А из нашего окна…
Привлекательный вид из окна – это такая опция, за которую покупатель готов доплачивать. Особенно это характерно для столь красивого города, как Санкт-Петербург.
Однако единого мнения о том, что именно можно считать видовой квартирой, у экспертов нет. «Строительный Еженедельник» попытался разобраться с этим вопросом.
На что вид?
С тем, что видовые квартиры (а равно и апартаменты) высоко востребованы на петербургском рынке, согласны все специалисты. «С каждым годом покупатель становится все более разборчивым при выборе нового жилья. Свое пристальное внимание он обращает не только на локацию объекта, стоимость и планировки, но и на его видовые характеристики – именно они смогут послужить дополнительным толчком при выборе той или иной квартиры», – отмечает коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (Группа «Эталон») Ирина Соловьёва.
А вот то, какой вид должен открываться из окна и к какому классу относятся объекты с видовыми квартирами, эксперты оценивают по-разному. «Сейчас к видовому жилью часто относят любые квартиры, расположенные на верхних этажах. Но действительно качественными видовыми характеристиками обладают только те квартиры, из окон которых открываются панорамы исторического центра, водоемы или парки. Поэтому в домах, фасадами выходящих на воду или городские достопримечательности, видовые квартиры могут находиться и на среднем уровне дома», – считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Видовые характеристики жилья оказывают существенное влияние на формирование стоимости недвижимости. Привлекательные земельные участки требуют большего объема инвестиций при вхождении в проект, поэтому зачастую само место диктует класс объекта. Как правило, квартиры с интересными видовыми характеристиками, например, с видом на воду, относятся к более высокому ценовому сегменту – это недвижимость классов «бизнес-лайт», «бизнес» и «элит». У нас несколько таких проектов: «Петровская Доминанта», «Эталон на Неве», BOTANICA и Fusion», – говорит Ирина Соловьёва.
Подобного мнения придерживается и руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов. «Видовые характеристики квартиры – это своеобразная «вишенка» на торте для покупателя. Одного этого фактора недостаточно, чтобы принять решение о покупке, но его наличие в разы повышает привлекательность объекта. Обычно любой комплекс, расположенный в качественной локации с хорошими видовыми характеристиками (у воды, рядом с парком или исторической достопримечательностью), автоматически относится к бизнес-классу», – считает он.
Но есть и альтернативная позиция. «Видовые характеристики привлекательны для покупателей в любом сегменте жилья. В комфорт-классе достаточно даже вида на панораму спального района, чтобы повысить стоимость квартиры. В ЖК «Новый Оккервиль» во второй очереди продавались квартиры с видом на парк Оккервиль и реку. В четвертой и третьей очередях из окон квартир можно наблюдать шикарные закаты и панораму Невского района», – отмечает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
«Многим нравятся индустриальные виды, которые позволяют прочувствовать романтику мегаполиса. В комплексе апарт-отелей VALO, например, есть видовые апартаменты, из которых открывается вид на урбанистические ландшафты», – добавляет генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
«Покупателям малоэтажного жилья тоже важно видеть небо и пейзаж за окном. Строительство ЖК «Образцовые кварталы» ведется на Пулковских высотах, на высоте 50–60 м над уровнем моря, что обеспечивает возможность любоваться панорамами и природными ландшафтами постоянно. От Петербургского шоссе, вдоль которого осуществляется строительство, открывается вид на Петербург», – рассказывает руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс» Елена Тян.
