Когда квартира идет в зачет. Специфика работы со схемой трейд-ин
Интерес к схеме трейд-ин (trade-in, «квартира в зачет») есть и покупателей, и у продавцов петербургского рынка новостроек. Однако приобрести по ней можно не любую квартиру и не у каждого застройщика. Прогнозы по увеличению объема сделок trade-in туманны.
Суть схемы проста: при приобретении квартиры у застройщика имеющееся у покупателя жилье идет в счет оплаты нового. Непременный участник процесса – агентство недвижимости, выступающее партнером застройщика.
Положение дел
За десяток лет схема трейд-ин примерно определилась. Так, обычно срок продажи старого жилья составляет 3–6 месяцев, дисконт при продаже – от 10% до 30%. На этапе заключения договора покупатель вносит от 5% от стоимости квартиры. Вырученные от продажи старого жилья деньги также поступают в счет оплаты нового жилья. И в этот момент, как правило, требуется внести остаток суммы.
Не факт, что риэлтору удастся продать старое жилье – даже с дисконтом, за полгода. Если сделка не случилась, застройщик возвращает клиенту деньги. При этом застройщик не готов продавать в трейд-ин любую квартиру.
Директор по развитию, партнер «М2Маркет» Роман Строилов говорит: «Если мы говорим о традиционной сделке трейд-ин, то такого понятия, как срок продажи, не существует. В течение суток после формирования заявки происходит оценка квартиры на основании первичных данных: местоположения, планировки, общей площади, наличия свежего ремонта и пр. И клиент получает предложение по оценке своей квартиры. Если оно его устраивает, то начинается реализация сделки. И сроки ее окончания зависят от скорости предоставления документов, их согласования. В самом простом случае на сделку можно выйти в течение 3–5 дней. Есть такое понятие, как регистрация сделки с недвижимостью, и все расчеты в разумном сценарии должны совершаться строго после нее». Он также отмечает: поскольку сделок по трейд-ин на рынке пока очень мало, то и говорить о стандартах их проведения не приходится.
Между тем ГК «ПИК» запускает схему «Квартира в зачет», сокращая срок до 10 дней. В схеме участвует партнерская структура застройщика – «ПИК-Брокер», которая берет старую квартиру клиента на баланс. Размер дисконта, обещают в компании, составит 7%.
«Главстрой Санкт-Петербург» в конце прошлого года также запустил собственную схему – «Быстрый trade-in». Застройщик выкупает студии и однокомнатные квартиры в своих ЖК, взамен предлагая квартиры большей площади в строящихся корпусах. В зачет принимаются квартиры без обременений, которые были приобретены напрямую у застройщика. Доплата возможна как из собственных средств, так и с помощью ипотечного кредита.
Квартиру по схеме трейд-ин можно приобрести в ипотеку, хотя такие случаи пока нечасты. По оценке генерального директора «Городского Центра Недвижимости» Анны Павловой, примерно половина «зачетных» сделок проходит с оплатой остатка в рассрочку и только 2% клиентов привлекают ипотеку. Однако она прогнозирует увеличение числа ипотечных клиентов, поскольку ипотечные ставки снижаются.
Директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев указывает на выгоду использования ипотеки в таких сделках: «Переплата за пользование ипотечным кредитом в течение нескольких месяцев будет менее значительной, чем дисконт, необходимый для быстрой продажи квартиры».
Разнобой в статистике
Объем сделок по схеме трейд-ин участники рынка оценивают по-разному. По мнению директора по продажам компании «Главстрой Санкт-Петербург» Юлии Ружицкой, она достигает 20% в целом по Петербургу. Анна Павлова говорит о росте таких сделок с 18% от общего объема продаж в конце 2018 года до 25% в конце 2019-го. При этом, по ее словам, их доля в ЖК комфорт-класса варьируется от 10% до 20%, а в высокобюджетных проектах не превышает 10%. По словам генерального директора компании «ВамКнам» Анны Симашовой, доля таких сделок достигает 30%.
А вот ведущий консультант по долевому строительству ГК «Адвекс. Недвижимость» Дмитрий Бобылев полагает, что доля сделок по схеме трейд-ин пока что составляет 5–7% – она лишь набирает обороты. Аналогичные цифры приводит директор по продажам АО «Строительный трест» Сергей Степанов – около 5%.
Сергей Терентьев полагает объем сделок по этой схеме стабильным. «Мы получаем достаточно много обращений, но когда покупатели начинают изучать предлагаемые варианты работы, в подавляющем большинстве случаев они выбирают покупку с помощью ипотечного кредита, с последующей спокойной продажей имеющейся квартиры», – пояснил он.
