Сестрорецк: жилье не для каждого
Сестрорецк – одно из внутригородских поселений Курортного района Санкт-Петербурга. Говорить о строительном буме в этой локации не приходится, однако, по экспертным оценкам, для определенной категории покупателей жилье там представляется очень привлекательным. Что, в свою очередь, порождает интересные девелоперские проекты.
Специфической особенностью Сестрорецка можно считать исторически традиционную курортную функцию. Этот фактор накладывает заметный отпечаток на строящиеся объекты.
Курортная история
Земли вдоль реки Сестры еще со Средних веков были порубежьем между русскими и шведскими владениями (первый договор об установлении границы относится к 1323 году) – и потому неоднократно переходили из рук в руки. Окончательно Россия утвердилась на этих территориях при императоре Петре I. Его же считают и основателем Сестрорецка.
20 сентября 1714 года царь-преобразователь приказал возвести на берегу Финского залива летний дворец, а рядом разбить сад. Эта дата и считается днем основания Сестрорецка. Около этого дворца посадили примерно две тысячи молодых дубов, которые заложили основу известному современному парку Дубки. Дворец был построен в 1719–1724 годах (в конце XVIII века из-за ветхости был разобран). Шедшая Северная война требовала больше оружия. Это стало причиной создания Сестрорецкого оружейного завода, который до революции был знаменит не менее Тульского. После постройки плотины на реке Сестре образовалось обширное водохранилище – знаменитый Сестрорецкий Разлив.
Новый этап в жизни Сестрорецка начался в 1898 году, когда Кабинет министров России разрешил строительство Курорта. На эти цели инвестору были выделены 54 десятины в бесплатную аренду сроком на 60 лет. А он, в свою очередь обязался построить железную дорогу Сестрорецк – Курорт (до Сестрорецка «чугунку» провели ранее). 10 июня 1900 года состоялось открытие санатория «Сестрорецкий курорт». Вокруг санатория сразу началось интенсивное освоение земель под дачную и санаторную застройку, что дало новый толчок развитию поседения, и заложило основу его курортной функции.
Плюсы и минусы
Главным и неоспоримым преимуществом Сестрорецка (как, впрочем, и всего Курортного района) эксперты называют благоприятную экологическую обстановку. Также выделяют комфортный климат, обусловленный расположением на берегу Финского залива. Эти факторы обуславливают развитие курортно-оздоровительного направления, что находит отражение и в специфике проектов, реализуемых на территории локации.
«Курортный район традиционно называют «легкими» Петербурга, ведь именно здесь расположены красивые сосновые леса и многочисленные парки», – отмечает специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина. Среди достоинств Сестрорецка она называет близость к морю, пляжи Финского залива, хорошую экологическую ситуацию, малую плотность населения, преимущественно средне- и малоэтажную застройку.
С ней соглашается руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Сестрорецк, входящий в состав Курортного района, отличается благоприятной экологией и по праву считается одной из самых популярных рекреационных зон на территории Петербурга. Этим определяется характер застройки: в основном здесь возводятся мало- и среднеэтажные дома классов «бизнес» и «премиум». Также представлены апартаменты для отдыха и оздоровления», – рассказывает она.
«Нет проблем и с социальной инфраструктурой. В Сестрорецке достаточно школ, детских садов, санатории, больница высокого уровня», – отмечает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «В Курортном районе не так много проектов нового строительства, поэтому существующая инфраструктура справляется. В этой части Петербурга есть не только школы и детские сады, но и много общественных пространств и мест для отдыха, в том числе исторических, есть хорошие рестораны, кинотеатр, магазины, фитнес-центры», – добавляет Наталья Кукушкина.
С транспортной доступностью все не так однозначно. Все-таки расположенность на «крайнем севере» Петербурга дает о себе знать. Расстояние до границы внутренних районов города составляет 24 км. До ближайшей станции метро «Беговая» доехать на общественном транспорте можно за 40-45 минут. Примерно 55 минут езды на электричке по железной дороге отделяют Сестрорецк от Финляндского вокзала Северной столицы.
