Общие места облагораживаются. Основные тренды МОП
Наполнение и отделка мест общего пользования (МОП) в новых жилых проектах становятся все разнообразнее. С одной стороны, это может быть конкурентным преимуществом объекта, с другой, не влияет на выбор квартиры в конкретном доме.
Всяческое улучшение МОП и входных групп началось лет десять назад. Сначала это было атрибутом дорогого жилья, сегодня – почти любого проекта.
Площадь, отведенная под МОП, варьируется в зависимости от класса жилья и размера самого дома. По словам генерального директора ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгения Жукова, в эконом-классе она может составлять 20%, в «бизнесе» – 25–30%, в премиум-сегменте – до 35%. Руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов отмечает, что минимальная доля площадей МОП в жилых домах сегмента «масс-маркет» – 10%, в новостройках высокой ценовой ниши доля может достигать 40%.
«Девелопер стремится построить и продать как можно больше жилых квадратных метров, но в проектах высокого класса вынужден увеличивать площадь МОП из-за необходимости оборудовать полноценные холлы и лобби. Единых требований к метражу входных групп не существует. Решая, какую площадь под них выделить, застройщики руководствуются экономическими параметрами проекта. В эконом-классе входные группы могут отсутствовать в принципе», – подчеркивает Евгений Жуков.
По расчетам директора департамента управления проектами Glorax Development Андрея Лопатина, часть площадей МОП, которая приходится конкретно на входные группы, составляет примерно 10% в бизнес-классе и около 8% – в сегменте «комфорт».
В абсолютных цифрах это, по данным руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, составляет 15–20 кв. м. «Чтобы подчеркнуть особый уровень жилого комплекса, для входных групп может быть предусмотрено 35–40 кв. м», – добавляет он.
Эксперт также уточняет: «С ростом класса ЖК коридоры на типовых этажах могут становиться чуть меньше, чтобы больше места выделить для квартир. Холлы на первых этажах, напротив, несколько увеличиваются, добавляются комфортные зоны ожидания, колясочные и другие опции».
Разумные траты
В масштабах проекта затраты на МОП относительно невелики. По данным Андрея Лопатина, средний уровень затрат на устройство МОП в стоимости «квадрата» жилья составляет 5–6%. «Организация пространства и дизайн мест общего пользования зависят от класса проекта. В домах эконом-класса застройщики стараются минимизировать затраты на устройство МОП. В комфорт- и бизнес-классах – уже придают вопросу определенное значение. В премиальном и элитном сегментах МОП уделяется максимальное внимание», – уточнил он.
В абсолютных цифрах затраты на 1 кв. м МОП варьируются от 12 тыс. до 50 тыс. рублей – в зависимости от класса недвижимости, этажности дома, ширины лестничного марша и ряда других факторов, отмечает Денис Казберов. «Стоимость «квадрата» складывается из многих позиций – локации, класса объекта, качества стройматериалов, стадии готовности, политики ценообразования застройщика. Вычленить отдельно нагрузку МОП довольно сложно», – добавляет он.
При этом, по словам генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелики Альшаевой, застройщику необходимо найти баланс между функциональностью МОП и их разумным метражом, поскольку затраты на содержание общедомового имущества ложатся на жильцов.
Какая красота!
«Если раньше дольщики редко задавались вопросом, как будут оформлены места общего пользования, то теперь стали придавать этому существенное значение. Соответственно, и застройщики уделяют больше внимания тому, как будут выглядеть входные группы, лифтовые холлы, этажные площадки и т. д.», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Как поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Аквилон Инвест» Надежда Зотова, основная причина – требования покупателей, которые сегодня «смотрят не только на площадь или цену квартиры, а стремятся к определенному качеству жизни, которое складывается из множества деталей, в том числе и из того, как выглядят вход в новый дом, лифтовый холл, подъезд».
Застройщики признают, что качественная отделка МОП может стать неким конкурентным преимуществом, которое заставит покупателя сделать выбор в пользу объекта. По словам Дениса Казберова, в условиях растущей конкуренции она становится существенным преимуществом ЖК, а для привлечения покупателей застройщики все чаще экспериментируют с архитектурными решениями входных групп, цветовыми гаммами в холлах, с материалами отделки и зонированием пространства.
При этом дизайн и функциональное назначение МОП – не самый первый и главный критерий выбора жилья. «Их дизайн – не ключевой фактор при выборе квартиры, но заходить в красивый холл всегда приятнее, чем в серый бетонный коридор», – резюмирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Тренды МОП
«За последние пять лет произошла эволюция взглядов на то, как должны выглядеть МОП в современных ЖК. Раньше даже в проектах крупных застройщиков была система узких коридоров, над головой нависали коммуникации, а проход к лифту представлял собой целый лабиринт. Сегодня подобных вещей не встретишь», – говорит Светлана Денисова.