Роман Строилов и вовсе считает 5% завышенным показателем: «Например, из 100 обращений по вопросу проведения сделки трейд-ин только двое клиентов соглашаются на предложенные условия. При этом это показатель в сегментах «бизнес» и «бизнес плюс». А если взять «эконом» и «комфорт», то из 100 заявок может не совершиться ни одной сделки».
Неоднозначные перспективы
Насчет перспектив у схемы «Квартира в зачет» участники рынка также расходятся во мнениях. «Она жизнеспособна, только если у покупателя это не единственное жилье. В целом пока что она не слишком востребована как застройщиками, так и покупателями. В сегменте массового жилья я не вижу у нее особых перспектив», – говорит Сергей Терентьев. Роман Строилов также полагает, что в ближайшее время предпосылок для увеличения сделок по трейд-ин маловато.
В то же время Анна Павлова отмечает: налицо заинтересованность в подобном продукте и у покупателей, и у продавцов. По мнению Анны Симашовой, у всех застройщиков количество клиентов, желающих приобрести новостройку через продажу вторичного жилья, растет с каждым месяцем.
«Развитие программ зачета жилья – актуальный тренд и жизненная необходимость для рынка, драйвер спроса с большим потенциалом. Главное, чтобы процедура трейд-ин для покупателя была простой и быстрой, без дополнительных затрат времени на оформление сделки и продажу, а согласованная стоимость выкупа устраивала обе стороны», – резюмирует Юлия Ружицкая.
Мнение
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Схема трейд-ин позволяет покупателю забронировать выбранную квартиру в новостройке на достаточно длительный срок (в среднем на два месяца), тогда как во всех остальных случаях квартира бронируется всего на несколько дней. В зависимости от позиции застройщика может также фиксироваться и стоимость квартиры. Однако не во всех сегментах рынка выгодно «замораживать» цену на время, необходимое для продажи другого жилья. Застройщики могут себе позволить это либо в случае с неликвидными квартирами, либо при продаже дорогой недвижимости, которая долго находится в экспозиции. Основная проблема схемы трейд-ин – несоответствие ожиданий граждан рыночным реалиям. Чтобы продать имеющееся жилье в срок, на который застройщик готов забронировать новую квартиру, объект должен быть реализован с дисконтом порядка 10% от его рыночной стоимости. Далеко не все согласны на такое условие.
Юрий Загоровский, президент ГК «Дарко»:
- Название схемы «Квартира в зачет» (trade-in) при работе с клиентом на первичном рынке носит, чаще всего, условный характер (особенно, если сравнивать со схемой «trade-in» в автомобильном бизнесе). В большинстве случаев важными условиям наполнения бюджета сделок про покупке жилья в новостройке являются реализация имеющейся недвижимости клиента и привлечение им заёмных средств. И если ипотечное кредитование как схема, трудностей не вызывает, то продажа клиентских квартир и других активов требует участия в сделке квалифицированных специалистов, ведь речь идёт о достаточно коротких сроках. По данным АН «Дарко», более 62% сделок по «первичке» проходит с реализацией имеющихся у клиентов объектов вторичного рынка, в том числе, 59% составляют квартиры и комнаты, 3% - дома и участки загородной недвижимости, а также около 5% - переуступок по «долёвке». Ипотека используется в 74% сделок. При этом фактически trade-in в его «классическом» понимании не осуществляется, а продажа имеющейся недвижимости происходит в течение 1-3 месяцев. К плюсам схемы можно отнести значительное наполнение бюджета сделки и возможность реализации жилья, в котором фактически проживают и зарегистрированы люди, а к минусам – временные издержки и риски изменения обстоятельств и условий сделки. Думаю, что на ближайшие годы эта схема не утеряет своей актуальности, а с учётом нового порядка финансирования строительства для застройщиков, применение её с использованием сил и возможностей риэлторских компаний только увеличится.
Жизнь в стиле LIFE
Процесс редевелопмента привел к появлению на первичном рынке уникальных предложений: доступных по цене и при этом отличающихся высоким уровнем комфорта объектов в шаговой доступности от метро. Одним из самых ярких таких проектов стал жилой квартал «LIFE-Лесная», который ГК «Пионер» возводит на Новолитовской улице – в «старой части» Выборгского района Санкт-Петербурга, всего в пяти минутах от станции «Лесная».
