Престижный район на месте промзон. Новостройки у метро «Фрунзенская»
Редевелопмент охватил множество территорий так называемого «серого пояса» – бывших промзон Санкт-Петербурга. Окрестности станции метро «Фрунзенская», расположенной на границе Адмиралтейского и Московского районов города, разумеется, не могли стать исключением. Сегодня там активно формируется новый престижный жилой район.
Локация непосредственно примыкает к историческому центру Северной столицы, условной границей которого можно считать Обводный канал. Это вызывает особый интерес к местности и серьезно стимулирует спрос на возводимую там недвижимость.
При этом необходимость переустройства ранее уже застроенной территории накладывает на проекты свой след. «Редевелопмент от нового строительства отличает более сложный и длительный подготовительный период. Здесь требуется более детальная проработка юридических вопросов. И не только с собственниками земли, но и с городскими ведомствами. Может возникнуть необходимость в дополнительных согласованиях, экологической экспертизе. Для сегмента «комфорт» роль этого периода особенно возрастает, так как он может привести к удорожанию проекта. Сроки реализации проектов редевелопмента, в зависимости от сложности и подготовки участка к строительству, могут увеличиться в два-три раза по сравнению с проектом нового строительства», – говорит директор по маркетингу и рекламе СИХ «Аквилон Инвест» Надежда Зотова.
Активный редевелопмент
Редевелопмент территорий вокруг станции метро «Фрунзенская» идет уже не первый год. По мере исчезновения «промки» статус локации возрастает – и интерес к ней растет. «Территория вокруг станции метро «Фрунзенская» долгое время представляла собой большую промышленную зону. Здесь размещались объекты завода «Петмол», Варшавского вокзала и трамвайного парка. Сегодня локация активно застраивается в рамках редевелопмента. По мере ввода готовых объектов улучшается архитектурный облик микрорайона, благоустройство территории, развивается социальная инфраструктура», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
«Особенность локации – высокая транспортная доступность и близость к центру. Освоение территории здесь идет в пешеходной доступности от станции метро «Фрунзенская». В нескольких минутах отсюда – исторический центр. Это дало возможность создавать здесь проекты класса «комфорт-плюс» и, в некоторых местах, бизнес-класса. Достаточно быстрое и масштабное освоение локации имеет и еще один важный плюс: здесь много нового жилья, высокая социальная однородность среды», – добавляет директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
Эксперты сходятся во мнении, что на месте бывшей промзоны сегодня активно формируется достаточно статусный жилой микрорайон. «Территория осваивается девелоперами относительно недавно, но уже сегодня здесь удалось создать новый престижный квартал с качественной инфраструктурой и жильем бизнес-класса. Локация привлекает близостью самых разных объектов инфраструктуры и, безусловно, представляет интерес для инвестиций. Здесь формируется современное пространство, окруженное всеми необходимыми удобствами и элементами для комфортной жизни», – говорит Надежда Зотова.
Инфраструктурный рай
К несомненным плюсам локации следует отнести развитую инфраструктуру – как транспортную, так и социальную и торгово-развлекательную. Свой вклад в ее модернизацию вносят новые девелоперские проекты.
Ставить вопрос о транспортной доступности при наличии в 10–15 минутах ходьбы станции метро не приходится. Но общественным транспортом комфортность в этой сфере не ограничивается. «Отсюда можно быстро добраться как в центр Петербурга, так и за его пределы. При благоприятной дорожной обстановке путь до аэропорта и выезда на КАД займет не более 15 минут, до ЗСД – около 10 минут», – отмечает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
По ее словам, близость к историческим сложившимся микрорайонам жилой застройки обуславливает и наличие всей необходимой инфраструктуры: «Она здесь складывалась десятилетиями. В локации имеются детские сады, лицей, поликлиники для взрослых и детей, спортивный центр с бассейном, отделения банков, кафе, магазины. Есть и все необходимое для проведения досуга. Недалеко находятся крупный ТРК «Варшавский экспресс», несколько музеев, крупнейший в Европе планетарий. Благоприятный экологический фон обеспечивают расположенные по соседству Смоленский сквер и крупная парковая зона при Новодевичьем монастыре».
