Общие места облагораживаются. Основные тренды МОП
Наполнение и отделка мест общего пользования (МОП) в новых жилых проектах становятся все разнообразнее. С одной стороны, это может быть конкурентным преимуществом объекта, с другой, не влияет на выбор квартиры в конкретном доме.
Всяческое улучшение МОП и входных групп началось лет десять назад. Сначала это было атрибутом дорогого жилья, сегодня – почти любого проекта.
Площадь, отведенная под МОП, варьируется в зависимости от класса жилья и размера самого дома. По словам генерального директора ГК «Абсолют Строй Сервис» Евгения Жукова, в эконом-классе она может составлять 20%, в «бизнесе» – 25–30%, в премиум-сегменте – до 35%. Руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов отмечает, что минимальная доля площадей МОП в жилых домах сегмента «масс-маркет» – 10%, в новостройках высокой ценовой ниши доля может достигать 40%.
«Девелопер стремится построить и продать как можно больше жилых квадратных метров, но в проектах высокого класса вынужден увеличивать площадь МОП из-за необходимости оборудовать полноценные холлы и лобби. Единых требований к метражу входных групп не существует. Решая, какую площадь под них выделить, застройщики руководствуются экономическими параметрами проекта. В эконом-классе входные группы могут отсутствовать в принципе», – подчеркивает Евгений Жуков.
По расчетам директора департамента управления проектами Glorax Development Андрея Лопатина, часть площадей МОП, которая приходится конкретно на входные группы, составляет примерно 10% в бизнес-классе и около 8% – в сегменте «комфорт».
В абсолютных цифрах это, по данным руководителя аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрия Ефремова, составляет 15–20 кв. м. «Чтобы подчеркнуть особый уровень жилого комплекса, для входных групп может быть предусмотрено 35–40 кв. м», – добавляет он.
Эксперт также уточняет: «С ростом класса ЖК коридоры на типовых этажах могут становиться чуть меньше, чтобы больше места выделить для квартир. Холлы на первых этажах, напротив, несколько увеличиваются, добавляются комфортные зоны ожидания, колясочные и другие опции».
Разумные траты
В масштабах проекта затраты на МОП относительно невелики. По данным Андрея Лопатина, средний уровень затрат на устройство МОП в стоимости «квадрата» жилья составляет 5–6%. «Организация пространства и дизайн мест общего пользования зависят от класса проекта. В домах эконом-класса застройщики стараются минимизировать затраты на устройство МОП. В комфорт- и бизнес-классах – уже придают вопросу определенное значение. В премиальном и элитном сегментах МОП уделяется максимальное внимание», – уточнил он.
В абсолютных цифрах затраты на 1 кв. м МОП варьируются от 12 тыс. до 50 тыс. рублей – в зависимости от класса недвижимости, этажности дома, ширины лестничного марша и ряда других факторов, отмечает Денис Казберов. «Стоимость «квадрата» складывается из многих позиций – локации, класса объекта, качества стройматериалов, стадии готовности, политики ценообразования застройщика. Вычленить отдельно нагрузку МОП довольно сложно», – добавляет он.
При этом, по словам генерального директора агентства недвижимости ГК «КВС» Анжелики Альшаевой, застройщику необходимо найти баланс между функциональностью МОП и их разумным метражом, поскольку затраты на содержание общедомового имущества ложатся на жильцов.
Какая красота!
«Если раньше дольщики редко задавались вопросом, как будут оформлены места общего пользования, то теперь стали придавать этому существенное значение. Соответственно, и застройщики уделяют больше внимания тому, как будут выглядеть входные группы, лифтовые холлы, этажные площадки и т. д.», – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Как поясняет директор по маркетингу и рекламе компании «Аквилон Инвест» Надежда Зотова, основная причина – требования покупателей, которые сегодня «смотрят не только на площадь или цену квартиры, а стремятся к определенному качеству жизни, которое складывается из множества деталей, в том числе и из того, как выглядят вход в новый дом, лифтовый холл, подъезд».
