«Умный дом» – понятие растяжимое
Хотя системы «умного дома» появились в России не менее полутора десятков лет назад, они по-прежнему остаются привилегией дорогого сегмента. Массовый – довольствуется лишь небольшим набором опций от застройщиков.
По данным исследования проекта Hi-Tech Mail.ru, использовать системы «умного дома» хотели бы 69% опрошенных. Больше половины респондентов интересуют контроль систем освещения со смартфона, теплые полы, системы контроля энергопотребления с гаджетов и прочее. Пока предлагаемые застройщиками наборы опций гораздо скромнее.
Как говорят специалисты компании LEGENDA, под «умными домами» большинство застройщиков понимает набор отдельных опций. Между тем «умный дом» – это не отдельная опция, а концепция проекта в целом.
Специалисты «Группы ЛСР» полагают: термин «умный дом» может подразумевать системы различной сложности и объема – от уже обязательных систем видеонаблюдения и контроля доступа до менее привычных, например, дистанционное управление системами жизнеобеспечения квартиры со смартфона. Выбор опций для каждого проекта индивидуален, предпочтения покупателей также разнятся.
Руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов отмечает: системы «умного дома» с развитием технологий стали доступны не только в домах бизнес-класса и выше, но и в проектах сегмента «комфорт». «Сегодня на рынке представлено достаточное количество «коробочных» и индивидуальных решений для оборудования как целых жилых комплексов, так и отдельных квартир», – уточняет он.
По словам директора по маркетингу ГК «Красная стрела» Марины Агеевой, в сегменте «масс-маркет», условно, к «умному дому» варианта «стандарт» можно отнести все, что касается датчиков движения, протечек, автоматизации сбора данных счетчиков и передачи этих сведений, – это опции от застройщика. Как говорит Дмитрий Ефремов, к основным опциям «умного дома» в масс-маркете можно отнести системы телеметрии, видеонаблюдения и видеодомофонии, удаленного контроля доступа и взаимодействия с УК.
По данным Группы ЛСР, в более дорогом сегменте недвижимости инновационные решения уже стали нормой. Но есть базовые решения, которые внедряются на уровне проекта: видеонаблюдение, домофонная связь (или видеофонная, устанавливаемая покупателем по его желанию), автоматические шлагбаумы и прочее. А есть опции, которые покупатели могут получить в индивидуальном порядке. Задача застройщика – обеспечить готовность объекта к установке таких систем.
Руководитель проекта города-курорта Gatchina Gardens Наталья Осетрова отмечает: пока все решения застройщики внедряют точечно, без четкой концепции и только в той степени, которую позволяет экономика проекта. «Я убеждена, что система умного градостроительства не может быть фрагментарной, она существует в едином комплексе, в увязке с окружением», – говорит она.
«Умные» опции
Набор опций зависит от экономики проекта и его позиционирования, говорит Дмитрий Ефремов.
В проекте «iD Мурино» монтируется система диспетчеризации: «умные счетчики» с датчиками Wi-Fi, которые собирают данные о расходах воды и электричества и отправляют их в УК. Это базовая комплектация. Но перечень опций можно расширить. «Управляется система с помощью смартфона, к которому достаточно приложить iD-карту, чтобы попасть в личный кабинет без логина и пароля. Диспетчеризация позволяет не только экономить время на снятии показаний, но и прогнозировать расход услуг в следующем месяце, а также оплачивать их в личном кабинете», – рассказывает генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян.
В Gatchina Gardens внедряется комплексная система – от «умного дома», включая технологию «интернет вещей» (IoT), к «умному городу». Помимо управления системой коммунального комплекса и инженерными сетями, в систему заложена возможность управлять всей городской инфраструктурой.
«Группа ЛСР» затеяла эксперимент – внедрила системы домашней автоматизации в жилых комплексах комфорт-класса, позволяющие удаленно управлять микроклиматом и освещением квартиры. Первые «умные дома» – в проекте «Новая Охта».
Специалисты компании LEGENDA постоянно совершенствуют системы «умного дома». Например, одна из последних разработок – мультисервисная сеть и слаботочный щит NetBox. В общую сеть объединены учет ресурсов, домофония, видеонаблюдение и Интернет. При желании каждый житель сможет контролировать все показания через smart-домофон Steward. Наличие NetBox избавит хозяев от штробления стен и прокладки кабелей для подключения IP-телевидения, Интернета, IP-телефона, роутера.
Ценовое разнообразие
Системы «умного дома» до сих пор не стали обязательной составляющей жилищных проектов, в том числе из-за увеличения себестоимости строительства.