«Район не испытывает дефицита инфраструктуры. Однако из-за ввода новых жилых массивов появление социальных объектов все же необходимо. Задача застройщиков, работающих на этих землях: сохранить баланс между объемом жилой недвижимости, коммерческой и социальной инфраструктуры, – и гармонично вписать новые объекты в квартал с узнаваемым архитектурным обликом», – добавляет Надежда Зотова.
Срез рынка
Сочетание факторов обуславливает высокий интерес к локации со стороны потенциальных покупателей, а следовательно – и девелоперов. «Благодаря отличной транспортной доступности и близости к историческому центру жилые дома здесь востребованы покупателями. Кроме того, престижный статус локации подчеркивает Московский проспект с его классической монументальной архитектурой. На всем его протяжении располагается ряд сетевых супермаркетов, ресторанов, фитнес-клубов и развлекательных центров», – говорит Ольга Трошева.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», сегодня на этой территории реализуются проекты комфорт- и бизнес-класса. Объем предложения на конец 2019 года оценивался в 99,8 тыс. кв. м (1,7 тыс. квартир) – это 2,8% от совокупного предложения в Петербурге. Относительно конца 2018 года показатель сократился на 21%.
«В прошлом году в локации было реализовано 97,3 тыс. кв. м жилья (1,8 тыс. квартир), что составляет 2,8% от спроса в Петербурге. В пиковый 2018 год там было продано 146,8 тыс. кв. м (2,8 тыс. квартир)», – рассказывает Ольга Трошева.
По ее словам, в комфорт-классе средняя цена сейчас составляет 132 тыс. рублей за 1 кв. м (рост на 2,7% с начала 2019 года). Показатель на 15,2% выше, чем в целом по Петербургу в этом сегменте. В бизнес-классе средний ценник находится на уровне 195,5 тыс. рублей за «квадрат» (рост на 18,3%), что выше на 6,7%, чем в целом по городу в соответствующем классе.
По оценке Веры Серёжиной, уровень цен в локации сегодня от 150 тыс. до 220 тыс. рублей за 1 кв. м. «И динамика роста ощутимая. Так, в 2013 году мы выводили в продажу наш проект Time со средней ценой 110 тыс. рублей за «метр», а к моменту окончания продаж в 2018 году она составляла уже порядка 170 тыс. За пять лет цена выросла более чем на 50%. Судя по тому уровню цен в локации, который есть сегодня, со спросом здесь проблем нет», – отмечает она.
При этом земли под новые проекты в районе «Фрунзенской» еще есть. «Остаются промзоны и с одной, и с другой стороны Московского проспекта – потенциальные территории редевелопмента», – говорит Вера Серёжина. По завершении их нового освоения локация станет одной из самых комфортных для проживания и престижных в городе.
Мнение
Надежда Зотова, директор по маркетингу и рекламе СИХ «Аквилон Инвест»:
– Жилой комплекс в сегменте «бизнес-лайт» «ARTквартал.Аквилон» строится на месте бывшего грузового трамвайного парка № 1 вдоль Парфёновской улицы и входит в проект редевеломпента территорий за Варшавским вокзалом. Это уникальный участок в пешеходной доступности от исторического центра Петербурга и парадных набережных. С одной стороны, можно за 15 минут добраться до исторических кварталов и культурных центров города (БДТ, Мариинский театр, Исаакиевский собор, Новая Голландия), а с другой стороны, всего в 20 минутах езды – аэропорт «Пулково». И если в начале XIX века земли за Обводным каналом считались окраиной, то сегодня они сменили свой статус, став частью премиальных районов Петербурга. В комплексе «ARTквартал.Аквилон», помимо жилья, появится детский сад на 95 мест. Тем самым мы дополняем уже существующую социальную инфраструктуру. В наш проект мы также включили общественное пространство, которое будут притягивать людей, придавая импульс развитию городской среды. Такой точкой притяжения станет ART-аллея с экспозицией скульптур современных петербургских авторов.
