Каменка: рядом с КАД и ЗСД
В целом Приморский район Санкт-Петербурга сегодня является одним из самых популярных у застройщиков и покупателей жилья. Одной из наиболее активно застраиваемых локаций на его территории стала Каменка, получившая название по протекающей поблизости одноименной речке.
Активное развитие жилищного строительства, формирование социальной инфраструктуры, возведение крупных транспортных объектов сделали Приморский район, когда-то считавшийся дальней окраиной, одним из самых престижных в городе.
Экология и транспорт
Привлекательность локации Каменка обеспечивают две основных составляющих: это хорошая транспортная доступность (особенно для автотранспорта) и благоприятная экологическая обстановка.
Доступность обеспечивают прежде всего две стратегические городские транспортные магистрали – КАД и ЗСД, которые пересекаются немного севернее Каменки. Они дают возможность быстро добраться на автотранспорте как до центра Северной столицы, так и до любых ее районов. Связь с северными районами города формируют Парашютная улица, а также Комендантский и Шуваловский проспекты, которые продолжают строиться.
«Транспортная доступность обеспечена большим количеством выездных трасс и развязок, обилием маршрутных такси, которые довезут до ближайших станций метрополитена. Проектируются уже новые станции метро в непосредственной близости от новых проектов, которые сразу повысят локацию в цене», – отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Действительно, пока до ближайшей станции метро «Комендантский проспект» нужно добираться общественным транспортом. Но в перспективе планируется возведение в непосредственной близости от локации ряда станций фиолетовой ветки (рабочие названия «Каменка», «Магистраль № 31») и зеленой ветки («Парашютная»), а также пересадочной с одной на другую («Шуваловский проспект» – «Планерная»).
Приморский район также является одним из самых экологически благополучных. «Это обеспечивается за счет близости Финского залива и множества зеленых зон: Новоорловского и Северно-Приморского лесопарков, Парка 300-летия Петербурга, Удельного парка, Юнтоловского заказника», – отмечает Ольга Ульянова.
Непосредственно в локации Каменка расположено немало лесопарковых зон, а также Изотовский сквер. Примыкают – Юнтоловские заказник и лесопарк. Так что зеленых зон, куда можно пойти отдохнуть с детьми, – немало.
«Из минусов локации можно назвать расположенный неподалеку мусорный полигон «Новоселки», но город уже закрыл его на ввоз и запустил проект рекультивации», – подчеркивает Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).
По ее словам, в локации также хорошо развита торговая инфраструктура. «Вдоль Комендантского проспекта на участке от Каменки до станции метро есть большой выбор торговых и развлекательных центров на любой вкус. В самом районе Каменки – такие гипермаркеты, как «Лента» и «Леруа Мерлен». Социальная инфраструктура активно возводится застройщиками параллельно с жильем», – отмечает эксперт.
Активная застройка
Сочетание позитивных факторов вызывает большей интерес к локации как у застройщиков, так и у покупателей. «Сейчас в стадии строительства в Каменке около 1,5 млн кв. м (проекты как эконом-, так и комфорт-класса). Причем потенциальных участков под жилищное строительство здесь еще много. В ближайшие три года здесь может быть построено около 1 млн кв. м жилья», – говорит Вера Серёжина.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 1 октября 2019 года в реализации на территории Каменки находится 12 жилых комплексов (без учета очередей), все они относятся к сегменту «масс-маркет». Строительство ведут Setl Group, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «Полис Групп», холдинг RBI и другие девелоперы.
«Объем предложения на начало второго полугодия оценивался в 367,4 тыс. кв. м (9,4 тыс. квартир). Это составляет 10% от общего размера предложения по городу и 7,9% от объема предложения по Петербургской агломерации. Относительно конца 2018 года объем предложения увеличился на 20%. По результатам первого полугодия 2019 года, в локации Каменка было реализовано 208,2 тыс. кв. м (5,7 тыс. квартир). Это составляет 12,2% от спроса по городу, 9,6% от общего объема спроса в агломерации. По сравнению с объемом продаж за первое полугодие 2018 года показатель значительно вырос – на 19%. В целом за прошлый год в локации было реализовано 445,9 тыс. кв. м (12,1 тыс. квартир)», – рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По словам Веры Серёжиной, разброс цен в проектах, реализуемых в локации, довольно велик – от 90 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м. «Проекты очень разные как по классу жилья, так и по стадии строительной готовности», – уточняет она.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в локации на 1 октября 2019 года составила 107,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Это на 2,5% ниже среднего ценника по Петербургу в сегменте «масс-маркет». С начала года цены в локации выросли в среднем на 5,9%. «Перспективы жилищного строительства в Каменке в основном связаны с выходом в продажу новых очередей уже стартовавших проектов – ЖК «Чистое небо» (Setl Group), ЖК Ultra City («Северный город») и других», – отмечает Ольга Трошева.
