Каменка: рядом с КАД и ЗСД
В целом Приморский район Санкт-Петербурга сегодня является одним из самых популярных у застройщиков и покупателей жилья. Одной из наиболее активно застраиваемых локаций на его территории стала Каменка, получившая название по протекающей поблизости одноименной речке.
Активное развитие жилищного строительства, формирование социальной инфраструктуры, возведение крупных транспортных объектов сделали Приморский район, когда-то считавшийся дальней окраиной, одним из самых престижных в городе.
Экология и транспорт
Привлекательность локации Каменка обеспечивают две основных составляющих: это хорошая транспортная доступность (особенно для автотранспорта) и благоприятная экологическая обстановка.
Доступность обеспечивают прежде всего две стратегические городские транспортные магистрали – КАД и ЗСД, которые пересекаются немного севернее Каменки. Они дают возможность быстро добраться на автотранспорте как до центра Северной столицы, так и до любых ее районов. Связь с северными районами города формируют Парашютная улица, а также Комендантский и Шуваловский проспекты, которые продолжают строиться.
«Транспортная доступность обеспечена большим количеством выездных трасс и развязок, обилием маршрутных такси, которые довезут до ближайших станций метрополитена. Проектируются уже новые станции метро в непосредственной близости от новых проектов, которые сразу повысят локацию в цене», – отмечает директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
Действительно, пока до ближайшей станции метро «Комендантский проспект» нужно добираться общественным транспортом. Но в перспективе планируется возведение в непосредственной близости от локации ряда станций фиолетовой ветки (рабочие названия «Каменка», «Магистраль № 31») и зеленой ветки («Парашютная»), а также пересадочной с одной на другую («Шуваловский проспект» – «Планерная»).
Приморский район также является одним из самых экологически благополучных. «Это обеспечивается за счет близости Финского залива и множества зеленых зон: Новоорловского и Северно-Приморского лесопарков, Парка 300-летия Петербурга, Удельного парка, Юнтоловского заказника», – отмечает Ольга Ульянова.
Непосредственно в локации Каменка расположено немало лесопарковых зон, а также Изотовский сквер. Примыкают – Юнтоловские заказник и лесопарк. Так что зеленых зон, куда можно пойти отдохнуть с детьми, – немало.
«Из минусов локации можно назвать расположенный неподалеку мусорный полигон «Новоселки», но город уже закрыл его на ввоз и запустил проект рекультивации», – подчеркивает Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»).
По ее словам, в локации также хорошо развита торговая инфраструктура. «Вдоль Комендантского проспекта на участке от Каменки до станции метро есть большой выбор торговых и развлекательных центров на любой вкус. В самом районе Каменки – такие гипермаркеты, как «Лента» и «Леруа Мерлен». Социальная инфраструктура активно возводится застройщиками параллельно с жильем», – отмечает эксперт.
Активная застройка
Сочетание позитивных факторов вызывает большей интерес к локации как у застройщиков, так и у покупателей. «Сейчас в стадии строительства в Каменке около 1,5 млн кв. м (проекты как эконом-, так и комфорт-класса). Причем потенциальных участков под жилищное строительство здесь еще много. В ближайшие три года здесь может быть построено около 1 млн кв. м жилья», – говорит Вера Серёжина.
По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», на 1 октября 2019 года в реализации на территории Каменки находится 12 жилых комплексов (без учета очередей), все они относятся к сегменту «масс-маркет». Строительство ведут Setl Group, «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад», «Полис Групп», холдинг RBI и другие девелоперы.