Надежда Калашникова, директор по развитию Компании Л1:
– Жилой комплекс «Империал» расположен на углу Киевской улицы и Московского проспекта. Восемь кирпично-монолитных 19-этажных башен соединяются между собой 5-этажными корпусами, завершает композицию полукруглая 6-этажная секция, ограничивающая пространство внутреннего двора. ЖК «Империал» включает в себя 964 квартиры площадью от 47 до 297 кв. м. На верхних этажах располагаются двухуровневые апартаменты, из окон которых открываются потрясающие виды на Московские ворота, Пулково и центр Петербурга. Доступ на закрытую территорию контролируется службой консьержей и охраны. В комплексе есть паркинги: подземный на 212 машино-мест и автоматизированный наземный на 60 машино-мест. Внутренний двор образует целую улицу с зонами променада и отдыха. Проект отличает богатая инфраструктура. На территории комплекса расположен детский сад, работают коммерческие объекты: спа-cалон, фитнес-центр, клуб для детей, магазины, кафе и сервисные службы. Имеется автономная котельная, которая позволяет жильцам не зависеть от сезонных отключений горячей воды.
Ligovsky City: в двух шагах от центра Санкт-Петербурга
По данным консалтинговой компании Colliers International, объем продаж квартир в жилых комплексах бизнес-класса в Санкт-Петербурге в первом полугодии 2019 года в полтора раза превысил показатель того же периода прошлого года.
Многие эксперты считают одной из причин этого роста то, что большая часть проектов сегмента реализуется неподалеку от исторического центра города в рамках редевелопмента бывших промзон. В результате этого процесса на их месте формируются новые престижные кварталы с особой комфортностью проживания.
Город в городе
Одним из ярких примеров формирования такого микрорайона является проект Ligovsky City. Недавно он вновь подтвердил свой особый статус: в июне 2019 года стал победителем премии рынка недвижимости Urban Awards в номинации «Лучшая идея проекта в Петербурге и Ленобласти». Признание экспертов подтверждает детальную проработку проекта и его соответствие принципам комплексного развития городских территорий.
Ligovsky City реализуется в рамках концепции «Город в городе», которая была разработана голландскими урбанистами из архитектурного бюро MLA+ в 2016 году. Команда из Роттердама сформировала свое видение редевелопмента Волковской промзоны. Концепция предполагает комплексное освоение территории общей площадью около 100 га, со строительством современных жилых кварталов, созданием парковых зон и городских площадей, возведением коммерческой и социальной инфраструктуры.
Проект предусматривает строительство на Лиговском проспекте ряда жилых кварталов, связанных между собой единой инфраструктурой для спорта и отдыха. В настоящее время строятся два первых жилых комплекса: «Первый квартал» общей площадью 106 тыс. кв. м и «Второй квартал» – более 80 тыс. кв. м.
В апреле этого года Glorax Development закрыла сделку по приобретению еще 18 га на Лиговском проспекте – эти территории также должны войти в состав проекта. Земельный банк в настоящее время составляет 25 га. Всего в рамках проекта Ligovsky City планируется возвести около 600 тыс. кв. м. Примечательно при этом, что высота зданий не будет превышать 10–11 этажей и они органично впишутся в окружающую застройку.
В каждом из кварталов предусматривается строительство подземного паркинга, что очень важно, поскольку найти место для парковки в условиях исторического центра города крайне сложно. На первых этажах зданий разместятся коммерческие площади, в которых расположатся супермаркеты и магазины шаговой доступности, а также рестораны и кафе, студии красоты, спортивные центры, различные сервисы. Это даст жителям возможность совершать покупки и получать услуги, не покидая квартала.
Чтобы гармонично вписать новые здания в окружающую застройку, первые два квартала проекта выполнены в стиле ленинградского конструктивизма с отсылкой к современным образцам западноевропейской архитектуры.