По ее словам, локация осваивается высокими темпами. «К ее рыночным плюсам можно отнести большой выбор квартир от ведущих застройщиков, регулярное пополнение ассортимента квартир», – говорит эксперт. «Каменка стала новым модным кварталом, где активно строятся дороги, появляются торговые центры, разбиваются скверы и парки, планируются новые станции метрополитена. Здесь строятся разные проекты, и покупатель фактически может выбрать жилье на любой вкус», – резюмирует Ольга Ульянова.
Мнение
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– В локации Каменка компания «Полис Групп» возводит экокварталы «Полис на Комендантском». Проект имеет большое социальное значение: средства, вложенные застройщиком в покупку участка, были направлены на достройку проблемных объектов ГК «Город». Комплекс строится в четыре этапа, в рамках которых будет возведено свыше 185 тыс. кв. м. жилья (6419 квартир) и два многоуровневых паркинга, способных разместить до 2110 автомобилей. В настоящее время в активной стадии строительства находятся все четыре очереди. На территории комплекса будет создан безопасный детский веревочный парк, игровые комплексы для детей, выполненные из экологичных материалов, зона активити для взрослых. На первых этажах расположатся коммерческие помещения. В настоящее время первая очередь проекта (секции №№ 18–20) готова на 88%, вторая очередь (секции №№ 14–17) – на 85%. На территории уже ведется благоустройство. Плановый срок окончания строительства первых двух очередей – II квартал 2020 года, третьей – IV квартал 2020 года.
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
– Ultra City – квартал сити-формата, созданный с учетом последних трендов строительства, технологий, дизайна. В комплексе предусмотрено все необходимое для жизни: два детских сада и школа, зеленый двор с оригинальным ландшафтным дизайном, фруктовый сад с вишнями и яблонями, пекарня, детский центр и даже арт-объект от ультрамодного дизайнера – Артемия Лебедева. Комплекс ориентирован на современных людей, которые стремятся идти в ногу со временем. Например, при помощи смартфона жители Ultra City могут управлять домофоном парадной и получать доступ к камерам видеонаблюдения. Во дворе у нас установлены настилы для йоги и рампа для скейтборда. Первый этап первой очереди сдан и заселен в 2018 году. Завершается строительство второго этапа, полным ходом строится вторая очередь. К созданию площадок во дворе второй очереди мы привлекли команду психологов и ландшафтных архитекторов из ландшафтного бюро AFA-Group. Они спроектировали уникальное игровое пространство, оборудованное немецкой компанией Richter Spielgeraete.
Виды стройтуризма
Современному покупателю недвижимости доступны разные способы ознакомиться с объектом: сайт проекта, шоу-рум, 3D-визуализация, прогулка в VR-очках по дому, который еще даже не начали строить. Но все они уступают традиционному осмотру квартиры.
Когда дело доходит до принятия решения о покупке, клиенту необходимо увидеть товар воочию: побывать на стройплощадке, измерить взглядом высоту потолков и ширину проемов, оценить реальный вид из окна, изучить особенности локации. Для этого многие застройщики и агентства недвижимости предлагают своим клиентам услугу «Экскурсия на объект».
Своими глазами
Туры по новостройкам бывают двух видов – групповые (автобусные) и индивидуальные. Объекты для посещения подбираются по территориальному принципу (находятся в одном районе) или классу недвижимости, либо определяются по застройщику (организуются самим застройщиком или уполномоченным агентством).
По мнению руководителя отдела маркетинга и связей с общественностью компании «MASTER Девелопмент» Ольги Барановой, автобусные экскурсии – идеальный вариант для тех, кто планирует улучшить свои жилищные условия: «Это прекрасная возможность побывать на объекте, увидеть ход строительства лично, посмотреть особенности локации, в которой объект возводится. К тому же представители компании могут ответить на все интересующие вопросы».
Фотографии и рендеры не могут отразить все преимущества проекта, считает директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина» г-жа Ван Ли. «В «Балтийской жемчужине» площадь застраиваемой территории – 205 га. Благодаря автобусным экскурсиям, покупатель может оценить размах и преимущества проекта, готовность объектов, темпы строительства, инфраструктуру внутри микрорайона. Почувствовать атмосферу гармонии, вдохнув морской свежий воздух. Наши гости на собственном опыте ощущают, за что жители «Балтийской жемчужины» так любят свой дом», – рассказывает она.
По мнению начальника отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николая Гражданкина, автобусные экскурсии полезны для тех, кто только задумался о покупке квартиры в новостройке и хочет сориентироваться на рынке недвижимости. Кроме того, в групповых турах экскурсантам рассказывают не только о преимуществах того или иного объекта, но и объясняют азы потребительской грамотности, так как многие из участников тура покупают квартиры впервые и могут потеряться в обилии информации из различных источников.
