Не только «эконом». Плюсы и минусы отделки от застройщика
Сегодня на петербургском рынке новостроек примерно половина квартир предлагается с той или иной степенью отделки. И доля эта продолжает расти. По мнению экспертов, покупатели все чаще будут спрашивать квартиры с полной отделкой – причем не только в сегменте «эконом».
Отделка предлагается разная: черновая (когда могут отсутствовать перегородки и не залита стяжка пола); базовая, или предчистовая (хозяину остается сделать косметический ремонт и смонтировать сантехнику); и чистовая, или отделка «под ключ» (остается только завезти мебель).
Доля немалая
Всего несколько лет назад дольщики предпочитали черновую (или предчистовую) отделку по разным причинам, в первую очередь – из желания самовыразиться. Сегодня доля квартир с отделкой, по словам директора по продажам и продвижению «СПб Реновация» Ольги Захаровой, составляет примерно половину в общем объеме рыночного предложения. Из них примерно 35% приходится на полную чистовую отделку, еще 15% – на так называемую «белую».
По оценке руководителя направления маркетингового анализа бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Вадима Лаврова, доля квартир, предлагаемых с чистовой отделкой, составляет чуть более трети. При этом показатель заметно варьируется в зависимости от класса жилья. «Если в классах «комфорт» и «бизнес» доля квартир с чистовой отделкой составляет около 35% и 15% соответственно, то в эконом-классе она достигает 65%», – уточнил он.
Как правило, застройщики предлагают несколько вариантов отделки, причем чистовая подразумевает несколько разновидностей – в зависимости от конкретных материалов и даже стилистики.
При этом спрос даже опережает предложение, говорит Ольга Захарова. Так, по итогам прошлого года квартиры без отделки составили приблизительно треть общей площади проданного жилья, с чистовой отделкой – 49%, с «белой» – 18%. «Как мы видим, доля квартир с полной чистовой отделкой в структуре продаж заметно выше, чем в структуре текущего предложения», – подчеркивает она.
По данным «ЮИТ», за 2019 год доля квартир с чистовой отделкой составила чуть менее 60% в общем объеме сделок. При этом в эконом-классе она достигала 70%, а в сегментах жилья комфорт- и бизнес-класса она была почти вдвое выше аналогичного показателя во всей массе текущего предложения (60% и 30% соответственно), отмечает Вадим Лавров. «Разница обусловлена высокой оборачиваемостью товарного запаса у крупных застройщиков, которые занимают лидирующие позиции на рынке по объемам реализации и практически все свои проекты предлагают с «предустановленной» чистовой отделкой», – поясняет он.
Покупатели экономят
Больше всего квартиры с отделкой востребованы в эконом-классе. «В этом сегменте недорогую отделку можно считать конкурентным преимуществом. Покупателей в данном случае привлекает отсутствие дополнительных затрат времени и сил на ремонт. Кроме того, отделка от застройщика обычно обходится дешевле, чем найм ремонтников. В бизнес-классе она также пользуется спросом, однако здесь подход иной: приглашенный дизайнер, интересный проект, качественная сантехника», – полагает директор по продажам и маркетингу СК «Инвестторг» Анастасия Новгородская. Значительная доля покупателей более дорогого сегмента предпочитает самостоятельно выполнить отделку вкупе с перепланировкой, добавляет Вадим Лавров.
«Несмотря на то, что отделка «под ключ» увеличивает стоимость жилья в эконом-классе, примерно на 10-12 тыс. рублей за 1 кв. м, расходы на нее, включенные в сумму ипотечного кредита, будут менее заметны. Самостоятельный ремонт аналогичного качества будет стоить примерно на 35% дороже, так как у застройщика есть возможность закупать материалы непосредственно от производителей значительно дешевле их розничных цен. Экономия происходит и за счет большого объема работ», – отмечает генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгений Жуков.
Еще одно преимущество квартиры с полной отделкой – возможность переехать в нее сразу после получения ключей, добавляет Ольга Захарова. «Кроме того, на нее распространяется гарантия застройщика», – отмечает Вадим Лавров.
В Петербурге себестоимость чистовой отделки в среднем обходится застройщику в 6 тыс. рублей за 1 кв. м. «В эту сумму входят отделка пола, стен, потолков, откосов (обои, плитка, линолеум), установка межкомнатных дверей, счетчики воды и электроэнергии, радиаторы, мебель и оборудование для ванной комнаты», – рассказывает он.
По словам Анастасия Новгородской, стоимость предчистовой отделки в проектах компании стартует от 3 тыс. рублей за 1 кв. м, чистовой – от 7,5 тыс. рублей за 1 кв. м. Максимальная стоимость ремонта границ не имеет.
