А из нашего окна…
Привлекательный вид из окна – это такая опция, за которую покупатель готов доплачивать. Особенно это характерно для столь красивого города, как Санкт-Петербург.
Однако единого мнения о том, что именно можно считать видовой квартирой, у экспертов нет. «Строительный Еженедельник» попытался разобраться с этим вопросом.
На что вид?
С тем, что видовые квартиры (а равно и апартаменты) высоко востребованы на петербургском рынке, согласны все специалисты. «С каждым годом покупатель становится все более разборчивым при выборе нового жилья. Свое пристальное внимание он обращает не только на локацию объекта, стоимость и планировки, но и на его видовые характеристики – именно они смогут послужить дополнительным толчком при выборе той или иной квартиры», – отмечает коммерческий директор компании «Эталон ЛенСпецСМУ» (Группа «Эталон») Ирина Соловьёва.
А вот то, какой вид должен открываться из окна и к какому классу относятся объекты с видовыми квартирами, эксперты оценивают по-разному. «Сейчас к видовому жилью часто относят любые квартиры, расположенные на верхних этажах. Но действительно качественными видовыми характеристиками обладают только те квартиры, из окон которых открываются панорамы исторического центра, водоемы или парки. Поэтому в домах, фасадами выходящих на воду или городские достопримечательности, видовые квартиры могут находиться и на среднем уровне дома», – считает директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова.
«Видовые характеристики жилья оказывают существенное влияние на формирование стоимости недвижимости. Привлекательные земельные участки требуют большего объема инвестиций при вхождении в проект, поэтому зачастую само место диктует класс объекта. Как правило, квартиры с интересными видовыми характеристиками, например, с видом на воду, относятся к более высокому ценовому сегменту – это недвижимость классов «бизнес-лайт», «бизнес» и «элит». У нас несколько таких проектов: «Петровская Доминанта», «Эталон на Неве», BOTANICA и Fusion», – говорит Ирина Соловьёва.
Подобного мнения придерживается и руководитель группы маркетинга компании ЦДС Пётр Буслов. «Видовые характеристики квартиры – это своеобразная «вишенка» на торте для покупателя. Одного этого фактора недостаточно, чтобы принять решение о покупке, но его наличие в разы повышает привлекательность объекта. Обычно любой комплекс, расположенный в качественной локации с хорошими видовыми характеристиками (у воды, рядом с парком или исторической достопримечательностью), автоматически относится к бизнес-классу», – считает он.
Но есть и альтернативная позиция. «Видовые характеристики привлекательны для покупателей в любом сегменте жилья. В комфорт-классе достаточно даже вида на панораму спального района, чтобы повысить стоимость квартиры. В ЖК «Новый Оккервиль» во второй очереди продавались квартиры с видом на парк Оккервиль и реку. В четвертой и третьей очередях из окон квартир можно наблюдать шикарные закаты и панораму Невского района», – отмечает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
«Многим нравятся индустриальные виды, которые позволяют прочувствовать романтику мегаполиса. В комплексе апарт-отелей VALO, например, есть видовые апартаменты, из которых открывается вид на урбанистические ландшафты», – добавляет генеральный директор ООО «Вало Сервис» Константин Сторожев.
«Покупателям малоэтажного жилья тоже важно видеть небо и пейзаж за окном. Строительство ЖК «Образцовые кварталы» ведется на Пулковских высотах, на высоте 50–60 м над уровнем моря, что обеспечивает возможность любоваться панорамами и природными ландшафтами постоянно. От Петербургского шоссе, вдоль которого осуществляется строительство, открывается вид на Петербург», – рассказывает руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс» Елена Тян.
Цена вопроса
Видовые квартиры хорошо раскупаются, часто уже на старте проекта. При этом люди готовы даже переплачивать за хороший вид из окна. «Специфика спроса в бизнес-классе такова, что видовые квартиры бронируют первыми. В проектах Nobelius и «Новый Невский» уже на старте продаж появились интересанты. Видовых квартир, как правило, не больше 10% от общей квартирографии, однако само их наличие в разы повышает ценность дома в глазах покупателей», – рассказывает руководитель департамента развития ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
«В ЖК «Новый Лесснер» особым спросом пользуются квартиры на верхних этажах, из окон которых открываются завораживающие виды на Неву, исторический центр и знаковые достопримечательности города», – говорит Николай Гражданкин. «Квартира с видом на Финский залив может стоить на 10% и более дороже аналогичной невидовой. Жилье на берегу залива пользуется устойчивым спросом, это отдельная позиция, которую застройщик, как правило, рекламирует, привлекая дополнительно аудиторию. Покупатели высоко ценят вид на воду. Многие компании делают акцент на том, что объект находится на берегу, уже в названии проекта. Например, ЖК «Огни залива», как в нашем случае», – отмечает начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
По словам Надежды Калашниковой, как правило, цена видовых квартир на 15–20% выше, чем лотов аналогичного метража, но выходящих окнами во двор. «Чем лучше вид из окна – тем больше разница в цене. Но при этом и спрос на такие лоты выше», – уточняет она. «Видовые апартаменты раскупаются еще на старте продаж. Такие характеристики способны заметно увеличивать стоимость объекта недвижимости. В среднем это от 5% до 20% в рамках одного проекта в зависимости от площади юнита», – добавляет Константин Сторожев.