По мнению Марины Агеевой, установка «умных» систем в массовом сегменте почти не влияет на конечную цену. В том числе потому, что все технологические решения внутри квартир – дело их владельцев.
По расчетам Натальи Осетровой, затраты на инженерную составляющую увеличиваются на 30–50%. Дмитрий Кучеров, директор департамента стратегического развития компании EKF (российский производитель электрооборудования), говорит, что внедрение «умных» систем энергосбережения увеличивает стоимость жилья не более чем на 2–3%. По словам Станислава Данеляна, себестоимость оснащения однокомнатной квартиры системой дистанционного управления обходится примерно в 100 тыс. рублей.
На подступах
Пока застройщики только подступились к сегменту «умного дома». Помимо дороговизны, есть и другая сдерживающая причина – не все умеют воспользоваться полным спектром сложных технологических решений.
По данным Forrester, объем рынка «умных домов» в России составляет 0,1% от общего объема жилищных проектов. В Европе и США доля – несколько процентов. Исследовательский центр Berg Insight предрекает к 2020 году рост до 20% рынка в Европе и до 30% – в США. В России, по расчетам исследовательской компании Statista, к 2022 году он достигнет 8,5%.
По словам Дмитрия Ефремова, спрос на системы «умного дома» понемногу растет. Особенно популярны подобные решения среди молодого поколения, которое активно пользуется мобильными технологиями.
«Спрос на цифровую инфраструктуру будет расти, прежде всего в премиальном жилье, где повышенное внимание уделяется управлению основными внутридомовыми системами, будь то климат, качество воды, сбор отходов, шумоизоляция и прочее. Кроме того, клиенты элитного сегмента повышенное внимание уделяют экологичности жилья и его энергоэффективности», – убеждена Наталья Осетрова.
Мнение
Вячеслав Ганцев, продакт-директор компании SP Glass:
– Среди широкой публики бытует мнение, что технологии «умного дома» сложно внедряются и, с финансовой точки зрения, доступны только очень обеспеченному слою населения.
Для современного «умного дома» одним из универсальных решений с выдающимся соотношением «цена – качество» является новый Теплопакет DS NEXT от STiS. Этот пакет – идеальный вариант для солнечной стороны любой квартиры или дома, в равной степени хорошо работающий и зимой, и летом. Уникальное стекло Lifeglass Plus от Pilkington, обладая высоким уровнем светопропускания, отлично защитит дом от солнечного жара, что невозможно сделать, применяя конструкции из стандартных стекол.
Особенно хорошо стекло Lifeglass Plus подходит для климатической зоны центральной части России, Поволжья и Сибири, где наблюдаются экстремальные перепады температур между зимой и летом. Под такие температурные условия и разрабатывался Теплопакет DS NEXT. Он сам «подстроится» и под холодные, и под жаркие климатические условия, и послужит хорошей защитой жилья в любую погоду.
Кроме того, современная технология изготовления дистанционной рамки «теплый край» путем горячего гнутья обеспечивает сохранность герметичности и долгую и безопасную эксплуатацию Теплопакета DS NEXT. Данная операция выполняется на специальной машине для работы с полимерными дистанционными рамками. Для дополнительного улучшения свойств Теплопакет DS NEXT можно также наполнить аргоном.
Дмитрий Кучеров, директор департамента стратегического развития компании EKF:
– В числе «умных» систем и приборов для жилищного проекта – оборудование, отвечающее за регулирование энергосбережения. Застройщики могут оборудовать подъезды и подвалы датчиками движения, чтобы освещать только те помещения, где находятся люди. Благодаря этому удается экономить до 30% электроэнергии, расходуемой на освещение. Экономить также помогают и другие устройства – например, светорегуляторы и фотореле, которые корректируют уровень освещения в зависимости от времени суток и потребностей жильцов. Помимо прочего, застройщики заботятся о правильном проектировании электрических сетей. Комфорт жильцов и экономия электроэнергии значительно повышаются, если есть возможность отключать от сети неиспользуемые нагрузки на время отсутствия людей в квартире.
Черная речка: новостройки на месте «промки»
В этом обзоре «Строительный Еженедельник» рассмотрит одну из наиболее активно застраиваемых в настоящее время локаций: территорию вблизи Черной речки и одноименной станции петербургской «подземки». Располагавшиеся здесь прежде промзоны постепенно, но неуклонно превращаются в район комфортных новостроек.