Застройщики признают, что качественная отделка МОП может стать неким конкурентным преимуществом, которое заставит покупателя сделать выбор в пользу объекта. По словам Дениса Казберова, в условиях растущей конкуренции она становится существенным преимуществом ЖК, а для привлечения покупателей застройщики все чаще экспериментируют с архитектурными решениями входных групп, цветовыми гаммами в холлах, с материалами отделки и зонированием пространства.
При этом дизайн и функциональное назначение МОП – не самый первый и главный критерий выбора жилья. «Их дизайн – не ключевой фактор при выборе квартиры, но заходить в красивый холл всегда приятнее, чем в серый бетонный коридор», – резюмирует директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ян Фельдман.
Тренды МОП
«За последние пять лет произошла эволюция взглядов на то, как должны выглядеть МОП в современных ЖК. Раньше даже в проектах крупных застройщиков была система узких коридоров, над головой нависали коммуникации, а проход к лифту представлял собой целый лабиринт. Сегодня подобных вещей не встретишь», – говорит Светлана Денисова.
Сейчас МОП – поле для проб и экспериментов. Отделка проводится по дизайнерским проектам, нередко используются натуральные материалы. Как отмечает Евгений Жуков, чем выше сегмент, тем дороже используемые материалы отделки, интереснее архитектурные и интерьерные решения. «Отделка по принципу «дорого-богато» уходит в прошлое. Сейчас в тренде оформление в соответствии с модными, современными тенденциями», – подчеркивает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
«Все чаще используются технологии «умного дома» с оборудованием систем видеодомофонии, энергосберегающие решения с установкой датчиков движения и другими опциями», – рассказывает Дмитрий Ефремов. Анжелика Альшаева отмечает появление более рациональных планировок МОП. «Постоянно улучшается и навигация в парадных. Застройщики делают ее максимально легкочитаемой», – добавляет Пётр Буслов.
Свежих тенденций в оформлении МОП все больше. Так, Денис Казберов указывает на новые опции в виде оборудованных мест для мойки лап домашних питомцев, а также на установку светопрозрачных входных групп для лучшей инсоляции. А Надежда Зотова напоминает о принципах безбарьерной среды. Впрочем, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов подчеркивает, что и это зависит от сегмента жилья. «Приспособления для маломобильных граждан не являются трендом, а должны находиться в доме по закону. А вот колясочные, помещения для охраны или консьержа, помещения для мойки лап четвероногих друзей встречаются все чаще. Довольно редко встречаются зоны для отдыха или общения жильцов, еще реже детский клуб, например, или комната для собраний по общим интересам для взрослых», – отмечает он.
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– На решение о покупке, как правило, внешний вид мест общего пользования не влияет. А если клиент и рассматривает рендеры мест общего пользования, то они, скорее, станут приоритетом второго и даже третьего порядка. Однако уже после покупки, пока идет строительство, клиенты начинают активно интересоваться, какими будут их МОП.
Яна Теслева, консультант по долевому строительству ГК «Адвекс. Недвижимость»:
– Застройщики в стремлении придать уникальности своим проектам все чаще озадачиваются созданием уютной атмосферы в местах общего пользования жилых комплексов и формированием среды добрососедства. Дизайн и оформление входной группы и мест общего пользования могут оказать влияние на покупку квартиры, так как встречают «по одежке». Входя в красивый и уютный холл, начинаешь чувствовать себя как дома уже с порога. Также создаются пространства, в которых жители могут встречаться, проводить собрания, праздники, играть, работать, ожидать гостей. Процент площадей, отведенных под места общего пользования, не очень большой, но все же в этих местах можно разместить коляски и велосипеды или посидеть в ожидании курьера.
