Сестрорецк: жилье не для каждого
Сестрорецк – одно из внутригородских поселений Курортного района Санкт-Петербурга. Говорить о строительном буме в этой локации не приходится, однако, по экспертным оценкам, для определенной категории покупателей жилье там представляется очень привлекательным. Что, в свою очередь, порождает интересные девелоперские проекты.
Специфической особенностью Сестрорецка можно считать исторически традиционную курортную функцию. Этот фактор накладывает заметный отпечаток на строящиеся объекты.
Курортная история
Земли вдоль реки Сестры еще со Средних веков были порубежьем между русскими и шведскими владениями (первый договор об установлении границы относится к 1323 году) – и потому неоднократно переходили из рук в руки. Окончательно Россия утвердилась на этих территориях при императоре Петре I. Его же считают и основателем Сестрорецка.
20 сентября 1714 года царь-преобразователь приказал возвести на берегу Финского залива летний дворец, а рядом разбить сад. Эта дата и считается днем основания Сестрорецка. Около этого дворца посадили примерно две тысячи молодых дубов, которые заложили основу известному современному парку Дубки. Дворец был построен в 1719–1724 годах (в конце XVIII века из-за ветхости был разобран). Шедшая Северная война требовала больше оружия. Это стало причиной создания Сестрорецкого оружейного завода, который до революции был знаменит не менее Тульского. После постройки плотины на реке Сестре образовалось обширное водохранилище – знаменитый Сестрорецкий Разлив.
Новый этап в жизни Сестрорецка начался в 1898 году, когда Кабинет министров России разрешил строительство Курорта. На эти цели инвестору были выделены 54 десятины в бесплатную аренду сроком на 60 лет. А он, в свою очередь обязался построить железную дорогу Сестрорецк – Курорт (до Сестрорецка «чугунку» провели ранее). 10 июня 1900 года состоялось открытие санатория «Сестрорецкий курорт». Вокруг санатория сразу началось интенсивное освоение земель под дачную и санаторную застройку, что дало новый толчок развитию поседения, и заложило основу его курортной функции.
Плюсы и минусы
Главным и неоспоримым преимуществом Сестрорецка (как, впрочем, и всего Курортного района) эксперты называют благоприятную экологическую обстановку. Также выделяют комфортный климат, обусловленный расположением на берегу Финского залива. Эти факторы обуславливают развитие курортно-оздоровительного направления, что находит отражение и в специфике проектов, реализуемых на территории локации.
«Курортный район традиционно называют «легкими» Петербурга, ведь именно здесь расположены красивые сосновые леса и многочисленные парки», – отмечает специалист по маркетингу Группы ЦДС Наталья Кукушкина. Среди достоинств Сестрорецка она называет близость к морю, пляжи Финского залива, хорошую экологическую ситуацию, малую плотность населения, преимущественно средне- и малоэтажную застройку.
С ней соглашается руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева. «Сестрорецк, входящий в состав Курортного района, отличается благоприятной экологией и по праву считается одной из самых популярных рекреационных зон на территории Петербурга. Этим определяется характер застройки: в основном здесь возводятся мало- и среднеэтажные дома классов «бизнес» и «премиум». Также представлены апартаменты для отдыха и оздоровления», – рассказывает она.
«Нет проблем и с социальной инфраструктурой. В Сестрорецке достаточно школ, детских садов, санатории, больница высокого уровня», – отмечает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «В Курортном районе не так много проектов нового строительства, поэтому существующая инфраструктура справляется. В этой части Петербурга есть не только школы и детские сады, но и много общественных пространств и мест для отдыха, в том числе исторических, есть хорошие рестораны, кинотеатр, магазины, фитнес-центры», – добавляет Наталья Кукушкина.
С транспортной доступностью все не так однозначно. Все-таки расположенность на «крайнем севере» Петербурга дает о себе знать. Расстояние до границы внутренних районов города составляет 24 км. До ближайшей станции метро «Беговая» доехать на общественном транспорте можно за 40-45 минут. Примерно 55 минут езды на электричке по железной дороге отделяют Сестрорецк от Финляндского вокзала Северной столицы.
