«Евродвушки» в тренде
Европланировки все активнее расширяют свою нишу на рынке Санкт-Петербурга в разрезе квартирографии. Следующими за студиями по популярности идут «евродвушки». По оценкам экспертов, такой формат помогает экономить на «квадратах», сохраняя высокую функциональность и эффективность использования помещений.
Широкое распространение квартир евроформата стало устойчивой тенденцией еще несколько лет назад. И изменений в этой сфере не наблюдается. «Что касается квартирографии, главным трендом является продолжающийся рост доли европланировок. Причем касается это не только России; это – общемировая тенденция», – констатирует Теему Хелпполайнен, генеральный директор АО «ЮИТ Санкт-Петербург» (российское подразделение финского концерна YIT).
Мода не проходит
Некоторое время назад, когда европланировки только появились на рынке, некоторые посчитали новацию данью моде, которая, как известно, весьма переменчива. Но годы идут, а тренд сохраняется. «В целом доля квартир евроформата в общем спросе составляет порядка 20% и демонстрирует тенденцию к росту», – говорит руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
С ней согласны и другие эксперты, хотя долю евроформата они оценивают по-разному. «Его доля жилья в квартирографии новостроек Петербурга и Ленобласти достигает 30%», – отмечает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов. «Евротрехкомнатные и еврочетырехкомнатные квартиры уже практически полностью вытеснили с рынка классические планировки в своем сегменте. «Евродвушки» пока представлены в чуть меньшей степени, их доля в большинстве проектов не превышает 30–40%, но постепенно ситуация меняется. В будущем они также практически полностью вытеснят с рынка однокомнатные квартиры с классической планировкой», – считает руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов.
Долю непосредственно «евродвушек» в общем объеме предложения в КЦ «Петербургская Недвижимость» оценивают на уровне 12–15% рынка. «В новых проектах Setl Group – порядка 25–30%», – добавляет Ольга Трошева. «Если смотреть продажи в масс-маркете с начала этого года, то на «евродвушки», по нашим данным, пришлось 12% спроса (в штуках). В наших проектах мы закладываем формат со спальной комнатой и большой кухней-гостиной в размере 15–20%», – отмечает Дмитрий Ефремов. «В наших будущих проектах доля «евродвушек» составляет порядка 80% среди всех однокомнатных квартир. Можно ожидать, что через несколько лет эта доля достигнет 100%, так как «евродвушка» – это более эффективный продукт», – уверен Пётр Буслов.
«На рынке соблюдается баланс спроса и предложения. Квартирография новых объектов коррелируется с объемом спроса. По мере роста популярности евроформата всё больше застройщиков включают такие квартиры в квартирографию новых объектов», – резюмирует Ольга Трошева.
В чем секрет?
По оценке экспертов, секрет популярности «евродвушек» – в универсальности формата. «"Евродвушка" – это многофункциональная кухня-гостиная и отдельная спальня. Благодаря этому в квартире появляется не одно, а два жилых пространства с возможностью организации дополнительного спального места. В классической однокомнатной квартире кухня предназначена для приготовления пищи, а спальня – это одновременно и место отдыха, и место для приема гостей, что неудобно», – говорит Пётр Буслов.
«Особенно популярны такие квартиры среди молодых покупателей. В просторной кухне-гостиной можно собираться большой компанией», – отмечает Дмитрий Ефремов. «Формат дает возможность проводить больше времени с членами семьи, формирует общее пространство. Кроме того, у более молодых покупателей это модно – в спальне человек проводит только время сна, в остальное время семья собирается в кухне-гостиной», – добавляет Ольга Трошева.
Она отмечает и сравнительную дешевизну формата. «При отсутствии средств на покупку квартиры традиционной планировки люди имеют возможность приобрести «евродвушку». Наиболее популярный метраж стандартных двухкомнатных квартир составляет 55–65 кв. м, в то время как «евродвушки» в основном не превышают 45 кв. м», – говорит эксперт.