«Мы рассказываем, что такое 214-ФЗ, что такое ДДУ и ЖСК – в обязательном порядке. Кроме того, мы объясняем разницу между жилой и коммерческой недвижимостью, объясняем нюансы апартаментов, – комментирует руководитель группы управляющих проектами компании «Адвекс. Новостройки» Дмитрий Пашков. – Это не только юридический, но и технический ликбез: мы объясняем все про коммуникации, про преимущества материалов, из которых построен дом».
«Необходимо не просто давать информацию о жилом комплексе, но и в целом рассказывать клиентам, на что обращать внимание при покупке квартиры, от чего зависит цена квадратного метра, какие «подводные камни» скрываются за красивыми буклетами и так далее, – рассказывает Николай Гражданкин. – То есть вооружать клиента тем инструментарием, пользуясь которым, он сможет сделать осознанный выбор и не жалеть о покупке».
В рамках одной экскурсии группа успевает посетить три-четыре объекта (одной компании, если организатором выступает застройщик, и разных – если агентство), сравнить месторасположение, инфраструктуру, порядок цен и прочее. «Но на каждый из объектов отводится немного времени», – предупреждает риэлтор Алексей Груздев.
Личный подход
Формат автобусной экскурсии был наиболее популярен 3-5 лет назад в период «строительного бума». В последнее время все больше застройщиков и агентств недвижимости делают упор на индивидуальный подход и показывают конкретные объекты клиентам, уже замотивированным на покупку.
«Клиент заранее приезжает в офис, мы смотрим объекты на карте, составляем маршрут по наиболее привлекательным из них, затем можем сформировать группу из нескольких человек», – объясняет старший специалист отдела продаж АН ST-Realty Антонина Свиридова.
Преимущества индивидуальной экскурсии – возможность уделить больше времени осмотру объекта, задать более детальные вопросы о доме. «Мы проводили экскурсии на объекты и как агентство недвижимости, и как застройщики. От АН «ДОМПЛЮСОФИС» возили по локациям, выбирали район и рассказывали обо всех жилых комплексах на той или иной территории. Сравнивали, рассказывали о всех существующих в локации плюсах и минусах, – рассказывает Ольга Баранова. – От девелоперской компании «MASTER Девелопмент» практиковали скорее не экскурсии, а встречи около десятка человек в неформальной обстановке в офисе или на стройплощадке, и на встречах обязательно присутствовал генеральный директор».
«Раньше мы проводили групповые экскурсии. Но оказалось, что эффективнее сначала встречаться с людьми, обсуждать, что их интересует, а затем индивидуально под их запросы проводить экскурсию, – делится опытом Дмитрий Пашков. – На групповых экскурсиях клиенту приходится тратить время на объекты, которые, возможно, даже не подходят под его бюджет».
АН ST-Realty проводит как индивидуальные, так и групповые экскурсии. «На общих экскурсиях дается менее подробная информация, она подходит для иногородних покупателей, которые еще не ориентируются в районах города, – объясняет Антонина Свиридова. – В большинстве случаев после групповой экскурсии потенциальному покупателю требуется еще одна – индивидуальная, по конкретным объектам. Плюс, к некоторым новостройкам большой автобус даже не сможет подъехать, так как там еще нет полноценных дорог и проехать можно только на личном автомобиле».
Компания «Отделстрой» предлагает своим потенциальным клиентам формат мини-экскурсий по жилому комплексу «Новый Оккервиль», в офисе компании на объекте для этих целей держат специальный микроавтобус. «В любой день мы можем проехать с клиентом по нашему кварталу, показать парк и действующие объекты инфраструктуры, заехать в закрытые дворы, посмотреть строящиеся и построенные очереди, а также посетить несколько шоу-румов», – рассказывает Николай Гражданкин.
Мнение:
Екатерина Немченко, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St Petersburg:
– Преимущества туров, организуемых агентствами недвижимости, в том, что можно посетить стройки разных застройщиков, которые расположены в интересующей покупателя локации, получить независимую консультацию. Автобусные экскурсии по новостройкам особенно удобны для иногородних покупателей, которые плохо ориентируются в городе и ограничены по времени, чтобы сделать выбор. Эти экскурсии позволяют получить общее представление, быстро сравнить несколько объектов, получить ответы на какие-то основные вопросы.
Юлия Семакина, маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент»
– При сравнительно невысоких затратах экскурсии помогают наладить личный контакт с потенциальными потребителями, более широко и качественно представить информацию о реализуемых проектах, застройщике и локации строительства, концепции комплекса, транспортной доступности, социальной инфраструктуре, сроках строительства будущих очередей, конструктиве дома и технологии строительства, отделке и т. д.