«Среди минусов обычно называют отдаленность от Петербурга и не самую хорошую транспортную доступность: дорога до Петербурга (и в черте города до метро) часто загружена. Хотя с открытием ЗСД ситуация улучшилась», – говорит Вера Серёжина. «Имеется удобный доступ к КАД и ЗСД. Кому-то могут показаться неудобными удаленность от центра города или отсутствие метро, но фактически сегодня до Петроградского района на личном транспорте можно доехать за 25 минут», – со своей стороны, отмечает Наталья Кукушкина.
Как бы то ни было, а тратить столько времени на поездку на работу в город (даже не беря в расчет южные районы) – занятие на любителя. «А с рабочими местами в Сестрорецке ситуация не идеальная: многие вынуждены ежедневно ездить в Петербург и обратно. Вузы, театры, крупнейшие музеи – все это тоже находится в центре Северной столицы», – признает Вера Серёжина.
Каждому свое
Таким образом, по оценкам экспертов, жизнь в Сестрорецке обладает немалым набором достоинств, но имеет и свои сложности. То есть подходит она далеко не каждому. С другой стороны, состоятельные люди, готовые к регулярным поездкам в Петербург, а также те, кто предпочитает «хоум-офис» или имеют возможность работать по удаленной схеме, получают шанс приобрести жилье в локации, обеспечивающей высокую комфортность проживания. Еще одна категория интересантов – люди в возрасте, которых привлекают благоприятные экологические и климатические условия в Сестрорецке. Конечно, это сравнительно ограниченный круг потенциальных покупателей, что и отражают реалии местного рынка жилья.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», на Курортный район приходится менее 1% от предложения жилья в Петербурге. «Сейчас в продаже представлено всего четыре жилых комплекса. Спрос на недвижимость в этой локации также небольшой. Средняя цена квадратного метра в Сестрорецке достаточно высока и составляет 213 тыс. рублей», – говорит Ольга Трошева.
«Несмотря на некоторые неудобства, район Сестрорецка, – один из самых престижных в Петербурге. Много зелени, лесов и парков, пляжей, мест для отдыха у залива, практически нет промышленных предприятий, много свежего воздуха. Он считается одним из самых удобных для жизни и подходящих для отдыха, в том числе оздоровительного. Поэтому, например, здесь одни из самых высоких цен на участки под ИЖС. По этой же причине здесь получает распространение формат проектов «с оздоровительной составляющей», например, медицинский центр плюс апартаменты. Такие проекты часто рассчитаны на сезонную аренду», – отмечает Вера Серёжина.
С ней согласна и Наталья Кукушкина. «В Курортном районе ограниченный выбор участков для жилищного строительства, поэтому большую популярность набирают комплексы апартаментов, пригодные для постоянного проживания, но не требующие социальной инфраструктуры. Такие комплексы могут быть построены на месте бывших санаториев и домов отдыха. Это хороший вариант для загородного жилья, который обеспечивает собственникам непосредственный контакт с природой, а всеми коммунальными вопросами занимается профессиональная управляющая компания», – уверена она.
Мнение
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
– В проект компании RBI «Русские сезоны» входит комплексная реконструкция двух пятиэтажных корпусов советской постройки на территории санатория «Сестрорецкий курорт», а также воссоздание из руин, по чертежам и архивным фотографиям, исторического Лесного корпуса, построенного в начале XX века. В первом и втором корпусах разместится 182 и 180 номеров соответственно, причем номера во втором корпусе предлагаются с полной отделкой. Лесной корпус рассчитан всего на 16 юнитов. Под каждым зданием разместится подземная автостоянка для владельцев и гостей. В настоящее время во всех корпусах «Русских сезонов» завершаются финишные работы по фасаду и кровле, идет отделка мест общего пользования и номеров. Параллельно началось благоустройство дворовой территории.
