Будьте здоровы!
В локациях активной застройки Петербурга и Ленобласти растет число открываемых государственных и частных медицинских учреждений. Однако, по мнению экспертов, таких объектов пока недостаточно.
Медицинские учреждения являются важной частью комплексного освоения территорий. Эти объекты социнфраструктуры существенно повышают востребованность застраиваемой локации. Тем не менее, по мнению специалистов, медучреждений как государственных, так и частных пока недостаточно для новых жилых комплексов. Связано это со множеством факторов. В том числе с финансовым, если речь идет о бюджетном объекте, а также с нежеланием некоторых застройщиков вписывать в свой проект отдельное здание под объект здравоохранения. Кроме того, есть некоторые ограничения по СНиП для медицинских центров, расположенных в жилых домах.
В разном формате
Руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева отмечает, что необходимость размещения государственных объектов здравоохранения (как правило, они имеют муниципальный статус) в рамках жилого комплекса оценивается при разработке исходно-разрешительной документации в соответствии с нормативами градостроительного проектирования. Обеспеченность населения медучреждениями определяется исходя из расчетного показателя на 1 тыс. человек. При отсутствии возможности обеспечить жителей комплекса услугами здравоохранения в уже существующих поблизости учреждениях – застройщик обязан предусмотреть их строительство в составе своего ЖК.
«В настоящее время в рамках крупных проектов на территории целых микрорайонов, а также по необходимости в средних и небольших проектах застройщики в составе коммерческих помещений ЖК выделяют площади под муниципальные амбулатории, детские, взрослые поликлиники и передают их на баланс администрации на безвозмездной основе или через выкуп. Необходимость открытия частных медцентров властями не регулируется», – подчеркивает Ольга Трошева.
Редкий девелопер сразу предполагает наличие какой-то медицинской составляющей в своем жилищном проекте, продолжает тему частных медучреждений вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина. По ее словам, обычно конечный собственник выкупает коммерческие помещения на первых этажах у застройщика и он же привлекает арендаторов на свои площади. Заранее, за годы до сдачи здания в эксплуатацию, подписать договор с профильным покупателем почти невозможно. То есть наличие медицинского центра зависит не от проработки проекта, а от того, кого привлечет собственник.
«Как правило, в жилищных проектах на первых этажах представлены медицинские объекты трех типов: врачебные или мультифункциональные кабинеты, стоматологии и лаборатории. Собственники нежилых помещений стараются привлечь именно их, так как это надежные арендаторы, с которыми возможны долгосрочные контракты. Что касается более крупных проектов, обычно они относятся к социальной инфраструктуре, входящей в обязательства девелоперов, и решение об их реализации находится в сфере отношений власти и застройщика. Другой тип возможного размещения медицинских объектов в жилом микрорайоне – небольшое административное здание на территории ЖК, не предназначенное для торговли, при условии, что муниципальная поликлиника уже есть поблизости», – отмечает Ольга Шарыгина.
Проблемы роста
За последние три года в застраиваемых территориях Петербурга и Ленобласти появилось более 30 различных медицинских объектов. В частности, этой осенью на юго-западе Северной столицы открылся офис врача общей практики в ЖК «Солнечный город». Медобъект находится в ведении городской поликлиники № 91. В 2016-м в Московском районе начал работу медцентр на территории ЖК «Триумф парк». В ЖК «GreenЛандия» в Мурино работает кабинет семейного врача. При этом частное медучреждение принимает детей и взрослых по полису ОМС. В этом же проекте открыт офис медлаборатории, где можно сдать анализы и сделать электрокардиограмму. В ЖК «Лондон» в Кудрово работают два частных медцентра. Также есть свое медучреждение в ЖК «Новый Оккервиль». Весной этого года в Янино открылся медцентр в ЖК «Ясно. Янино»
Несмотря на увеличение таких объектов в новостройках, как отмечает PR-менеджер сети частных клиник «Семейный доктор» Ростислав Загородний, пока ощущается их нехватка. Причем всех форматов – от первичной медико-санитарной помощи до многопрофильных клиник с узконаправленными специалистами. Особенно остро наблюдается недостаток организаций, работающих в системе ОМС, так как большая часть клиник работает на коммерческой основе. «Повышать количество медучреждений, безусловно, нужно. Более правильным подходом считаем включение в градостроительный план отдельных участков под постройку отдельно стоящих крупных медицинских центров, которые бы работали в системе ОМС. На их базе появилась бы возможность оказания комплексной медицинской помощи населению и проведения высокотехнологичной диагностики по раннему выявлению заболеваний», – считает он.
