Не только «эконом». Плюсы и минусы отделки от застройщика
Сегодня на петербургском рынке новостроек примерно половина квартир предлагается с той или иной степенью отделки. И доля эта продолжает расти. По мнению экспертов, покупатели все чаще будут спрашивать квартиры с полной отделкой – причем не только в сегменте «эконом».
Отделка предлагается разная: черновая (когда могут отсутствовать перегородки и не залита стяжка пола); базовая, или предчистовая (хозяину остается сделать косметический ремонт и смонтировать сантехнику); и чистовая, или отделка «под ключ» (остается только завезти мебель).
Доля немалая
Всего несколько лет назад дольщики предпочитали черновую (или предчистовую) отделку по разным причинам, в первую очередь – из желания самовыразиться. Сегодня доля квартир с отделкой, по словам директора по продажам и продвижению «СПб Реновация» Ольги Захаровой, составляет примерно половину в общем объеме рыночного предложения. Из них примерно 35% приходится на полную чистовую отделку, еще 15% – на так называемую «белую».
По оценке руководителя направления маркетингового анализа бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Вадима Лаврова, доля квартир, предлагаемых с чистовой отделкой, составляет чуть более трети. При этом показатель заметно варьируется в зависимости от класса жилья. «Если в классах «комфорт» и «бизнес» доля квартир с чистовой отделкой составляет около 35% и 15% соответственно, то в эконом-классе она достигает 65%», – уточнил он.
Как правило, застройщики предлагают несколько вариантов отделки, причем чистовая подразумевает несколько разновидностей – в зависимости от конкретных материалов и даже стилистики.
При этом спрос даже опережает предложение, говорит Ольга Захарова. Так, по итогам прошлого года квартиры без отделки составили приблизительно треть общей площади проданного жилья, с чистовой отделкой – 49%, с «белой» – 18%. «Как мы видим, доля квартир с полной чистовой отделкой в структуре продаж заметно выше, чем в структуре текущего предложения», – подчеркивает она.
По данным «ЮИТ», за 2019 год доля квартир с чистовой отделкой составила чуть менее 60% в общем объеме сделок. При этом в эконом-классе она достигала 70%, а в сегментах жилья комфорт- и бизнес-класса она была почти вдвое выше аналогичного показателя во всей массе текущего предложения (60% и 30% соответственно), отмечает Вадим Лавров. «Разница обусловлена высокой оборачиваемостью товарного запаса у крупных застройщиков, которые занимают лидирующие позиции на рынке по объемам реализации и практически все свои проекты предлагают с «предустановленной» чистовой отделкой», – поясняет он.
Покупатели экономят
Больше всего квартиры с отделкой востребованы в эконом-классе. «В этом сегменте недорогую отделку можно считать конкурентным преимуществом. Покупателей в данном случае привлекает отсутствие дополнительных затрат времени и сил на ремонт. Кроме того, отделка от застройщика обычно обходится дешевле, чем найм ремонтников. В бизнес-классе она также пользуется спросом, однако здесь подход иной: приглашенный дизайнер, интересный проект, качественная сантехника», – полагает директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская. Значительная доля покупателей более дорогого сегмента предпочитает самостоятельно выполнить отделку вкупе с перепланировкой, добавляет Вадим Лавров.
«Несмотря на то, что отделка «под ключ» увеличивает стоимость жилья в эконом-классе, примерно на 10-12 тыс. рублей за 1 кв. м, расходы на нее, включенные в сумму ипотечного кредита, будут менее заметны. Самостоятельный ремонт аналогичного качества будет стоить примерно на 35% дороже, так как у застройщика есть возможность закупать материалы непосредственно от производителей значительно дешевле их розничных цен. Экономия происходит и за счет большого объема работ», – отмечает генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков.
Еще одно преимущество квартиры с полной отделкой – возможность переехать в нее сразу после получения ключей, добавляет Ольга Захарова. «Кроме того, на нее распространяется гарантия застройщика», – отмечает Вадим Лавров.
В Петербурге себестоимость чистовой отделки в среднем обходится застройщику в 6 тыс. рублей за 1 кв. м. «В эту сумму входят отделка пола, стен, потолков, откосов (обои, плитка, линолеум), установка межкомнатных дверей, счетчики воды и электроэнергии, радиаторы, мебель и оборудование для ванной комнаты», – рассказывает он.