По оценке экспертов, во внутренних районах Северной столицы наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. А удаленные от «обжитых мест» территории интересны далеко не для всех покупателей. Поэтому девелоперы все большее внимание уделяют редевелопменту участков, входящих в состав «серого пояса». Одной из крупнейших зон активности стали окрестности «Лесной». Предложение и спрос там неуклонно растут, цена «квадрата» тоже идет вверх.
В нескольких минутах
Еще недавно окрестности станции «Лесная» отличала пестрая застройка: жилые кварталы соседствовали с частично уже не функционирующими промышленными предприятиями знаменитого «серого пояса». Но достоинства локации как места для жизни взяли свое: на месте производств стали появляться новостройки. И скоро этот район можно смело будет назвать одним из наиболее комфортных для проживания.
Несомненным достоинством локации является близость к центру Петербурга. Свободных участков под застройку на таком расстоянии от исторических территорий в городе практически не осталось. До Выборгской и, через Кантемировский мост, Петроградской сторон – несложно добраться на автомобиле буквально за 5–10 мин., непосредственно в Центральный район города путь займет еще на 5–10 мин. дольше. Кроме того, от квартала «LIFE-Лесная» легко можно доехать до аэропорта, морского и железнодорожных вокзалов Петербурга, да и вообще в любое место Петербурга: выезд на Западный скоростной диаметр находится в 10 мин. езды, на Кольцевую автодорогу – в 15 мин.
Но быстро добраться практически до любой точки города можно не только на машине. Как известно, в мегаполисах расстояние измеряется не в километрах, а в затратах времени на перемещение, которые, в свою очередь, напрямую зависят от близости к станции метро. Наличие в шаговой доступности станции метро «Лесная» обеспечивает быструю связь с любой частью Петербурга. До исторического сердца Северной столицы можно доехать всего за 10–15 мин.
Обжитой район
«LIFE-Лесная» располагается в «старой части» Выборгского района Петербурга, а значит, в непосредственной близости имеется вся необходимая для комфортного семейного проживания инфраструктура. Это касается как социальных и торгово-сервисных объектов, так и инженерных коммуникаций и транспорта.
В шаговой доступности – детские сады и школы, а также поликлиники и ряд крупных медицинских учреждений. Поблизости – несколько спортивных объектов. Свою лепту в развитие социальной инфраструктуры внесет и «LIFE-Лесная»: на территории квартала появится отдельно стоящий детский сад, что избавит родителей от необходимости вывозить малышей далеко от дома.
Неподалеку от квартала работает один из крупнейших и самых современных торгово-развлекательных комплексов города – «Европолис», где представлены магазины популярных брендов, супермаркет PRISMA, рестораны, парк активного семейного отдыха Angry Birds и кинотеатр «Мираж Синема». Рядом расположены специализированные торговые центры «Мебель-сити» и «Аквилон».
«LIFE-Лесная» – зеленый квартал в тихом районе. В непосредственной близости находятся Полюстровский и Литовский сады, а также сад Александра Матросова.
Любители велопрогулок всего за пять минут смогут добраться до парка Лесотехнической академии – одного из самых живописных мест в Санкт-Петербурге. Этот уникальный парк когда-то называли «русским Кембриджем», на его территории собраны растения, привезенные из различных климатических зон.
В соответствии с концепцией LIFE, при реализации проекта используются только современные экологически чистые материалы и технологии.
В ногу со временем
«LIFE-Лесная» – жилой квартал правильной прямоугольной формы, разделенный корпусами на три закрытых благоустроенных внутренних двора, формирующих общее пространство вокруг центральной площади. В соответствии с доминирующими мировыми трендами, в квартале предусмотрено просторное общественное пространство с зелеными насаждениями.
Проект включает шесть жилых домов высотой от 10 до 13 этажей. По оценкам ведущих урбанистов, это психологически наиболее комфортная высотность для проживания людей. Также появятся подземный паркинг, наземная парковка, магазины и сервисы шаговой доступности на первых этажах зданий, супермаркет и детсад. Предусмотрены места для отдыха, игровые и спортивные площадки от европейских производителей. Внутренние дворы в квартале закрыты для доступа посторонних, в проекте реализована концепция «двор без машин»: автомобили смогут заезжать на их территорию только для погрузки и разгрузки.
На подземном уровне находится просторный отапливаемый паркинг с круглосуточной охраной и видеонаблюдением, доступ в него осуществляется из холлов корпусов на лифтах. Это обеспечивает автовладельцам комфорт и гарантирует надежную защиту машин от посягательств злоумышленников или случайных повреждений, а также воздействия неблагоприятных погодных факторов.