Цена вопроса
Видовые квартиры хорошо раскупаются, часто уже на старте проекта. При этом люди готовы даже переплачивать за хороший вид из окна. «Специфика спроса в бизнес-классе такова, что видовые квартиры бронируют первыми. В проектах Nobelius и «Новый Невский» уже на старте продаж появились интересанты. Видовых квартир, как правило, не больше 10% от общей квартирографии, однако само их наличие в разы повышает ценность дома в глазах покупателей», – рассказывает руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
«В ЖК «Новый Лесснер» особым спросом пользуются квартиры на верхних этажах, из окон которых открываются завораживающие виды на Неву, исторический центр и знаковые достопримечательности города», – говорит Николай Гражданкин. «Квартира с видом на Финский залив может стоить на 10% и более дороже аналогичной невидовой. Жилье на берегу залива пользуется устойчивым спросом, это отдельная позиция, которую застройщик, как правило, рекламирует, привлекая дополнительно аудиторию. Покупатели высоко ценят вид на воду. Многие компании делают акцент на том, что объект находится на берегу, уже в названии проекта. Например, ЖК «Огни залива», как в нашем случае», – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
По словам Надежды Калашниковой, как правило, цена видовых квартир на 15–20% выше, чем лотов аналогичного метража, но выходящих окнами во двор. «Чем лучше вид из окна – тем больше разница в цене. Но при этом и спрос на такие лоты выше», – уточняет она. «Видовые апартаменты раскупаются еще на старте продаж. Такие характеристики способны заметно увеличивать стоимость объекта недвижимости. В среднем это от 5% до 20% в рамках одного проекта в зависимости от площади юнита», – добавляет Константин Сторожев.
«Открывающиеся из окон виды – такая же часть комфортного проживания, как и удобство планировок. Сами по себе квартиры на верхних этажах могут стоить дороже на 5–10%. Покупатели готовы доплачивать за отсутствие уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света. Возможность видеть город как на ладони и устраивать ужин на террасе с видом на городские доминанты добавляет к стоимости еще 5–7%», – отмечает Сергей Мохнарь. Пётр Буслов оценивает «переплату» в 10–30% – в зависимости от открывающегося из окон пейзажа.
Увидеть всё
Сама идея видовой квартиры стимулирует застройщиков обеспечить максимум возможностей для обзора окрестностей, отмечают эксперты. «Правило простое: чем больше площадь остекления, тем лучше будет вид из окна. При этом мы комбинируем варианты. Так, в квартирах с террасами предусмотрены окна в пол. В части других квартир будут установлены французские балконы», – говорит Сергей Мохнарь.
Надежда Калашникова отмечает, что, как правило, в видовых квартирах проектом предусмотрены окна увеличенного размера с панорамным остеклением. «Это дает возможность жильцам наслаждаться пейзажами. Такое архитектурное решение применено в корпусах-«лодочках» ЖК «Премьер Палас». Также нередко на верхних этажах домов делают открытые террасы», – отмечает Надежда Калашникова. «В таких проектах застройщики предлагают квартиры с террасами и увеличенным остеклением – это либо окна высотой более 2 м, либо панорамные или угловые окна, которые в полной мере позволят насладиться видами нашего прекрасного города», – соглашается Ирина Соловьёва.
О том же говорит Пётр Буслов. «Чтобы предоставить жителям максимум возможностей любоваться красивыми видами, в своем проекте «Чёрная Речка» мы предусмотрели на верхних этажах квартиры с террасами. С них будет открываться вид на Большую Невку и Петроградскую сторону. Также во всех квартирах в комплексе предусмотрена увеличенная площадь остекления – окна находятся на высоте 40 см от пола. Наиболее предпочтительный тип остекления в данном случае – безрамный алюминиевый, позволяющий обеспечить в квартире тепло и прекрасный вид на окрестности», – отмечает он.
Мнение
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
- Для большинства покупателей наших квартир комфорт-класса интересные видовые характеристики из окон являются важным фактором выбора, но все-таки не основным. В приоритете – качество самого дома, удобство планировок и сбалансированная квартирография, уровень благоустройства территории. В более высоком ценовом сегменте наличие видовых характеристик в квартире может стать решающим фактором. К тому же часто строительные компании в домах, имеющих виды на воду, рекреационные объекты, исторические достопримечательности, создают на последних этажах эксклюзивные планировки. Такие квартиры могут отличаться большими открытыми террасами, панорамными окнами, выходом на эксплуатируемую кровлю здания. В частности, это относится к квартирам на последнем, пятом этаже в нашем проекте бизнес-класса «Сосновка». Здесь можно организовать лаундж-зону или целое игровое пространство для всей семьи. В ЖК бизнес-класса OSTROV, построенном на Петроградской стороне, также предусмотрены квартиры с открытыми террасами, с которых отличный вид на городские панорамы. Апартаменты с террасами с видом на Петровский парк представлены в апарт-отеле бизнес-класса AVATAR. Что касается стоимости таких квартир, она может существенно отличаться от средней цены «квадрата» в ЖК – разница может достигать 10–15%.