По мнению Ольги Шарыгиной, какие-то дополнительные специальные способы повышения количества медицинских учреждений в новых районах не нужны. На государственном уровне вопрос регулируется правилами застройки и обязательствами застройщиков, а на коммерческом уровне – взаимоотношениями частных инвесторов. Ольга Трошева уверена, что наличие медицинских объектов на территории новых жилых комплексов, безусловно, повышает их привлекательность. Жителям не нужно далеко ездить, чтобы сдать анализы, записаться к терапевту и пройти необходимое обследование. Все это можно сделать в поликлинике или медцентре на первом этаже собственного дома или в доме по соседству.
Мнение
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой»:
– Наша компания отличается тем, что большинство коммерческих помещений оставляет в собственности и тщательно выбирает арендаторов, тем самым формируя качественную инфраструктуру жилых комплексов. Естественно, в нее входят и медицинские учреждения.
Например, в ЖК «Новый Оккервиль» в Кудрово мы предоставили на льготных условиях два своих коммерческих помещения Всеволожской центральной районной больнице, которая открыла в них отделения детской и взрослой поликлиники. Соответственно, жители комплекса могут пользоваться их услугами бесплатно, по полису ОМС. Вдобавок к этому во встроенных помещениях мы разместили стоматологию, частный многопрофильный медцентр – лабораторию, кабинет семейного врача, несколько аптек. ЖК «Новый Оккервиль» – единственный из всех в Кудрово, где решен вопрос с бесплатным медицинским обслуживанием.
В нашем ЖК бизнес-класса «Новый Лесснер» в Петербурге еще на этапе проектирования одно из помещений мы отвели под размещение передового медицинского центра. Соответственно, в нем заранее будут учтены все требования по инженерии, кондиционированию, инсоляции и прочему, предъявляемые к медицинским учреждениям.
Квартиры с видом на перспективу
В непростой экономической ситуации проекты комплексной малоэтажной застройки остаются востребованы и продолжают активно развиваться – во многом благодаря девелоперам, которые строят современное жилье с применением передовых технологий.
Центр развития
Последние несколько лет доля малоэтажных жилых комплексов в Петербурге и пригородах составляет 9–10%. В настоящий момент набирает обороты развитие южного направления.
Одна из самых масштабных на сегодняшний день малоэтажных строек ведется в Пушкинском районе Петербурга, где компания «Центр развития» реализует проект «На Царскосельских холмах». Общая площадь осваиваемой территории – 316 га. По проекту, жить здесь будет больше 40 тыс. человек.
На данный момент застроено порядка 50 га территории, включая улично-дорожную сеть. Первым объектом, построенным на территории проекта, стал бизнес-центр «Перспектива» – компания «Терминал-Ресурс» ввела его в эксплуатацию в I квартале 2016 года. Этот же застройщик строит на территории проекта жилые комплексы «Образцовые кварталы». Первый ЖК «Образцовый квартал» был сдан в конце 2016 года, второй и третий «Образцовые кварталы» сданы и заселены в 2018-м. Всего введены в эксплуатацию 16 домов с 1523 квартирами. На весну 2019 года численность населения района составляет 3,5 тыс. человек. Ведется строительство четвертого, пятого и шестого жилых комплексов.
Особого внимания заслуживает подход к освоению территории. Перед запуском проекта компания «Центр развития» подготовила градостроительную и проектную документацию, построила магистральные инженерные сети, с нуля создала улично-дорожную сеть на осваиваемой территории. Это позволило избежать хаотичной застройки и планомерно возводить жилье, социальную, коммерческую инфраструктуру.
