Купчино: в зоне сложившейся застройки
Застройка исторической территории Купчино, располагающейся на юге Фрунзенского района Санкт-Петербурга, сформировалась уже довольно давно – в 1960–1980-х годах. Новые проекты в этой локации заявляются сравнительно редко – тем больший интерес они вызывают у тех, кто предпочитает для жизни внутригородские микрорайоны южной части города.
«Огромный жилой массив, призванный градостроительно объединить Московский и Невский районы города, был спроектирован и застроен в 60–70-х годах прошлого века», – напоминает директор компании «Адвекс. Купчино» Валерий Лебединцев. Строительство носило поистине промышленные масштабы. В 1968 году в Купчино проживало около 70 тыс. человек, в 1972-м – 170 тыс., в 1975-м – 250 тыс, в 1985-м – более 300 тыс., а в 1991-м – около 370 тыс. человек.
Старше Петербурга
Одним из наиболее любопытных исторических фактов об этой локации является то, что Купчино, как топоним и поселение, – как минимум на век старше Петербурга. Первое упоминание деревни Купчинова относится к 1612 году. Оно имеется в дозорной книге Корельской половины Водской пятины. В России тогда шла Великая смута – и устье Невы было оккупировано шведами, производившими ревизию занятых земель. Впрочем, происхождение топонима – явно русское и восходит к словам «купец», «покупка».
В состав России эти территории вернулись лишь спустя почти столетие, при императоре Петре Великом. Топоним Купчино встречается в документах архива Александро-Невской Лавры 1713 года. К середине XIX века Купчино представляет собой средних размеров деревню. По данным описания Петербургского уезда 1838 года, в ней проживало 302 человека, и примерная численность населения не менялась вплоть до начала ХХ века. К этому времени в деревне имелись: читальня, кузница, пожарное депо, земская школа. В 1909 году жителями деревни был заложен собственный храм – деревянная церковь во имя преподобного Герасима, закрытая в 1938 году, а во время войны – разобранная на дрова.
Массовое жилищное строительство в Купчино началось в 1964 году. Застройка велась в соответствии с проектом детальной планировки, разработанным в мастерской № 5 института «Ленпроект». Район застраивался сначала пятиэтажными «хрущевками» (1964–1972 годы), затем – панельными и кирпичными девятиэтажками, со вкраплением «точечных» кирпичных домов высотой 12 и 14 этажей (1966–1979 годы).
«По квартирографии Купчино выгодно отличается от более поздних новостроек. Как известно, в серийных советских постройках не было студий. Однокомнатных вариантов – менее 30%, преимущественно семейные двух- и трехкомнатные квартиры», – отмечает Валерий Лебединцев.
Инфраструктурное наследие
Массовая жилищная застройка позднесоветского периода, при ряде заметных недостатков, имела и несомненные достоинства, главное из которых – комплексный подход.
«В планировочной организации Купчино главной структурной единицей служит микрорайон, состоящий из групп жилых домов, связанных с детсадом-яслями, школами и общественно-торговыми центрами. В районе много парков и скверов с водоемами, медучреждений, ВУЗов, спортивных объектов», – рассказывает Валерий Лебединцев. Костяк комплексной застройки 1960–1980-х годов предопределяет развитую инфраструктуру локации – социальную, транспортную, коммерческую.
Любопытный факт: именно в Купчино, на Бухарестской улице, в 1970 году открылся первый в СССР супермаркет – универсам «Фрунзенский», построенный с учетом итальянского опыта и с использованием импортного оборудования. «Строительство торгово-развлекательных комплексов имеет давнюю традицию в этом районе. Крупнейшие магазины: ТРК "Балканский", "Балканы", "Балкания Нова", "Южный Полюс", "РИО", "Международный", "Континент"; ТК "Астра"; универмаг "Купчинский". Широко представлены ритейлеры: "Лента", "Карусель", "Пятерочка", "О’кей", "Домовой", "Полушка". Действуют киноцентры "Формула Кино", "Мираж Синема", "Люксор"», – отмечает директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» Виталий Виноградов.