Живите бизнес-классом
Проект отличает продуманность всех деталей и внимание к мелочам. Одним из важнейших преимуществ Ligovsky City стало разнообразие предлагаемых планировочных решений. Большинство квартир, включая небольшие студии, имеет балкон или лоджию. Планировки отличаются функциональностью. Во «Втором квартале» предлагаются варианты с террасами. Пространственно-планировочные решения предусматривают возможность объединения комнат внутри одной квартиры и нескольких квартир целиком. Кроме того, чтобы не перегружать жилье предметами сезонного использования, покупателям предлагаются кладовые помещения, в которых удобно хранить вещи, не требующиеся в повседневном обиходе.
Особое внимание уделено местам общего пользования. Отличительная особенность интерьера холла на первом этаже зданий «Первого квартала» – линейный свет на стенах, плавно восходящий к потолку. По замыслу дизайн-бюро Mill Studio, такое решение позволит мягко осветить помещение, придав ему камерность и уют. В оформлении интерьера гармонично сочетаются несколько стилевых направлений. Предлагаемая колористика хорошо подчеркнет статусность дома. Во «Втором квартале» строгий и элегантный интерьер холлов выдержан в неоклассическом стиле с элементами лофта – это универсальное сочетание, которое гармонирует с внешним обликом дома. Главная идея – единство стиля и функциональность пространства.
В шаговой доступности находятся зеленые насаждения – сад Театра юного зрителя и Воронежский сад, Багратионовский и Прилукский скверы. Свой вклад в озеленение локации внесет и Ligovsky City. Помимо зеленых дворовых пространств на прилегающей территории будет сформирован новый сквер. Его проект выбран на конкурсной основе в декабре 2018 года. Архитектурная концепция, предложенная проектным предприятием «Инженерное дело», формирует необычную структуру пространства для отдыха и пешеходных маршрутов. Сквер предполагает наличие четырех зон: амфитеатр с широкими лавками, место для городских фотовыставок, уличный воркаут, детская площадка. Проект предполагается реализовать в 2020 году.
Работы на площадке
В «Первом квартале» сейчас монтируют оконные системы. Остеклению уделено особое внимание. В проекте предусмотрены панорамные окна с низким подоконником в 20 см от уровня пола и практически до потолка. Оконный профиль выполнен из алюминия (идеальное решение для статусных объектов). Наружные стекла – энергоэффективные, закаленные, отличаются особой ударопрочностью, защищены от термошока. Толщина стеклопакетов зависит от расположения квартиры. Максимально усиленные стекла будут стоять на нижних этажах в комнатах, которые выходят на Лиговский проспект и Боровую улицу, что обеспечит гарантированную шумозащиту.
Также идет устройство фасадов. Начинается благоустройство территории жилого комплекса. Будут организованы пешеходные зоны, игровые и спортивные площадки для детей разных возрастов, места для отдыха взрослых.
В жилом комплексе «Второй квартал» проекта Ligovsky City продолжаются монолитные работы, ведется каменная кладка внутренних стен и перегородок, параллельно идет устройство паркинга. В ближайшее время начнется остекление, основанное на тех же подходах, что и в «Первом квартале». Также начинается облицовка фасадов кирпичом. На первых этажах предполагается использование натурального камня.
Мнение
Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development:
– Сегодня освоение «серого пояса» – бывших промышленных территорий в Санкт-Петербурге – почти единственная возможность построить современное функциональное жилье в непосредственной близости от исторических районов города. Локация предопределяет реализацию проектов высокого сегмента – прежде всего бизнес-класса. Это, в свою очередь, предполагает создание качественной инфраструктуры – как коммерческой, так и инженерной, а также формирование единой социальной среды. Такие микрорайоны новой статусной застройки гарантируют высокий уровень комфортности жизни, а по мере завершения образования этих зон жилье в них будет только прирастать в цене.
Фитнес как элемент комфорта
Здоровый образ жизни, предполагающий регулярные занятия в спортивном или фитнес-центре, становится все более модным трендом. И застройщики оперативно реагируют на запрос потребителей, часто еще на стадии проектирования планируя создание таких объектов в составе своих жилых или апарт-комплексов.