Анна Павлова, генеральный директор «Городского Центра Недвижимости»:
– Отделка мест общего пользования становится визитной карточкой домов не только высокого ценового сегмента, но и комфорт- и даже эконом-класса. Поэтому мы сегодня видим красивые парадные даже в местах массовой застройки в Девяткино и Кудрово. На сегодняшний день появилась тенденция: использование качественных отделочных материалов для МОП, а также келлеров (дополнительных колясочных, индивидуальных кладовых). Дизайнерская, продуманная и удобная среда становится изюминкой жилых комплексов. Оформление этих пространств формирует общее впечатление о проекте, а значит – является ярким конкурентным преимуществом.
Доступные варианты. Обзор новостроек у метро
Квартиры в пешеходной доступности от метро – одни из самых востребованных объектов недвижимости. По законам рынка, они существенно дороже более удаленных от «подземки» аналогов. Единственный способ «бюджетно» приобрести жилье у метро – купить квартиру в еще строящемся доме. «Строительный Еженедельник» отобрал наиболее интересные предложения.
Для начала стоит оговориться, что в строительном сообществе близкими к метро объектами считаются жилые комплексы на расстоянии не более 2 км.
Масс-маркету есть место у метро
Максимальным спросом среди всех «околометрошных» проектов пользуются ЖК сегмента «масс-маркет». Как пояснил начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин, чаще всего такими объектами интересуются люди, для которых «подземка» – наиболее удобный способ перемещения по городу: «Близость к метро позволяет не зависеть от пробок, парковок, завалов снега на дорогах и т. д. Даже если у клиента есть личный автомобиль, для него все равно важно наличие поблизости метро, поскольку это дает ему свободу для маневра».
Кроме того, эти квартиры пользуются спросом у рантье. Недорогое жилье у метро всегда на пике спроса, поэтому проще окупается. «Цена аренды квартиры при наличии станции метрополитена в шаговой доступности – выше на 15–20%», – сообщил директор по маркетингу УК «Новоселье» Алексей Муравьёв.
В результате на данный момент большинство проектов, реализуемых в 1,5–2 км от метро, относится к сегменту «масс-маркет». Однако если до «подземки» меньше километра, то ситуация несколько меняется. «Такие объекты – большая редкость. Класс у них, как правило, выше, как и цены», – добавила руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре.
По данным Группы RBI, на данный момент в Петербурге в радиусе километра от метро расположено порядка 50 новостроек, в которых открыты продажи (т. е. около 15% от всего объема предложения), и цены в них начинаются от 100 тыс. рублей за «квадрат». Проектов со средней ценой до 120 тыс. за 1 кв. м – порядка 30.
Ищем подешевле
Естественно, высокий спрос влияет на стоимость жилья, однако есть нюансы. «Квартира комфорт-класса в 15 мин. пешком от станции метро будет стоить на 5–7% дороже квартиры в похожем проекте в 10 мин. езды от этой же станции», – сообщил заместитель генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. При этом разница в цене может доходить до 20%, отметил руководитель проектов компании «Мегалит – Охта Групп» Денис Казберов и тут же оговорился, что это не единственный фактор, влияющий на финальную стоимость жилья.
Яна Булмистре отметила, что цены зависят и от локации, и от характеристик проекта: «Жилье возле перегруженных станций «подземки» в районах с недостаточным развитием транспортной инфраструктуры будет существенно уступать в стоимости квартирам в развитых частях города. Различаться по цене будут и квартиры в разных по престижности локациях – к примеру, у конечных станций метро Невского и Московского районов».
Это мнение разделяет и директор коммерческого департамента Glorax Development Андрей Кугий: «Наценка «за метро» может быть незначительной в локации с хорошо развитой транспортной инфраструктурой. Если же новостройка расположена в районе с низким уровнем транспортной доступности, тогда цены на квартиры, расположенные на расстоянии 10 и 20 мин. от ближайшей станции метро, могут различаться серьезно».
Яна Булмистре добавила, что при прочих равных ЖК возле областных станций метро (включая планируемые) будут дешевле, чем у расположенных в черте города. Играет роль и плотность окружающей застройки – жилье в точечных проектах обычно дороже.