Наталья Кукушкина, специалист по маркетингу Группы ЦДС:
– ЦДС «Дюна» – современный жилой комплекс, расположенный в самом сердце Сестрорецка, вблизи Финского залива и исторического парка Дубки. Комплекс включает в себя жилой дом из семи многоквартирных секций переменной этажности – от 12 до 21 этажа, комфортабельный подземный паркинг на 158 мест и ухоженную придомовую территорию. В каждой квартире предлагаются просторные застекленные лоджии, открытые балконы или террасы на эксплуатируемой кровле. На территории комплекса предусмотрены магазины и сервисы. Сестрорецк предлагает весь спектр социальных услуг и сервисов, к которым привыкли жители больших городов. В шаговой доступности от ЦДС «Дюна» – все необходимое для жителей и их детей: 10 детсадов, 14 школ, фитнес-центры, салоны красоты, аптеки, поликлиники и медицинские центры, супермаркеты.
Между «Лесной» и «Черной речкой». Новый жилой комплекс от компании «РосСтройИнвест»
Рынок новостроек Петербурга пестрит объявлениями «Квартира у метро». Вместе с тем современное комфортное жилье рядом с метро можно считать если не редким, то уж точно уникальным предложением. В ряду таких проектов – жилой комплекс бизнес-класса «Терра» от компании «РосСтройИнвест».
В Петербурге осталось не так много мест, где еще можно возвести комфортное жилье в шаговой доступности от метро. Особенно в районах, близких к историческому центру города. Тем более, если этот район – Черная речка – давно обжитый, с развитой инфраструктурой, благоустроенный и зеленый.
Одно из главных преимуществ ЖК «Терра» – его расположение. Жилой комплекс возводится на участке, ограниченном улицами Сердобольской, Студенческой, Белоостровской и Земледельческой.
Ближайшие к жилому комплексу станции метро – «Лесная» и «Черная речка» – находятся в 1,1 и 1,5 км соответственно. До центра города можно доехать за 20 мин., до Петроградской стороны – за 10 мин. В радиусе километра есть детские сады и школы, поликлиники, рынок, кафе и рестораны. Напротив – ТК «Ланской», до ТЦ «Европолис» на автомобиле можно доехать за 7 мин.
Расположение ЖК «Терра» имеет уникальное сочетание – жители квартала будут пользоваться развитой инфраструктурой района, при этом наслаждаясь тишиной и спокойствием места.
Совсем рядом с ЖК «Терра» находятся Ланской сад и парк Лесотехнической академии, а дорога к крупнейшим городским паркам на Крестовском и Елагином островах займет не более четверти часа.
Прямо напротив будущего комплекса расположен Пионерский сад. В нем есть все, что должно быть в саду у дома – живописные дорожки, скульптуры и маленький пруд.
«Зеленая» составляющая проекта нашла отражение и в архитектурном облике ЖК «Терра». Большая арка, которая станет главным входом в жилой комплекс, визуально соединит Пионерский сад и внутриквартальную территорию.
Пространство двора самого ЖК «Терра» будет тоже зеленым, благоустроенным и приспособленным для отдыха взрослых и детей. Зеленой станет даже крыша встроенно-пристроенного гаража, на которой разместят детские и спортивные площадки.
Локация – далеко не единственное преимущество объекта. Жилой комплекс обладает всеми опциями жилья бизнес-класса. «Терра» будет состоять из трех домов высотой всего 40 м (13 этажей), с выразительными фасадами, облицованными современными панелями природных оттенков. К элементам бизнес-класса можно отнести техническое оснащение (дом будет отличаться высоким классом энергоэффективности), безопасность (системы видеонаблюдения, консьержи), места для хранения детских колясок и велосипедов, подземный паркинг, в который можно спуститься на лифте.
Квартирография комплекса также соответствует проектам бизнес-класса. В ЖК «Терра» есть как эргономичные студии, так и просторные одно-, двух- и трехкомнатные квартиры с большими кухнями-гостиными, гардеробными и террасами. Кроме того, во всех квартирах предусмотрено место под кондиционер, в ванных комнатах – под стиральную машину, а в прихожих – под шкафы-купе. Во всех квартирах есть лоджии.