«Локация комфортна как для автомобилистов, так и для тех, кто предпочитает пользоваться общественным транспортом», – подчеркивает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «В 2019 году, благодаря открытию двух новых станций Фрунзенского радиуса, транспортная ситуация в локации дополнительно улучшилась. В настоящее время здесь пять станций метро: "Купчино", "Международная", "Бухарестская", "Дунайская" и "Проспект Славы"», – добавляет руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Развитая сеть наземного транспорта, удобный выезд на КАД через Софийскую улицу – сделают комфортным транспортное сообщение практически с любым районом города, аэропортом «Пулково», дворцово-парковыми ансамблями юга Петербурга, такими как Пушкин, Павловск, Гатчина, Петродворец», – перечисляет Виталий Виноградов.
По его словам, развита в и социальная инфраструктура: во Фрунзенском районе работает почти 50 школ и гимназий, 81 детский сад, поликлиники, больницы, спортивные объекты. Сергей Степанов отмечает обилие в локации и зеленых насаждений: Парк Интернационалистов, Парк Героев-пожарных, обширная зеленая зона, которая тянется вдоль Загребского бульвара и др.
Сегодня и завтра
Сейчас активность застройщиков в историческом районе Купчино невысока, что напрямую связано с фактическим отсутствием свободных «пятен». Недавно закончилось строительство жилых комплексов «Балканы» и «Твин Хаус». «На данный момент в Купчино практически нет рынка первичного жилья – и уровень локальной конкуренции низок. Единственный объект – это ЖК «Новое Купчино» – возводится на Малой Балканской улице», – говорит Ольга Трошева.
По ее словам, активное строительство ведется по соседству: на границе Московского и Фрунзенского районов, рядом со станцией метро «Звездная». Учитывая ее, средняя стоимость квадратного метра в локации составляет 122 тыс. рублей.
Валерий Лебединцев отмечает, что в Купчино началось освоение незаселенных территорий под объекты гостиничного назначения – апартаменты. По его мнению, определенные перспективы в локации имеет и редевелопмент. В качестве примера эксперт называет ЖК «София», возведенный на месте бывшего кирпичного завода. «Возможно, однажды появятся «точечные» дома на территориях под реновацию или под гаражами, но бесконечных просторов под жилищную застройку в районе нет», – резюмирует он.
Тем больший интерес будут вызывать единичные проекты, которые, видимо, продолжат появляться в локации, – тем более что патриотов Купчино в городе немало.
Мнение
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– На пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта наша компания реализует проект комфорт-класса «Новое Купчино» – 13-этажный комплекс в форме многогранника с тремя вписанными в него корпусами. Все дома жилого комплекса строятся из натурального кирпича, и это единственный объект в районе, который возводится по технологии классического кирпичного домостроения. В домах жилого комплекса не будет квартир-студий, здесь преобладают европейские планировки с просторными кухнями-гостиными, гардеробными и лоджиями с теплым остеклением. Благодаря увеличенным оконным проемам и эркерам, в корпусах будут очень светлые и солнечные квартиры. На каждом этаже предусмотрено всего 4-5 квартир, что добавляет комфорта и уюта. Проект включает в себя закрытый двор без машин, прогулочные и детские площадки, подземную парковку и отдельно стоящие многоярусные паркинги. Среди объектов внутренней инфраструктуры «Нового Купчино» – фитнес-центр и ресторанный комплекс. Также в коммерческих помещениях уже через полтора года откроются продуктовые магазины, отделения банков, ветеринарные клиники, салоны красоты и другие объекты торговой инфраструктуры, необходимые для комфортного проживания.
Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»:
– Наша компания недавно завершила строительство нового ЖК комфорт-класса «Балканы» по адресу: ул. Будапештская, 102. Проект строго отвечает всем стандартам дома комфорт-класса: подземный паркинг, куда жители дома могут спуститься на лифте прямо из жилой части, служба консьержей, огороженная территория, ландшафтное благоустройство двора с зонами отдыха и детскими площадками. На первом этаже расположатся магазины, салон красоты, аптека и другая инфраструктура. Экологичные материалы, самые актуальные инженерные системы и решения, качественная жилая среда, где каждый квадратный метр «работает». Жилье отличается качественно продуманными планировками, которые позволяют максимально комфортно обустроить свое личное пространство как в малогабаритной квартире, так и в трехкомнатной. Изящно устремленный ввысь 26-этажный комплекс стал архитектурной доминантой района. Декоративный фриз, пилястры и другие элементы неоклассицизма придадут величественность и монументальность фасаду. Прямолинейность, строгость пропорций, благородный, но не чрезмерный декор, утонченная цветовая гамма позволят дому выделиться на фоне окружающей застройки и стать достойным образцом современной архитектуры.
