А из нашего окна…
Привлекательный вид из окна – это такая опция, за которую покупатель готов доплачивать. Особенно это характерно для столь красивого города, как Санкт-Петербург.
Однако единого мнения о том, что именно можно считать видовой квартирой, у экспертов нет. «Строительный Еженедельник» попытался разобраться с этим вопросом.
На что вид?
С тем, что видовые квартиры (а равно и апартаменты) высоко востребованы на петербургском рынке, согласны все специалисты. «С каждым годом покупатель становится все более разборчивым при выборе нового жилья. Свое пристальное внимание он обращает не только на локацию объекта, стоимость и планировки, но и на его видовые характеристики – именно они смогут послужить дополнительным толчком при выборе той или иной квартиры», – отмечает коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (Группа «Эталон») Ирина Соловьёва.
А вот то, какой вид должен открываться из окна и к какому классу относятся объекты с видовыми квартирами, эксперты оценивают по-разному. «Сейчас к видовому жилью часто относят любые квартиры, расположенные на верхних этажах. Но действительно качественными видовыми характеристиками обладают только те квартиры, из окон которых открываются панорамы исторического центра, водоемы или парки. Поэтому в домах, фасадами выходящих на воду или городские достопримечательности, видовые квартиры могут находиться и на среднем уровне дома», – считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Видовые характеристики жилья оказывают существенное влияние на формирование стоимости недвижимости. Привлекательные земельные участки требуют большего объема инвестиций при вхождении в проект, поэтому зачастую само место диктует класс объекта. Как правило, квартиры с интересными видовыми характеристиками, например, с видом на воду, относятся к более высокому ценовому сегменту – это недвижимость классов «бизнес-лайт», «бизнес» и «элит». У нас несколько таких проектов: «Петровская Доминанта», «Эталон на Неве», BOTANICA и Fusion», – говорит Ирина Соловьёва.
Подобного мнения придерживается и руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов. «Видовые характеристики квартиры – это своеобразная «вишенка» на торте для покупателя. Одного этого фактора недостаточно, чтобы принять решение о покупке, но его наличие в разы повышает привлекательность объекта. Обычно любой комплекс, расположенный в качественной локации с хорошими видовыми характеристиками (у воды, рядом с парком или исторической достопримечательностью), автоматически относится к бизнес-классу», – считает он.
Но есть и альтернативная позиция. «Видовые характеристики привлекательны для покупателей в любом сегменте жилья. В комфорт-классе достаточно даже вида на панораму спального района, чтобы повысить стоимость квартиры. В ЖК «Новый Оккервиль» во второй очереди продавались квартиры с видом на парк Оккервиль и реку. В четвертой и третьей очередях из окон квартир можно наблюдать шикарные закаты и панораму Невского района», – отмечает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
«Многим нравятся индустриальные виды, которые позволяют прочувствовать романтику мегаполиса. В комплексе апарт-отелей VALO, например, есть видовые апартаменты, из которых открывается вид на урбанистические ландшафты», – добавляет генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
«Покупателям малоэтажного жилья тоже важно видеть небо и пейзаж за окном. Строительство ЖК «Образцовые кварталы» ведется на Пулковских высотах, на высоте 50–60 м над уровнем моря, что обеспечивает возможность любоваться панорамами и природными ландшафтами постоянно. От Петербургского шоссе, вдоль которого осуществляется строительство, открывается вид на Петербург», – рассказывает руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс» Елена Тян.
Цена вопроса
Видовые квартиры хорошо раскупаются, часто уже на старте проекта. При этом люди готовы даже переплачивать за хороший вид из окна. «Специфика спроса в бизнес-классе такова, что видовые квартиры бронируют первыми. В проектах Nobelius и «Новый Невский» уже на старте продаж появились интересанты. Видовых квартир, как правило, не больше 10% от общей квартирографии, однако само их наличие в разы повышает ценность дома в глазах покупателей», – рассказывает руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
«В ЖК «Новый Лесснер» особым спросом пользуются квартиры на верхних этажах, из окон которых открываются завораживающие виды на Неву, исторический центр и знаковые достопримечательности города», – говорит Николай Гражданкин. «Квартира с видом на Финский залив может стоить на 10% и более дороже аналогичной невидовой. Жилье на берегу залива пользуется устойчивым спросом, это отдельная позиция, которую застройщик, как правило, рекламирует, привлекая дополнительно аудиторию. Покупатели высоко ценят вид на воду. Многие компании делают акцент на том, что объект находится на берегу, уже в названии проекта. Например, ЖК «Огни залива», как в нашем случае», – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
По словам Надежды Калашниковой, как правило, цена видовых квартир на 15–20% выше, чем лотов аналогичного метража, но выходящих окнами во двор. «Чем лучше вид из окна – тем больше разница в цене. Но при этом и спрос на такие лоты выше», – уточняет она. «Видовые апартаменты раскупаются еще на старте продаж. Такие характеристики способны заметно увеличивать стоимость объекта недвижимости. В среднем это от 5% до 20% в рамках одного проекта в зависимости от площади юнита», – добавляет Константин Сторожев.
