«Умный дом» – понятие растяжимое
Хотя системы «умного дома» появились в России не менее полутора десятков лет назад, они по-прежнему остаются привилегией дорогого сегмента. Массовый – довольствуется лишь небольшим набором опций от застройщиков.
По данным исследования проекта Hi-Tech Mail.ru, использовать системы «умного дома» хотели бы 69% опрошенных. Больше половины респондентов интересуют контроль систем освещения со смартфона, теплые полы, системы контроля энергопотребления с гаджетов и прочее. Пока предлагаемые застройщиками наборы опций гораздо скромнее.
Как говорят специалисты компании LEGENDA, под «умными домами» большинство застройщиков понимает набор отдельных опций. Между тем «умный дом» – это не отдельная опция, а концепция проекта в целом.
Специалисты «Группы ЛСР» полагают: термин «умный дом» может подразумевать системы различной сложности и объема – от уже обязательных систем видеонаблюдения и контроля доступа до менее привычных, например, дистанционное управление системами жизнеобеспечения квартиры со смартфона. Выбор опций для каждого проекта индивидуален, предпочтения покупателей также разнятся.
Руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов отмечает: системы «умного дома» с развитием технологий стали доступны не только в домах бизнес-класса и выше, но и в проектах сегмента «комфорт». «Сегодня на рынке представлено достаточное количество «коробочных» и индивидуальных решений для оборудования как целых жилых комплексов, так и отдельных квартир», – уточняет он.
По словам директора по маркетингу ГК «Красная стрела» Марины Агеевой, в сегменте «масс-маркет», условно, к «умному дому» варианта «стандарт» можно отнести все, что касается датчиков движения, протечек, автоматизации сбора данных счетчиков и передачи этих сведений, – это опции от застройщика. Как говорит Дмитрий Ефремов, к основным опциям «умного дома» в масс-маркете можно отнести системы телеметрии, видеонаблюдения и видеодомофонии, удаленного контроля доступа и взаимодействия с УК.
По данным Группы ЛСР, в более дорогом сегменте недвижимости инновационные решения уже стали нормой. Но есть базовые решения, которые внедряются на уровне проекта: видеонаблюдение, домофонная связь (или видеофонная, устанавливаемая покупателем по его желанию), автоматические шлагбаумы и прочее. А есть опции, которые покупатели могут получить в индивидуальном порядке. Задача застройщика – обеспечить готовность объекта к установке таких систем.
Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова отмечает: пока все решения застройщики внедряют точечно, без четкой концепции и только в той степени, которую позволяет экономика проекта. «Я убеждена, что система умного градостроительства не может быть фрагментарной, она существует в едином комплексе, в увязке с окружением», – говорит она.
«Умные» опции
Набор опций зависит от экономики проекта и его позиционирования, говорит Дмитрий Ефремов.
В проекте «iD Мурино» монтируется система диспетчеризации: «умные счетчики» с датчиками Wi-Fi, которые собирают данные о расходах воды и электричества и отправляют их в УК. Это базовая комплектация. Но перечень опций можно расширить. «Управляется система с помощью смартфона, к которому достаточно приложить iD-карту, чтобы попасть в личный кабинет без логина и пароля. Диспетчеризация позволяет не только экономить время на снятии показаний, но и прогнозировать расход услуг в следующем месяце, а также оплачивать их в личном кабинете», – рассказывает генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян.
В Gatchina Gardens внедряется комплексная система – от «умного дома», включая технологию «интернет вещей» (IoT), к «умному городу». Помимо управления системой коммунального комплекса и инженерными сетями, в систему заложена возможность управлять всей городской инфраструктурой.
«Группа ЛСР» затеяла эксперимент – внедрила системы домашней автоматизации в жилых комплексах комфорт-класса, позволяющие удаленно управлять микроклиматом и освещением квартиры. Первые «умные дома» – в проекте «Новая Охта».
Специалисты компании LEGENDA постоянно совершенствуют системы «умного дома». Например, одна из последних разработок – мультисервисная сеть и слаботочный щит NetBox. В общую сеть объединены учет ресурсов, домофония, видеонаблюдение и Интернет. При желании каждый житель сможет контролировать все показания через smart-домофон Steward. Наличие NetBox избавит хозяев от штробления стен и прокладки кабелей для подключения IP-телевидения, Интернета, IP-телефона, роутера.