Рядом с жилыми домами проекта «На Царскосельских холмах» появляются магазины, рестораны, спа-салоны и салоны красоты. Завершается строительство закрытой ледовой арены. Начал работу многофункциональный спортивный комплекс «Высота».
На территории вдоль Петербургского шоссе проектом предусмотрена общественно-деловая зона с рестораном, торговым центром, офисным зданием.
Получено разрешение на строительство бизнес-парка с многоуровневым паркингом и пристроенными помещениями для магазинов, кафе, офисов, предприятий бытового обслуживания.
Девелопер уделяет большое внимание развитию социальной инфраструктуры. В 2018-м открыл свои двери детский сад на 140 мест, расположенный во дворе ЖК «Образцовый квартал 2». Сейчас по городскому заказу идет проектирование общеобразовательной школы на 550 мест на участке рядом с ЖК «Образцовый квартал 3», а компания «Терминал-Ресурс» приступила к проектированию школы на 825 мест рядом с «Образцовым кварталом 5» и садика на 240 мест.
Все дороги ведут в Пушкин
Активно участвует в процессе развития территории и город: уже проведена реконструкция Петербургского шоссе, появился виадук над железной дорогой, рассматривается возможность соединения Петербургского и Киевского шоссе, чтобы можно было развести транспортные потоки. РЖД разрабатывают проект остановочного павильона с вокзалом и перехватывающей парковкой, который будет находиться на территории проекта «На Царскосельских холмах». Строительство вокзала планируется начать в следующем году, а когда его введут в эксплуатацию, добраться до Балтийского вокзала можно будет за 20 мин.
Пока «На Царскосельских холмах» строятся малоэтажные жилые дома высотой до 18 м, но высотный регламент позволяет возводить здесь и среднеэтажные здания – до 24 м. В перспективе 112 га территории «Терминал-Ресурс» планирует застроить среднеэтажными комплексами, высотой до 8 этажей. Разновысотные здания позволят по максимуму использовать преимущества уникального местоположения и сохранить видовые характеристики как можно большему количеству квартир. На участке среднеэтажной застройки также планируется возвести храм.
Своя атмосфера
В малоэтажных жилых комплексах формируется спокойная, уютная атмосфера, которой так не хватает в динамичном центре и густонаселенных спальных районах. Однако квартиры в малоэтажных комплексах выбирают не только поэтому. Потребители оценили высокое качество строительства и современные технологии, повышающие удобство проживания в них.
В «Образцовых кварталах» применяется система отопления «теплый водяной пол», которая позволяет жильцам самостоятельно регулировать температуру в каждом жилом помещении. Утепление фасадов производится по австрийской системе Саpatec производителя Caparol: это помогает удерживать тепло внутри, а холод снаружи. Дома с нулевого этажа оснащены малошумными лифтами Schindler производства Швейцарии.
Дальнейшие перспективы проекта «На Царскосельских холмах» эксперты оценивают весьма положительно. Локация интересна благодаря близости историко-культурных центров Пушкина и Павловска, отличной транспортной доступности – 15 мин. до ближайшей станции метро. Все больше людей готовы сменить привычный ритм мегаполиса на более размеренную жизнь и выбирают для этого проекты с продуманной концепцией, которые сделают жизнь комфортной для каждого члена семьи.
Мнение
Елена Тян, руководитель отдела продаж ЖК «Образцовые кварталы»:
– Интерес к малоэтажному жилью растет с каждым годом и в перспективе будет только увеличиваться. Новые малоэтажные жилые комплексы строятся в ближних и дальних пригородах. В пригородах меньшая, чем в мегаполисе, плотность застройки и ниже плотность населения. Вдали от крупных транспортных развязок и промышленных предприятий, как правило, располагаются зеленые зоны. Хорошая экология, единообразная социальная среда, закрытые благоустроенные дворы и высокое качество строительства делают «малоэтажки» привлекательными для любителей как многоквартирных, так и частных домов. Этот формат жилья позволяет совместить преимущества жизни в большом городе и на лоне природы.