На данный момент стартовали продажи в 3-м корпусе жилого комплекса, который будет сдан первым – в III квартале 2021 года. Там запроектировано 586 квартир.
Мнение
Игорь Креславский, председатель правления ГК «РосСтройИнвест»:
– Выход на новые ниши рынка – естественный этап развития ГК «РосСтройИнвест». Это связано с намерением диверсифицировать наше предложение на рынке жилья в Петербурге. Теперь мы можем обеспечить наших покупателей квартирами любого сегмента. Добавлю при этом, что мы расширяем портфель проектов, реализуемых и в других сегментах, в самых различных локациях, предлагая потребителям широкую линейку вариантов жилья.
Так, в конце прошлого года мы открыли продажи в нашем проекте в новой локации – Черная речка. Это жилой комплекс бизнес-класса «Терра», который появится недалеко от станции метро «Черная речка».
Психологический фактор. Перспективы рынка ипотеки в этом году эксперты оценивают по-разному
Ипотечный рынок России в 2018 году установил ряд рекордов. На перспективы этого года эксперты смотрят по-разному. По их мнению, очень многое зависит от психологического фактора.
Рекордная база
Окончательные итоги прошлого года еще не подведены, но совершенно очевидно, что он стал рекордным для российского рынка ипотеки. Так, по данным дом.рф (ранее – АИЖК), была зафиксирована минимальная за всю историю средняя процентная ставка по выданным кредитам – осенью 2018 года она составила около 9,6% годовых (на «первичке» – еще меньше, порядка 9,3%). А итоговый суммарный объем выдачи составил примерно 3 трлн рублей, что в 1,5 раза больше, чем в 2017 году. В целом по России доля сделок с ипотекой на первичном рынке в 2018 году составила 56%, на вторичном – 49%.
По данным руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, в Петербургской агломерации в среднем по рынку доля сделок с использованием ипотечных кредитов по итогам 2018 года достигла 65%. Данные девелоперов это подтверждают. «Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств в 2018 году составила 53% по сравнению с 47% в 2017-м», – сообщили в «Группе ЛСР». В Группе «Эталон» этот показатель оценивают на уровне 41%. «По итогам 2018 года доля ипотечных сделок в нашей компании составила 68%. Все 12 месяцев спрос был равномерным – без резких скачков и перепадов», – говорит руководитель группы ипотеки отдела недвижимости «Строительного треста» Максим Разуменко.
Результатом стали высокие объемы продаж новостроек. «В Петербурге и пригородных локациях Ленобласти было реализовано около 5 млн кв. м первичного жилья. Это чуть меньше, чем в рекордном докризисном 2014-м», – рассказывает Ольга Трошева.
Ключевая ставка etc.
Однако, по оценке экспертов, появился целый ряд факторов, которые затормозят триумфальное шествие ипотеки по стране. Прежде всего, это двойное (14 сентября и 14 декабря 2018 года) повышение Центробанком ключевой ставки суммарно на 0,5 п. п., до 7,75% годовых. «В условиях роста стоимости фондирования банки были вынуждены повышать процентные ставки по кредитным продуктам. Ставки по ипотеке начали расти еще осенью прошлого года, а в начале 2019 года ключевые игроки ипотечного рынка вновь повысили процентные ставки. С высокой вероятностью остальные участники рынка также увеличат стоимость ипотечных кредитов», – отмечает главный аналитик банка «ДельтаКредит» Наталья Ващелюк. «Каждый банк решает этот вопрос индивидуально, в среднем мы ожидаем роста ставок в диапазоне от 0,5 до 1 п. п.», – добавляет территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.
