Общие места облагораживаются. Основные тренды МОП
Наполнение и отделка мест общего пользования (МОП) в новых жилых проектах становятся все разнообразнее. С одной стороны, это может быть конкурентным преимуществом объекта, с другой, не влияет на выбор квартиры в конкретном доме.
Всяческое улучшение МОП и входных групп началось лет десять назад. Сначала это было атрибутом дорогого жилья, сегодня – почти любого проекта.
Площадь, отведенная под МОП, варьируется в зависимости от класса жилья и размера самого дома. По словам генерального директора ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгения Жукова, в эконом-классе она может составлять 20%, в «бизнесе» – 25–30%, в премиум-сегменте – до 35%. Руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов отмечает, что минимальная доля площадей МОП в жилых домах сегмента «масс-маркет» – 10%, в новостройках высокой ценовой ниши доля может достигать 40%.
«Девелопер стремится построить и продать как можно больше жилых квадратных метров, но в проектах высокого класса вынужден увеличивать площадь МОП из-за необходимости оборудовать полноценные холлы и лобби. Единых требований к метражу входных групп не существует. Решая, какую площадь под них выделить, застройщики руководствуются экономическими параметрами проекта. В эконом-классе входные группы могут отсутствовать в принципе», – подчеркивает Евгений Жуков.
По расчетам директора департамента управления проектами Glorax Development Андрея Лопатина, часть площадей МОП, которая приходится конкретно на входные группы, составляет примерно 10% в бизнес-классе и около 8% – в сегменте «комфорт».
В абсолютных цифрах это, по данным руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, составляет 15–20 кв. м. «Чтобы подчеркнуть особый уровень жилого комплекса, для входных групп может быть предусмотрено 35–40 кв. м», – добавляет он.
Эксперт также уточняет: «С ростом класса ЖК коридоры на типовых этажах могут становиться чуть меньше, чтобы больше места выделить для квартир. Холлы на первых этажах, напротив, несколько увеличиваются, добавляются комфортные зоны ожидания, колясочные и другие опции».
Разумные траты
В масштабах проекта затраты на МОП относительно невелики. По данным Андрея Лопатина, средний уровень затрат на устройство МОП в стоимости «квадрата» жилья составляет 5–6%. «Организация пространства и дизайн мест общего пользования зависят от класса проекта. В домах эконом-класса застройщики стараются минимизировать затраты на устройство МОП. В комфорт- и бизнес-классах – уже придают вопросу определенное значение. В премиальном и элитном сегментах МОП уделяется максимальное внимание», – уточнил он.
В абсолютных цифрах затраты на 1 кв. м МОП варьируются от 12 тыс. до 50 тыс. рублей – в зависимости от класса недвижимости, этажности дома, ширины лестничного марша и ряда других факторов, отмечает Денис Казберов. «Стоимость «квадрата» складывается из многих позиций – локации, класса объекта, качества стройматериалов, стадии готовности, политики ценообразования застройщика. Вычленить отдельно нагрузку МОП довольно сложно», – добавляет он.
При этом, по словам генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелики Альшаевой, застройщику необходимо найти баланс между функциональностью МОП и их разумным метражом, поскольку затраты на содержание общедомового имущества ложатся на жильцов.
Какая красота!
«Если раньше дольщики редко задавались вопросом, как будут оформлены места общего пользования, то теперь стали придавать этому существенное значение. Соответственно, и застройщики уделяют больше внимания тому, как будут выглядеть входные группы, лифтовые холлы, этажные площадки и т. д.», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Как поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Аквилон Инвест» Надежда Зотова, основная причина – требования покупателей, которые сегодня «смотрят не только на площадь или цену квартиры, а стремятся к определенному качеству жизни, которое складывается из множества деталей, в том числе и из того, как выглядят вход в новый дом, лифтовый холл, подъезд».
Застройщики признают, что качественная отделка МОП может стать неким конкурентным преимуществом, которое заставит покупателя сделать выбор в пользу объекта. По словам Дениса Казберова, в условиях растущей конкуренции она становится существенным преимуществом ЖК, а для привлечения покупателей застройщики все чаще экспериментируют с архитектурными решениями входных групп, цветовыми гаммами в холлах, с материалами отделки и зонированием пространства.