Сейчас МОП – поле для проб и экспериментов. Отделка проводится по дизайнерским проектам, нередко используются натуральные материалы. Как отмечает Евгений Жуков, чем выше сегмент, тем дороже используемые материалы отделки, интереснее архитектурные и интерьерные решения. «Отделка по принципу «дорого-богато» уходит в прошлое. Сейчас в тренде оформление в соответствии с модными, современными тенденциями», – подчеркивает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
«Все чаще используются технологии «умного дома» с оборудованием систем видеодомофонии, энергосберегающие решения с установкой датчиков движения и другими опциями», – рассказывает Дмитрий Ефремов. Анжелика Альшаева отмечает появление более рациональных планировок МОП. «Постоянно улучшается и навигация в парадных. Застройщики делают ее максимально легкочитаемой», – добавляет Пётр Буслов.
Свежих тенденций в оформлении МОП все больше. Так, Денис Казберов указывает на новые опции в виде оборудованных мест для мойки лап домашних питомцев, а также на установку светопрозрачных входных групп для лучшей инсоляции. А Надежда Зотова напоминает о принципах безбарьерной среды. Впрочем, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов подчеркивает, что и это зависит от сегмента жилья. «Приспособления для маломобильных граждан не являются трендом, а должны находиться в доме по закону. А вот колясочные, помещения для охраны или консьержа, помещения для мойки лап четвероногих друзей встречаются все чаще. Довольно редко встречаются зоны для отдыха или общения жильцов, еще реже детский клуб, например, или комната для собраний по общим интересам для взрослых», – отмечает он.
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– На решение о покупке, как правило, внешний вид мест общего пользования не влияет. А если клиент и рассматривает рендеры мест общего пользования, то они, скорее, станут приоритетом второго и даже третьего порядка. Однако уже после покупки, пока идет строительство, клиенты начинают активно интересоваться, какими будут их МОП.
Яна Теслева, консультант по долевому строительству ГК «Адвекс. Недвижимость»:
– Застройщики в стремлении придать уникальности своим проектам все чаще озадачиваются созданием уютной атмосферы в местах общего пользования жилых комплексов и формированием среды добрососедства. Дизайн и оформление входной группы и мест общего пользования могут оказать влияние на покупку квартиры, так как встречают «по одежке». Входя в красивый и уютный холл, начинаешь чувствовать себя как дома уже с порога. Также создаются пространства, в которых жители могут встречаться, проводить собрания, праздники, играть, работать, ожидать гостей. Процент площадей, отведенных под места общего пользования, не очень большой, но все же в этих местах можно разместить коляски и велосипеды или посидеть в ожидании курьера.
Анна Павлова, генеральный директор «Городского Центра Недвижимости»:
– Отделка мест общего пользования становится визитной карточкой домов не только высокого ценового сегмента, но и комфорт- и даже эконом-класса. Поэтому мы сегодня видим красивые парадные даже в местах массовой застройки в Девяткино и Кудрово. На сегодняшний день появилась тенденция: использование качественных отделочных материалов для МОП, а также келлеров (дополнительных колясочных, индивидуальных кладовых). Дизайнерская, продуманная и удобная среда становится изюминкой жилых комплексов. Оформление этих пространств формирует общее впечатление о проекте, а значит – является ярким конкурентным преимуществом.
Безбарьерная среда на Царскосельских холмах
3 декабря отмечается Международный день инвалидов. Праздник был утвержден резолюцией Генеральной Ассамблеи ООН в 1992 года. Его цель – обратить внимания населения на проблемы людей, чьи возможности ограничены тем или иным заболеванием, защитить их права, вовлечь в общественную жизнь.
Часто выход маломобильного человека за пределы квартиры превращается в настоящее испытание. Инвалидам сложно перемещаться не только на улице, но и в коммерческих, и в муниципальных учреждениях. Практически везде процесс движения связан со сложным физическим преодолением неудобных подъездных путей, тротуаров с бордюрами, узких входных групп. Такую городскую среду никак нельзя назвать доступной и дружелюбной. Современный человекоориентированный подход применён при проектировании малоэтажных жилых комплексов «Образцовые кварталы» в Пушкинском районе. Этот принцип здесь реализован добросовестно и высокотехнологично. Застройщик «Терминал-Ресурс» использует при строительстве новейшие технологии и оборудование. Удобные пандусы и перила, широкие дверные проёмы и лестничные пролёты, специальные парковочные места и бесшумные лифты производства Швейцарии, установленные с нулевого уровня, делают жизнь в «Образцовых кварталах» комфортной для каждого петербуржца.
По данным Всемирной организации здравоохранения, в мире насчитывается более 1 млрд человек, которые имеют ту или иную форму инвалидности. Это 15% населения Земли, или каждый седьмой человек. Люди с ограниченными возможностями сталкиваются с дискриминацией и препятствиями, которые мешают им наравне с другими участвовать в повседневной жизни общества. Они не всегда могут учиться в общеобразовательных учреждениях, им сложнее получить работу. Между тем, среди инвалидов немало талантливых и волевых людей. Они активно интересуются наукой, искусством, литературой, занимаются спортом, стремятся развиваться и быть полезными обществу. Права инвалидов регулирует Конвенция ООН и ряд российских законодательных актов.