По словам Анастасия Новгородской, стоимость предчистовой отделки в проектах компании стартует от 3 тыс. рублей за 1 кв. м, чистовой – от 7,5 тыс. рублей за 1 кв. м. Максимальная стоимость ремонта границ не имеет.
Эксперты признают, что имелись прецеденты недостаточно качественного выполнения работ по отделке. «Кроме того, она всегда чем-то будет отличаться от рендеров, хотя и не обязательно в худшую сторону. Список и глубина «отклонения» зависят от класса жилья и репутации застройщика», – отмечает Евгений Жуков.
Перспектива
Эксперты прогнозируют рост спроса на квартиры с отделкой. «Квартиры с отделкой востребованы покупателем на первичном рынке, поэтому вполне закономерно предположить, что их доля в обозримом будущем увеличится. Можно отметить предоставление покупателям все более и более широких возможностей выбора различных опций отделки (цветовая гамма, материалы и т. п.)», – рассуждает Ольга Захарова.
Вадим Лавров также отмечает растущую востребованность продукта – причем даже в бизнес-классе. «Более того, рынок не стоит на месте, и некоторые девелоперы предлагают уже не только квартиры с чистовой отделкой, но и возможность заказа меблировки», – добавляет он.
Мнение
Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– При выборе жилья с отделкой важно уточнить ее состав: предложения от разных застройщиков даже в рамках одного класса могут отличаться в деталях. Покупатель может запросить полный список отделочных материалов с названием бренда и информацией о производителях. Но если сделка заключалась на ранних этапах возведения дома, к моменту ввода материалы могут быть заменены аналогами других брендов. Но у добросовестного девелопера замена материалов отделки произойдет без ущерба ее качеству – и разница будет почти незаметна.
Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ»:
– В Финляндии уже на протяжении многих лет большинство квартир сдается с обязательной чистовой отделкой и меблировкой. Таким образом, можно говорить о том, что наметившиеся на нашем рынке тенденции постепенно приближают нас к европейским стандартам, преподнося, одновременно, как вызовы, так и возможности для дальнейшего развития продукта, что, безусловно, позитивно с точки зрения потребителя.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
- Себестоимость чистовой отделки для застройщика варьируется в диапазоне от 5 до 20 тыс. рублей за кв. м. Она зависит от класса ЖК и применяемых материалов. Необходимо помнить, что эта цена достигается за счет масштаба работ. Индивидуальный заказчик не сможет получить у подрядчика такую же стоимость за аналогичный ремонт. Поэтому покупка квартиры с качественным ремонтом – это выгодно. При этом девелоперы не зарабатывают на отделке, она лишь помогает им продавать квартиры, поэтому себестоимость и продажная цена в данном случае практически идентичны. Наличие отделки уже стало базовым запросом, особенно в эконом-классе. Квартиры без отделки сохраняют свою актуальность только в дорогих проектах, где покупатели изначально планируют авторский ремонт или перепланировку.
Надежное звено цепи. Услуги агентств недвижимости по-прежнему востребованы
Несмотря на все изменения на первичном рынке жилья, риэлторы остаются неотъемлемой его частью. По мнению экспертов, живое общение и индивидуальный подход сохранят востребованность и в цифровой век, а агентства недвижимости не подменяют, а дополняют отделы продаж застройщиков.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» специалисты убеждены, что риэлторы не избыточная «прокладка», а надежное звено в цепи взаимоотношений на рынке жилья, одинаково выгодное и необходимое как застройщикам, так и покупателям квартир.
АН и покупатели
Эксперты отмечают, что агентства недвижимости не ограничиваются рассказом клиентам об объектах, имеющихся на рынке, а осуществляют комплексное обслуживание – от выяснения предпочтений покупателей до оформления сделки. «Полнота предложения, доскональное знание рынка, объективная информация об объектах, безопасность и надежность – неполный список преимуществ сотрудничества с АН для покупателей строящейся недвижимости. Персональный менеджер сопровождает клиента на каждом этапе сделки, начиная с первой консультации и заканчивая получением ключей», – говорит директор по развитию АН «Итака» Светлана Дьякова.
Генеральный директор «Городского Центра Недвижимости» Анна Павлова добавляет, что агентства недвижимости нередко выполняют роль «единого окна». «Например, при покупке квартиры в новостройке с предварительной продажей вторичного жилья. Также покупатель может сравнить варианты, цены, объекты сразу в нескольких понравившихся новостройках от разных застройщиков», – отмечает она.