«Как правило, квартиры классических планировок все-таки дороже, чем евроформаты сопоставимого метража, из-за дополнительного окна. Но существенной разницы в стоимости нет. Цена скорее будет зависеть не только от площади квартиры, но и ее расположения, видовых характеристик, индивидуальных особенностей», – отмечает, со своей стороны, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов. Кроме того, по его словам, такой формат квартир очень хорошо подходит для сдачи в аренду: «Европланировки наиболее ликвидны, как для собственного проживания, так и для перепродажи, поскольку у них шире целевая аудитория».
На конкретных примерах
По словам руководителя проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест» Анзора Берсирова, площадь «евродвушек» в домах компании комфорт-класса варьируется от 38 до 42 кв. м. «Стандартными планировками предусмотрена спальня площадью 10–13 кв. м и кухня-гостиная площадью 16–20 кв. м. Этих площадей достаточно для организации спального места, рабочей кухонной зоны и зоны отдыха. Отмечу, что важной является эргономичность планировок, поэтому на этапе их разработки мы прорабатываем план расстановки мебели для каждого типа квартир, чтобы учесть все нюансы. Также мы внимательно подходим к вопросу расположения мест для хранения, что особенно важно для небольших квартир. В «евродвушках», как правило, выделить место под полноценную гардеробную не всегда позволяет площадь, поэтому мы предусматриваем ниши в спальне и коридорах для размещения встроенных шкафов», – рассказывает он.
По словам руководителя направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Вадима Лаврова, в «евродвушках» компании эффективно используется каждый метр: «Прихожая компактных размеров, но в ней предусмотрена ниша для размещения гардеробного шкафа. Запроектирована удобная и просторная кухня-гостиная (20 кв. м), позволяющая зонировать пространство на зону кухни-столовой и зону отдыха с возможностью организации рабочего места. Глубина балкона позволяет разместить, например, столик и два кресла. Несмотря на компактные размеры спальни, в ней удобно располагается двуспальная кровать, может быть организовано рабочее место и дополнительные места для хранения».
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– Квартиры европланировок чаще выбирают покупатели до 50 лет, а также молодые семьи с одним-двумя детьми. Так за меньшие деньги клиенты получают больше функциональной полезной площади. Например, в однокомнатной квартире семье с ребенком будет сложно разделить пространство на детскую и взрослую зоны. В то время как в «евродвушке» родители могут выделить детям отдельную полноценную комнату без ущерба для своего размещения. То есть приобретая лот площадью 35–40 кв. м., клиент функционально получает аналог стандартной двухкомнатной квартиры площадью 50–55 кв. м.
Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест»:
– Если говорить об интересных и новых вариантах планировок, стоит выделить «евродвушки» в ЖК NEWПИТЕР, в которых предусмотрено наличие двух окон в кухне-гостиной. Это решение позволит покупателям в дальнейшем организовать полноценную двухкомнатную квартиру, что особенно актуально для молодых семей в случае рождения детей.
Эволюция трехкомнатных квартир
Как любой другой сегмент рынка жилья, площади и планировки трехкомнатных квартир меняются вслед за покупательским спросом: процесс эволюции перманентен.
Если проследить историю массового домостроения, то площадь «трешек», которая в «хрущевках» составляла 56–58 кв. м, в последующих типовых сериях постепенно росла. После наступления рыночных отношений, когда за каждый «квадрат» стало необходимо платить из своего кармана, трехкомнатные квартиры в классе «масс-маркет» в основном снова «съежились» примерно до 60 кв. м. Затем тренд роста комфортности вновь возобладал. Сегодня даже самые недорогие сегменты предлагают площади от 70 кв. м, в домах повышенной комфортности – они превышают 100 кв. м.
По данным аналитиков Группы RBI, на начало второго полугодия в Петербурге общий объем предложения трехкомнатных квартир составлял 672 тыс. кв. м. Средняя цена «метра» – 125 тыс. рублей. Средняя площадь – 92 кв. м.
Появились разнообразные варианты планировок, включая двухуровневые квартиры и юниты евроформата. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Санкт-Петербурге доля квартир евроформата в объеме предложения трехкомнатных лотов достигла 50%. В частности, большинство «трешек» в проектах редевелопмента – именно евро-формат. Двухуровневые квартиры встречаются значительно реже.
