, надежностью и низкими затратами на эксплуатацию.
При благоустройстве территории вокруг домов важна ориентация на разные возрастные группы. Мы стремимся к тому, чтобы люди выходили на улицу, общались, знакомились и у них не было необходимости уезжать из города, чтобы отдохнуть. Для этого в наших проектах мы создаем разнообразный ландшафтный дизайн и предусматриваем общие места как во дворе, так и в самом здании.
ЦДС «Чёрная Речка»: сила притяжения
Что лежит в основе качественной жилой среды сегодня? Во-первых, это принцип функциональной и радующей глаз организации пространства не только в пределах квартиры или дома, но также в границах застраиваемой территории. Во-вторых, принцип применения инновационных инженерных и планировочных решений. В-третьих, внимание к разнообразию инфраструктуры жилого комплекса, которая формируется в соответствии с предлагаемым девелопером образом жизни. Все это реализуется во флагманском объекте Группы ЦДС в Приморском районе Северной столицы – в квартале «Чёрная Речка».
Организация пространства
Новый квартал, который возводится на бывших землях абразивного завода «Ильич» от набережной Чёрной речки до улиц Белоостровская и Кантемировская, станет, по логике архитекторов ЦДС, примером редевелопмента, основанного на стандартах XXI века. Обращает на себя внимание приватность внутренних дворов, которые к тому же сформированы из разных общественных пространств, плавно перетекающих друг в друга.
Парадные фасады задуманы из клинкерного кирпича и терракоты – это прямая отсылка к архитектурным шедеврам и стилю жизни Западной Европы. Ярусная система наружного освещения выступает дополнительным фактором организации пространства. Например, на задекорированных подпорных стенках, формирующих систему дорожек во дворах, подсветка обозначит проходы ко входным группам.
В пределах застраиваемой территории, причем в той ее части, которая максимально удалена от оживленной магистрали Белоостровской улицы, появятся школа и детские сады. Под коммерческие помещения предусмотрены довольно скромные площади: около 5 тыс. кв. м из более чем 240 тыс. кв. м общей площади строительства. Это, с одной стороны, подчеркивает камерность «Чёрной Речки», а с другой – недвусмысленно свидетельствует о степени развития стрит-ритейла в локации.
Список всех привлекательных для будущих жильцов характеристик ЦДС «Чёрная Речка» был бы, пожалуй, утомительным для ознакомления. Поэтому скажем проще: этот комплекс задуман как новая точка притяжения практически в сердце города. И дерзкая идея подкреплена практическими решениями.
Подходя конструктивно
Нетривиальные решения, примененные при проектировании ЖК «Чёрная Речка», можно отнести к нескольким категориям. Во-первых, это оригинальное переосмысление плоскостей и пространств, которые обычно несут незначительную функциональную нагрузку. Это вообще уже стало характерной чертой стилистики ЦДС. Так, ранее сугубо утилитарные пожарные лестницы в некоторых уже введенных в эксплуатацию домах превратились в фитнес-лестницы – со спортивными рекомендациями и поощрительными слоганами для сторонников здорового образа жизни на стенах. А в этом проекте кровля въездов в паркинг, расположенных между двумя соседними корпусами, будет оформлена как амфитеатр с цветочными клумбами и бесплатным Wi-Fi.
Во-вторых, это эстетичное и одновременно уменьшающее расходы на отопление решение фасадов. Они навесные, вентилируемые, выполненные из натуральных материалов – клинкерного кирпича, терракоты. Клинкерный кирпич с течением времени не только не утрачивает свою внешнюю привлекательность, но даже становится интереснее – его цвет словно набирает яркость. А как материал с предельно низкой гигроскопичностью он отличается низкой теплопроводностью. Это объясняет смелость проектировщиков в отношении размеров окон, на первый взгляд, нелогичных в сыром и прохладном петербургском климате, – 1,9 м, больше среднего роста человека!
Особо стоит упомянуть инженерные решения, которые позволяют избежать на фасадах кондиционеров. Проектом предусмотрены декорированные в единой с фасадами стилистике места для их монтажа, вместе с блоком для забора внешнего воздуха, на балконах и лоджиях.
В-третьих, это планировочные решения в русле кастомизации под разные семейные сценарии. Именно семейные, поскольку, как свидетельствует квартирография, жилье в новом квартале будет интересно прежде всего этой категории покупателей. Впрочем, в ЦДС «Чёрная Речка», как отмечают в ЦДС, «отыграны все тренды рынка». Об этом свидетельствует, например, существенная доля двух- и трехкомнатных квартир в общем объеме – как следствие, небольшое число квартир на этаже: в некоторых секциях вообще всего по две, максимум – шесть, а в среднем – пять. Обращает на себя внимание и разнообразие планировок с ощутимым разбросом по площади: от эффектных, но относительно компактных – до роскошных квартир с террасами.
О планировках и не только
Этот флагманский проект ЦДС рассматривает как очередной шаг на пути ко все более высокому качеству жилой среды, в том числе за счет возможностей индивидуализации жилья без лишних усилий для покупателей. Этим объясняются и отсутствие капитальных стен внутри квартиры, и высокие потолки (на первом и последнем этажах – 3,25 м), и продуманная разводка сантехники и электрики, и толщина монолита – 180 мм, что обеспечивает достойный уровень звукоизоляции. Девелопер подчеркивает также качество всего оборудования и аксессуаров, устанавливаемых в квартирах при строительстве: замены не потребуется.
Для всех квартир в ЦДС «Чёрная Речка» базовыми стали такие характеристики, как просторные кухни, наличие мест для хранения, постирочных зон, гостиных. В квартирах большего метража предусмотрено несколько санузлов – впрочем, назначение таких помещений может быть и «перепрограммировано». В отдельных планировках предлагаются спальни с выходом в «хозяйскую» ванную комнату.
И, наконец, есть квартиры с террасами – квадратными, площадью более 90 кв. м. Это проектное решение – новое для ЦДС, весьма непростое технически, но дополнительные расходы себя оправдали: квартиры с террасами вызвали предметный интерес у покупателей.
Петроградка на ладони
Новый квартал располагается в 1,5 км от Невы, менее чем в 3 км от пересечения Каменноостровского и Большого проспекта Петроградской стороны, в 6 км от Петропавловской крепости, в 8 км – от Дворцовой площади. Кроме того, квартал строится в локации с хорошей транспортной доступностью, причем и для общественного, и для личного транспорта: в 1,5 км – сразу две станции метро, «Лесная» и «Чёрная речка»; менее чем в 7 км – выезд на ЗСД.
Впрочем, чтобы насладиться прелестью старого Петербурга, многим жителям квартала ЦДС «Чёрная Речка» вообще не придется никуда ехать. Из окон квартир, обращенных к Выборгской набережной, на исторический центр города открываются волшебные виды.