Если взглянуть, на карту новостроек Санкт-Петербурга, не сложно убедиться, что локация Черной речки, располагающаяся в юго-восточной части Приморского и захватывающая южную оконечность Выборгского района города, осваивается очень активно. Здесь реализуют свои проекты чуть ли не все крупные девелоперы Северной столицы. В их числе и лидеры строительной отрасли города, такие как Setl Group, «Группа ЛСР», «РосСтройИнвест», «ЮИТ Санкт-Петербург», ГК ЦДС, «Отделстрой», «Мегалит – Охта Групп» и многие другие.
Между тем, еще сравнительно недавно локация Черной речки прочно входила в число территорий «серого пояса» Санкт-Петербурга – земель промышленных предприятий, в значительной степени уже утративших производственное значение. Теперь здесь активно развернулся процесс редевелопмента. По оценке экспертов, это неудивительно. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки, – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий. – И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав «серого пояса». Альтернативы практически нет».
В результате на месте бывшей промзоны постепенно формируется район новостроек, создается территория комфортного проживания с развитой инфраструктурой. «В районе Черной речки в настоящее время идет активный редевелопмент промзон. Интерес к локации очень высокий», – подчеркивает Юрий Зарецкий.
С ним согласна директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина. «Зона около Черной речки достаточно бурно развивается, и в ближайшие лет пять активное строительство продолжится. Главной целевой аудиторией станут покупатели «нового бизнес-класса», которые стремятся улучшить свои условия проживания и приобрести более престижное жилье. Ведь это место – очень перспективное, рядом, через мост, находится Петроградская сторона», – отмечает она.
Труднее всего несколько лет назад, конечно, было пионерам освоения Черной речки, ведь в локации располагалось еще много промзон, что, несомненно, снижало интерес потенциальных покупателей земли. Зато сейчас, когда территория практически поделена на участки жилищной застройки в рамках редевелопмента, формируется новый район для удобного проживания. Поэтому теперь девелоперы позиционируют свои проекты не только в комфорт-классе, но и в сегменте «комфорт плюс» и даже в бизнес-классе.
И, по мнению экспертов, это закономерно. При формальной «окраинности» локации, район Черной речки находится очень близко от центра. Всего одна остановка на метро (7 мин.) до центра исторической Петроградской стороны и три (15 мин.) – до Невского проспекта, самого сердца Петербурга. В непосредственной близости у границ локации находятся также станции «Пионерская», «Лесная», «Выборгская», «Старая Деревня». Помимо метрополитена связь с другими частями города обеспечивается разветвленной сетью наземного транспорта. Автовладельцы могут добраться до центра по Каменностровскому проспекту или набережным Большой Невки и Невы. Западнее находится выезд на Западный скоростной диаметр, и далее – на КАД, по которой можно добраться до любой точки города.
Поскольку локация никогда не была исключительно промзоной, а включала в себя жилые кварталы, ее отличает развитая социальная и коммерческая инфраструктура. Имеются детские сады, школы, поликлиники, иные медицинские учреждения. Примечательно, что большая часть проектов предусматривает строительство социальных объектов, что позволит сохранить высокий уровень обеспеченности социнфраструктурой. Имеется ряд крупных торгово-развлекательных комплексов, работают магазины крупнейших ритейлеров, фитнес-центры, кафе и рестораны, предприятия сервиса. Коммерческая инфраструктура также получит развитие в рамках реализации жилищных проектов.
Локацию отличают также обилие зеленых зон и благоприятная в целом экологическая обстановка (производств высоких классов вредности в районе Черной речки не было). Здесь находятся Салтыковский сад, Строгановский парк, Ланской и Пионерский сады и др. Часть объектов имеет выход на набережные Большой Невки и отличается прекрасными видовыми характеристиками. Таким образом, локацию, несомненно, можно считать привлекательной для комфортного проживания.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», цены в локации «Черная речка – Большой Сампсониевский проспект» имеют тенденцию к повышению. «По состоянию на 1 октября 2018 года в сегменте «масс-маркет» средняя цена квадратного метра составила 132 тыс. рублей, что на 30% выше среднего показателя по городу в классе. За год (сентябрь 2018 года к сентябрю 2017-го) прирост средней цены «квадрата» составил 15,2%. Это обусловлено ростом строительной готовности уже реализуемых объектов, общим наметившимся трендом к росту цен, также изменением структуры предложения, появлением объектов класса "комфорт плюс"», – отмечает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Мнения
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Не так давно на рынок вышел наш новый объект бизнес-класса – ЖК «Новый Лесснер», который находится в престижной части Выборгского района, близ Кантемировского моста и всего в 250 м от набережной Невы.