Пушкинский район: вот это Перспектива! КОТ «На Царскосельских холмах» развивается
Эксперты по недвижимости отмечают в Санкт-Петербурге дефицит коммерческих площадей. По данным ООО «Центр развития», в 2019 году в Северной столице будет введено в эксплуатацию на треть меньше офисных помещений, чем в прошлом году.
Нехватка бизнес-площадей особенно ощущается в ряде районов. Среди из них – Пушкинский. Здесь каждый год прирастает население и увеличивается деловая активность: ведется масштабное строительство жилья, проводятся международные выставки и конгрессы.
Бизнес-центр
На площади 316 га на подъезде к Пушкину реализуется проект комплексного освоения территории. Застройщик – компания «Терминал-Ресурс» – работает в отрасли с 1992 года. Основными объектами строительства являются малоэтажные ЖК «Образцовые кварталы». Это кирпично-монолитные дома для комфортного проживания, оборудованные теплыми водяными полами и бесшумными швейцарскими лифтами. В непосредственной близости от новостроек развивается общественно-деловая зона. В 2016 году введен в эксплуатацию современный бизнес-центр «Перспектива» площадью 10 тыс. кв. м.
Здание находится на закрытой благоустроенной территории с парковочными местами на 125 машин. Четырехэтажное здание возведено из современных энергоэффективных материалов и оборудования по европейским стандартам. Бесшумные швейцарские лифты Schindler, высокие потолки, свободные планировки, системы кондиционирования и панорамное остекление позволяют чувствовать себя комфортно и сотрудникам бизнес-центра, и его гостям. В здании круглосуточно работают reception и охрана. Отопление обеспечивает собственная газовая котельная.
В БЦ «Перспектива» размещаются десятки компаний и трудятся около 500 человек. На сегодняшний день в аренду сданы более 90% площади, несколько помещений свободны и готовы принять новых арендаторов. Собственник выставил объект на продажу как действующий бизнес.
«Мы искали помещение под офис на юге города. Выбирали большую площадь со свободной планировкой, которую можно зонировать под себя. Нам важно, чтобы сотрудники работали в современном светлом и теплом офисе, чтобы на переговоры не стыдно было пригласить партнеров. Подходящий вариант нашелся в «Перспективе». Работаем здесь уже два года. Рядом остановка общественного транспорта, на первом этаже – кафе. Приятный бонус – виды из окон. От Петербургского шоссе в ясную погоду виден весь город», – говорит руководитель одной из компаний-арендаторов Дмитрий Агеев.
Бизнес-парк
В сентябре застройщик приступил к строительству нового делового объекта – бизнес-парка «Гараж». В его составе будут четырехэтажный наземный паркинг на 300 машино-мест и двухэтажное здание в стиле голландской архитектуры, с коммерческими площадями. Там смогут разместиться магазины сопутствующих товаров, кафе, аптека, предприятия бытового обслуживания, а также офисы. Сдать объект планируется через год.
Расположение «Гаража» на улице Кокколевской, в непосредственной близости от Петербургского шоссе, выбрано не случайно – на пути следования в Пушкин и Павловск. Транспортный поток здесь достигает 3,5 тыс. автомобилей в час и 300 туристических автобусов в день. Малоэтажные жилые комплексы «Образцовые кварталы» находятся в непосредственной близости. Их жители имеют возможность оставлять автомобили на обустроенной придомовой территории, а вскоре смогут обзавестись собственным местом на охраняемой парковке.
Коммерческие помещения можно приобрести или взять в аренду – так же, как машино-места.
Бизнес-проект
Проект «На Царскосельских холмах» развивается поэтапно в расчете на несколько лет. Предварительно была разработана проектная и градостроительная документация, проложены коммуникации и начато строительство улично-дорожной сети. Уже введены в эксплуатацию и заселены четыре первых «Образцовых квартала». Всего на территории нового микрорайона сейчас проживают более 4 тыс. человек, а к сроку его реализации население достигнет 40–50 тыс. Свои объекты застройщик возводит с опережением графика, и жилые дома не являются исключениями. В следующем году ключи получат дольщики ЖК «Образцовый квартал 5» и «Образцовый квартал 6». В них предлагаются квартиры от студий площадью 24 кв. м до 100-метровых площадей свободной планировки. Индивидуальное отопление, высокие потолки, панорамные окна, оборудованные спортивные и игровые площадки – то, что отличает «Образцовые кварталы». В домах с нулевого уровня установлены бесшумные швейцарские лифты. Это жилье для тех, кто выбрал комфорт городской среды в спокойном зеленом районе.
Параллельно на Царскосельских холмах развивается социальная и транспортная инфраструктура. С территории нового микрорайона есть выезды на Пулковское, Московское и Киевское шоссе, Витебский проспект и КАД. До ближайших станций метро «Московская», «Купчино» дорога занимает 20 минут, до знаменитых пушкинских парков – 10.
В 2022 году по соседству с новостройками запланировано открытие железнодорожной платформы с перехватывающей парковкой. Железнодорожная ветка соединит Царскосельские холмы с Лугой и Балтийским вокзалом. После ее открытия жители Царскосельских холмов смогут добираться до станции метро «Балтийская» за 25 минут.