Для жителей квартала «LIFE-Лесная» предусмотрены индивидуальные кладовые. В них можно хранить за пределами квартиры сезонные вещи, спортинвентарь, дачные принадлежности, автомобильные шины и другие вещи. Это позволяет более рационально использовать жилое пространство квартиры, освободить дополнительные площади для комфортной жизни.
Квартирография включает как традиционные квартиры, с изолированными комнатами и кухней, так и востребованные варианты европланировок. В квартирах верхних этажей предусмотрена возможность устроить камины. Квартиру можно приобрести с одним из двух вариантов чистовой дизайнерской отделки – «под ключ» или с «белой» отделкой. У покупателей также есть возможность заказать дополнительные опции в отделке.
Словом, если вас интересует современная комфортабельная квартира, где для спокойной семейной жизни продумана каждая деталь, в локации с развитой инфраструктурой, прекрасной транспортной доступностью, неподалеку от парков и садов, то «LIFE-Лесная» – именно то, что вы ищете.
Мнение
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость:
– Окрестности станции метро «Лесная» в настоящее время являются одной из локаций, в которых развернулся активный процесс редевелопмента «серого пояса». Сейчас бывшие территории предприятий практически поделены между строительными компаниями города на участки жилищной застройки. В результате активно формируется новый район для удобного проживания. Сегодня в локации «Лесная – Чёрная речка», по нашим оценкам, сконцентрировано примерно 6% общегородского предложения первичного рынка в комфорт-классе и около 15% – в бизнес-классе. Спрос находится на стабильно высоком уровне, цены имеют тенденцию к росту.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Введена в эксплуатацию первая очередь ЖК «LIFE-Лесная»
LIFE-Лесная: сделано для жизни
Городки для мегаполиса. Какой должна быть современная детская площадка?
Для студий тоже важны планировочные решения
Большинство планировок квартир-студий в проектах застройщиков представляют собой компактные прямоугольные варианты. Они мало чем отличаются друг от друга только на первый взгляд.
От минимума к максимуму
Задача планировщика квартиры-студии – предусмотреть все необходимое для жизни на минимальной площади. «Для реализации в студии какого-либо дизайн-проекта крайне важно наличие грамотной планировки, которая позволяет сэкономить полезную площадь в квартире, эффективно использовать каждый сантиметр и дать больше простора даже при небольшом метраже», – уверена директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
С коллегой согласен и директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов: «Спланировать удобную и продуманную студию – достаточно нетривиальная задача для проектировщиков и маркетологов. Небольшая площадь квартиры диктует внимательное отношение к каждому квадратному метру, тут не должно быть «пустых квадратов». Каждый метр используется с умом».
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре считает, что студии с квадратными комнатами более удачны, так как их проще зонировать. Кроме того, солнечный свет одинаково распределяется по всей квартире. В данном случае вытянутые прямоугольники, даже схожие по площади, будут выглядеть менее просторными, говорит она. «Проектировщики «Аквилон Инвеста» стараются сделать каждый квадратный метр в квартире «разумным», функциональным. Абсолютно во всех наших студиях предусмотрены места для встроенного шкафа или гардеробной, обязательны балконы или лоджии, ведь это добавляет квартире полезное пространство. Все планировки создаются с вариантами расстановки мебели, максимально раскрывающими функционал», – отмечает Яна Булмистре.
Одно или два
Наиболее интересными для покупателей считаются студии с двумя окнами. Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова перечисляет преимущества таких вариантов: «При такой планировке хорошо организована вентиляция кухонной зоны, возможно большее разнообразие зонирования».
Вместе с тем на рынке Петербурга преобладают студии с одним окном. «Если квартира вписана в прямоугольник с единственным окном, то возможности варьировать зонирование небольшие», – констатирует Светлана Денисова.
Без прямых углов
Большинство экспертов советует выбирать квартиры прямоугольной формы. Впрочем, это относится не только к студиям, но и к жилью с большим количеством комнат. В квартирах с радиальными стенами, с острыми углами полезная площадь уменьшается. Однако, как считает Яна Булмистре, и здесь нет однозначных решений: «Часто советуют сторониться непрямых углов, однако здесь вопрос упирается в то, насколько продумано решение той или иной нестандартной квартиры».
В проектах «Аквилон Инвеста» нестандартные варианты, напротив, пользуются спросом. «Зона кухни и гостиной в них пространственно отделены и практически являются отдельными комнатами», – поясняет Яна Булмистре.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Фамильный дом Nobelius: портрет в интерьере
В Magnifika Lifestyle открылся этаж шоу-румов
Разнообразие форм. Изучаем планировки однокомнатных квартир в новостройках