При этом дизайн и функциональное назначение МОП – не самый первый и главный критерий выбора жилья. «Их дизайн – не ключевой фактор при выборе квартиры, но заходить в красивый холл всегда приятнее, чем в серый бетонный коридор», – резюмирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Тренды МОП
«За последние пять лет произошла эволюция взглядов на то, как должны выглядеть МОП в современных ЖК. Раньше даже в проектах крупных застройщиков была система узких коридоров, над головой нависали коммуникации, а проход к лифту представлял собой целый лабиринт. Сегодня подобных вещей не встретишь», – говорит Светлана Денисова.
Сейчас МОП – поле для проб и экспериментов. Отделка проводится по дизайнерским проектам, нередко используются натуральные материалы. Как отмечает Евгений Жуков, чем выше сегмент, тем дороже используемые материалы отделки, интереснее архитектурные и интерьерные решения. «Отделка по принципу «дорого-богато» уходит в прошлое. Сейчас в тренде оформление в соответствии с модными, современными тенденциями», – подчеркивает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
«Все чаще используются технологии «умного дома» с оборудованием систем видеодомофонии, энергосберегающие решения с установкой датчиков движения и другими опциями», – рассказывает Дмитрий Ефремов. Анжелика Альшаева отмечает появление более рациональных планировок МОП. «Постоянно улучшается и навигация в парадных. Застройщики делают ее максимально легкочитаемой», – добавляет Пётр Буслов.
Свежих тенденций в оформлении МОП все больше. Так, Денис Казберов указывает на новые опции в виде оборудованных мест для мойки лап домашних питомцев, а также на установку светопрозрачных входных групп для лучшей инсоляции. А Надежда Зотова напоминает о принципах безбарьерной среды. Впрочем, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов подчеркивает, что и это зависит от сегмента жилья. «Приспособления для маломобильных граждан не являются трендом, а должны находиться в доме по закону. А вот колясочные, помещения для охраны или консьержа, помещения для мойки лап четвероногих друзей встречаются все чаще. Довольно редко встречаются зоны для отдыха или общения жильцов, еще реже детский клуб, например, или комната для собраний по общим интересам для взрослых», – отмечает он.
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– На решение о покупке, как правило, внешний вид мест общего пользования не влияет. А если клиент и рассматривает рендеры мест общего пользования, то они, скорее, станут приоритетом второго и даже третьего порядка. Однако уже после покупки, пока идет строительство, клиенты начинают активно интересоваться, какими будут их МОП.
Яна Теслева, консультант по долевому строительству ГК «Адвекс. Недвижимость»:
– Застройщики в стремлении придать уникальности своим проектам все чаще озадачиваются созданием уютной атмосферы в местах общего пользования жилых комплексов и формированием среды добрососедства. Дизайн и оформление входной группы и мест общего пользования могут оказать влияние на покупку квартиры, так как встречают «по одежке». Входя в красивый и уютный холл, начинаешь чувствовать себя как дома уже с порога. Также создаются пространства, в которых жители могут встречаться, проводить собрания, праздники, играть, работать, ожидать гостей. Процент площадей, отведенных под места общего пользования, не очень большой, но все же в этих местах можно разместить коляски и велосипеды или посидеть в ожидании курьера.
Анна Павлова, генеральный директор «Городского Центра Недвижимости»:
– Отделка мест общего пользования становится визитной карточкой домов не только высокого ценового сегмента, но и комфорт- и даже эконом-класса. Поэтому мы сегодня видим красивые парадные даже в местах массовой застройки в Девяткино и Кудрово. На сегодняшний день появилась тенденция: использование качественных отделочных материалов для МОП, а также келлеров (дополнительных колясочных, индивидуальных кладовых). Дизайнерская, продуманная и удобная среда становится изюминкой жилых комплексов. Оформление этих пространств формирует общее впечатление о проекте, а значит – является ярким конкурентным преимуществом.