Управление: базис и надстройки
Понятие комфортного жилья помимо характеристик жилого комплекса и самого жилища предполагает еще и качественное управление. Какие именно составляющие оно должно иметь, чтобы можно было говорить о качестве работы в этой сфере, «Строительный Еженедельник» спросил у экспертов.
По оценке специалистов, в управлении многоквартирными домами можно выделить два направления: базовое обслуживание и дополнительные услуги. Роль последних постоянно увеличивается, а технологичность повышается.
Базис
Как отмечает вице-президент, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ» Александр Арсеньев, базис составляют услуги по поддержанию нормальной работы всех систем зданий: «Лифты должны ходить, трубы – не течь, вода – поступать, отопление – работать, и т. п. При этом качественным управлением можно назвать такое состояние, при котором клиент не видит работы управляющей компании в данной области. Просто все работает».
Начальник отдела качества Группы ЦДС Юрий Влеско подчеркивает, что основа эффективного управления – это профессиональная команда. «В нашем деле самая главная работа – профилактическая, в доме все необходимо делать вовремя во избежание аварийных ситуаций. Чтобы качественно отслеживать все процессы и принимать превентивные меры, дому необходим хозяин – один постоянный мастер или управляющий, который знает все инженерные системы и понимает специфику», – отмечает он.
«Современные жилые комплексы наполнены сложной инженерией, которая требует своевременного и надлежащего обслуживания. Важно, чтобы все работы по эксплуатации и текущему ремонту выполнялись вовремя и с должным качеством. Домом должны управлять профессионалы», – соглашается Николай Дюмин, генеральный директор АО «Сервис-Недвижимость» (входит в Группу «Эталон»).
Что почем
Специфика управления многоквартирными домами заключается в жестком регулировании платы за базовые работы. «Тарифы на минимальный перечень услуг для нанимателей жилых помещений по договорам найма государственного жилищного фонда устанавливаются Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга. Основное требование к любой управляющей организации – оказывать жилищные услуги в объеме не ниже минимального перечня», – напоминает Николай Дюмин.
В сочетании с задолженностью жильцов за оказанные услуги это приводит к низкой доходности отрасли. «Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: 5–10%. Это одна из причин того, что в эту сферу неохотно идет частный бизнес», – отмечает Анна Отрощенко, директор по связям с общественностью компании «Главстрой Санкт-Петербург» («дочерней» структурой является УК «Эксплуатация ГС-СПб»).
Соответственно, управляющие компании стремятся увеличить перечень оказываемых услуг, улучшить их качество. «Помимо обязательных минимальных услуг, предлагаем собственникам дополнительные, повышающие комфортность проживания – это работа службы консьержей, охрана жилого комплекса, видеонаблюдение, контроль доступа на внутридворовую территорию, дополнительные услуги по уборке и др. Выбор дополнительных услуг всегда остается за собственниками», – говорит Николай Дюмин.
«Мой многолетний опыт работы в сфере ЖКХ вывел закономерность: чем лучше, тем дороже. Можно говорить о простом качественном минимуме, но все всегда хотят большего – это аксиома. Если хочешь, чтобы лестницу убирали не раз в неделю, а каждый день – то за это надо заплатить. Понятно, что мы оптимизируем расходы, но в целом в ЖКХ – экономить нецелесообразно: современное дорогое инженерное оборудование требует высококлассного ухода, хорошие специалисты по обслуживанию тоже стоят недешево», – отмечает Юрий Влеско.
Надстройка
Соответственно, помимо базиса минимальных услуг, формируется надстройка из услуг дополнительных, а также сервисов, которые делают взаимодействие жильцов с УК максимально простым.