Илья Витковский, заместитель директора департамента продаж – начальник управления предпродажной подготовки ГК ПИК:
- Наличие привлекательного вида из окна приветствуется покупателями, но это далеко не ключевая характеристика, определяющая выбор квартиры. Согласно исследованию рынка первичной недвижимости Москвы, проведенному KANTAR TNS для ПИК в 2018-2019 годах, основными факторами, влияющими на принятие решения о покупке, остаются близость к метро, транспортная доступность, наличие необходимой инфраструктуры, благоустройство придомовой территории. Среди второстепенных факторов лидируют наличие кладовых помещений и возможность купить квартиру с отделкой. Вообще, «красивый вид» - очень абстрактное определение. Для кого-то это может быть вид на лесопарковую зону, для кого-то – на бизнес-центр. В зависимости от расположения проекта и вида из окна стоимость недвижимости в одном и том же ЖК может меняться в диапазоне от 1% до 15%.
Учебная база
В Петербурге стартует кампания по приему студентов в вузы. Для девелоперов это период, когда родители иногородних абитуриентов присматривают для будущих студентов жилье.
Студенты, точнее их родители, являются заметной категорией покупателей на рынке новостроек. Главным образом – апартаментов, говорят эксперты. Основные критерии, по которым они выбирают квартиры – демократичная цена, близость к учебному заведению и пешеходная доступность станций метро.
Популярностью пользуются студии и однокомнатные апартаменты небольшой площади, так как родители хотят обеспечить своего ребенка жилплощадью на время учебы и зачастую рассматривают этот вариант как временный. В дальнейшем, когда ребенок решит переехать, то объект нужно будет продавать или сдавать в аренду, поэтому пристальное внимание они уделяют оценке ликвидности квартиры и внутридомовому сервису.
Сергей Мохнарь, генеральный директор компании «ПСК-недвижимость», полагает, что этот сегмент потребителей имеет свои особенности, которые для продавца можно считать преимуществом. Для этой категории покупателей не важен вопрос прописки, она у них есть, а если отсутствует, то в апарт-комплексах можно оформить временную регистрацию на 5 лет с дальнейшей пролонгацией. Их не интересует наличие социальной инфраструктуры поблизости, ведь детей у них нет. Главным и решающим при покупке для них является расположение комплекса. «Студенты – люди активные, они ценят мобильность. Предпочтительно также, чтобы рядом находились торговые и спортивные центры, кинотеатры, кафе, чтобы после учебы можно было отдохнуть, а в самом комплексе – кафе, фитнес-залы, коворкинг», – обрисовывает свойства покупаемой недвижимости г-н Мохнарь.
Сейчас, когда идет подача документов в вузы, эксперты наблюдают повышенный интерес этой категории покупателей.
Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ», отмечает, что у многих девелоперов среди специальных предложений для клиентов содержатся варианты, ориентированные именно на молодежь, в том числе и система скидок или бонусных программ для приобретателей жилья – студентов. Как правило, это рассрочки или льготные условия по ипотеке при предъявлении документов, подтверждающих, что покупатель квартиры является учащимся вуза, либо бонусные программы, связанные с частичной отделкой, меблировкой кухни или ванной и т. д.
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, говорит, что сегодня на рынке нет проектов, ориентированных на студентов как на основной сегмент целевой аудитории. «Вузы разбросаны по городу достаточно широко, существует не так много локаций, где они расположены концентрированно. В этих локациях создание кампусов целесообразно, но практика показывает, что во всем мире строительство кампусов дотируется государством или самими вузами», – отмечает она. Она полагает, что рассчитывать на студентов как на потенциальную целевую аудиторию можно в проектах апартаментов, где часть из них, действительно, может стать арендаторами.
Кстати
Строительные компании в Петербурге предоставляют скидки студентам, однако величина их не слишком значительна. Например, при предъявлении студенческого билета можно получить скидку в 1% при покупке квартиры.