«Открывающиеся из окон виды – такая же часть комфортного проживания, как и удобство планировок. Сами по себе квартиры на верхних этажах могут стоить дороже на 5–10%. Покупатели готовы доплачивать за отсутствие уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света. Возможность видеть город как на ладони и устраивать ужин на террасе с видом на городские доминанты добавляет к стоимости еще 5–7%», – отмечает Сергей Мохнарь. Пётр Буслов оценивает «переплату» в 10–30% – в зависимости от открывающегося из окон пейзажа.
Увидеть всё
Сама идея видовой квартиры стимулирует застройщиков обеспечить максимум возможностей для обзора окрестностей, отмечают эксперты. «Правило простое: чем больше площадь остекления, тем лучше будет вид из окна. При этом мы комбинируем варианты. Так, в квартирах с террасами предусмотрены окна в пол. В части других квартир будут установлены французские балконы», – говорит Сергей Мохнарь.
Надежда Калашникова отмечает, что, как правило, в видовых квартирах проектом предусмотрены окна увеличенного размера с панорамным остеклением. «Это дает возможность жильцам наслаждаться пейзажами. Такое архитектурное решение применено в корпусах-«лодочках» ЖК «Премьер Палас». Также нередко на верхних этажах домов делают открытые террасы», – отмечает Надежда Калашникова. «В таких проектах застройщики предлагают квартиры с террасами и увеличенным остеклением – это либо окна высотой более 2 м, либо панорамные или угловые окна, которые в полной мере позволят насладиться видами нашего прекрасного города», – соглашается Ирина Соловьёва.
О том же говорит Пётр Буслов. «Чтобы предоставить жителям максимум возможностей любоваться красивыми видами, в своем проекте «Чёрная Речка» мы предусмотрели на верхних этажах квартиры с террасами. С них будет открываться вид на Большую Невку и Петроградскую сторону. Также во всех квартирах в комплексе предусмотрена увеличенная площадь остекления – окна находятся на высоте 40 см от пола. Наиболее предпочтительный тип остекления в данном случае – безрамный алюминиевый, позволяющий обеспечить в квартире тепло и прекрасный вид на окрестности», – отмечает он.
Мнение
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
- Для большинства покупателей наших квартир комфорт-класса интересные видовые характеристики из окон являются важным фактором выбора, но все-таки не основным. В приоритете – качество самого дома, удобство планировок и сбалансированная квартирография, уровень благоустройства территории. В более высоком ценовом сегменте наличие видовых характеристик в квартире может стать решающим фактором. К тому же часто строительные компании в домах, имеющих виды на воду, рекреационные объекты, исторические достопримечательности, создают на последних этажах эксклюзивные планировки. Такие квартиры могут отличаться большими открытыми террасами, панорамными окнами, выходом на эксплуатируемую кровлю здания. В частности, это относится к квартирам на последнем, пятом этаже в нашем проекте бизнес-класса «Сосновка». Здесь можно организовать лаундж-зону или целое игровое пространство для всей семьи. В ЖК бизнес-класса OSTROV, построенном на Петроградской стороне, также предусмотрены квартиры с открытыми террасами, с которых отличный вид на городские панорамы. Апартаменты с террасами с видом на Петровский парк представлены в апарт-отеле бизнес-класса AVATAR. Что касается стоимости таких квартир, она может существенно отличаться от средней цены «квадрата» в ЖК – разница может достигать 10–15%.