Эксперты признают, что имелись прецеденты недостаточно качественного выполнения работ по отделке. «Кроме того, она всегда чем-то будет отличаться от рендеров, хотя и не обязательно в худшую сторону. Список и глубина «отклонения» зависят от класса жилья и репутации застройщика», – отмечает Евгений Жуков.
Перспектива
Эксперты прогнозируют рост спроса на квартиры с отделкой. «Квартиры с отделкой востребованы покупателем на первичном рынке, поэтому вполне закономерно предположить, что их доля в обозримом будущем увеличится. Можно отметить предоставление покупателям все более и более широких возможностей выбора различных опций отделки (цветовая гамма, материалы и т. п.)», – рассуждает Ольга Захарова.
Вадим Лавров также отмечает растущую востребованность продукта – причем даже в бизнес-классе. «Более того, рынок не стоит на месте, и некоторые девелоперы предлагают уже не только квартиры с чистовой отделкой, но и возможность заказа меблировки», – добавляет он.
Мнение
Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»:
– При выборе жилья с отделкой важно уточнить ее состав: предложения от разных застройщиков даже в рамках одного класса могут отличаться в деталях. Покупатель может запросить полный список отделочных материалов с названием бренда и информацией о производителях. Но если сделка заключалась на ранних этапах возведения дома, к моменту ввода материалы могут быть заменены аналогами других брендов. Но у добросовестного девелопера замена материалов отделки произойдет без ущерба ее качеству – и разница будет почти незаметна.
Вадим Лавров, руководитель направления маркетингового анализа бизнес-сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ»:
– В Финляндии уже на протяжении многих лет большинство квартир сдается с обязательной чистовой отделкой и меблировкой. Таким образом, можно говорить о том, что наметившиеся на нашем рынке тенденции постепенно приближают нас к европейским стандартам, преподнося, одновременно, как вызовы, так и возможности для дальнейшего развития продукта, что, безусловно, позитивно с точки зрения потребителя.
Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС:
- Себестоимость чистовой отделки для застройщика варьируется в диапазоне от 5 до 20 тыс. рублей за кв. м. Она зависит от класса ЖК и применяемых материалов. Необходимо помнить, что эта цена достигается за счет масштаба работ. Индивидуальный заказчик не сможет получить у подрядчика такую же стоимость за аналогичный ремонт. Поэтому покупка квартиры с качественным ремонтом – это выгодно. При этом девелоперы не зарабатывают на отделке, она лишь помогает им продавать квартиры, поэтому себестоимость и продажная цена в данном случае практически идентичны. Наличие отделки уже стало базовым запросом, особенно в эконом-классе. Квартиры без отделки сохраняют свою актуальность только в дорогих проектах, где покупатели изначально планируют авторский ремонт или перепланировку.
«Терминал-Ресурс»: строим будущее в Пушкинском районе
Малоэтажное жилье с каждым годом набирает популярность в России. При этом в ряде стран малоэтажное домостроение является основным. Низкая плотность населения в черте города с доступом к социальной и транспортной инфраструктуре обеспечивает более комфортную жизнь, нежели в условиях плотной застройки. Возведение малоэтажных жилых комплексов «Образцовые кварталы» ведет на юге Санкт-Петербурга ООО «Терминал-Ресурс» – известная строительная компания с 25-летним стажем работы. Масштабный проект получил название «На Царскосельских холмах». Накануне Дня строителя наш корреспондент встретился с руководителем отдела продаж застройщика Еленой Тян.
– В июле 2019 года «Терминал-Ресурс» ввел в эксплуатацию очередной жилой комплекс – «Образцовый квартал 4». Согласно разрешению на строительство, срок сдачи объекта – конец 2020-го. Как удалось настолько опередить график?
– ЖК «Образцовый квартал 4», включающий в себя три пятиэтажных жилых дома, – это часть нашего большого проекта комплексного освоения территории в Пушкинском районе. Мы приступили к его реализации 10 лет назад с разработки градостроительной и проектной документации. Сначала были построены магистральные инженерные и улично-дорожная сети. Подготовительная работа позволила избежать многих ошибок и оптимизировать последующее строительство. Теперь возведение каждого жилого комплекса от разработки котлована до передачи ключей занимает полтора года. Высокий темп строительства имеет значение только при соблюдении высоких стандартов качества работ, которое у нас контролируют на каждом этапе специальные службы.
– Чем этот объект отличается от предыдущих?