Ценовое разнообразие
Системы «умного дома» до сих пор не стали обязательной составляющей жилищных проектов, в том числе из-за увеличения себестоимости строительства.
По мнению Марины Агеевой, установка «умных» систем в массовом сегменте почти не влияет на конечную цену. В том числе потому, что все технологические решения внутри квартир – дело их владельцев.
По расчетам Натальи Осетровой, затраты на инженерную составляющую увеличиваются на 30–50%. Дмитрий Кучеров, директор департамента стратегического развития компании EKF (российский производитель электрооборудования), говорит, что внедрение «умных» систем энергосбережения увеличивает стоимость жилья не более чем на 2–3%. По словам Станислава Данеляна, себестоимость оснащения однокомнатной квартиры системой дистанционного управления обходится примерно в 100 тыс. рублей.
На подступах
Пока застройщики только подступились к сегменту «умного дома». Помимо дороговизны, есть и другая сдерживающая причина – не все умеют воспользоваться полным спектром сложных технологических решений.
По данным Forrester, объем рынка «умных домов» в России составляет 0,1% от общего объема жилищных проектов. В Европе и США доля – несколько процентов. Исследовательский центр Berg Insight предрекает к 2020 году рост до 20% рынка в Европе и до 30% – в США. В России, по расчетам исследовательской компании Statista, к 2022 году он достигнет 8,5%.
По словам Дмитрия Ефремова, спрос на системы «умного дома» понемногу растет. Особенно популярны подобные решения среди молодого поколения, которое активно пользуется мобильными технологиями.
«Спрос на цифровую инфраструктуру будет расти, прежде всего в премиальном жилье, где повышенное внимание уделяется управлению основными внутридомовыми системами, будь то климат, качество воды, сбор отходов, шумоизоляция и прочее. Кроме того, клиенты элитного сегмента повышенное внимание уделяют экологичности жилья и его энергоэффективности», – убеждена Наталья Осетрова.
Мнение
Вячеслав Ганцев, продакт-директор компании SP Glass:
– Среди широкой публики бытует мнение, что технологии «умного дома» сложно внедряются и, с финансовой точки зрения, доступны только очень обеспеченному слою населения.
Для современного «умного дома» одним из универсальных решений с выдающимся соотношением «цена – качество» является новый Теплопакет DS NEXT от STiS. Этот пакет – идеальный вариант для солнечной стороны любой квартиры или дома, в равной степени хорошо работающий и зимой, и летом. Уникальное стекло Lifeglass Plus от Pilkington, обладая высоким уровнем светопропускания, отлично защитит дом от солнечного жара, что невозможно сделать, применяя конструкции из стандартных стекол.
Особенно хорошо стекло Lifeglass Plus подходит для климатической зоны центральной части России, Поволжья и Сибири, где наблюдаются экстремальные перепады температур между зимой и летом. Под такие температурные условия и разрабатывался Теплопакет DS NEXT. Он сам «подстроится» и под холодные, и под жаркие климатические условия, и послужит хорошей защитой жилья в любую погоду.
Кроме того, современная технология изготовления дистанционной рамки «теплый край» путем горячего гнутья обеспечивает сохранность герметичности и долгую и безопасную эксплуатацию Теплопакета DS NEXT. Данная операция выполняется на специальной машине для работы с полимерными дистанционными рамками. Для дополнительного улучшения свойств Теплопакет DS NEXT можно также наполнить аргоном.
Дмитрий Кучеров, директор департамента стратегического развития компании EKF:
– В числе «умных» систем и приборов для жилищного проекта – оборудование, отвечающее за регулирование энергосбережения. Застройщики могут оборудовать подъезды и подвалы датчиками движения, чтобы освещать только те помещения, где находятся люди. Благодаря этому удается экономить до 30% электроэнергии, расходуемой на освещение. Экономить также помогают и другие устройства – например, светорегуляторы и фотореле, которые корректируют уровень освещения в зависимости от времени суток и потребностей жильцов. Помимо прочего, застройщики заботятся о правильном проектировании электрических сетей. Комфорт жильцов и экономия электроэнергии значительно повышаются, если есть возможность отключать от сети неиспользуемые нагрузки на время отсутствия людей в квартире.