Безусловно, не каждый участник тура приобретает квартиру в демонстрируемых проектах, публика бывает «разношерстная». Обычно организаторами выездных мероприятий выступают сами застройщики или компании, которые проводят строительные выставки (такие, как «Жилищный проект» или «Ярмарка недвижимости»).
Кстати:
Попасть на экскурсию по новостройкам можно, оставив заявку на сайте застройщика или агентства недвижимости. Менеджер перезвонит и уточнит, какие объекты потенциально интересны клиенту. Когда группа для посещения этого объекта или объектов будет сформирована – клиента пригласят в тур. Индивидуальные экскурсии проводятся по запросу, после предварительной консультации в офисе агентства или в отделе продаж. Как правило, услуга для потенциального покупателя (вне зависимости от того, будет ли в итоге заключена сделка) – бесплатна.
Подарки против скидок
Некоторые компании не ограничиваются скидками или подарками, стараясь завлечь клиента оригинальными маркетинговыми акциями.
Помимо скидок, застройщики практикуют и другие формы поощрения клиентов, отчасти похожие на скидки, то есть предполагающие снижение бюджета покупки. Чаще всего предлагаются дополнительные квадратные метры, машино-места в паркингах, кладовки, мансардные комнаты и т. д., которые покупатель получает бесплатно или по низкой цене. Дарят также услуги, связанные с новосельем, на что клиент в любом случае будет вынужден потратить дополнительные средства: ремонт, дизайн-проект, обстановка в кухне, проект перепланировки с узакониванием после ввода. В редких случаях могут подарить туристический тур.
Подарки иногда бывают сугубо адресными. Так, компания «С.Э.Р» специально для сотрудников ГК «Газпром», переезжающих из других городов в Петербург, до конца лета проводит специальную акцию – сотрудники «Газпрома» при покупке квартиры в жилом комплексе «Усадьба на Ланском» получают в подарок сертификат на индивидуальный дизайн-проект с 3D-визуализацией от студии «Лаборатория дизайна».
LEGENDA Intelligent Development предоставляет по акции при покупке квартиры за плату наличными либо в ипотеку в ЖК «Legenda на Комендантском, 58» – паркинг за 300 тыс. рублей. А в комплексе «Legenda Героев» при покупке некоторых квартир – паркинг в подарок.
«В ЖК «Чистое небо» от Setl City при покупке окнокомнатной и двухкомнатной квартир можно приобрести парковку за 1 рубль. Также при покупке квартир в некоторых объектах Setl City застройщик предлагает в подарок велосипед», – перечисляет Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group.
Среди прочих интересных акций можно выделить следующие: в августе этого года для клиентов «Петербургской Недвижимости» и Setl City действует акция «Полная меблировка квартиры по сниженной цене – 165 тыс. рублей».
Некоторые застройщики предлагают иногородним покупателям при покупке любой квартиры дополнительную скидку в размере 50 тыс. рублей при предъявлении паспорта (данная скидка не распространяется на покупателей, зарегистрированных в Петербурге).
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ» вспоминает, что этим летом встречались и иные любопытные предложения. «Например, при покупке любой квартиры – дополнительная скидка в размере 50 тыс. рублей для студентов, поступивших в ВУЗы в 2016 году. Скидка предоставляется при предъявлении студенческого билета и действует с прошлого года. Также была акция, когда всем молодоженам, заключившим брак в 2016 и 2017 годах, предоставлялась скидка на покупку квартиры, в размере 100 тыс. рублей при предъявлении свидетельства о браке». Господин Коренев также приводит в пример акции, когда скидка на покупку квартиры в августе предоставлялась при размещении фотографии в Instagram c соответствующим хэштегом. «В результате можно получить купон со скидкой на покупку smart-квартиры, в размере 50 тыс. рублей или 100 тыс. рублей, в зависимости от типа квартиры, которую вы планируете приобрести», – говорит эксперт.
Розыгрыш
Седлай коней – выигрывай Harley!
Покупателям квартир в ГК «Арсенал-Недвижимость» компания предлагает принять участие в конкурсе «Седлай коней». Согласно условиям конкурса, дольщику ГК «Арсенал-Недвижимость» нужно найти самый удобный и оригинальный способ добраться от Дворцовой площади до любого объекта компании «Арсенал-Недвижимость». И не бояться при этом использовать самые необычные виды транспорта. Сняв видео о том, как было преодолено это расстояние, участнику конкурса нужно выложить его в социальные сети и прислать ссылку на почту компании «Арсенал-Недвижимость». Автор лучшего ролика получит главный приз – Harley-Davidson Street 750!