К этому ключевому, во всех смыслах, фактору добавляются и другие, способные негативно повлиять на развитие ипотеки. «Законодательное реформирование строительной отрасли, предполагающее ликвидацию «долевки» и полный переход на проектное финансирование с использованием эксроу-счетов, вступает в решающую фазу. Цены на жилье уже в прошлом году дали рост в среднем на 8% – и тренд этот продолжится, что может отпугнуть многих потенциальных покупателей – заемщиков по ипотеке», – считает начальник отдела продаж компании «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Кроме того, из-за решения ЦБ, для клиентов, которые не могут внести первоначальный взнос не менее 20%, банки теперь должны применять повышенные коэффициенты риска при резервировании средств. «В результате банки вынуждены поднять процентную ставку по кредитам для таких заемщиков еще на 0,5–0,7 п. п.», – говорит Татьяна Хоботова.
Однако главный экономист «Альфа-Банка» Наталия Орлова полагает, что ипотечный сегмент имеет потенциал для роста: «Мое основное беспокойство по поводу розницы вообще и ипотеки в частности связано с тем, что экономика сейчас выходит из электорального цикла – и динамика доходов населения будет ухудшаться. Вместе с тем ипотечный сегмент по-прежнему имеет потенциал для роста. Мы ожидаем роста на уровне 13% по итогам 2019 года».
Промежуточные итоги
Большинство экспертов говорит, что оценивать результаты влияния роста ставок и других факторов еще рано, а благоприятные условия для приобретения ипотечного кредита сохраняются. «Следует учитывать, что, как правило, одобрение кредита действует 3 месяца, поэтому в статистике по выданным ипотечным кредитам повышение ставок отразится позднее», – отмечает Наталья Ващелюк. «Оценить изменение спроса по январю, после повышения ставок ведущими банками, невозможно ввиду сезонности. Однако можно отметить, что он уступает значениям января 2018 года», – добавляет заместитель руководителя бизнеса ипотечного кредитования и расчетов по сделкам с недвижимостью банка «Санкт-Петербург» Антон Комаров.
По оценке Светланы Денисовой, спрос на жилье сохраняется на высоком уровне, но без какой-то ажитации. «Сейчас сложно делать какие-то выводы. С одной стороны, январь никак нельзя назвать типичным месяцем; с другой – на рынок действуют одновременно слишком много факторов, чтобы можно было четко вычленить влияние роста ставок по ипотеке», – говорит она.
«На фоне прогнозов экспертов рынка о повышении цен на квартиры на 10–20% в 2019 году, увеличение ставки банками на 1–1,5 п. п. не должно сильно повредить рынку ипотечного кредитования. Перспектива удорожания жилья парадоксальным образом рождает увеличение интереса к покупке квартир и может подтолкнуть клиентов быстрее принимать решение об улучшении жилищных условий с привлечением ипотеки. Возможно, это краткосрочная тенденция», – отмечает, со своей стороны, Максим Разуменко.
Что день грядущий…
В оценке того, какие же последствия для ипотечного рынка будут иметь негативные факторы, эксперты расходятся, причем довольно серьезно.
Расхождения начинаются уже в оценке средних ставок в наступившем году. «Можно ожидать, что средняя ставка на ипотечном рынке в 2019 году будет почти на 1 п. п. выше, чем в 2018 году (10,5% по сравнению с 9,6%)», – считает Наталья Ващелюк. «В 2019 году ставка может остановиться на уровне 11,5% годовых. А для клиентов с небольшим первоначальным взносом по ипотеке ставка станет еще немного выше – ведь банки закладывают в эти кредиты непосредственные риски», – полагает Максим Разуменко. «Уровень средней процентной ставки по ипотеке может подняться до 11–11,5% годовых – при позитивном развитии событий, и выше 12% – при негативном», – прогнозирует генеральный директор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов.
А Наталия Орлова ожидает, что ключевая ставка останется на прежнем уровне в течение 2019 года.
По мнению экспертов, не исключена возможность того, что могут быть запущены определенные государственные механизмы поддержки ипотечного кредитования.