«Объем предложения на начало второго полугодия оценивался в 367,4 тыс. кв. м (9,4 тыс. квартир). Это составляет 10% от общего размера предложения по городу и 7,9% от объема предложения по Петербургской агломерации. Относительно конца 2018 года объем предложения увеличился на 20%. По результатам первого полугодия 2019 года, в локации Каменка было реализовано 208,2 тыс. кв. м (5,7 тыс. квартир). Это составляет 12,2% от спроса по городу, 9,6% от общего объема спроса в агломерации. По сравнению с объемом продаж за первое полугодие 2018 года показатель значительно вырос – на 19%. В целом за прошлый год в локации было реализовано 445,9 тыс. кв. м (12,1 тыс. квартир)», – рассказывает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По словам Веры Серёжиной, разброс цен в проектах, реализуемых в локации, довольно велик – от 90 тыс. до 150 тыс. рублей за 1 кв. м. «Проекты очень разные как по классу жилья, так и по стадии строительной готовности», – уточняет она.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», средняя цена предложения в локации на 1 октября 2019 года составила 107,8 тыс. рублей за 1 кв. м. Это на 2,5% ниже среднего ценника по Петербургу в сегменте «масс-маркет». С начала года цены в локации выросли в среднем на 5,9%. «Перспективы жилищного строительства в Каменке в основном связаны с выходом в продажу новых очередей уже стартовавших проектов – ЖК «Чистое небо» (Setl Group), ЖК Ultra City («Северный город») и других», – отмечает Ольга Трошева.
По ее словам, локация осваивается высокими темпами. «К ее рыночным плюсам можно отнести большой выбор квартир от ведущих застройщиков, регулярное пополнение ассортимента квартир», – говорит эксперт. «Каменка стала новым модным кварталом, где активно строятся дороги, появляются торговые центры, разбиваются скверы и парки, планируются новые станции метрополитена. Здесь строятся разные проекты, и покупатель фактически может выбрать жилье на любой вкус», – резюмирует Ольга Ульянова.
Мнение
Ольга Ульянова, директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп»:
– В локации Каменка компания «Полис Групп» возводит экокварталы «Полис на Комендантском». Проект имеет большое социальное значение: средства, вложенные застройщиком в покупку участка, были направлены на достройку проблемных объектов ГК «Город». Комплекс строится в четыре этапа, в рамках которых будет возведено свыше 185 тыс. кв. м. жилья (6419 квартир) и два многоуровневых паркинга, способных разместить до 2110 автомобилей. В настоящее время в активной стадии строительства находятся все четыре очереди. На территории комплекса будет создан безопасный детский веревочный парк, игровые комплексы для детей, выполненные из экологичных материалов, зона активити для взрослых. На первых этажах расположатся коммерческие помещения. В настоящее время первая очередь проекта (секции №№ 18–20) готова на 88%, вторая очередь (секции №№ 14–17) – на 85%. На территории уже ведется благоустройство. Плановый срок окончания строительства первых двух очередей – II квартал 2020 года, третьей – IV квартал 2020 года.
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
– Ultra City – квартал сити-формата, созданный с учетом последних трендов строительства, технологий, дизайна. В комплексе предусмотрено все необходимое для жизни: два детских сада и школа, зеленый двор с оригинальным ландшафтным дизайном, фруктовый сад с вишнями и яблонями, пекарня, детский центр и даже арт-объект от ультрамодного дизайнера – Артемия Лебедева. Комплекс ориентирован на современных людей, которые стремятся идти в ногу со временем. Например, при помощи смартфона жители Ultra City могут управлять домофоном парадной и получать доступ к камерам видеонаблюдения. Во дворе у нас установлены настилы для йоги и рампа для скейтборда. Первый этап первой очереди сдан и заселен в 2018 году. Завершается строительство второго этапа, полным ходом строится вторая очередь. К созданию площадок во дворе второй очереди мы привлекли команду психологов и ландшафтных архитекторов из ландшафтного бюро AFA-Group. Они спроектировали уникальное игровое пространство, оборудованное немецкой компанией Richter Spielgeraete.
Для студий тоже важны планировочные решения
Большинство планировок квартир-студий в проектах застройщиков представляют собой компактные прямоугольные варианты. Они мало чем отличаются друг от друга только на первый взгляд.