Конечно, стоимость квадратного метра в малоэтажном жилом комплексе выше, чем в многочисленных «высотках», так как выше стоимость строительства. Наш покупатель не ищет самое дешевое, лишь бы были стены и крыша, – он готов доплачивать за комфорт.
При принятии решения на первый план выходят характеристики объекта: материалы и технологии, применяемые при строительстве, а также удобство местоположения, наличие социальной и транспортной инфраструктуры. Территория проекта «На Царскосельских холмах» в Пушкинском районе, на которой компания ООО «Терминал-Ресурс» строит «Образцовые кварталы», разрабатывается с учетом транспортной и социальной инфраструктуры. Строятся дороги, предусматриваются транспортные развязки, проектируется новая ж.-д. станция направления «Луга – Балтийская».
Ligovsky City: когда положение обязывает
Есть факторы, которые обязывают застройщика создать оригинальный, выделяющийся проект, обеспечить его высокий статус, сформировать по-настоящему комфортную среду для жизни. Один из таких факторов – близость к историческому центру Санкт-Петербурга. Ярким примером такого подхода, безусловно, является проект Ligovsky City, который реализует компания Glorax Development.
Лиговский проспект – одна из старейших транспортных магистралей в Северной столице. Его далекие «предки» появились еще в начале XVIII века, в царствование основателя города – императора Петра Великого.
Мегапроект
Проект бизнес-класса Ligovsky City реализуется согласно концепции «Город в городе», которая была разработана в рамках программы редевелопмента территорий исторического центра Северной столицы голландскими урбанистами из архитектурного бюро MLA+ в 2016 году. Команда из Роттердама сформировала свое видение редевелопмента Волковской промышленной зоны. Концепция предполагает комплексное гармоничное развитие территории площадью 100 га со строительством уникальных жилых кварталов, созданием парковых зон и городских площадей, возведением коммерческой и социальной инфраструктуры.
Проект Ligovsky City предусматривает строительство нескольких жилых кварталов, связанных между собой инфраструктурой для спорта и отдыха. В настоящее время строятся два первых жилых комплекса: «Первый квартал» общей площадью 106 тыс. кв. м и «Второй квартал» – более 80 тыс. кв. м. В апреле 2019 года Glorax Development закрыла сделку по приобретению еще 18 га на Лиговском проспекте, эти территории также должны войти в состав проекта.
«Освоение бывших промышленных территорий – непростой процесс сразу по нескольким причинам. Во-первых, перевод земли под жилую застройку – дело очень трудоемкое и требует значительных временных затрат. Во-вторых, комплексный подход к развитию территории требует обеспечения ее социальной и иной инфраструктурой. И, наконец, эти территории часто ассоциируются у горожан с фабриками и заводами. Нужно время, чтобы изменить облик района, создать комфортную среду для жизни и изменить имидж локации. Работать с бывшими промзонами способен только социально ответственный бизнес», – считает директор департамента управления проектами Glorax Development Андрей Лопатин.
Сердце города бьется рядом
Работа в историческом центре требует тщательной проработки концепции, обязывает застройщика учитывать в своем проекте параметры окружающей застройки. «В основном здесь невысокие здания с лаконичными фасадами в стилях модерн или конструктивизм. Разрабатывая проект, необходимо было учесть эти моменты. Новые кварталы должны гармонично интегрироваться в городскую среду и вызывать положительные эмоции у жителей. Первые два квартала проекта Ligovsky City выполнены в стиле ленинградского конструктивизма начала XX века, с отсылкой к современным образцам западноевропейской архитектуры», – рассказывает Андрей Лопатин.
Кроме того, по его словам, рядом может оказаться объект культурно-исторического наследия – и его необходимо гармонично интегрировать в проект. Около Ligovsky City есть такое здание, и застройщик попросил архитектурные бюро учесть этот факт. Задача памятника – стать узнаваемым арт-объектом, который будут беречь все жители района.
Транспортную доступность обеспечивают находящиеся в пешеходной доступности станции метро фиолетовой ветки «Обводный канал» (10 мин.) и синей ветки «Фрунзенская» (15 мин.). Через несколько лет непосредственно около комплекса, рядом с железнодорожной платформой «Боровая», откроется одноименная станция коричневой линии метрополитена.