Илья Витковский, заместитель директора департамента продаж – начальник управления предпродажной подготовки ГК ПИК:
- Наличие привлекательного вида из окна приветствуется покупателями, но это далеко не ключевая характеристика, определяющая выбор квартиры. Согласно исследованию рынка первичной недвижимости Москвы, проведенному KANTAR TNS для ПИК в 2018-2019 годах, основными факторами, влияющими на принятие решения о покупке, остаются близость к метро, транспортная доступность, наличие необходимой инфраструктуры, благоустройство придомовой территории. Среди второстепенных факторов лидируют наличие кладовых помещений и возможность купить квартиру с отделкой. Вообще, «красивый вид» - очень абстрактное определение. Для кого-то это может быть вид на лесопарковую зону, для кого-то – на бизнес-центр. В зависимости от расположения проекта и вида из окна стоимость недвижимости в одном и том же ЖК может меняться в диапазоне от 1% до 15%.
«Двушки»: комфорт и рациональность
Двухкомнатные квартиры пользуются неизменным спросом. По популярности они уступают лишь «однушкам». «Строительный Еженедельник» решил разобраться, какие варианты наиболее привлекательны для покупателей.
По оценкам экспертов, основные пожелания тех, кто выбирает квартиру, вполне характерны для нашего времени: комфорт и рациональность.
Реалии рынка
«Согласно результатам нашего исследования, сегодня на петербургском рынке в сегменте «масс-маркет» наибольшим спросом пользуются 1-комнатные квартиры, на них приходится 37% продаж жилья по площади. На втором месте – «двушки» с долей рынка 30%. В структуре предложения по рынку площади на конец июня лидирующие позиции занимают 2-комнатные (36%) и 1-комнатные квартиры (33%). Показатели спроса и предложения «двушек» в процентном соотношении за прошедший год практически не изменились», – рассказывает руководитель аналитического центра «Главстрой Санкт-Петербург» Дмитрий Ефремов.
Консалтинговый центр «Петербургская недвижимость» дает несколько иные цифры (что связано с иной системой подсчета): на конец июня 2019 года в целом на рынке агломерации на 2-комнатные квартиры приходится 23% в квартирографии строящихся ЖК. «На протяжении 5 лет – с 2015 года – доля данного типа не подвергалась корректировкам. В разрезе территорий отмечается разнонаправленная динамика: в городе доля «двушек» сократилась с 27% до 23%, в то время как в пригородах – выросла с 21% до 23%», – говорит руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, многокомнатный формат традиционно наиболее широко представлен в высоком ценовом сегменте (бизнес-класс и элитное жилье), где доля данного типа занимает свыше 30%, по ряду объектов доля превышает 40%. «В подсегменте «комфорт-плюс» каждая третья квартира на рынке – это «двушка». По ряду объектов показатель достигает 50%. Высокая доля таких квартир в квартирографии застройщиков обусловлена спросом на «семейные» планировки в объектах повышенного комфорта», – отмечает эксперт, добавляя, что в целом «двушки находятся в общем тренде роста средних цен на жилье».
«Доля «двушек» в структуре спроса увеличивается с ростом строительной готовности объекта: бюджет покупки высокий, покупатели предпочитают не рисковать, не приобретать такие квартиры на старте продаж. Максимальной доли в спросе 2-комнатные квартиры достигают, когда дом возведен более чем на 50%», – добавляет Ольга Трошева.
Факторы привлекательности
«У покупателей растет запрос на рациональные планировки с эффективным использованием каждого квадратного метра, не требующие переплаты за «лишнее» пространство, и в то же время с наличием помещений для хранения вещей, занятий хобби. Сегодня до 30% в квартирографии городских новостроек отводится под жилье популярного евроформата с большой кухней-гостиной, которая объединяет сразу несколько функций: столовую, пространство для общения, отдыха и работы. В такой кухне-гостиной можно проводить время всей семьей, и хорошо, если место для готовки при этом будет расположено в стороне от зоны отдыха. Глубокие, вместительные лоджии все чаще служат пространством не только для хранения вещей, но и для занятий фитнесом, чаепития с друзьями. Два просторных санузла в разных частях квартиры добавляют удобств для всех членов семьи и гостей», – говорит Дмитрий Ефремов.
По исследованиям специалистов «Группы ЛСР», особым спросом пользуются квартиры, подходящие для семей с детьми. «Комната, которая удалена от общественной зоны, немного больше основной спальни по площади, что позволяет выделить в детской спальную и игровую зоны. При этом прием гостей в кухне-гостиной не будет беспокоить сон детишек», – сообщают там.
Как говорит директор по продажам и маркетингу корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов, востребованы квартиры, в которых базовые планировки переосмыслены дизайнером исходя из потребностей будущих жильцов. «Так, одна из «двушек» в башнях «Приморского квартала» в зависимости от своего главного назначения может превратиться либо в евроквартиру с по-настоящему большой зоной гостиной, либо в уютное семейное гнездо, рассчитанное на пару с ребенком. И в каждом варианте переосмысления базовой планировки от застройщика есть свои функциональные находки», – отмечает он, добавляя, что в проекте представлено 10 различных конфигураций двухкомнатных квартир площадью от 46 и 89 кв. м.