Мнение
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– В Петербурге нет отработанной практики строительства жилья для определенной социальной группы покупателей, при разработке проекта девелоперы стараются ориентироваться на максимальный охват целевой аудитории, что, конечно, снижает риски недостаточных темпов продаж. Исключением может стать разве что сегмент премиального жилья, продажи которого могут строиться по принципу закрытого клуба. Другое дело – рынок апартаментов. Учитывая специфику данного вида недвижимости, девелоперам имеет смысл изучить вопрос целесообразности ориентации на узкий сегмент покупателей в виде, например, студенчества.
«Детская ипотека»: долго запрягаем
Несмотря на то, что «детская ипотека» пока не получила широкого распространения, эксперты рынка считают, что у программы весьма серьезные перспективы и свою задачу она сможет выполнить.
«Детская ипотека» (или «семейная») – обиходное название программы государственного субсидирования ипотеки для семей, у которых с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился второй или третий ребенок. В первом случае ставка по кредиту будет составлять 6% в течение 3 лет, во втором – 5 лет.
Все готовы
Напомним, с инициативой субсидирования ставок выступил в ноябре 2017 года Президент России Владимир Путин. Вскоре премьер-министр РФ Дмитрий Медведев утвердил правила предоставления субсидий банкам на возмещение недополученных доходов. Минфин отобрал 46 банков для участия в программе. Предполагается, что сумма жилищных кредитов по программе составит до 600 млрд рублей. Первый кредит в рамках «детской ипотеки» был выдан уже в январе.
Оперативно стартовавшая федеральная инициатива была поддержана как банками, так и застройщиками. Практически все крупные кредитные учреждения (Сбербанк, ВТБ, ДОМ.РФ, банк «ДельтаКредит» и пр.) сформировали свои продукты в рамках госпрограммы или намерены вывести их на рынок в ближайшее время.
«ВТБ принимает заявки на ипотечные кредиты в рамках новой программы госсубсидирования и на сегодняшний день уже провел по ней первые выдачи. Уже сейчас практически во всех регионах клиенты обратились в банк. Основная причина – привлекательные условия», – сообщили в ВТБ. «Банк «Открытие» вошел в перечень банков-участников программы, утвержденный Минфином РФ, и в ближайшем будущем планирует начать ее реализацию», – говорит территориальный менеджер по организации продаж ипотеки Северо-Западного филиала банка «Открытие» Маргарита Кирикова.
Практически все застройщики аккредитуют свои проекты на выдачу кредитов по соответствующим банковским продуктам. «По программе «Семейная ипотека» мы сотрудничаем с такими банками, как «Российский капитал», «Абсолют Банк», «Глобэкс», ВТБ, Сбербанк», – сообщили в «Группе ЛСР». «Компания «Л1» реализует квартиры по программе «семейной ипотеки» в двух своих жилых комплексах – «Маршал» и «Граф Орлов». Кредиты предоставляют Сбербанк и Глобэксбанк», – рассказывает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова.
«Наша компания также работает по этой программе, и купить квартиру в «Новом Оккервиле» можно с использованием «семейной ипотеки». Кроме того, к этой программе можно добавить материнский капитал, а также городскую выплату за рождение третьего ребенка. «Семейная ипотека» – это хорошая помощь при покупке жилья, ведь семьи с детьми, как правило, покупают большие квартиры – 2-, 3-, 4-комнатные, а такие квартиры без использования ипотеки мало кто может себе позволить», – добавляет начальник отдела продаж ООО «Отделстрой» Николай Гражданкин.
Буксуем
Казалось бы, все условия для успешной реализации программы налицо, однако инициатива пока не получила активного развития. По данным Минфина РФ, в рамках «детской ипотеки» в январе-апреле 2018 года выдано всего 138 кредитов на 357 млн рублей (из которых две трети – это рефинансирование ранее взятых займов; новых – всего 42).
Больше всего (72) кредитов по программе выдал ДОМ.РФ (ранее – АИЖК), его «дочка» – банк «Русский капитал» — еще 16. Показатель Сбербанка – 35 кредитов. Соответственно, и покупка жилья у петербургских застройщиков сводится к единичным сделкам.