«Среди минусов обычно называют отдаленность от Петербурга и не самую хорошую транспортную доступность: дорога до Петербурга (и в черте города до метро) часто загружена. Хотя с открытием ЗСД ситуация улучшилась», – говорит Вера Серёжина. «Имеется удобный доступ к КАД и ЗСД. Кому-то могут показаться неудобными удаленность от центра города или отсутствие метро, но фактически сегодня до Петроградского района на личном транспорте можно доехать за 25 минут», – со своей стороны, отмечает Наталья Кукушкина.
Как бы то ни было, а тратить столько времени на поездку на работу в город (даже не беря в расчет южные районы) – занятие на любителя. «А с рабочими местами в Сестрорецке ситуация не идеальная: многие вынуждены ежедневно ездить в Петербург и обратно. Вузы, театры, крупнейшие музеи – все это тоже находится в центре Северной столицы», – признает Вера Серёжина.
Каждому свое
Таким образом, по оценкам экспертов, жизнь в Сестрорецке обладает немалым набором достоинств, но имеет и свои сложности. То есть подходит она далеко не каждому. С другой стороны, состоятельные люди, готовые к регулярным поездкам в Петербург, а также те, кто предпочитает «хоум-офис» или имеют возможность работать по удаленной схеме, получают шанс приобрести жилье в локации, обеспечивающей высокую комфортность проживания. Еще одна категория интересантов – люди в возрасте, которых привлекают благоприятные экологические и климатические условия в Сестрорецке. Конечно, это сравнительно ограниченный круг потенциальных покупателей, что и отражают реалии местного рынка жилья.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на Курортный район приходится менее 1% от предложения жилья в Петербурге. «Сейчас в продаже представлено всего четыре жилых комплекса. Спрос на недвижимость в этой локации также небольшой. Средняя цена квадратного метра в Сестрорецке достаточно высока и составляет 213 тыс. рублей», – говорит Ольга Трошева.
«Несмотря на некоторые неудобства, район Сестрорецка, – один из самых престижных в Петербурге. Много зелени, лесов и парков, пляжей, мест для отдыха у залива, практически нет промышленных предприятий, много свежего воздуха. Он считается одним из самых удобных для жизни и подходящих для отдыха, в том числе оздоровительного. Поэтому, например, здесь одни из самых высоких цен на участки под ИЖС. По этой же причине здесь получает распространение формат проектов «с оздоровительной составляющей», например, медицинский центр плюс апартаменты. Такие проекты часто рассчитаны на сезонную аренду», – отмечает Вера Серёжина.
С ней согласна и Наталья Кукушкина. «В Курортном районе ограниченный выбор участков для жилищного строительства, поэтому большую популярность набирают комплексы апартаментов, пригодные для постоянного проживания, но не требующие социальной инфраструктуры. Такие комплексы могут быть построены на месте бывших санаториев и домов отдыха. Это хороший вариант для загородного жилья, который обеспечивает собственникам непосредственный контакт с природой, а всеми коммунальными вопросами занимается профессиональная управляющая компания», – уверена она.
Мнение
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
– В проект компании RBI «Русские сезоны» входит комплексная реконструкция двух пятиэтажных корпусов советской постройки на территории санатория «Сестрорецкий курорт», а также воссоздание из руин, по чертежам и архивным фотографиям, исторического Лесного корпуса, построенного в начале XX века. В первом и втором корпусах разместится 182 и 180 номеров соответственно, причем номера во втором корпусе предлагаются с полной отделкой. Лесной корпус рассчитан всего на 16 юнитов. Под каждым зданием разместится подземная автостоянка для владельцев и гостей. В настоящее время во всех корпусах «Русских сезонов» завершаются финишные работы по фасаду и кровле, идет отделка мест общего пользования и номеров. Параллельно началось благоустройство дворовой территории.