Татьяна Хоботова считает, что повышение ставок не сильно повлияет на рынок, так как имеющуюся у людей необходимость в улучшении жилищных условий рост ставки не отменит. «Платеж по кредиту изменится незначительно, в среднем – в диапазоне от 500 до 1000 рублей в месяц. Это явно не та сумма, чтобы отказываться от приобретения жилья в кредит», – уверена она.
Относительно прогноза по объемам выдачи ипотеки единства тоже нет. «В 2019 году мы прогнозируем двузначный темп прироста ипотечного кредитования – по нашим оценкам, рынок вырастет на 16–17%», – сообщили в ВТБ. «По нашим прогнозам, в 2019 году ипотечный портфель банков вырастет на 15–17% и составит 8,2 трлн рублей», – говорит начальник ипотечного центра Петербургского филиала ПАО «Промсвязьбанк» Светлана Четина. «Несмотря на все негативные факторы, рост объема выдачи ипотечных кредитов в этом году сохранится, хотя, конечно, не с такими темпами, как в 2018 году», – соглашается Татьяна Хоботова.
«В 2019 году из-за увеличения процентных ставок спрос на ипотеку не сможет остаться на таком же высоком уровне, как в 2018-м. Ситуация на первичном рынке, вероятнее всего, будет более сложной, чем на вторичном, из-за перехода к проектному финансированию жилищного строительства», – со своей стороны, отмечает Наталья Ващелюк. Самый пессимистичный прогноз дает Максим Ельцов, предполагающий, что в 2019 году объем выдачи ипотеки может рухнуть на 20% – и «это не самый худший вариант».
Интересно, что эксперты называют психологический фактор одним из решающих для перспектив ипотеки в этом году. «Практически весь 2017 год процентная ставка была на уровне 10–11% годовых, и это не мешало ипотечному рынку активно расти», – напоминает Ольга Трошева. «Реальная сумма удорожания кредита не велика. Очень важен информационный фон. Если будет не эмоциональная реакция на слово «подорожание», а прагматичный расчет с цифрами в руках, то люди увидят, что причин отказываться от кредита нет», – отмечает Татьяна Хоботова. «Ожидание роста цен после перехода на проектное финансирование сейчас создает скорее благоприятный фон для принятия решения о покупке жилья», – добавляет Светлана Денисова.
По оценке большинства экспертов, психологически приемлемой для большинства приобретателей квартир является процентная ставка ниже 12% годовых, и пока нет оснований считать, что существует риск перехода этого рубежа.
Мнение
Светлана Четина, начальник ипотечного центра ПАО «Промсвязьбанк»:
– По прогнозам ЦБ РФ, инфляция достигнет пика в середине 2019 года (5,5–6%). Вслед за ускорением инфляции в первом полугодии 2019 года мы ожидаем, что ставки по ипотечным кредитам могут вырасти на 0,25–0,75 п. п. Во втором полугодии инфляция, скорее всего, замедлится до 5–5,5%. Уже в 2020 году регулятор ожидает стабилизации инфляции на отметке около 4%. Исходя из данных оценок, мы ожидаем постепенного снижения ставок по ипотеке во втором полугодии 2019-го – начале 2020 года. В ноябре 2018 года средневзвешенная ставка по выданным ипотечным кредитам была на уровне 9,5% годовых. Ставка может вырасти до 10–10,5% в середине 2019 года, в конце – ожидаем снижения этого показателя до 9,75–10,25% годовых.
Кстати
Федеральные власти намерены оказать помощь заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации. Первый зампред Центробанка Сергей Швецов выступил с инициативой предоставить таким гражданам «ипотечные каникулы», то есть разрешить временно приостанавливать выплаты по кредитам. Речь идет о том, чтобы в стандарте ипотечного жилищного кредитования предусмотреть схему, по которой человек, в случае заболевания, несчастного случая или потери работы, мог объявить мораторий на текущие выплаты. По словам председателя думского Комитета по финансовому рынку Анатолия Аксакова, законопроект об «ипотечных каникулах» может быть принят уже в первом полугодии 2019 года.