От минимума к максимуму
Задача планировщика квартиры-студии – предусмотреть все необходимое для жизни на минимальной площади. «Для реализации в студии какого-либо дизайн-проекта крайне важно наличие грамотной планировки, которая позволяет сэкономить полезную площадь в квартире, эффективно использовать каждый сантиметр и дать больше простора даже при небольшом метраже», – уверена директор департамента рекламы и маркетинга ГК «Полис Групп» Ольга Ульянова.
С коллегой согласен и директор по маркетингу и рекламе Группы ЦДС Иван Носов: «Спланировать удобную и продуманную студию – достаточно нетривиальная задача для проектировщиков и маркетологов. Небольшая площадь квартиры диктует внимательное отношение к каждому квадратному метру, тут не должно быть «пустых квадратов». Каждый метр используется с умом».
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре считает, что студии с квадратными комнатами более удачны, так как их проще зонировать. Кроме того, солнечный свет одинаково распределяется по всей квартире. В данном случае вытянутые прямоугольники, даже схожие по площади, будут выглядеть менее просторными, говорит она. «Проектировщики «Аквилон Инвеста» стараются сделать каждый квадратный метр в квартире «разумным», функциональным. Абсолютно во всех наших студиях предусмотрены места для встроенного шкафа или гардеробной, обязательны балконы или лоджии, ведь это добавляет квартире полезное пространство. Все планировки создаются с вариантами расстановки мебели, максимально раскрывающими функционал», – отмечает Яна Булмистре.
Одно или два
Наиболее интересными для покупателей считаются студии с двумя окнами. Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова перечисляет преимущества таких вариантов: «При такой планировке хорошо организована вентиляция кухонной зоны, возможно большее разнообразие зонирования».
Вместе с тем на рынке Петербурга преобладают студии с одним окном. «Если квартира вписана в прямоугольник с единственным окном, то возможности варьировать зонирование небольшие», – констатирует Светлана Денисова.
Без прямых углов
Большинство экспертов советует выбирать квартиры прямоугольной формы. Впрочем, это относится не только к студиям, но и к жилью с большим количеством комнат. В квартирах с радиальными стенами, с острыми углами полезная площадь уменьшается. Однако, как считает Яна Булмистре, и здесь нет однозначных решений: «Часто советуют сторониться непрямых углов, однако здесь вопрос упирается в то, насколько продумано решение той или иной нестандартной квартиры».
В проектах «Аквилон Инвеста» нестандартные варианты, напротив, пользуются спросом. «Зона кухни и гостиной в них пространственно отделены и практически являются отдельными комнатами», – поясняет Яна Булмистре.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Фамильный дом Nobelius: портрет в интерьере
В Magnifika Lifestyle открылся этаж шоу-румов
Разнообразие форм. Изучаем планировки однокомнатных квартир в новостройках
О преимуществах и недостатках панорамного остекления
Панорамное остекление позволяет создать уникальный интерьер в квартире или доме, а также обеспечить высокий уровень естественной освещенности.
Руководитель отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге Яна Булмистре говорит: «Комнаты с панорамными окнами характеризуются высоким уровнем естественной освещенности, а это создает и особенную атмосферу, и иное восприятие интерьера. К тому же большое количество солнечного света благоприятно сказывается на здоровье и помогает экономить на электроэнергии».
Сегодня чаще всего панорамные окна – это витражи на основе алюминиевого профиля. «Большое по площади окно в пластике исполнить не так просто», – говорит директор по маркетингу Группы RBI Михаил Гущин. Именно «витражность» до сих пор отпугивает многих покупателей, ведь раньше такие окна сулили большие теплопотери, однако эксперты уверены, что сегодня холода опасаться не стоит.
Современные материалы обеспечивают достойную энергоэффективность. «Для того, чтобы минимизировать дополнительные затраты на эксплуатацию и отопление, мы использовали энергоэффективные технологии, – рассказал генеральный директор компании BauHaus и соучредитель Bau City Development Кирилл Сиволобов. – Например, алюминиевые профили c терморазрывом, с инновационным антивандальным покрытием от AkzoNobel второго класса стойкости от ведущих производителей – Reynaers и Alutech. Мультифункциональное стекло нового поколения Energy Light компании AGC контролирует количество проникающей солнечной энергии, поэтому комнаты остаются ярко освещенными, но не перегреваются. Стекло пропускает солнечный свет, но не позволяет мебели выгорать, а в холодное время года – сохраняет тепло внутри квартиры, позволяя экономить на отоплении».