В частности, спортивные или фитнес-центры располагаются в проектах таких компаний, как «Строительный трест», ГК «ПСК», ИСК «Отделстрой», «Бонава Санкт-Петербург», ГК «Арсенал-Недвижимость», NAI Becar и др.
Элемент комфорта
Эксперты, опрошенные «Строительным Еженедельником», отмечают, что покупатели при выборе жилья становятся все более внимательны к оценке проектов застройщиков. Теперь приобретаются уже не просто квадратные метры, а возможность комфортной жизни. За исключением, пожалуй, класса «жесткий эконом», потребитель заранее придирчиво оценивает «начинку» комплекса, в котором он рассматривает возможность покупки квартиры. Помимо коммерческой и социальной инфраструктуры, объектом интереса все чаще становится спортивная. «Наличие фитнес-центра и любой другой инфраструктуры, особенно зон коллаборации, повышает привлекательность объекта и становится все важнее», – говорит управляющий директор центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерина Соболева.
«Услуги спорт-клубов и фитнес-центров с каждым годом становятся все более востребованы и доступны, и наличие такого объекта в составе новостройки – всегда дополнительное конкурентное преимущество для жилого комплекса. Особенно, если в ближайшем окружении таких объектов нет вовсе или они не соответствуют социальному статусу жителей», – отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Они очень востребованы у жителей, в том числе тех, кто не занимается спортом профессионально. Ведь сходить на тренажеры или групповую тренировку сейчас – часть модного образа жизни», – добавляет начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
А вот по мнению директора департамента продаж и развития ГК «ПСК» Сергея Мохнаря, наличие фитнес-центра в жилом комплексе само по себе не дает однозначных преимуществ и слабо влияет на принятие решения покупателями. «Однако, если девелопер не просто ставит дома «в поле», но предлагает своим покупателям определенный стиль жизни и готов его поддержать в рамках ЖК, то включение в перечень сервисов, в том числе фитнес-центра, будет логичным шагом при позиционировании. Иными словами, наличие спортивной инфраструктуры – часть комплексного подхода к работе с целевой аудиторией», – считает он.
Эксперт добавляет также, что в сегменте апартаментов ситуация отличается. «Возможность заниматься спортом востребована арендаторами, особенно теми, кто приехал в Петербург на длительный период, но все же временно. Для такой категории наличие фитнес-клуба в том же доме, где они живут, – есть решение задачи обустройства быта. Инвесторы же рассматривают апартаменты как многосоставный продукт. Чем больше сервисов он предлагает, тем выше его привлекательность для вложений», – отмечает Сергей Мохнарь.
Подумать заранее
Большинство экспертов считает, что предпочтительнее уже на стадии проектирования предусматривать в фитнес-центре (особенно если речь идет о большом заведении) размещение бассейна. «Все необходимое продумывается еще на этапе проектирования. Для спортивных залов, а тем более бассейнов, необходимы высокие потолки, есть специфические требования к системам вентиляции и кондиционирования, пожарной безопасности и пр.», – говорит Николай Гражданкин.
Основатель сети «Фитнес Хаус» Алексей Фурсов отмечает, что на начальной стадии работы над проектом включить в состав комплекса спортивный клуб с бассейном – не проблема, но можно и встроить фитнес-центр в уже существующий объект. Хотя это и несколько сложнее. В идеальном случае, по его словам, лучше заранее договориться с будущим оператором заведения, который подскажет, что ему необходимо от помещения. «Договариваться, конечно, лучше на стадии проектирования, так как довольно часто проектировщики жилых комплексов понятия не имеют, как правильно проектировать фитнес-центр», – полагает эксперт. «Договоренности с оператором должны быть учтены уже при разработке проекта – для включения необходимых помещений и других инфраструктурных компонентов в проект», – соглашается Катерина Соболева.