Потребности рынка
Как правило, небольшие квартиры уходят на ранних этапах проекта, а двух-, трех- и многокомнатные квартиры – ближе к завершению строительства.
Спрос на трехкомнатные квартиры никогда не был особенно высоким, в приоритете в последние годы экономные варианты – студии и однокомнатные объекты. Соответственно, доля трехкомнатных квартир в проекте обычно не превышает 20% площади.
Однако, по данным экспертов, в 2018 году в стране вырос спрос на многокомнатные квартиры, что было связано со снижением ипотечных ставок и программами рассрочек от застройщиков.
Цена трехкомнатной квартиры, безусловно, выше, чем, к примеру, даже двухкомнатной. Однако цена квадратного метра напрямую связана с площадью квартиры и количеством комнат: чем больше площадь юнита, тем дешевле «квадрат». Разница может достигать 15%.
Эргономика и комфорт
Застройщики стремятся включить в трехкомнатные варианты – как в самые дорогие лоты – различные дополнительные опции комфорта.
Некоторые вводят в практику квартирографии трехкомнатные квартиры с двумя санузлами. К таковым относится, например, трехкомнатная квартира евроформата в ЖК «Волковский» от Группы ЦДС. Строго говоря, квартиру можно отнести к четырехкомнатным вариантам, однако специалисты пока не решили, считать ли кухню-гостиную жилым помещением.
В планировке квартиры Группы ЦДС есть два эркера – выделенное остекленное пространство выполняет и эстетическую, и рациональную функцию. Кроме того, планировка включает просторную прихожую с вместительными зонами хранения, спальню для родителей с гардеробом, ванной и туалетом, детскую, кухню-гостиную площадью 27 кв. м (где есть две зоны освещения и объединены пространства для готовки, приема пищи и отдыха), а также еще одну комнату, предназначенную, например, для гостей, – там может поместиться двуспальная кровать и другая мебель.
«ЖК «Пётр Великий», который холдинг РСТИ строит на излучине Невы, сдается уже в этом году, поэтому уже который месяц мы наблюдаем повышенный интерес к трехкомнатным квартирам. Сейчас видовую «трешку» площадью около 80 кв. м с двумя балконами можно приобрести по цене от 6,89 млн рублей», – рассказывает Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга РСТИ (ГК Росстройинвест).
Во всех очередях ЖК «Новый Оккервиль» есть трехкомнатные квартиры площадью от 76 до 87 кв. м. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин отмечает эргономичные планировки таких квартир – например, все они двусторонние, следовательно, светлые и хорошо проветриваемые. «Более того, такая организация пространства считается оптимальной, поскольку позволяет избежать длинных узких коридоров. При этом ширина коридора в квартире позволяет расположить вместительные шкафы-купе и организовать «грязную» входную зону, через которую не придется постоянно ходить по дороге из комнат на кухню, из кухни в ванную и пр. Во всех квартирах размер кухни – 12–14 кв. м, есть изолированные помещения под кладовую или гардеробную», – уточняет он.
Мнение
Елена Тян, руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс»:
– Нашим покупателям интересны квартиры большой площади с эргономичными планировками. Поэтому мы предлагаем разные варианты свободных планировок площадью от 80 до 105 м кв. м. Во всех квартирах есть возможность объединить кухню с гостиной, предусмотрены два санузла, просторные, от 6 до 10 кв. м, лоджии. Есть варианты с эркером, есть с «французским» балконом. На мансардных этажах высота потолков достигает 4,5 м. В трехкомнатных квартирах «Образцового квартала 3» проектом предусмотрена установка каминов. Во всех домах применена система отопления «теплый водяной пол», установлены собственные газовые котельные и бесшумные лифты производства Швейцарии. Основные покупатели «трешек» – семьи с детьми, им важно, чтобы у каждого появилось свое личное пространство и осталось место для совместного досуга.
Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ (ГК Росстройинвест):
– Трехкомнатные квартиры закономерно пользуются спросом в первую очередь у семейных покупателей. Таким клиентам важно как можно быстрее заехать в новое жилье, поэтому «трешки» активнее всего продаются ближе ко вводу в эксплуатацию или сразу после него. В первую очередь оценивается планировка квартиры: размер кухни, который бы позволил собраться за столом всей семьей; количество санузлов, чтобы не стоять в очереди по утрам; наличие кладовки рядом со стояком водоснабжения, где удобно было бы разместить стиральную машину.
Северное Кудрово: край мегапроектов
Активная застройка Кудрово началась примерно полтора десятка лет назад. За этот период деревня превратилась в новый город в составе Ленобласти, получив соответствующий статус в 2018 году.
Рассмотреть в одном обзоре все новостройки Кудрово сложно, поэтому речь пойдет о северной части города, географически отделенной от южной парком Оккервиль, расположенном на берегу одноименной речки.
Стройка завершается
«Активность девелоперов в Кудрово достаточна высока, но, в отличие от локации Мурино-Девяткино, количество «пятен» под застройку здесь не бесконечно. Хорошие участки в пешеходной доступности от метро уже застроены. Заканчивается реализация последних очередей в популярных проектах», – рассказывает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
«В целом локация Кудрово долгое время была одной из наиболее популярных по уровню реализации жилья на первичном рынке. За период 2012–2017 годов здесь было реализовано 1,8 млн кв. м жилья, доля локации составляла 8–9% от общего уровня спроса», – напоминает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, сейчас доля локации в общем объеме спроса в Петербургской агломерации снизилась. «По результатам первого полугодия 2019 года, там было реализовано 86,6 тыс. кв. м (2,1 тыс. квартир), что составляет 4% объема спроса в агломерации. По сравнению с объемом реализации за первое полугодие прошлого года, показатель снизился на 2,9%», - отмечает эксперт.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем предложения на конец первого полугодия этого года оценивался в 186,9 тыс. кв. м (4 тыс. квартир) – 4% от объема предложения в Петербургской агломерации. «Объем предложения в локации снижается: на конец 2017 года он составлял 448,8 тыс. кв. м, на конец 2018-го – 230 тыс. кв. м», – рассказывает Ольга Трошева.
Она отмечает, что средняя цена предложения в локации в сегменте «масс-маркет» на 1 сентября 2019 года составила 87,1 тыс. рублей за 1 кв. м (рост с начала года составил 5,4%). Это на 20,8% ниже средней цены предложения в черте Санкт-Петербурга в этом классе. Это наглядно демонстрирует одно из главных достоинств жилья в этой локации – сравнительно низкие цены.
Помимо парка Оккервиль с велодорожками и пляжем, местом притяжения в локации стал МЕГА-Парк. «Учитывая то, что в Кудрово основной контингент жителей – это молодые семьи с детьми, этот парк пользуется огромной популярностью. Стоит отметить, что он постоянно развивается, появляются новые развлекательные площадки, зоны спортивной активности и пр.», – отмечает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
Основу застройки Северного Кудрово составляют два проекта комплексного освоения территории: «Капитал» от застройщика «Строительный трест» и «Новый Оккервиль» (в него входят жилые комплексы «Дом у Каштановой аллеи», «Дом у Кленовой аллеи», «Дом у Рябиновой аллеи» и др.) компании «Отделстрой». Реализуется и ряд менее крупных проектов.
Эксперты отмечают отличия между Северным и Южным Кудрово. «Северная часть, где строятся ЖК «Новый Оккервиль» и ЖК «Капитал», представляет собой район, более развитый и удобный для проживания, относящийся скорее к комфорт-классу. В Южном Кудрово строятся новостройки ближе к эконом-классу. Можно отметить нехватку собственной инфраструктуры. Жители новостроек Южного Кудрово нередко пользуются социальными объектами "Нового Оккервиля"», – говорит Николай Гражданкин.
По его словам, отличие заметно и в квартирографии кудровских новостроек. «В «Новом Оккервиле», например, упор делается на семейные квартиры – двух- и трехкомнатные варианты. «Однушек» и студий – не более 40%. А в Южном Кудрово студий и малометражных «однушек» – суммарно более 80% от общего количества квартир», – отмечает эксперт.