Заоблачные квартиры
Согласно недавно принятому законодательству, в Петербурге нельзя строить жилье выше 40 м (12 этажей). В каких объектах осталась еще возможность купить квартиры на высоте, изучал «Строительный Еженедельник».
По мнению управляющего директора департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group Катерины Соболевой, так как в черте города действует ограничительный высотный регламент, в Петербурге ощутимо выделяются здания уже начиная с 20-23 этажей. Поэтому под понятие «петербургский жилой небоскреб» можно отнести и 25-27-этажные дома.
На сегодняшний день самым высоким жилым зданием в Петербурге является 36-этажный жилой комплекс «Князь Александр Невский» от ГК «РосСтройИнвест» в Невском районе, который уже сдан и заселен. Высота здания со шпилем составляет 124 м. В комплексе, по данным Rusland SP, осталась непроданной единственная двухкомнатная квартира, площадью 79,3 кв. м, стоящая 8,02 млн рублей.
На втором месте среди высотных предложений на рынке недвижимости города – еще один проект «РосСтройИнвеста», жилой комплекс комфорт-класса «Пётр Великий и Екатерина Великая» в Невском районе. Он включает в себя корпус «Пётр Великий» высотой 32 этажа (100 м). Строительство объекта началось этим летом, завершить работы на первой очереди девелопер планирует в IV квартале 2018 года. Например, приобрести здесь однокомнатную квартиру площадью 33 кв. м сейчас можно за 2,53 млн рублей.
Еще одно предложение среди жилых небоскребов Петербурга – жилой комплекс «Лондон Парк» от «Компании Л1». Объект находится в Выборгском районе – между станциями метро «Проспект Просвещения» и «Гражданский проспект». «Высота 25-этажных башен жилого комплекса «Лондон Парк» составляет 102 м. Отсчет этажности ведется не от уровня земли, а от стилобата – нижние этажи комплекса занимает торгово-развлекательный центр. По высоте башни претендуют на третье место среди самых высоких в городе зданий жилого назначения», – пояснила директор по развитию «Компании Л1» Надежда Калашникова.
Цена квадратного метра в жилом комплексе «Лондон Парк» варьируется от 80 тыс. до 102 тыс. рублей в зависимости от площади квартиры и сроков сдачи. Так, 25-метровая студия (расположенная в корпусе, ввести в эксплуатацию который планируется в конце 2017 года) обойдется в 2,6 млн рублей.
Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко отнесла к списку петербургских жилых высоток также жилые комплексы Ultra City («Северный город»), «Северная долина» («Главстрой- СПб») и «Живи! В Рыбацком» («СПб Реновация»).
Жилой комплекс Ultra City возводится в Приморском районе. Максимальная высота домов – 25 этажей. Проект является комплексным освоением территории (КОТ) и включает не только строительство новых домов, но также и объектов инфраструктуры. Сдача первых двух жилых корпусов Ultra City вместе со зданием детского сада намечена на III квартал 2017 года. Стоимость квадратного метра жилья составляет 97-111 тыс. рублей.
К проекту КОТ относится и жилой комплекс «Северная долина». Он реализуется с 2009 года и в общей сложности включает в себя 2,7 млн кв. м жилья. Стоимость квадратного метра для домов со сроком сдачи в III квартале 2017 года – 74-95 тыс. рублей.
«Сегодня открыты продажи в 7-13 очередях строительства жилого комплекса «Северная долина». Здания жилого комплекса предполагают переменную этажность 26-28 этажей», – пояснила Катерина Соболева.
Дополняет список высоток города жилой комплекс «Живи! В Рыбацком», расположенный в районе Усть-Славянка. Это дома комфорт-класса разной высотности – от 13 до 25 этажей. По словам руководителя службы по работе с госорганами компании «СПб Реновация» Дмитрия Михалева, первую очередь начали строить в 2015 году, она будет введена в эксплуатацию до конца этого года. Год назад стартовала вторая очередь строительства. Всего в рамках проекта планируется возвести шесть очередей жилой площадью примерно 700 тыс. кв. м, а также четыре детских сада и две школы. Стоимость квадратного метра жилья начинается от 60,5 тыс. рублей.