Алексей Муравьёв отметил, что цена зависит и от обеспеченности ЖК социальной, торговой и медицинской инфраструктурой, автомобильными парковками и зелеными зонами: «Транспортная инфраструктура остается ведущим фактором выбора, но это может быть близость к Кольцевой автодороге, наличие благоустроенных подъездов к дому, закрытые территории. К сожалению, в большинстве развитых районах города, в шаговой доступности от станций метро, таких объектов практически не найти».
Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов напоминает, что цена объекта зависит и от его уровня: «Видовой ЖК бизнес-класса в 2 км от метро все равно будет стоить дороже объекта комфорт-класса, расположенного в 500 м от «подземки». Важную роль играют бренд застройщика, архитектура комплекса и уровень отделки в нем, дополнительные опции, благоустройство территории и т. д.».
Директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина отметила, что слишком близкие к метро ЖК (т. е. в 100–150 м) интересуют далеко не всех: «Станция метрополитена и ее ближайшие окрестности – это всегда скопление людей, что является минусом для комфорта и безопасности».
«Оптимальное расстояние ЖК от метро – 15–20 мин. прогулочным шагом. В этом случае люди не будут весь день наблюдать под своими окнами большие потоки людей», – добавил директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов.
Не существуют, но влияют
Терпеливые покупатели могут обратить внимание на проекты возле перспективных станций метро, однако грандиозной экономии все равно не выйдет. Начальник управления маркетинга и продаж компании «БФА-Девелопмент» Елена Гутман отметила, что спрос на такое жилье весьма высокий, поэтому выше и цены.
Обычно, добавил Алексей Муравьёв, «девелоперы заранее учитывают развитие метро, поэтому закладывают этот фактор в цену объекта».
«Анонсирование открытия новых станций метро увеличивает стоимость квартир в проекте как минимум на 10%. Причем, чем ближе дата открытия станций, тем более очевиден рост цен», – сообщила директор департамента внешних коммуникаций компании «MASTER Девелопмент» Дарья Баранова.
К востоку от Петербурга
Всеволожск – ближайший к Санкт-Петербургу районный центр Ленобласти. Расстояние от границы мегаполиса составляет всего около 10 км. Статус райцентра обеспечивает развитую «социалку». Поэтому застройщики считают Всеволожск локацией, достаточно привлекательной для запуска новых проектов.
Локация с историей
В отличие от большей части пригородных локаций, в которых активно ведется жилищная застройка, являющихся, по сути, кварталами на территории Ленобласти, физически примыкающими к Петербургу, Всеволожск – это полноценный самостоятельный город. У него есть свои особенности развития, история, местные достопримечательности.
В настоящее время город объединяет ряд исторических поселений, древнейшее из которых – деревня Лубья – известно с начала XVI века. В XVIII—XX веках в границах современного Всеволожска существовали мызы Приютино и Рябово. Приютино — усадьба первого директора Публичной библиотеки, президента Академии художеств Алексея Оленина. Рябово за время своего существования сменило 14 владельцев, от знаменитого Александра Меншикова до Василия Всеволожского.
Мощнейший толчок развитию локации дало строительство в конце XIX века железной дороги, которая и по сей день является одной из ведущих транспортных артерий, связывающих город с Петербургом. На территории Всеволожска находится три железнодорожных станции: «Бернгардовка», «Всеволожская» и «Мельничный Ручей». Вокруг них с начала ХХ века развернулось активное малоэтажное строительство, в результате которого в 1938 году был образован рабочий поселок Всеволожский, в 1963 году ставший городом Всеволожском.
О богатой истории города свидетельствуют храмы Спаса Нерукотворного Образа и Пресвятой Троицы, построенные в конце XIX – начале ХХ века (старейшая в локации лютеранская кирха во имя Св. Регины, построенная в 1778 году, к сожалению, не пережила советской власти). Действуют Краеведческий музей и музей-усадьба «Приютино». В 2009 году установлен памятник Всеволоду Всеволожскому, астраханскому вице-губернатору, который первым запустил пароходы по Волге и основал усадьбу в Рябово (1818 год), вокруг которой впоследствии образовался Всеволожск.