Транспортный вопрос
Эксперты признают, что главным проблемным моментом для Кудрово является транспортная доступность. «В Кудрово сегодня есть потребность развития дорожно-транспортной сети. Достоинствами района является наличие нескольких выездов – на КАД, в сторону Невского района, что дает кудровчанам выбор наиболее оптимальных маршрутов передвижения. Однако транспортная инфраструктура, безусловно, нуждается в серьезном развитии», – отмечает Роман Строилов.
С ним согласен директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Дальнейшее успешное развитие Кудрово как локации для жилья комфорт-класса во многом зависит от реализации программ по строительству новых станций метро и Восточного скоростного диаметра. Наличие этих новых транспортных узлов позволит говорить о перспективах жилищного строительства и реализации недвижимости в Кудрово», – убежден он.
И надо отметить, что власти Ленобласти не игнорируют этот вопрос. «Проект строительства метро в Кудрово – стратегический. Петербург и Ленобласть продолжают работу над проектом строительства станции метро «Кудрово». Администрация города начинает предпроектные проработки продолжения линии, мы же выделяем средства на проект планировки территории и занимаемся переводом земель под депо. Этот проект – агломерационный, с последующим строительством транспортно-пересадочного узла, с международным автовокзалом. Поэтому привлечение федеральных денег обоснованно и ранее подтверждено», – говорит заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин.
По его словам, уже определена смета в 57 млн рублей, есть «дорожная карта», ответственные, и процесс уже нельзя остановить. «Мы работаем в рамках договоренностей с правительством страны и руководством Петербурга. Власти Ленобласти приложат максимум усилий для того, чтобы вестибюль станции «Кудрово» открыл двери в 2025 году, как намечено», – подчеркивает чиновник.
Существуют другие проекты по развитию транспортной инфраструктуры Кудрово. Их реализация позволит ликвидировать и это «узкое место», сдерживающее развитие локации.
Мнение
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин:
– На данный момент в ЖК «Новый Оккервиль» сосредоточена львиная доля кудровской социальной инфраструктуры. Здесь работают передовая школа на 1600 учащихся (и строится вторая такая же), несколько детсадов, спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной, отделение почты России, отделение Сбербанка, две придомовых государственных поликлиники – детская и взрослая, дневной стационар. Новый Оккервиль – единственный жилой микрорайон в Кудрово, в котором работают государственные медицинские учреждения, обслуживающие население по полису ОМС. Также в северном Кудрово государством будет строиться современная поликлиника, рассчитанная на 600 посещений в смену. Уже согласован проект и получено разрешение на ее строительство. Завершение конкурсных процедур и выход на стройку намечены на 2019 год, ввод объекта запланирован в 2021 году. Особо стоит отметить квартирографию. В ЖК «Новый Оккервиль» основной упор делается на семейные квартиры – двух- и трехкомнатные варианты. «Однушек» и студий не более 40%. На этаже в среднем располагается по 4–6 квартир.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Наша компания была одним из первых застройщиков, который начал комплексно развивать территории в Кудрово. Старт продаж в проекте «Капитал» состоялся в 2008 году. Сегодня он по праву является архитектурной доминантой Северного Кудрово. Это единственный объект в районе, полностью построенный из кирпича – толщина кирпичных стен здесь начинается от 640 мм. В восьми лотах более чем на 10 тыс. жителей нет ни одной студии – все квартиры созданы для семейного проживания. Их средняя площадь в строящихся корпусах составляет 60 кв. м, а планировки продуманы и эргономичны: есть варианты с просторными кухнями-гостиными, панорамным остеклением, гардеробными и несколькими ванными комнатами. При участии компании построены школа на 1600 учеников, детсад на 250 мест. До конца года должен быть сдан муниципальный детсад на 150 мест в составе одного из лотов, а в 2021 году – открыться еще один садик для 295 малышей. Также намечено строительство еще одной школы на 1600 учащихся. Силами застройщика благоустроен парк Оккервиль, который является главной рекреационной зоной района.