«Рынок недвижимости становится все более зависим от информации, данной потенциальному покупателю в электронном виде. Можно не выходя из дома даже в другом регионе забронировать себе квартиру или нежилое помещение. Казалось бы, все просто. Но на практике многие клиенты теряются в потоке такой информации, не учитывают нюансы сделки, не всегда понимают сущность документов. Таким покупателям и требуется помощь грамотных риэлторов», – со своей стороны, добавляет исполнительный директор АН «Дарко» Наталья Лаврова.
Она отмечает также, что в агентстве недвижимости клиент получает все необходимые юридические консультации, в том числе по налогообложению, и технического характера, и по семейно-правовым вопросам.
«Агенты – это независимые эксперты! Мы знаем, как менялся рынок, как исполнялись обещания застройщиков, как и кто держал позиции. Мы видели, как новостройки становились «вторичкой» и какие недочеты у кого были. Застройщик знает только свои объекты, мы знаем о недвижимости всё», – резюмирует генеральный директор компании «ВамКнам» Анна Симашова.
АН и застройщики
Однако риэлторы полезны не только покупателям, но и девелоперам, позволяя привлечь тех покупателей, которые не охватываются отделами продаж. «Для застройщиков работа с агентством остается главным инструментом расширения клиентской базы. У агентства есть как собственная, изученная и «теплая» база, так и множество инструментов для привлечения покупателей, которые они используют за свой счет», – отмечает вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева.
«Чаще всего квартиры через агентства реализуют подрядчики, с которыми застройщики расплатились жильем, или девелоперы с небольшим пулом объектов. Содержать собственный отдел продаж и тратить значительные деньги на рекламу могут позволить себе не все, а достаточно большое агентство может», – подчеркивает Анна Павлова.
Руководитель группы управляющих проектами компании «Адвекс-Новостройки» Дмитрий Божков отмечает, что аудитория у агентств недвижимости и отделов продаж самих застройщиков – разная. «Агентства при правильно работающей схеме взаимодействия не перетягивают клиентов у прямого отдела продаж. Застройщику при сотрудничестве с нами не нужно расширять штат сотрудников, а достаточно одного человека. Мы являемся сервисом агрегации сделок от своих внутренних клиентов и внешних, агентств города. Оптимальным соотношением продаж у застройщика между своим отделом и агентствами видим 70% на 30% или 60% на 40%», – говорит он.
«Главный плюс сотрудничества с АН для застройщика – охват более широкой целевой аудитории, в том числе за счет переориентирования клиентов на первичный рынок, которое зачастую происходит в процессе консультации с риэлтором. Изначально многие покупатели, будучи не осведомленными обо всех возможностях и предложениях, вовсе не рассматривают новостройки или считают новую квартиру недоступной по стоимости», – добавляет Светлана Дьякова.
«Агентство на первичном рынке выступает в качестве канала продаж, охватывающего тех клиентов, которых застройщик сам не может охватить. Это клиенты с продажей своей вторичной недвижимости, клиенты, находящиеся в зоне влияния агента, региональные клиенты и клиенты, для которых важна сторонняя экспертиза агента. Агентства дополняют и значительно увеличивают продажи застройщику. Этот союз выгоден обеим сторонам», – подводит итог Дмитрий Божков.
АН и сервисы
После появления цифровых технологий и различных сервисов по подбору недвижимости, предлагаемых агрегаторами, интернет-порталами, банковскими приложениями и пр., некоторыми пессимистами высказывалась мысль, что теперь услуги риэлторов окажутся не востребованными рынком. Однако практика уже наглядно продемонстрировала, что этого не произошло. «Электронные сервисы никогда не заменят живой выбор. Несмотря на то, что они развиваются и становятся максимально удобны для клиента, они никогда не ответят на вопрос человека, а это поистине важно для него при выборе. Не покажут они и реальное наличие квартир. Не расскажут о регламенте продаж застройщика. За любой сделкой стоят люди. Мы работаем с людьми», – подчеркивает Анна Симашова.