– Все «Образцовые кварталы» строятся по кирпично-монолитно технологии с применением сертифицированных европейских материалов и оборудования. Концепция проекта «На Царскосельских холмах» – современный комфорт в спокойной экологически благополучной среде. Дома оборудованы бесшумными швейцарскими лифтами Schindler, на крышах установлены автономные газовые котельные Viessmann (Бельгия), вместо громоздких труб и радиаторов применена система обогрева помещений «теплый водяной пол». И в подъездах, и в квартирах выполнено панорамное остекление.
Квартирография сделана со свободными планировками, что позволяет объединить кухню и гостиную, учесть состав семьи, поменять назначение помещений и учесть индивидуальные пожелания жильцов. Высота потолков – от 2,75 до 4,4 м на пятом (мансардном) этаже. Каждый комплекс имеет свою изюминку. В «Образцовом квартале 4» – «французские» балконы и остекленные крыши над балконами на мансардном этаже. В наших квартирах много света и воздуха. Это и психологический комфорт, и возможность реализовать оригинальный дизайн-проект.
– Почему компания отказалась от стандартной системы отопления?
– Теплый водяной пол – это современное решение для создания благоприятного климата в жилом помещении. Трубы, отвечающие за отопление, монтируются в пол, не нарушая целостность интерьера. Такие полы хорошо зарекомендовали себя в Европе. В результате происходит оптимальное распределение температуры в квартире без резких перепадов и сквозняков. Водяной пол не пересушивает воздух, что часто происходит при центральном отоплении. Равномерное прогревание препятствует циркуляции пыли и размножению микробов.
Терморегуляторы позволяют установить комфортную температуру в каждой жилой зоне. В спальне и детской может быть теплее, в гостиной – прохладнее. Новоселы «Образцовых кварталов» уже убедились, что теплые водяные полы заметно сокращают коммунальные платежи за отопление. Большой плюс системы – отсутствие труб и радиаторов. Теплый пол не занимает места и не ограничивает расстановку мебели. Площадь помещения можно использовать на 100%.
За счет того, что при монтаже такой системы появляется дополнительный слой стяжки и утеплителя, создается дополнительная шумоизоляция.
– Как будет меняться инфраструктура района по мере развития проекта «На Царскосельских холмах»?
– Стратегическое планирование позволило избежать хаотичной застройки и планомерно, параллельно «Образцовым кварталам», возводить социальную, коммерческую инфраструктуру. Рядом с жилыми домами «На Царскосельских холмах» запланирована общественно-деловая зона. В 2016 году сдан первый ее объект – бизнес-центр «Перспектива». В ближайшее время застройщик приступает к строительству бизнес-парка «Гараж» с наземным паркингом и коммерческими помещениями: офисами, кафе, аптекой, химчисткой. На территории проекта появляются магазины, рестораны, салоны красоты и спа. Начал работать многофункциональный спорткомплекс «Высота». В сентябре распахнет свои двери новая Ледовая арена. По соседству действует популярный конно-спортивный клуб.
В 2018 году «Терминал-Ресурс» во дворе «Образцового квартала 2» сдал современный детсад с бассейном. Согласован архитектурно-градостроительный облик школы, проект которой выполнила наша компания, ведется проектирование еще одной школы и детсада.
Стоит отметить удачное расположение района: небольшая возвышенность, зеленая зона, близость к дворцово-парковым комплексам Пушкина и Павловска. В Пушкинском районе сохраняется благополучная экологическая обстановка. Культурная ценность объектов на его территории и популярность среди туристов обеспечивают району особенное внимание городских властей и направленность инвестиций.
Конечно, к услугам проживающих на «Царскосельских холмах» все объекты Пушкина, до них от новостроек рукой подать – 5 мин. на транспорте.
– Как обстоят дела с пробками? Где паркуются новоселы?
– Транспортная ситуация выгодно отличается от других пригородов Петербурга. В помощь автомобилистам три крупных магистрали – Пулковское, Петербургское и Волхонское шоссе; в 7 км – КАД, с которой есть удобные выезды на Витебский проспект, Киевское и Московское шоссе. Активно курсирует городской общественный транспорт: на автобусах и маршрутках доехать до метро можно за 15–20 мин., до центра Петербурга на личном транспорте – за полчаса.
После того, как была проведена реконструкция Петербургского шоссе, появился виадук над железной дорогой, здесь практически не бывает пробок. Для разведения транспортных потоков предусмотрена возможность соединения Киевского, Петербургского, Московского шоссе (Южная широтная магистраль). В 2020 году «РЖД» на территории проекта «На Царскосельских холмах» планируют открытие станции «19-й километр» направления Луга–Балтийская.