Плюсы статуса
Статус районного центра Ленобласти, несомненно, дает Всеволожску, как месту для жизни, ряд серьезных преимуществ. В первую очередь, это касается развитой инфраструктуры. «На сегодняшний день Всеволожск – одно из самых привлекательных мест, благодаря не только своей экологии, но и близости к Санкт-Петербургу. До мегаполиса можно добраться как на автобусе, так и на электричке, время в пути составляет всего около 30 мин. Наличие всей инфраструктуры – школ, детских садов, поликлиник, торговых центров, банков, магазинов – делает проживание во Всеволожске комфортным и удобным», – отметил начальник отдела маркетинга и развития ЗАО «Полар» Павел Микляев.
Действительно, транспортное сообщение со Всеволожском достаточно хорошо развито. Это касается и автомобильных трасс, которые связывают город с Петербургом – по Дороге жизни и с юга – по Колтушскому шоссе. Помимо проезда частных автомобилей, хорошо организовано движение общественного транспорта, идущего до станций метро «Площадь Ленина» и «Ладожская». Железнодорожное сообщение также сохраняет важнейшее значение для Всеволожска, в котором располагаются три платформы.
Впрочем, по мнению руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, транспортная инфраструктура требует дальнейшего развития. И такие планы уже существуют. «Одна из идей – проложить скоростную трамвайную линию. Также в планах властей – реконструировать Колтушское шоссе и построить дублер Дороги жизни, чтобы сократить время пути до города», – говорит эксперт.
Хорошо развита и социальная инфраструктура. В городе действуют Всеволожская клиническая межрайонная больница, две поликлиники, амбулатория, женская консультация, несколько офисов семейных врачей. Также работают шесть средних школ и около двух десятков муниципальных и частных детских садов. В рамках новых проектов строительства жилья также реализуются социальные объекты.
Как в исторической части Всеволожска, так и в местах возведения новых жилых комплексов сформирована торговая инфраструктура. По всей территории города действуют местные торговые центры, представлены крупнейшие ритейлерские сети, работают магазины шаговой доступности Таким образом, как отмечают эксперты, в отличие от некоторых пригородных локаций, развитие инфраструктуры позволяет обеспечить комфортную жизнь без необходимости выезжать за пределы райцентра.
Заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов особо выделяет экологический фактор обеспечения комфортности жизни во Всеволожске. «Здесь есть леса, живописные ландшафты, а также Ладожское озеро с его уникальной природой и другие водоемы. К примеру, можно доехать до живописных тихих озер: Большого, Длинного, Круглого, Ждановского. В жаркий день можно искупаться в Кавголовском, Лемболовском и Коркинском озерах – у каждого есть удобный пляж, окруженный сосновым бором. Рядом со Всеволожском находятся старинные усадьбы с большими парками. Вдоль Дороги жизни есть много велосипедных маршрутов и мест для прогулок», – рассказывает он.
Специфика рынка
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», по состоянию на конец 2018 года во Всеволожске реализуется 10 жилых комплексов совокупной площадью 180 тыс. кв. м. «Наиболее крупные проекты – «Северный вальс» от компании «Петрострой» и ЖК Gr¨ona Lund от Bonava», – отмечает Ольга Трошева.
«Существует несколько основных причин, по которым жилые комплексы во Всеволожске популярны у покупателей. Это транспортная доступность, комфортные условия проживания и привлекательная стоимость квадратного метра», – говорит директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой» Анна Князева.
Первичный рынок Всеволожска интересен прежде всего достаточно большим разнообразием предложения. Это касается и класса строящегося жилья – от «эконома» до бизнес-сегмента. То же относится и к высотности зданий – от малоэтажных жилых комплексов до высоток.
«В основном строительство нового жилья ведется на границе Всеволожска, по обе стороны Дороги жизни. Что касается центральных микрорайонов, то здесь реализуются проекты точечной застройки. Отличительная черта – достаточно невысокая средняя цена», – рассказывает Ольга Трошева.