Помимо традиционных для бизнес-класса преимуществ, мы выделили четыре ключевых отличия. Во-первых, это удачное расположение – сочетание прекрасной транспортной инфраструктуры (рядом метро, крупные транспортные артерии), и в то же время жилой комплекс укрыт от городского шума и суеты другими зданиями, поэтому дома не будет слышно гула с автомобильных магистралей.
Во-вторых, школа и детский сад внутри квартала есть только в нашем комплексе. Поэтому не надо никуда возить детей, рано их будить и тратить время в пробках. В-третьих, только «Новый Лесснер» обеспечен тремя удобными выездами, которые позволяют быстро попасть на основные магистрали. Один из них выходит на Большой Сампсониевский проспект. То есть въехать и выехать из комплекса можно будет, избегая пробок на односторонней улице Матросова.
В-четвертых, парковочных мест в ЖК «Новый Лесснер» гораздо больше, чем в других подобных новостройках. Их количество практически приближено к количеству квартир. В комплексе будет построено три подземных паркинга и два многоуровневых. При этом парковочные места – традиционные, без подъемников и «семейных» вариантов, где одна машина запирает другую. Дворы будут свободны от автомобилей – с обилием игровых и спортивных площадок, прогулочных дорожек и цветников. На первых этажах вдоль улицы Матросова расположатся пекарни, рестораны, магазины. Но самое главное – это передовой медицинский центр. Традиционно мы оставляем коммерческие помещения в собственности и самостоятельно подбираем нужных арендаторов. Тем самым мы формируем полноценную инфраструктуру жилого комплекса.
Квартирографию отличает широкий диапазон метража – от 34 до 86 кв. м, с возможностью объединения. На этаже в среднем располагается по 4 квартиры. Студий нет. На всех балконах выполнено теплое остекление. Из квартир, расположенных на верхних этажах, открывается живописный вид на Неву, исторический центр и Петроградскую сторону.
Сейчас в продаже – первая очередь «Нового Лесснера» со сроком сдачи в IV квартале 2021 года. Стоимость квадратного метра там – от 110 тыс. рублей.
Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит»:
– ЖК «Приморский квартал» – один из знаковых проектов в этой локации. Он расположен ближе к станции метро «Пионерская» (всего 400 м), но и до Черной речки пешая прогулка займет всего 15 мин. Сегодня «Приморский квартал» является одним из самых масштабных девелоперских проектов не только в этой локации, но и во всем Петербурге. На территории, ограниченной Коломяжским, Богатырским проспектами и улицей Матроса Железняка, корпорация «Мегалит» в партнерстве с компанией «Охта Групп» возведет 13 жилых домов, коммерческие помещения, 3 детских сада на 460 мест и общеобразовательную школу на 1500 учеников. Подобный подход позволяет нам формировать комплексную жилую среду, фактически строить город в городе, в котором предусмотрено все для комфортной жизни. Проект предполагает разнообразную внутреннюю «коммерцию». Для бизнеса проекты комплексной застройки оказываются максимально привлекательными, поскольку могут обеспечить достаточный трафик посетителей, и «Приморский квартал» в этом плане обязательно дополнит торгово-развлекательную инфраструктуру этой локации.
Нина Креславская, заместитель председателя совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– ЖК Terra расположится на Земледельческой улице в Приморском районе, между центральной урбанизированной частью города и курортной зоной, и будет совмещать в себе лучшие черты обеих. Близость к центру города, развитая инфраструктура, современные технологии строительства и эксплуатации – одна сторона «медали». Экология, парки и возможности для активного отдыха на свежем воздухе – другая сторона. Локация, действительно, перспективная и позволяет строить качественные проекты. До центра города можно доехать за 20 мин., до Петроградской стороны – за 10. При этом сам район – тихий, с большим количеством зелени, и ГК «РосСтройИнвест» постарается эти преимущества сохранить и приумножить. В этом районе уже существует необходимая жителям социальная инфраструктура, но мы продолжим ее развитие и создадим по-настоящему комфортную среду для жителей дома и района. По классу этот жилой комплекс мы относим к верхней границе комфорт-класса, хотя многие опции проекта можно отнести к бизнес-классу. Мы очень тщательно работаем над каждым следующим проектом и закладываем в жилые комплексы новые и наиболее востребованные нашими покупателями опции. Наша главная задача – максимально соответствовать требованиям людей.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– В июле мы вывели в продажу новый жилой квартал бизнес-класса ЦДС «Черная Речка». Это – наш флагманский проект, разработанный в соответствии с современными стандартами европейской архитектуры. Квартал состоит из девяти разновысотных корпусов высотой от 10 до 14 этажей. Проект рассчитан на семейных покупателей: больше половины планировок – это просторные двух- и трехкомнатные квартиры, в которых предусмотрены мастер-спальни, помещения для хранения и хозяйственные зоны, вместительные кухни-гостиные, ванные комнаты с окном и эксклюзивные квартиры с большими открытыми террасами. Благодаря близости к Выборгской набережной и набережной Чёрной речки, многие квартиры будут иметь вид на воду и центр города, что всегда ценилось покупателями. Другой отличительной особенностью комплекса являются его камерность и высокие стандарты безопасности: во всех домах предусмотрены закрытые дворы, свободные от машин, а также многоступенчатая система видеонаблюдения. Для самых маленьких жителей мы построим школу и два детских сада, а для автолюбителей под каждым домом предусмотрен вместительный подземный паркинг.