На придомовой территории жилых комплексов запроектировано достаточное количество машино-мест. Например, на 235 квартир «Образцового квартала 4» – 181 парковочное место. Построены расширенные внутриквартальные дороги. В новом бизнес-центре «Гараж» будет паркинг для 300 машин.
– В каком направлении планируется развитие проекта «На Царскосельских холмах»?
– Малоэтажное жилье привлекает все больше сторонников. Среди них немало жителей мегаполиса, уставших от загазованности, шума и пробок. Это молодежь, выбирающая здоровый образ жизни, семьи с детьми, для которых в приоритете безопасность, люди пенсионного возраста – только малоэтажка может обеспечить в большом городе тишину и комфорт.
Проект развития территории рассчитан на 20 лет и проживание 40 тыс. человек. Помимо малоэтажных жилых домов высотой до 18 м высотный регламент позволяет возводить здесь и среднеэтажные здания – до 24 м. Из 316 га, на которых ведется застройка, 112 планируется занять домами высотой до 8 этажей. На территории постепенно откроются 12 детских садов и 5 школ. Здесь формируется респектабельный пригород, где будут учтены интересы всех жителей. В этом компания «Терминал-Ресурс» видит свою миссию.
В преддверии профессионального праздника – Дня строителя – хотим поздравить коллег и партнеров!
Здоровья, плодотворной работы, удачных идей и проектов! Вместе мы строим дома для счастливой жизни и формируем привлекательный вид любимого города.
Приоритет – Национальные проекты!
Девелопер проекта ЖК «Прибрежный квартал», эксперт Агентства стратегических инициатив (АСИ), участник НП «Клуб лидеров по продвижению инициатив бизнеса» Михаил Голубев рассказал «Строительному Еженедельнику» о своем видении перспектив строительной отрасли.
– Прошедший год ознаменовался многими важными событиями, настраивающими строительную отрасль на позитивные перемены. Россия продвинулась в рейтинге Doing Business в общем зачете и, что очень важно, в строительстве – с 115-го на 48-е место. При участии АСИ и Клуба лидеров проведена большая работа по снижению административных барьеров, работают электронные сервисы получения документации, сокращены излишние процедуры, функционируют коммуникационные площадки – штабы и рабочие группы по улучшению условий ведения бизнеса и инвестиционного климата. Продолжается упорная работа по доступу малого и среднего бизнеса к госзакупкам и закупкам у монополий, внедряется, одновременно оптимизируясь под контролем предпринимательства, программа «Трансформация делового климата» (ТДК).
Но опять идут новые изменения, последствия которых предстоит пережить. Особо значимые – переход на работу с использованием эскроу-счетов, а также новации в Градостроительный кодекс РФ и классификатор видов разрешенного использования участков, влияющие на принципы развития территорий, систему выдачи разрешительной документации для строительства, параметры и виды застройки. Понятно, что для многих строителей безоблачный и потому успешный этап закончился. Выживут сильные и умелые компании, без разницы – крупный бизнес или субъекты малого предпринимательства. Рынок ждет ценовая турбулентность, банкротства и ожидаемое очищение с переходом на новое качество проектов.
Градостроительство и территориальное планирование на волне цифровой эпохи и междисциплинарного подхода наполняется новыми урбанистическими смыслами: связанность социально-экономического и пространственного развития, его интерактивное отражение в генпланах и правилах землепользования и застройки поселений; создание условий для разнообразия и многофункциональности среды и на ее основе появление здоровой конкуренции; участие городских сообществ, горожан, предпринимателей в проектировании общественной городской среды; контроль индекса качества среды; и т. д. Именно в таком контексте должны достигать показателей все Национальные проекты – и в особенности «Жилье и городская среда»!
Крупные строительные холдинги сосредоточены на строительстве многоэтажных жилых комплексов и обладают большими ресурсами. Для создания здорового противовеса этому необходимы условия для поддержки индивидуального, малоэтажного и среднеэтажного строительства. С этой целью нужны новые территориальные зоны с параметрами и видами застройки, создающие небольшие по объему инвестиций (10–200 млн рублей) объекты, удобные для инвестирования и строительства малым и средним предпринимателям.
Капитализацию городов и создание комфортной городской среды целесообразно вести путем стимулирования индивидуальных, малых и средних инвесторов и строителей, ведь уже сегодня они дают больше половины общего количества жилья, строящегося в России!
От ограничений – к пространству возможностей для строителей Санкт-Петербурга и страны!
С наступающим Днем строителя – 2019!