Еще одной сублокацией, в которой активно развивается жилищное строительство, стал микрорайон «Южный», на выезде из города на юг по Колтушскому шоссе. Там разными девелоперами уже реализован ряд крупных проектов.
«В открытой продаже во Всеволожске в настоящий момент доступна 81 тыс. кв. м жилья, что составляет 7% в общем объеме предложения в пригородной зоне Ленинградской области», – отмечает Ольга Трошева. По ее словам, в прошлом году реализовано 43 тыс. кв. м жилья, что составляет около 4% в общем объеме спроса на пригородных территориях.
По оценке КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения с начала 2018 года увеличилась на 15,2% и составляет сегодня 68,5 тыс. рублей за «квадрат». Это в целом соответствует тренду на повышение цен, действующему в регионе.
Мнения
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Среди ближайших пригородов Петербурга Всеволожск известен и популярен давно. Один из своих проектов – ЖК «Северный Вальс» – компания «Петрострой» реализует именно там, на шоссе «Дорога жизни». Участок под застройку квартала расположен в 7–10 мин. езды от КАД на автомобиле. От станции метро «Ладожская» и железнодорожной станции «Всеволожская» курсируют городской общественный транспорт и маршрутные такси. Немаловажной причиной является и то, что Всеволожск – это город с полностью сложившейся и развитой инфраструктурой. Районные и городские детские сады, школы, поликлиники, парки и магазины – здесь есть всё. Проект застройки квартала также предусматривает строительство детских садов и школы. Территория вокруг домов будет благоустроена. Появится большое количество игровых площадок и зеленых зон для прогулок с детьми. На комфортности проживания сказывается и то, что ЖК стоит практически в лесном массиве – благодаря чему здесь прекрасная экология и спокойная атмосфера. ЖК «Северный Вальс» позиционируется в сегменте «доступный комфорт».
Александр Свинолобов, заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург»:
– Шестиэтажный жилой комплекс комфорт-класса Gr¨ona Lund расположен во Всеволожске у подножия Румболовской горы. Всего проект состоит из 33 жилых домов, разделенных на 13 очередей. В настоящее время сданы первые пять. Шестой этап Gr¨ona Lund выведен в продажу в августе 2018 года. Жилье на первых этажах строится с открытыми просторными террасами. На этажах выше располагаются балконы площадью 6–11 кв. м. В каждом корпусе предусмотрены индивидуальные вместительные кладовые, располагающихся в подвальном этаже. На две и более спален – два санузла. Кроме того, во многих квартирах в Gr¨ona Lund установлены сауны. Проект уникален тем, что под озеленение отведено порядка 50% от всей площади ЖК. На территории комплекса работает детский сад на 240 малышей. Для встреч с друзьями и соседями продумана специальная зона барбекю. У каждой парадной ЖК установлены велопарковки. Рядом с комплексом есть крытая Gr¨ona Lund Arena, которая объединяет два футбольных поля и зал для групповых занятий.
Павел Микляев, начальник отдела маркетинга и развития ЗАО «Полар»:
– Компания «Полар», работающая во Всеволожске в качестве застройщика уже более 10 лет, в 2018 году закончила строительство жилого комплекса комфорт-класса «Полар-Южный». Он возведен в микрорайоне «Южный». Несомненным плюсом его расположения является Ржевский лесопарк, находящийся в шаговой доступности. Сам комплекс состоит из трех корпусов высотностью от 8 до 14 этажей. Дом построен по каркасно-монолитной технологии и оборудован собственными крышными газовыми котельными, что гарантирует комфортность отопления. Предусмотрен большой внутренний двор с детскими площадками, тренажерами и местами для отдыха. В ЖК «Полар-Южный» большое разнообразие планировок: от экономичных студий до трехкомнатных квартир. А самое главное – это жилье уже готово, не нужно ждать окончания строительства, можно сразу вселяться.