Обрести свою «Терру»
Район Черной речки за последние полгода стал зоной активного редевелопмента. Петербургские застройщики вывели на рынок уже несколько ярких проектов. Один из них – ЖК «Терра» от ГК «РосСтройИнвест».
Черная речка – район средне- и малоэтажной застройки, зеленый и благоустроенный. Он ярко контрастирует с новыми городскими территориями, которые плотно застраиваются высотными домами и пока не обладают развитой инфраструктурой. ЖК «Терра» – очевидный выбор для тех, кто ценит комфорт и безопасность и хочет проживать в районе, близком к центру города.
Пройдусь по Земледельческой
Локация – одно из главных преимуществ ЖК «Терра». Он появится на участке, ограниченном улицами Сердобольской, Студенческой, Белоостровской и Земледельческой, а также проектируемым проездом от Земледельческой до Сердобольской.
Ближайшие станции метро «Лесная» и «Черная речка» находятся в 1,1 и 1,5 км соответственно. До центра города можно доехать за 20 минут, до Петроградской стороны – за 10. Здесь хорошо налажена транспортная связь с другими районами города, развита инфраструктура: в радиусе километра есть детские сады и школы, поликлиники, рынок, кафе и рестораны. Напротив – ТК «Ланской», до ТЦ «Европолис» на автомобиле можно доехать за 7 минут.
При этом дорога к крупнейшим городским паркам на Крестовском и Елагином островах займет 15 минут, совсем рядом находятся Ланской сад и парк Лесотехнической академии.
Пространство двора будет свободным от автомобилей, благоустроенным и приспособленным для отдыха взрослых и детей. Зеленой станет даже крыша встроенно-пристроенного подземного гаража, на которой разместят детские и спортивные площадки.
Предвосхищая ожидания
Предложить больше, чем ждет покупатель, – основа работы компании «РосСтройИнвест». Локация, в которой расположится ЖК «Терра», позволяет отнести будущий комплекс к бизнес-классу, но в компании его осторожно позиционируют как «верхнюю границу комфорт-класса» и поясняют: многие представленные опции и используемые технологии действительно являются атрибутами более высокого класса жилья, но такова тенденция.
К элементам более высокого класса можно отнести техническое оснащение (дому будет свойствен высокий класс энергоэффективности), безопасность (системы видеонаблюдения, консьержи), места для хранения детских колясок и велосипедов, подземный паркинг, в который можно спуститься на лифте (очевидные опции «бизнеса»), качественные планировки, а также современное архитектурное решение, не похожее на предыдущие проекты «РосСтройИнвеста».
Разработку архитектурного облика ЖК «Терра» доверили специалистам из Москвы.
Архитектура комплекса отражает тенденции времени, подходит поколению 25–45-летних, при этом не противоречит петербургским традициям, а напротив, развивает их.
«Терра» будет состоять из трех домов высотой всего 40 м (13 этажей), с очень интересными и выразительными фасадами, облицованными современными панелями природных оттенков: бежевого, светло-серого, коричневого. Эти цвета олицетворяют спокойствие и уют, атмосферу гостеприимства, а также стремление к жизни и творчеству.
Мнение
Фёдор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»
– В ближайшем окружении, наверное, около десятка новых комплексов, и они все интересные, продуманные, очень неплохого уровня. На их фоне надо выделиться, и мы, безусловно, будем этого добиваться. Думаю, мы сможем привлечь покупателей теми опциями, которые позитивно отразятся на качестве жизни будущих жильцов.