По словам Елены Тян, руководителя отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс» (возводит малоэтажные ЖК «Образцовый квартал»), покупателей привлекают большие площади квартир, а также различные опции «повышенной комфортности». «Наши «двушки» имеют площадь от 65 до 72 кв. м. В них применены свободные планировки в европейском стиле: просторные кухни, вместительные гардеробные, уютные гостиные с модным архитектурным элементом – эркером. Спроектированы два санузла, выполнено панорамное остекление. Высота потолков составляет 3 м. На верхнем (четвертом) этаже предусмотрены места под установку камина без дополнительных согласований. Современная система водоснабжения включает очистку воды на входе в каждый жилой дом, что позволяет продолжительное время сохранять сантехническое оборудование в рабочем состоянии», – рассказывает она.
Андрей Коротков: «В сферу парковки должен прийти XXI век»
ГК «Паркинги Мегаполиса» более десяти лет выполняет проектирование и строительство паркингов, в том числе быстровозводимых и механизированных, на всей территории России. О специфике и перспективах этой деятельности «Строительному Еженедельнику» рассказал исполнительный директор компании Андрей Коротков.
– В чем особенности работы в этом сегменте рынка?
– Проблема с парковкой в наших городах появилась сразу после того, как автомобили из предмета роскоши превратились в доступное средство передвижения. Однако условия для организации места для стоянки машины весьма различаются в зависимости от объекта и территории – вновь возводимый жилой комплекс или район сложившейся городской застройки, исторический центр города или его спальные пригороды, деловой или торгово-развлекательный центр. Объекты разные, и для них, конечно, нет универсальных решений устранения парковочных проблем. Но у них есть общее: эти проблемы не только являются актуальными сегодня – но существует устойчивая тенденция их обострения с каждым годом. Поэтому в нашей практической работе мы используем комплексный подход к решению проблемы.
Выходя на тот или иной объект (как строящийся, так и уже находящийся в эксплуатации), мы проводим анализ существующих парковочных возможностей недвижимости (земельных участков и зданий), формируем или оптимизируем концепцию действующих автостоянок и других объектов гаражного назначения, разрабатываем и согласовываем их проекты. В зависимости от конкретной ситуации предлагаем заказчику то или иное техническое решение. Согласитесь – одно дело строить паркинг на свободной территории в рамках большого жилого комплекса и совсем другое – изыскивать способ организовать парковку в сложившейся застройке исторического центра.
Поэтому мы предлагаем самый широкий в технологическом отношении спектр решений проблемы парковки и помогаем выбрать оптимальные варианты – от классических многоэтажных паркингов рампового типа и быстровозводимых конструкций до современных механизированных систем, позволяющих получить максимальное число машино-мест при минимальной площади участка.
Также мы осуществляем поставку и монтаж парковочных подъемников (парковочных модулей) зависимого типа, как российского производства, так и ведущих мировых брендов: из Германии, Южной Кореи, Турции, Китая. Среди наших заказчиков – застройщики жилых комплексов, собственники коммерческой недвижимости, владельцы домов.
– Вы сделали акцент на механизированных паркингах. Вы считаете их наиболее эффективными?
– Как я уже отметил, оптимальный (в том числе с экономической точки зрения) вариант зависит от конкретной ситуации. Но, действительно, очень часто задачей заказчика является создание или увеличение числа машино-мест на ограниченных площадях. И в этом отношении механизированный паркинг – наиболее эффективное решение. Можно сказать, что это наступление XXI века в сфере парковки.
Основное преимущество любых механизированных паркингов – увеличение вместимости парковки. При использовании минимума пространства там можно хранить значительно больше автомобилей, чем на традиционной стоянке. Это достигается за счет снижения размера занимаемого места – ячейки, которая лишь незначительно превосходит габариты автомобиля. В результате механизированный паркинг на 10 уровней имеет ту же высоту, что стационарный на 7 этажей. А за счет полезного использования рамп и проездов на этажах, которые не нужны в механизированных паркингах, их парковочная емкость увеличивается в полтора-два раза.
Механизированные паркинги идеально подойдут для размещения в ограниченном подземном пространстве зданий. Заказчику не понадобится делать широкие проезды, продумывать пути эвакуации людей, заботиться о системе оповещения и вентиляции, а также строить из монолита несколько уровней.