В шаговой доступности от Ligovsky City также находится международный и междугородный автовокзал на Обводном канале. До Московского железнодорожного вокзала прямо по Лиговскому проспекту – всего 3 км, добраться можно за несколько минут. До сердца города – Дворцовой площади – на общественном транспорте можно доехать всего за 10–15 мин.
Статус – бизнес-класс
Проект реализуется в бизнес-классе, что обуславливает продуманность всех деталей и внимание даже к мелочам. Одним из важнейших преимуществ Ligovsky City стало разнообразие планировочных решений. Большинство квартир, включая небольшие студии, имеют балкон, лоджию или террасу. В двух- и трехкомнатных квартирах количество санузлов соответствует количеству спален. Пространственно-планировочные решения жилого комплекса предусматривают возможность объединения комнат внутри одной квартиры и нескольких квартир целиком.
На первых этажах домов запланировано размещение коммерческой инфраструктуры, включая супермаркеты, рестораны и кафе, студии красоты, спортивные центры, предприятия сферы услуг и ритейл. В рамках проекта выполняется реконструкция школы, а также будет построен детский сад. Благоустроенные дворы закрыты для посторонних и свободны от машин. Предусмотрено создание подземного паркинга и внедрение комплексной системы безопасности.
Несмотря на то, что проект реализуется в формате редевелопмента, он соседствует со старыми жилыми кварталами, что обеспечивает наличие всей необходимой социальной и торгово-развлекательной инфраструктуры. В шаговой доступности находятся зеленые насаждения – Воронежский сад и Прилукский сквер.
Свой вклад в озеленение локации внесет и Ligovsky City. Помимо зеленых дворовых пространств, на прилегающей территории будет сформирован сквер. Проект выбран на конкурсной основе в декабре 2018 года, его реализация обойдется застройщику примерно в 40 млн рублей. Архитектурная концепция, которую предложило проектное предприятие «Инженерное дело», формирует необычную структуру пространства для отдыха и пешеходных маршрутов. Сквер предполагает наличие четырех зон: амфитеатр с широкими лавками, место для городских фотовыставок, уличный воркаут, детская площадка. Проектировщики запланировали создание двухуровневого бионического рельефа, который повышает показатели коэффициента озеленения в полтора раза.
Финиш – не за горами
Строительство первых двух кварталов Ligovsky City идет полным ходом. В «Первом квартале» в активной стадии устройство фасадов – сейчас осуществляется кладка облицовочного кирпича, также ведется каменная кладка стен. Во «Втором квартале» продолжаются монолитные работы: ведется устройство стен и перекрытий. В обоих жилых комплексах параллельно осуществляются работы по устройству подземного паркинга.
В рамках сотрудничества с ООО «Сбербанк Инвестиции» девелопер получил проектное финансирование для реализации проекта – и полностью готов к работе по новым правилам. Это гарантирует покупателям квартир надежность их инвестиций. Получение проектного финансирования от Сбербанка является индикатором надежности девелопера и говорит о высоком качестве проектов, подтвержденном одним из крупнейших банков страны.
Сдать «Первый квартал» компания Glorax Development планирует в IV квартале 2019 года, «Второй квартал» — во II квартале 2020-го.
Кстати
Ligovsky City – не единственный крупный проект, который Glorax Development реализует в Санкт-Петербурге. Знаковым для города стал проект Golden City на намывных территориях Васильевского острова, который предполагает возведение нескольких жилых кварталов бизнес-класса с собственной инфраструктурой и делового кластера. В Центральном районе компания возводит клубный дом премиум-класса Grand House, в Калининском – жилой комплекс «Мейн Хаус». В Красносельском районе в настоящее время идет строительство третьей очереди жилого комплекса «Английская миля», первые две очереди уже сданы в эксплуатацию. Также среди проектов, успешно реализованных в Санкт-Петербурге, – жилые комплексы «Шерлок Хаус» и «Твин Хаус».