Наталья Кукушкина, специалист по маркетингу Группы ЦДС:
– ЦДС «Дюна» – современный жилой комплекс, расположенный в самом сердце Сестрорецка, вблизи Финского залива и исторического парка Дубки. Комплекс включает в себя жилой дом из семи многоквартирных секций переменной этажности – от 12 до 21 этажа, комфортабельный подземный паркинг на 158 мест и ухоженную придомовую территорию. В каждой квартире предлагаются просторные застекленные лоджии, открытые балконы или террасы на эксплуатируемой кровле. На территории комплекса предусмотрены магазины и сервисы. Сестрорецк предлагает весь спектр социальных услуг и сервисов, к которым привыкли жители больших городов. В шаговой доступности от ЦДС «Дюна» – все необходимое для жителей и их детей: 10 детсадов, 14 школ, фитнес-центры, салоны красоты, аптеки, поликлиники и медицинские центры, супермаркеты.
Фамильная ценность на Петровском. ГК «РосСтройИнвест» открыл продажи в ЖК премиум-класса FAMILIA
Один из ведущих петербургских застройщиков – ГК «РосСтройИнвест» – открыл продажи квартир в жилом комплексе премиум-класса FAMILIA. Он будет построен на Петровском острове, который в настоящее время стал локацией, где сконцентрировались проекты верхнего ценового сегмента.
Согласно Большому толковому словарю, «фамильные ценности – это имущество, которое создано предками и передается по наследству. Часто закреплено в особых понятиях, например, «отчий дом». Отличительной особенностью фамильных ценностей является передача их по наследству, уникальный исторический характер (реликвии), а также высокое значение, которое придается предмету из поколения в поколение».
Неслучайно новый проект премиального сегмента от ГК «РосСтройИнвест» получил название FAMILIA. Жилье в этом комплексе вполне достойно того, чтобы стать фамильной ценностью, в строгом соответствии с определением словаря.
По данным компании, несмотря на то, что продажи в ЖК FAMILIA стартовали всего неделю назад, интерес покупателей к проекту очень высок. Число уже заключенных сделок достигло 10, что для премиального сегмента очень высокий показатель. «Интересантов действительно много. Наиболее предусмотрительные предпочли забронировать квартиры, показавшиеся им наиболее привлекательными, и сейчас, сразу после открытия продаж, заключают договоры о покупке», – рассказали в «РосСтройИнвесте».
Напомним, холдинг приобрел у ОАО «Канат» часть бывшей территории канатной фабрики Гота, находящуюся по адресу: Петровский проспект, д. 20, лит. С, в Петроградском районе Санкт-Петербурга. В этом месте, после очистки его от старых нежилых объектов, не имеющих исторической ценности, началось строительство ЖК FAMILIA общей площадью около 70 тыс. кв. м.
Петровский остров в настоящее стал одной из тех локаций Северной столицы, где концентрируются проекты верхнего сегмента от ведущих застройщиков города. При этом специалисты единодушно отмечают, что это явление закономерное, вызванное уникальными характеристиками территории. Петровский остров, по сути, – это последняя свободная земля в историческом центре Петербурга, которая обладает характеристиками элитной локации в ее классическом понимании.
Вдоль Петровского проспекта на участке площадью около 3,5 га появятся три 8-этажных корпуса на 555 квартир. Строительство будет вестись по монолитной технологии. Архитектурный облик проекта сочетает классические петербургские стили – северный модерн и ар-деко, в отделке фасадов будут использованы натуральный камень, архитектурный бетон и декоративная штукатурка светлых природных тонов.
Корпуса ЖК FAMILIA будут объединены на уровне цоколя двухъярусным паркингом. В комплексе предусмотрены встроенный детский сад и разнообразная бытовая инфраструктура в коммерческих помещениях. Особое внимание будет уделено благоустройству и озеленению дворовых территорий комплекса. К работе будут привлечены известные ландшафтные архитекторы.