Анна Павлова считает, что любой агрегатор или сервис вольно или невольно работает на агентство. «Да, прямых клиентов становится меньше, но мы работаем с людьми, которым надо помочь определиться. А к кому же им идти, кроме как к профессионалам, занимающимся различной недвижимостью?» – задается вопросом она. «На сегодняшний день электронные сервисы скорее помогают риэлторам, нежели являются дня них конкурентами. Сервисы упрощают и сильно облегчают жизнь риэлтору. Они создают дополнительный поток клиентов для агента, помогают ему самому более качественно работать», – соглашается Дмитрий Божков.
«Электронный сервис может подобрать объект, учитывая стандартные параметры. Подбор ограничен ими, а профессиональный брокер знает неочевидные особенности места, план планировки территории вокруг комплекса на десять лет вперед. Пока алгоритм электронного сервиса не может дать такой глубокой информации. Агрегаторы, кроме того, в основном аффилированны, продают рекламу комплексов и отметку «проверено», место в рейтинге. Риэлтор знает историю застройщика, объекта, места, часто исчезнувшую из Сети, использует глубокую аналитическую базу для своих рекомендаций и предложений», – добавляет Катерина Соболева.
Мнение
Наталья Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко»:
– В случае, если потенциальный покупатель проживает далеко, то сориентировать его на местности – наиглавнейшая задача агента, вплоть до того, что присылается видеоматериал с места стройки, а также информация об окружении строящегося дома. Важно также определить, для каких целей приобретается недвижимость: для собственного проживания, сдачи в аренду или в качестве инвестиции. Очень часто студию или небольшую квартиру загодя приобретают родители для своих детей, тех, кто, окончив университет, остается работать в Петербурге и Ленобласти. Конечно, в такой ситуации важно учесть и наличие отделки, и локацию объекта, ведь зачастую молодой специалист должен без проблем добираться до рабочего места, а машин обычно еще нет. Другой часто встречающийся вариант – покупка жилья на первичном рынке после продажи недвижимости на вторичном. Конечно, и в этом случае выбор строительной компании или строящегося жилого комплекса крайне важен. Но при этом у специалиста по недвижимости появляется задача максимально скоординировать сроки продажи имеющейся квартиры и оформления покупки недвижимости на первичном рынке.
Кстати
Газета «Строительный Еженедельник» расширяет сотрудничество с агентствами недвижимости. Теперь в офисах многих ведущих риэлторских компаний Санкт-Петербурга установлены стойки для распространения нашего издания среди приходящих покупателей квартир. В числе партнеров газеты – агентства недвижимости «Авентин», «Адвекс», «Итака», «Бекар», «Городской Центр Недвижимости», «Прогаль», «Мир Квартир – Элит», «Северная Венеция», «Ваш Дом», «ВамКнам», «Дарко», «Форпост» и др.
Новый объект STiS: «Образцовый квартал 5» сдан в эксплуатацию
Подошло к концу строительство малоэтажного жилого комплекса «Образцовый квартал 5» - ООО «Терминал-Ресурс» получило заключение о соответствии объекта строительства требованиям проектной документации. Это значит, что уже в следующем году 383 петербургских семьи поселятся в новых квартирах с панорамными окнами, в которых установлены энергоэффективные Теплопакеты® STiS со стеклом Double Silver.
Малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал 5» был построен ООО «Терминал-Ресурс» в рамках проекта «На Царскосельских холмах» в Пушкинском районе. Комплекс представляет собой четыре пятиэтажных дома, образующих закрытый двор, на территории которого высажено около 300 хвойных деревьев и декоративных кустарников, установлены детская и спортивная площадки, а также предусмотрена просторная зона парковки.
Дома возведены по кирпично-монолитной технологии и оснащены индивидуальной системой отопления. В квартирах установлены панорамные окна с Теплопакетом®, разработанные компанией STiS – предприятием в составе холдинга SP Glass. Энергосберегающее остекление позволяет создать комфортный микроклимат в помещении и в долгосрочной перспективе существенно сократить затраты на электроэнергию и отопление.
В Теплопакетах® используется стекло с двойным серебряным нанопокрытием DoubleSilver®, обладающее максимальной светопрозрачностью, повышенными тепло- и солнцезащитными характеристиками. Зимой теплопакеты не позволяют теплу покинуть квартиру, а летом не пускают с улицы солнечный жар.
Общая площадь остекления жилых объектов в составе проекта комплексного освоения территории «На Царскосельских холмах» с применением продукции STiS превышает 5000 кв. м.