– Можно где-то увидеть, как работают механизированные паркинги?
– Установка автоматизированных и механизированных паркингов – уже не редкость для городов России. Впереди всех – Москва, где это уже стало массовым явлением. Но говорить о том, что они стали занимать лидирующее положение на рынке объектов гаражного назначения в нашем мегаполисе, да и в других крупных городах страны, – преждевременно. Хотя осознание неизбежности учета общемировых тенденций в организации цивилизованного хранения автомобилей обязательно придет и в умы как законодателей, чиновников, представителей бизнеса, так и простых автовладельцев.
Если говорить о практическом опыте нашей компании, то в кооперации со специалистами из Южной Кореи нам удалось впервые в России построить ряд роторных паркингов на территории одной из новостроек в Петербурге. Изготовление значительной доли комплектующих отечественными специалистами позволило удешевить паркинги на треть.
Устойчивым спросом пользуются роторные паркинги китайского производства. Мы являемся дилером крупнейшего предприятия Китая, производительность которого составляет около 50 комплектов роторов в месяц, они быстро расходятся на внутреннем рынке КНР, в странах АТР, а также – в США, в которых подобного производства нет. Конечно, наши успехи на российском рынке скромнее – поставки до 4-5 роторов в год. И как ни странно, в основном в регионы РФ.
Мы внедрили новый формат работы с потенциальными клиентами – и в мае текущего года провели ознакомительную поездку специалистов ряда крупных компаний застройщиков и девелоперов на завод-изготовитель в Турцию. Наши соотечественники убедились в высоком уровне производства. Этот завод выпускает парковочные подъемники, в том числе для низких помещений (с высотой от 2,7 м), роторных паркингов, а также других автоматизированных парковочных систем. По результатам поездки состоялось подписание нескольких контрактов – и наши турецкие партнеры уже изготавливают заказанное оборудование. А некоторые потенциальные заказчики задумались о замене проектных решений с применением немецкого оборудования на аналогичное по качеству (оборудование выпускается по лицензии Германии), но с более «демократичными» ценами.
Осенью пазловый паркинг и парковочные подъемники будут монтироваться на строящемся объекте Васильевского острова, а также «пропишутся» в одном из областных городов России.
Что касается российских двухуровневых подъемников электромеханического типа, к выпуску которых наша компания с партнерами приступила два года назад, то с учетом спроса в настоящее время мы переносим их производство в Санкт-Петербург. Эти подъемники адаптированы к российским реалиям, имеют повышенную грузоподъемность под автомобили «джип» и «кроссовер», более широкий климатический диапазон использования, более ремонтопригодны. Мы надеемся потеснить лидеров рынка из Китая, которые выпускают в основном гидравлические подъемники в облегченном варианте, под малолитражные автомобили.
– А можно ли задействовать механизированные паркинги в старом фонде?
– Конечно. Именно для исторических зданий с минимумом свободного места такое решение является идеальным. Роторные и пазловые можно пристраивать к брандмауэрным стенам зданий. С нами уже консультировались представители администрации нескольких районов города о возможности установки таких систем во дворах-колодцах. Начаты пилотные проекты реконструкции двух зданий в исторической части города с сохранением фасадов и полным изменением функционала внутреннего объема под автоматизированные парковки. Для нашего города – это очень перспективное решение задачи увеличения парковочного пространства центральных районов.
– Когда, по Вашему мнению, XXI век придет в сферу парковки?
– Мы не специалисты по прогнозам, но видим, что ситуация кардинально меняется. Объекты недвижимости премиум-класса уже не проектируются без применения автоматизированных систем. Такое оборудование в приоритете у частных инвесторов при рассмотрении вопроса парковочной оптимизации уже действующих объектов недвижимости. За несколько последних лет производство оборудования для механизированных паркингов налажено на нескольких российских и белорусских заводах. Таким оборудованием заинтересовалась и начала выпуск одна из госкорпораций. Конечно, наши бренды не так узнаваемы на рынке, как китайские или немецкие.
Хочу закончить интервью цитатой из материалов «Конференции американских городов», состоявшейся в 1928 году: «Если исключить разговоры о погоде, то мы не найдем иного вопроса, который бы обсуждался в наших городах столь активно, как проблема парковок». И если в ближайшие годы не произойдет революции в данном сегменте, первый вопрос из обсуждения горожан, скорее всего, исчезнет.