Работы начались в октябре этого года, а ввод объекта в эксплуатацию запланирован на III квартал 2021 года. Объем инвестиций в реализацию проекта составит порядка 6,5 млрд рублей.
Мнение
Фёдор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– Этот проект – сам по себе жемчужина, и реализуется он в действительно драгоценном месте. Квартира в FAMILIA станет настоящей реликвией семьи – тем, что передается по наследству. Мы предлагаем покупателю совокупность уникальных потребительских характеристик. Здесь будет очень удобно жить благодаря и локации, и продуманности проекта, и благоустройству территории, и однородности среды: через каких-нибудь пять лет Петровский остров преобразится и станет микрорайоном с по-настоящему премиальным качеством жизни.
Умный пол. Новинки систем отопления помещений
Еще десять лет назад теплые полы занимали небольшую долю рынка систем отопления помещений и были представлены сравнительно малым количеством брендов. С осторожностью из-за незнания продукта их выбирали потребители. Ситуация за последние годы изменилась. Востребованность теплых полов в жилых помещениях значительно выросла. Появилось множество производителей данных систем, частично изменилась технология их выпуска.
В настоящее время известными и крупными зарубежными производителями теплых полов, представленных на российском рынке, считаются такие компании, как Devi, Electrolux, Ensto, Rehau, Thermo и др. Некоторые из них выпускают свою продукцию на территории нашей страны. К российским системам напольного отопления относятся бренды «Теплолюкс», «Национальный Комфорт» (принадлежат ГК «Специальные системы и технологии»), продукция ЧТК («Чуваштеплокабель»), RIM и др.
Как отмечает руководитель продуктового направления «Теплые полы» ГК «ССТ» Наталья Филимонова, сейчас конкуренция на рынке очень высокая. «Каждые полгода можно наблюдать появление новых брендов. Но, если изучить вопрос поглубже, то проверенных временем настоящих производителей не так много. Далеко не все занимаются разработкой систем электрообогрева, многие покупают готовое решение и работают по старым технологиям», – добавляет специалист.
Вода и электричество
Теплые полы делятся на два основных вида: водяной и электрический. У каждого из них есть своя характерная особенность применения, на которую необходимо обязательно обращать внимание. По словам руководителя группы технической поддержки направления «Инженерные системы» компании REHAU по Восточной Европе Сергея Булкина, в водяном теплом полу по трубам, проложенным в конструкции пола, циркулирует вода или незамерзающий теплоноситель, которые нагреваются до нужной температуры при помощи котла или теплообменника от центральной сети. Однако подключение водяного теплого пола к действующей системе отопления или горячего водоснабжения многоквартирного дома в своей квартире незаконно. Поэтому он идеально подходит для индивидуального домостроения. Помимо общих для всех напольных систем преимуществ (вроде возможности равномерно прогревать помещение, не поднимая пыль в процессе), особенностью водяных теплых полов является экономичность. В среднем при их использовании потребляется на 6–12% меньше энергии, чем при обогреве классическими радиаторами.
«Электрические теплые полы работают по тому же принципу, что и водяные, только функцию греющих труб в них выполняет кабель, чаще всего, зафиксированный на специальном тонком мате из полимерной сетки. Такая система более универсальна – ее можно применять везде, где есть электричество», – рассказывает Сергей Булкин.
Электрические теплые полы также устанавливаются под основным покрытием. Имеют большие сроки использования. Из сравнительных недостатков – повышение расходов на электричество, если требуется прогревать значительную площадь.
Отметим, что в настоящее время на рынке также появились электро-водяные нагревательные системы. Их особенность в том, что теплоноситель находится на одном месте и подогревается за счет электричества. Такая система не требует установки целого комплекса обслуживающих приборов – в частности, насоса и коллектора. Использовать такой комбинированный вид теплого пола можно как в квартирах, так и индивидуальных домах.