Кроме того, скоро у петербуржцев появится возможность приобрести юнит в апарт-отеле самого высокого здания города – общественно-делового комплекса «Лахта центр» (его высота – 462 м). Но пока способ управления и другие параметры объекта не опубликованы.
Как объясняет Катерина Соболева, большинство высотных жилых комплексов строится на периферии Петербурга. Высотное здание позволяет получить больше жилых квадратных метров на меньшем участке земли. «Именно низкая стоимость становится основным преимуществом таких комплексов. Такие комплексы пользуются большим спросом у покупателей, так как дают возможность приобрести за 1,5-2 млн рублей квартиру вблизи от станции метро или недалеко от КАД», – подчеркнула эксперт.
Интересно, что стоимость жилья в высотках изменяется в зависимости от этажности. «То есть цена на квартиру на последнем этаже будет значительно выше, чем на аналогичную квартиру, но расположенную на нижнем или среднем этажах. По причине ограниченного предложения спрос на квартиры нельзя назвать высоким, но он есть, – считает Светлана Московченко. – И у данного продукта существует свой круг покупателей».
Кстати
Строительство жилых домов высотой от 75 м – на 30-50% дороже домов меньшей высотности. Стоимость возведения каждого этажа после 20-го выше, чем строительство предыдущих. В таких зданиях нужно установить большее количество лифтов, причем скоростных. Каждый лифт для высотного дома втрое дороже, чем для обычного. По словам директора по строительству ГК «РосСтройИнвест» Виктора Тарасова, для высотных зданий существуют повышенные требования к пожарной безопасности, потому что высота вышек МЧС для эвакуации составляет не более 50 м. В связи с этим в проекте должны быть предусмотрены дополнительные пути эвакуации.
Безопасность на уровне
Безопасность и приватность проживания – одни из ключевых параметров элитного жилья. Это не набор отдельных опций, а полноценная концепция и философия жизни. Пример такого подхода – жилой комплекс «Леонтьевский Мыс».
В большинстве современных домов в Петербурге система безопасности ограничивается только соблюдением пожарных и санитарных норм. Дополнительные опции начинают вводить, как правило, уже после окончания строительства. В «Леонтьевском Мысе» пошли другим путем – детальная концепция закладывалась еще на этапе проектирования. Это позволило грамотно сформировать пространство и выстроить систему безопасности в пять рубежей, максимально учитывающую особенности дома.
Современная крепость
«Концепция «Леонтьевского Мыса» очень современна и – вне времени. Это своеобразная интерпретация дворца, крепости. Но не дворца с золотыми люстрами, а дворца как места сосредоточения наивысшего качества. Крепости – потому что вы максимально защищены», – говорит Филипп Старк, креативный директор британской студии дизайна YOO inspired by Starсk, разработавшей дизайн фасадов, лобби и внутреннего двора жилого комплекса.
Географически и архитектурно «Леонтьевский Мыс» вызывает ассоциации с крепостью. «Комплекс расположен на полуострове, с трех сторон окруженном реками Малая Невка и Ждановка, Финским заливом. Во все времена такие места выбирались для строительства фортов с целью защиты Петербурга с воды», – рассказывает генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков. Поднятый на 8 м над уровнем земли, внутренний двор жилого комплекса создает естественную защиту по аналогии с насыпными оборонительными фортификациями. А корпуса-секции охватывают пространство со всех сторон, делая двор полностью обособленным и защищенным от посторонних. Вход в парадные организован только с внутреннего двора. С набережных попасть в дом можно только через три лобби с ресепшеном или подземный паркинг.
IP для безопасности
В «Леонтьевском Мысе» реализована инновационная система безопасности, включающая пять уровней доступа для посетителей, современные средства охраны на основе новейших IP-cистем и инженерных решений. Прогрессивные технологии, с одной стороны, обеспечивают приватность и защищенность жителей дома от случайных посетителей и непрошеных гостей. С другой, высокая степень защиты не нарушает повседневный комфорт и остается незаметной для владельцев квартир.