«Вторая категория управления – это те составляющие, которые клиент действительно ценит, видит, и это производит «вау-эффект». Основным элементом в этой части является коммуникация с клиентом. Клиент хочет, чтобы у него была легкая и простая возможность связи с УК, чтобы на его обращения компания адекватно реагировала, отвечала, действовала, а также работала с обратной связью. Сегодня обязательными характеристиками качественного управления становятся цифровизация (в частности, наличие удобного мобильного приложения), а также активное присутствие в социальных сетях. Клиент хочет через свой телефон и компьютер просто и легко общаться с УК, иметь возможность видеть все расчеты с управляющей компанией, оплачивать счета и т. п. Все меньше и меньше людей хочет звонить или лично приходить в офис. В «ЮИТ» в настоящее время около 90% всего общения управляющей компании с клиентом происходит через цифровые каналы», – поясняет ситуацию Александр Арсеньев.
По его словам, конкуренция между УК переходит в уровень предлагаемого сервиса. «Например, для наших клиентов работает онлайн-сервис «ЮИТ Плюс» через мобильное приложение и «личный кабинет» на сайте. Работает одна из самых передовых клиентских служб в России, которая доступна 24/7 онлайн и по телефону. Кроме того, клиенты получают возможность пользоваться спецпредложениями и постоянными скидками от наших партнеров через бонусную программу «ЮИТ Клуб». Это новации в управлении домами. Пока мало УК, которые такое предлагают клиентам. Но через 3-5 лет это будет у большинства», – отмечает он.
Впрочем, судя по информации управляющих компаний, «будущее уже наступило». «Все дома, находящиеся под управлением компании «Сервис-Недвижимость», подключены к единой круглосуточной диспетчерской службе, через которую жильцы подают заявки. Мы следим за качеством выполнения этих заявок с помощью обратной связи от жильцов. Так, например, в июне через диспетчерскую службу было закрыто более 6 тыс. заявок, средний балл оценки которых по пятибалльной шкале – 4,63. В марте мы запустили мобильное приложение «Мой Дом Эталон», с помощью которого можно легко и быстро передавать показания приборов учета, отправлять заявки и обращения в УК, вызывать мастеров, отслеживать статусы заявок и оценивать качество работ, получать оповещения об отключениях воды, плановых работах и других важных новостях. Уже почти год работает наша официальная группа в социальной сети «ВКонтакте», которая также помогает вести диалог с жителями», – рассказывает Николай Дюмин.
«Через «личный кабинет» на сайте нашей УК можно подавать показатели приборов учета и следить за задолженностью по оплате коммунальных платежей, оплачивать квитанции и контролировать платежи, направлять заявки и обращения, связанные с техническими и ремонтными работами, а также следить за ходом выполнения заявки. Мы работаем над внедрением систем «умного дома». Благодаря им со смартфона в любой точке мира можно увидеть картинку с видеокамер или домофона, а показатели датчиков и счетчиков автоматически отправляются в УК и отражаются в «личном кабинете». На случай возникновения нештатных ситуаций в нашей управляющей компании функционирует диспетчерская служба, которая принимает заявки и оперативно решает возникшие вопросы в режиме 24/7. Работает горячая линия качества, общение с жителями ведется и через социальные сети», – отмечает Анна Отрощенко.
«Двушки»: комфорт и рациональность
Двухкомнатные квартиры пользуются неизменным спросом. По популярности они уступают лишь «однушкам». «Строительный Еженедельник» решил разобраться, какие варианты наиболее привлекательны для покупателей.
По оценкам экспертов, основные пожелания тех, кто выбирает квартиру, вполне характерны для нашего времени: комфорт и рациональность.