Кроме того, растет популярность пленочного теплого пола, также называемого инфракрасным. Он относится к подвиду электрических систем отопления. Нагревательным элементом здесь является гексагональная углеродная нанорешетка, заключенная в два слоя прочного полимерного покрытия и соединенная медными шинами, покрытыми слоем серебра. Такой напольной системе не требуется серьезный монтаж. Подключить ее можно самостоятельно.
По словам Натальи Филимоновой, один из трендов в оснащении теплых полов — это IoT («Интернет вещей») и «облачные» технологии. Их использование предполагает возможность управления нагревом теплого пола удаленно, из любой точки мира, через специальное приложение для смартфона, при помощи терморегуляторов с функцией Wi-Fi. Программируемый терморегулятор позволяет экономить до 70% расхода электроэнергии на кабельный обогрев помещения.
Сергей Булкин также отмечает появление новых, более продвинутых технологий автоматического регулирования систем отопления, в том числе дистанционных – через систему «умный дом» или Интернет. Также одной из последних разработок отрасли специалист называет технологию крепления греющих труб при помощи «липучки», позволяющую сократить время на монтаж системы.
Опция комфорта
По данным экспертов, в настоящее время до 75% всех систем напольного отопления реализуется через DIY-сети индивидуальным покупателям. Остальная доля рынка потребления приходится на застройщиков. Сравнительно небольшой объем закупок продукции строительными компаниями объясняется тем, что в большинстве российских многоэтажек теплые полы – не самая важная опция.
Тем не менее, говорить о том, что девелоперам не интересен данный продукт, нельзя. В частности, в Петербурге в отдельных проектах, иногда и локально, используют теплые полы ГК «Пионер», «ЮИТ», «Эталон ЛенСпецСМУ» и ряд других застройщиков.
Как отмечает руководитель КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева, в настоящее время компания Setl City начала использовать теплые полы в ванных комнатах жилья комфорт-класса. Это простое, на первый взгляд, решение делает жизнь в новой квартире намного уютнее, считает специалист. В частности, позволяет снизить уровень влажности в ванной и равномерно распределить тепло, а с помощью цифрового терморегулятора – самостоятельно регулировать температуру.
Добавим, что компания «Терминал Ресурс» задействовала тепловые водяные полы вместо радиаторов в квартирах своего ЖК «Образцовый квартал». Система напольного отопления была подключена к автономным газовым котельным на крыше домов.
Мнение
Наталия Терехова, руководитель направления «Электротовары» компании «Леруа Мерлен»:
– Один из популярных аргументов против электрического теплого пола — высокий расход электричества. Однако сейчас есть возможность экономить до 70% электроэнергии за счет установки программируемого терморегулятора, управляемого по Wi-Fi. Устройство можно контролировать через мобильное приложение. Оно позволяет задать пользовательский режим, при котором нагрев будет происходить только тогда, когда это необходимо. Так, включить терморегулятор можно прямо из кровати или по дороге с работы. В приложении также можно контролировать температуру нагрева и следить за статистикой расхода электроэнергии.
Кстати
Все виды теплых полов имеют широкий диапазон цен. Стоимость продукции зависит от ее технических характеристик, реализуемого метража, производителя. Самыми дешевыми считают пленочные теплые полы. Самыми дорогими – водяные и электро-водяные.
Потребителю не стоит забывать и о дополнительных затратах на монтаж оборудования. Так, установка водяных полов в загородном доме площадью около 100 «квадратов» с подготовкой проектной документации, установкой котла может обойтись в сумму до 250 тыс. рублей. За монтаж электрических теплых полов мастера в среднем возьмут 2–3 тыс. рублей за 1 кв. м. Установка инфракрасных теплых полов специалистами оценивается чаще всего в 1 тыс. рублей за 1 кв. м. В целом, вне зависимости от вида теплых полов, на цену работ будет влиять тип напольных покрытий, под которые будут убираться нагревательные элементы.