Переуступка: сложно, но выгодно
Количество сделок на переуступку квартир в новостройках Петербурга и Ленинградской области растет год от года. Причин тому множество, однако основная – экономия при покупке жилья. Квартиры действительно переуступаются дешевле среднерыночной цены, но такие сделки сопряжены с высокими рисками.
По данным Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, за первые 9 месяцев 2017 года было заключено 6259 таких сделок, за аналогичный период позапрошлого года – 6155. «Примерно каждый 6-й договор участия в долевом строительстве подвергался переуступке», – сообщил вице-президент Ассоциации Александр Гиновкер.
Исполнительный директор агентства недвижимости «ДОМПЛЮСОФИС» Юлия Роженцева связывает увеличение сделок по переуступке с затовариванием рынка: «В 2014-2015 годах мы наблюдали строительный бум, особенно во Всеволожском районе. В 2016-2017 году данные объекты были сданы в эксплуатацию – и в районах массовой застройки ближайших пригородов произошло существенное затоваривание. Появились дольщики, готовые продать недвижимость до подписания акта приема-передачи», – отмечает она.
Надежды сэкономить
Эксперты сходятся во мнении, что покупать квартиру через переуступку – дело экономически выгодное. Александр Гиновкер отметил, что несколько лет назад частные инвесторы пытались заработать на переуступке: квартира покупалась на ранних стадиях реализации проекта, а перед сдачей дома продавалась по более высокой цене. Однако сегодня таких продавцов почти нет.
Юлия Роженцева отметила, что при переуступке владельцу квартиры приходится конкурировать с застройщиком, а это непросто, поэтому приходится соглашаться на меньшие деньги: «Цены от застройщиков достаточно стабильны, и рядовым владельцам квартир приходится демпинговать. Квартира по переуступке может быть выставлена по общерыночной цене, однако при наличии «теплого» клиента продавец уступит 3-5% для быстрой продажи».
Кроме того, по договору переуступки можно приобрести квартиру с теми параметрами, которых уже нет у застройщика. «Как известно, самые «вкусные» предложения разбирают раньше остальных», – отметил Александр Гиновкер.
Сложности и риски
Эксперты предупреждают, что заключить такую сделку гораздо сложнее, чем купить квартиру напрямую у застройщика. Причем сложности начинаются на этапе поисков – вам придется самостоятельно просматривать объявления или же обращаться с этим вопросом к риэлтору, который бесплатно не работает. В случае прямой сделки с застройщиком вам быстро и бесплатно подберут подходящую жилплощадь, а также подскажут банк с наиболее выгодной ипотечной ставкой.
К слову, без риэлтора оформить договор по переуступке смогут только юридически подкованные граждане. «Сделки по переуступке объектов существенно сложнее, чем покупка жилья в новостройке от застройщика. Для таких операций характерны риски, которые свойственны сделкам как на первичном, так и на вторичном рынках», – отметил Александр Гиновкер.
Главная сложность подобных сделок заключается в том, что количество участников может быть больше двух. Так, иногда к сделке приходится привлекать застройщика объекта. «Перед заключением соглашения об уступке настоятельно рекомендую заказать выписку из ЕГРН для проверки наличия регистрации права по ДДУ у первоначального дольщика, а также проверить, внес ли дольщик все необходимые выплаты застройщику. Если нет, то последний становится участником сделки», – сообщила генеральный директор юридической компании «Северо-Западный Правовой Альянс» Наталья Гузанова.
Необходимо выяснить, состоял ли дольщик в браке на момент покупки квартиры. Если да, то нужно получить нотариально заверенное согласие супруга. Не лишним будет и ознакомиться с брачным договором, если оный имеется. «Нужно приложить максимум усилий в оформлении документов, чтобы нивелировать претензии супруга или супругов как в настоящем, так и будущем», – подчеркнула Наталья Гузанова.
Даже если вы полностью доверяете дольщику, который уступает вам квартиру, для составления договора лучше обратиться к нотариусу или юристу, а покупку оплатить при участии банка. «Расчеты между сторонами – вопрос договоренностей. Однако непосредственную передачу денежных средств целесообразно производить после регистрации соглашения об уступке. Одним из наименее рискованных способов расчета между сторонами является аккредитивная форма», – рекомендует глава «Северо-Западного Правового Альянса».