«В наших квартирах с панорамными окнами предусмотрены внутрипольные конвекторы, которые обеспечивают равномерный прогрев воздуха, создают дополнительный барьер, препятствующий выходу тепла, и при этом не загромождают пространство, не ограничивают обзор», – рассказала Яна Булмистре.
В большинстве случаев панорамное остекление используется на объектах, имеющих прекрасные видовые характеристики. В связи с чем, отмечает директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов, часто такими окнами комплектуются квартиры на верхних этажах домов с удачной локацией.
Руководитель проекта Gatchina Gardens Наталья Осетрова считает: «Если девелопер устанавливает панорамные окна, значит, он хочет подчеркнуть, что видовые характеристики – преимущество проекта».
Генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян говорит, что панорамное остекление влечет за собой увеличение расходов девелопера, в том числе и в силу требований российского законодательства: «Не так давно появилась новая поправка в строительные нормативы, требующая обязательного внедрения так называемого противопожарного пояса. Согласно этой поправке, расстояние между окнами на разных этажах должно быть минимум 1,2 м, причем материал между окнами должен быть устойчивым к огню. Это значительно удорожает технологию строительства и делает практически невозможным применение панорамного остекления в масс-маркете».
Руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов считает, что панорамными окнами интересуются те, у кого базовые требования к жилью (доступная цена, удобная планировка, хорошая транспортная доступность и т. д.) уже удовлетворены. Такой клиент не интересуется жильем сегмента «масс-маркет». «Покупатель обращается уже к эстетике. Важными становятся такие показатели проекта, как красивый фасад, панорамные окна, наличие террасы, подземного паркинга с лифтом, элементов системы «умный дом» и многое другое», – сообщил он.
Следовательно, нельзя сказать, что лежит в основе высокой цены – панорамные окна или сама квартира с показателями выше среднего. Однако жилье с панорамными окнами всегда дороже даже аналогичных по классу размеру квартир, но со стандартным остеклением. «Разница в среднем составляет 7–15%», – говорит Яна Булмистре.
Вместе с тем в последние годы появляется все больше проектов, которые, к примеру, по ряду критериев не могут относиться к общепринятому уровню «бизнес», однако имеют многие важные плюсы этого сегмента. «В таких объектах, получивших название «комфорт-плюс» или «бизнес-лайт», и в жилых комплексах высокого класса – можно найти квартиры с высокими потолками и панорамным остеклением, террасами, эркерами и другими нетиповыми вариантами», – отметила Яна Булмистре.
Мнение
Михаил Гущин, директор по маркетингу Группы RBI:
– Панорамные окна – это окна либо от потолка до пола, либо на 30 см выше пола, но в любом случае они занимают большую часть стены квартиры или балкона.
Оксана Иванова, координатор проектов Schuco (Самара):
– Панорамное остекление сегодня в тренде, однако перед покупкой квартиры с нестандартным окном следует учесть множество нюансов. Стеклопакет – не кирпич, даже самые «теплые» окна уступают минимум в 2,5–3 раза стенам. Применение высококачественных оконных конструкций позволяет уменьшить теплопотери через световые проемы. При проектировании здания теплотехнические расчеты окон должны быть «максимально приближены к реальности».
Вопрос с возможным перегревом помещений можно решить, выбрав правильные варианты наружной или внутренней солнцезащиты.
Также стоит учитывать уровень шумоизоляции панорамных окон. Этот параметр можно улучшить с помощью конструктивных особенностей оконных систем (например, спаренные окна Schuco) или установкой специальных вентклапанов.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Светлана Иванова: «Профессиональные строители выбирают качественные оконные системы»
Скромное обаяние буржуазии. Квартиры с каминами – штучный товар для рынка недвижимости