Обычно используется два уровня доступа на объект: вход в парадную и дверь в квартиру. В домах бизнес-класса добавляется третий: закрытая территория. Пять уровней доступа – это очень редкое решение. В Петербурге есть только одно жилое здание, где реализована подобная система безопасности – это дом для судей Верховного Суда. Похожий принцип – в правительственных зданиях и резиденциях. Чтобы система безопасности не мешала комфорту жильцов, застройщик внедрил унифицированную высокопроизводительную платформу на базе IP-технологий, а все защитные опции интегрировал в единый локальный автоматизированный аппаратно-программный комплекс.
Чужие здесь не ходят
Первый уровень – это периметр жилого комплекса, находящийся под пристальным контролем охраны и видеокамер. Еще на этапе проектирования была исключена возможность прохода на территорию «Леонтьевского Мыса» через коммерческие помещения. Вход во внутренние помещения возможен только через лобби с ресепшеном и трехуровневый поземный паркинг.
Для прохода жильцов предусмотрены бесконтактные турникеты и инновационная система идентификации. «Реализовано это может быть разными способами. Окончательный вариант выберут сами жильцы и управляющая компания. Например, каждому выдадут транспондер, наподобие тех, что используются для проезда по ЗСД – своеобразный ключ, активирующийся на входе. Его можно прикрепить к кошельку, к верхней одежде или воспользоваться им с помощью мобильного приложения. Если жилец забудет транспондер, то он сможет пройти благодаря фотоверификации (фото жильцов занесут в базу данных охраны) или по контрольному слову (как при совершении банковских операций).
Второй уровень – территория дома и внутреннего двора, который закрыт и круглосуточно охраняется. Минуя пост охраны по специальному пропуску, гости комплекса смогут попасть только в нужную им секцию. Жильцы «Леонтьевского Мыса», как и на первом уровне доступа, пройдут этот пост беспрепятственно.
Третий уровень – парадная, на входе в которую будет установлен видеодомофон. Здесь решение, пропускать гостя или нет, принимает уже хозяин квартиры.
Далее – лифт, который является четвертым уровнем доступа. Гостям комплекса на постах охраны выдается разовый пропуск. Приложив его к идентификатору в лифте, они смогут подняться только на определенный этаж. Сегодня такая система широко распространена в Европе и США. В России реализуется в гостиничных комплексах. Для жилых домов – это по-прежнему редкость. Кстати, жильцы дома смогут подняться к себе в квартиру на собственном лифте. Так, 30% всех лифтов в доме – это индивидуальные (квартирные) лифты.
И, наконец, пятый уровень – дверь в квартиру.
Территория гостеприимства
Согласно проекту, на территории объекта будет установлено более 150 камер видеонаблюдения, которые будут транслировать видео с периметра комплекса, внутреннего двора, детских площадок, ресепшена, лифтов, холлов и т. д. Важное преимущество – по запросу жителей «Леонтьевского Мыса» количество камер можно увеличить в 2 раза. «В обычных домах, чтобы добавить, например, дополнительную видеокамеру, нужно проводить ряд сложных манипуляций. В нашем жилом комплексе для этого уже заранее предусмотрены дополнительные разъемы», – рассказывают инженеры «Леонтьевского Мыса».
Система не только безопасна, но и удобна. «Например, если к жильцу комплекса приедут на длительное время родственники, то можно договориться о доступе в подземный паркинг, выдаче дополнительного транспондера, занесении фото в базу данных. Курьеры, представители службы доставки получат разовый пропуск. И по договоренности между соседями, если они захотят ходить друг к другу в гости, можно запрограммировать доступ на определенные этажи», – рассказывают представители «Леонтьевского Мыса».
Проезд на внутреннюю территорию двора будет закрыт для любого вида автотранспорта, кроме автомобилей экстренных служб. Сотрудников МЧС, скорой помощи, полиции, пожарной части встретит охранник или консьерж и оперативно сопроводит их до нужной квартиры.
Цифра
более 150 камер видеонаблюдения будет установлено в ЖК «Леонтьевский Мыс».