Сергей Мохнарь подчеркивает, что далеко не каждый застройщик займется «встройкой» такого заведения в проект. «Причина – в необходимости выделить под эти цели значительную площадь (от 1,5 тыс. кв. м), предусмотреть специфическую планировку и коммуникации, вентиляцию, электрические мощности. Если речь идет о бассейне, то место под чашу должно быть определено заранее – и совершенно не обязательно, что потенциальный арендатор найдет такое расположение оптимальным. Более выгодная и «спокойная» стратегия для девелопера – размещение на первом этаже нескольких коммерческих помещений меньшей площади, где откроются кафе, аптеки и малый бизнес», – говорит он.
Эксперт также считает, что крупные сети обычно не заинтересованы в договоренностях на этапе проектирования жилого комплекса, поскольку раньше чем через 2–4 года они свое помещение не получат. «Кроме того, первое время, пока ЖК будет еще только заселяться, поток клиентов будет ограничен. Оптимальной тактикой для операторов сейчас является поиск уже готовых помещений и проведение в них необходимого ремонта. В таком случае проект открытия клуба укладывается в год-полтора, что гораздо комфортнее с точки зрения финансового планирования», – отмечает Сергей Мохнарь, добавляя, что в апарт-комплексе Like запроектированы фитнес-клуб с бассейном, но они не будут предлагаться операторам, а станут частью инфраструктуры самого объекта.
А Сергей Степанов утверждает, что необходимые соглашения между застройщиком и фитнес-клубом могут достигаться еще на этапе разработки концепции жилого комплекса и его проектирования – независимо от того, будет ли спортивный клуб расположен во встроенных помещениях или будет создаваться на отдельном участке. В качестве примера он приводит проект NEWПИТЕР. «Там уже запланировано создание четырехэтажного фитнес-центра с двумя бассейнами. Общая площадь составит около 5 тыс. кв. м, и на сегодняшний день достигнуты договоренности с оператором», – подчеркивает эксперт.
Фактор класса
Относительно того, для какого класса жилья наличие фитнес-центра – это норма, а для какого – дополнительная опция комфорта, эксперты разошлись во мнениях. «Как правило, фитнес-центры у дома востребованы в сегменте комфорт-класса. У представителей бизнес- и элит-класса обычно есть уже сложившиеся предпочтения к конкретным спортивным комплексам, в которые они готовы добираться даже на другой конец города», – считает Николай Гражданкин.
В качестве примера он приводит проект «Новый Оккервиль»: «Мы построили отдельно стоящий спортивный комплекс, рассчитанный на 1 тыс. посетителей в день. В нем 25-метровый бассейн и ледовая арена площадью 800 кв. м. В бассейне, который состоит из 6 дорожек и зоны водной аэробики, одновременно могут заниматься 100 посетителей».
«Для комплексного подхода к продукту логично размещать фитнес-клубы в апарт-проектах и крупных жилых комлексах повышенной комфортности, с заранее заявленным набором услуг для жителей», – полагает Сергей Мохнарь.
Алексей Фурсов говорит, что класс здания не имеет особого значения. «Более важны количество квартир и число потенциальных пользователей фитнес-клуба», – считает он. А Катерина Соболева обращает внимание на то, что класс такого объекта должен соответствовать классу жилого комплекса, а значит, и уровню платежеспособности аудитории.
Сергей Степанов отмечает, что у компании большой опыт создания спортивных объектов как в составе жилых комплексов различного сегмента, так и на прилегающих к ним участках. «Например, в ЖК комфорт-класса «Лиственный» построен пятиуровневый клуб с аквазоной и чашей для дайвинга, а напротив дома бизнес-класса «Сосновка» несколько лет назад был открыт спорткомплекс с двумя бассейнами и спа», – говорит он.
Мнение
Сергей Мохнарь, директор департамента продаж и развития ГК «ПСК»:
– Основной спрос со стороны фитнес-сетей сейчас приходится на спальные районы, особенно на севере Петербурга. В случае, когда микрорайон застраивается как комплексное освоение территории, операторы чаще обращают внимание на строящиеся там же торговые и досуговые центры. Они служат генератором трафика и располагают подходящими помещениями с высокими потолками и возможностью свободной планировки. А вот спрос со стороны малых и несетевых спортивных заведений сосредоточен как раз на первых этажах жилых зданий.