Между тем, по данным Росстата, в январе-апреле в России родилось 514 тыс. детей, примерно 150 тыс. из которых, по оценкам экспертов, – вторые или третьи в семье. «Можно предположить, что многие потенциальные покупатели пока не знают о существовании данной программы либо не информированы об условиях получения льготного ипотечного кредита. Также свое влияние оказывает тот фактор, что средние ипотечные ставки сейчас находятся на очень привлекательном уровне, незначительно превышающем уровень субсидированной ставки», – комментирует генеральный директор СК «Красная Стрела» Николай Урусов.
«Существует ряд факторов, сдерживающих реализацию программы. Во-первых, это отсутствие возможности приобретения жилья на вторичном рынке. Во-вторых, это сами параметры кредитного продукта: первоначальный взнос от 20% и льготный период 3-5 лет, после которого процентная ставка устанавливается в размере ключевой ставки ЦБ на момент выдачи кредита плюс 2 п. п. И в-третьих, это широкий круг вопросов, связанных с изменениями гражданского состояния членов семьи, спецификой предмета залога, особенностей проведения ипотечных сделок с учетом иных социальных программ», – добавляет Маргарита Кирикова.
Лучшее – впереди
При этом все эксперты единодушно высоко оценивают перспективы «детской ипотеки». «Со временем спрос будет расти, так как все большая часть населения будет подходить под условия программы. Мы планируем использовать выделенный Минфином лимит в полном объеме (106,7 млрд рублей)», – говорят в ВТБ. «Прогнозируем, что в будущем эта программа будет пользоваться большим спросом, нежели сейчас. Дело в том, что покупка квартиры – это не сиюминутная прихоть, а продуманное и взвешенное решение. Программа поддержки семей была объявлена лишь в начале года, и те, кто хотел приобрести квартиру до этого времени, уже это сделали. Рост клиентов по «семейной ипотеке» мы будем наблюдать чуть позднее», – отмечают в «Группе ЛСР».
Аналогичный взгляд на вопрос высказывает и Надежда Калашникова. «Нередко к нам обращаются «на перспективу», то есть приходят семьи, где рождение второго или третьего ребенка еще только ожидается в этом году, но будущие родители уже изучают рынок и подыскивают интересные варианты жилья. Это разумный подход, ведь покупка квартиры – ответственный шаг. Поэтому работа с новым продуктом, действительно, идет довольно медленно, но уже к концу года мы ожидаем увеличения числа подобных сделок», – отмечает она.
«К «семейной ипотеке» был повышенный интерес сразу после ее анонсирования, люди консультировались, узнавали требования и условия. Но трансформация интереса в подписание конкретных договоров, по нашим оценкам, начнется с осени этого года. Фактически это такая ментальная особенность наших граждан – откладывать серьезные решения, в том числе и по глобальным покупкам, на осень», – добавляет директор по продажам и маркетингу «Самолёт ЛО» Надежда Гордевская.
Кстати
В ходе недавней «открытой линии» Президент РФ Владимир Путин пообещал изменить условия программы, распространив ее действие и на семьи, в которых рождается четвертый и любой последующий ребенок.
Мнение
Ольга Трошина, начальник управления кредитования и социальных программ Группы ЦДС:
– В мае наша компания одной из первых в Петербурге реализовала недвижимость при помощи программы «Семейная ипотека». Квартира расположена в нашем строящемся ЖК «Московский». Кредитные средства предоставил банк «ДельтаКредит». В рамках данной программы мы также сотрудничаем с рядом других банков. Полагаю, что в будущем, когда информация о программе станет доступна максимально широкому кругу потенциальных покупателей, сделок с субсидированной ипотекой станет больше.
Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой»
СК «ЛенРусСтрой» начала работать с ипотечной программой по господдержке семей с детьми с ключевыми банками в марте. («Сбербанк», «ВТБ», «Россельхозбанк», «Дом. рф», «Открытие», «Райффайзен» и др.).
К сожалению, пока не было заключено ни одной сделки в рамках этой программы. Однако ей интересовались клиенты, которые не попадают под ее условия.
Недостатком этой ипотеки может стать тот факт, что в ней нельзя использовать материнский капитал как первоначальный взнос, а он значительный – 20% от стоимости квартиры. То есть 20% - это только деньги семьи.