Реалии рынка
«Согласно результатам нашего исследования, сегодня на петербургском рынке в сегменте «масс-маркет» наибольшим спросом пользуются 1-комнатные квартиры, на них приходится 37% продаж жилья по площади. На втором месте – «двушки» с долей рынка 30%. В структуре предложения по рынку площади на конец июня лидирующие позиции занимают 2-комнатные (36%) и 1-комнатные квартиры (33%). Показатели спроса и предложения «двушек» в процентном соотношении за прошедший год практически не изменились», – рассказывает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» дает несколько иные цифры (что связано с иной системой подсчета): на конец июня 2019 года в целом на рынке агломерации на 2-комнатные квартиры приходится 23% в квартирографии строящихся ЖК. «На протяжении 5 лет – с 2015 года – доля данного типа не подвергалась корректировкам. В разрезе территорий отмечается разнонаправленная динамика: в городе доля «двушек» сократилась с 27% до 23%, в то время как в пригородах – выросла с 21% до 23%», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, многокомнатный формат традиционно наиболее широко представлен в высоком ценовом сегменте (бизнес-класс и элитное жилье), где доля данного типа занимает свыше 30%, по ряду объектов доля превышает 40%. «В подсегменте «комфорт-плюс» каждая третья квартира на рынке – это «двушка». По ряду объектов показатель достигает 50%. Высокая доля таких квартир в квартирографии застройщиков обусловлена спросом на «семейные» планировки в объектах повышенного комфорта», – отмечает эксперт, добавляя, что в целом «двушки находятся в общем тренде роста средних цен на жилье».
«Доля «двушек» в структуре спроса увеличивается с ростом строительной готовности объекта: бюджет покупки высокий, покупатели предпочитают не рисковать, не приобретать такие квартиры на старте продаж. Максимальной доли в спросе 2-комнатные квартиры достигают, когда дом возведен более чем на 50%», – добавляет Ольга Трошева.
Факторы привлекательности
«У покупателей растет запрос на рациональные планировки с эффективным использованием каждого квадратного метра, не требующие переплаты за «лишнее» пространство, и в то же время с наличием помещений для хранения вещей, занятий хобби. Сегодня до 30% в квартирографии городских новостроек отводится под жилье популярного евроформата с большой кухней-гостиной, которая объединяет сразу несколько функций: столовую, пространство для общения, отдыха и работы. В такой кухне-гостиной можно проводить время всей семьей, и хорошо, если место для готовки при этом будет расположено в стороне от зоны отдыха. Глубокие, вместительные лоджии все чаще служат пространством не только для хранения вещей, но и для занятий фитнесом, чаепития с друзьями. Два просторных санузла в разных частях квартиры добавляют удобств для всех членов семьи и гостей», – говорит Дмитрий Ефремов.
По исследованиям специалистов «Группы ЛСР», особым спросом пользуются квартиры, подходящие для семей с детьми. «Комната, которая удалена от общественной зоны, немного больше основной спальни по площади, что позволяет выделить в детской спальную и игровую зоны. При этом прием гостей в кухне-гостиной не будет беспокоить сон детишек», – сообщают там.
Как говорит директор по продажам и маркетингу корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов, востребованы квартиры, в которых базовые планировки переосмыслены дизайнером исходя из потребностей будущих жильцов. «Так, одна из «двушек» в башнях «Приморского квартала» в зависимости от своего главного назначения может превратиться либо в евроквартиру с по-настоящему большой зоной гостиной, либо в уютное семейное гнездо, рассчитанное на пару с ребенком. И в каждом варианте переосмысления базовой планировки от застройщика есть свои функциональные находки», – отмечает он, добавляя, что в проекте представлено 10 различных конфигураций двухкомнатных квартир площадью от 46 и 89 кв. м.
По словам Елены Тян, руководителя отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс» (возводит малоэтажные ЖК «Образцовый квартал»), покупателей привлекают большие площади квартир, а также различные опции «повышенной комфортности». «Наши «двушки» имеют площадь от 65 до 72 кв. м. В них применены свободные планировки в европейском стиле: просторные кухни, вместительные гардеробные, уютные гостиные с модным архитектурным элементом – эркером. Спроектированы два санузла, выполнено панорамное остекление. Высота потолков составляет 3 м. На верхнем (четвертом) этаже предусмотрены места под установку камина без дополнительных согласований. Современная система водоснабжения включает очистку воды на входе в каждый жилой дом, что позволяет продолжительное время сохранять сантехническое оборудование в рабочем состоянии», – рассказывает она.