Владелец строящейся квартиры должен быть платежеспособным. «Поскольку банкротство по стране шагает «широко и уверенно», советую обязательно проверить первоначального дольщика на наличие признаков банкротства с выдачей им соответствующих гарантий от его имени», – рекомендует Наталья Гузанова.
Кстати:
Доход, полученный от продажи квартиры по договору переуступки, облагается налогом, но только после вычета понесенных дольщиком затрат. Например, если квартира была куплена за 1,5 млн рублей, а продана за 2 млн, то налогом будут облагаться только 500 тыс. рублей.
ЖК «Образцовый квартал 2»: скоро новоселье!
Новый малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал 2», входящий в проект «На Царскосельских холмах», будет сдан на полгода ранее изначально запланированного срока.
В ближайшие недели начнется выдача ключей покупателям квартир в малоэтажном жилом комплексе «Образцовый квартал 2», расположенном в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Застройщиком объекта является ООО «Терминал-Ресурс». Строительная компания ранее уже возвела рядом с этим комплексом ЖК «Образцовый квартал». Примечательный момент: «Образцовый квартал 2» сдается в эксплуатацию ранее изначально утвержденного срока (сентябрь 2018 года). Еще в конце декабря 2017 года застройщик получил заключение службы Госстройнадзора о соответствии жилого комплекса «Образцовый квартал 2» всем требованиям технических регламентов.
Жить в гармонии
ЖК «Образцовый квартал 2» – часть проекта комплексной застройки Пушкинского района «На Царскосельских холмах» девелопера «Центр развития», в группу которого входит «Терминал-Ресурс». Благодаря удачному расположению территории в проекте реализуется идея создания оптимального сочетания комфортного проживания в новом городском районе Санкт-Петербурга с преимуществами загородной среды.
В состав жилого комплекса «Образцовый квартал 2» входят четыре четырехэтажных дома с мансардными этажами, рассчитанные на 320 квартир. В каждом доме установлены бесшумные швейцарские лифты Schindler. Достаточно большое расстояние между корпусами обеспечивает психологический комфорт для проживающих. Внутреннее пространство организовано по принципу безопасного двора. Просторная стоянка для автомобилей располагается рядом с жилым комплексом. Во дворе ЖК располагается детский сад на 140 мест с бассейном. Следом за жилым комплексом и он будет введен в эксплуатацию. Всего же в рамках проекта «На Царскосельских холмах»» запланировано строительство 12 детских садов и 5 школ.
Отметим, что у ЖК «Образцовый квартал 2» удобная транспортная доступность от Петербурга. Добраться до него можно за несколько минут по Петербургскому, Пулковскому шоссе, Витебскому и Московскому проспекту – как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Также в ближайшем доступе находятся КАД и ЗСД. Кроме того, в нескольких минутах езды на автомобиле расположен город Пушкин (бывшее Царское Село) – ярчайшее звено кольца императорских резиденций в окрестностях Санкт-Петербурга. Чуть дальше – Павловск и другие исторические пригороды Северной столицы.
… и комфорте
ЖК «Образцовый квартал 2» возведен из монолитного железобетонного каркаса с ограждающими конструкциями из кирпича. Такое уникальное сочетание позволяет добиться оптимальных показателей по экономичности, эргономичности и экологичности объекта.
Для внешних стен зданий использовались кирпич, многослойная теплоизоляционная система с минеральным утеплителем и структурная штукатурка. Такое сочетание материалов сделало дома максимально теплыми. При этом сами здания получились выразительными и индивидуальными по своему архитектурному стилю.
Источником теплоснабжения ЖК «Образцовый квартал 2» являются индивидуальные газовые котельные, установленные на крыше каждого дома. В квартирах вместо радиаторов – водяной теплый пол. Комфортную температуру можно установить в каждом помещении. Такая система позволяет сэкономить на оплате коммунальных услуг до 30%. Кроме того, в целях обеспечения стабильного давления в системах горячего и холодного водоснабжения в каждом жилом доме установлены повысительные насосные станции.
В целом, ЖК «Образцовый квартал 2» – это загородный комфорт в удобных квартирах с городской пропиской.