«Открывающиеся из окон виды – такая же часть комфортного проживания, как и удобство планировок. Сами по себе квартиры на верхних этажах могут стоить дороже на 5–10%. Покупатели готовы доплачивать за отсутствие уличного шума, более чистый воздух, обилие солнечного света. Возможность видеть город как на ладони и устраивать ужин на террасе с видом на городские доминанты добавляет к стоимости еще 5–7%», – отмечает Сергей Мохнарь. Пётр Буслов оценивает «переплату» в 10–30% – в зависимости от открывающегося из окон пейзажа.
Увидеть всё
Сама идея видовой квартиры стимулирует застройщиков обеспечить максимум возможностей для обзора окрестностей, отмечают эксперты. «Правило простое: чем больше площадь остекления, тем лучше будет вид из окна. При этом мы комбинируем варианты. Так, в квартирах с террасами предусмотрены окна в пол. В части других квартир будут установлены французские балконы», – говорит Сергей Мохнарь.
Надежда Калашникова отмечает, что, как правило, в видовых квартирах проектом предусмотрены окна увеличенного размера с панорамным остеклением. «Это дает возможность жильцам наслаждаться пейзажами. Такое архитектурное решение применено в корпусах-«лодочках» ЖК «Премьер Палас». Также нередко на верхних этажах домов делают открытые террасы», – отмечает Надежда Калашникова. «В таких проектах застройщики предлагают квартиры с террасами и увеличенным остеклением – это либо окна высотой более 2 м, либо панорамные или угловые окна, которые в полной мере позволят насладиться видами нашего прекрасного города», – соглашается Ирина Соловьёва.
О том же говорит Пётр Буслов. «Чтобы предоставить жителям максимум возможностей любоваться красивыми видами, в своем проекте «Чёрная Речка» мы предусмотрели на верхних этажах квартиры с террасами. С них будет открываться вид на Большую Невку и Петроградскую сторону. Также во всех квартирах в комплексе предусмотрена увеличенная площадь остекления – окна находятся на высоте 40 см от пола. Наиболее предпочтительный тип остекления в данном случае – безрамный алюминиевый, позволяющий обеспечить в квартире тепло и прекрасный вид на окрестности», – отмечает он.
Мнение
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
- Для большинства покупателей наших квартир комфорт-класса интересные видовые характеристики из окон являются важным фактором выбора, но все-таки не основным. В приоритете – качество самого дома, удобство планировок и сбалансированная квартирография, уровень благоустройства территории. В более высоком ценовом сегменте наличие видовых характеристик в квартире может стать решающим фактором. К тому же часто строительные компании в домах, имеющих виды на воду, рекреационные объекты, исторические достопримечательности, создают на последних этажах эксклюзивные планировки. Такие квартиры могут отличаться большими открытыми террасами, панорамными окнами, выходом на эксплуатируемую кровлю здания. В частности, это относится к квартирам на последнем, пятом этаже в нашем проекте бизнес-класса «Сосновка». Здесь можно организовать лаундж-зону или целое игровое пространство для всей семьи. В ЖК бизнес-класса OSTROV, построенном на Петроградской стороне, также предусмотрены квартиры с открытыми террасами, с которых отличный вид на городские панорамы. Апартаменты с террасами с видом на Петровский парк представлены в апарт-отеле бизнес-класса AVATAR. Что касается стоимости таких квартир, она может существенно отличаться от средней цены «квадрата» в ЖК – разница может достигать 10–15%.
Илья Витковский, заместитель директора департамента продаж – начальник управления предпродажной подготовки ГК ПИК:
- Наличие привлекательного вида из окна приветствуется покупателями, но это далеко не ключевая характеристика, определяющая выбор квартиры. Согласно исследованию рынка первичной недвижимости Москвы, проведенному KANTAR TNS для ПИК в 2018-2019 годах, основными факторами, влияющими на принятие решения о покупке, остаются близость к метро, транспортная доступность, наличие необходимой инфраструктуры, благоустройство придомовой территории. Среди второстепенных факторов лидируют наличие кладовых помещений и возможность купить квартиру с отделкой. Вообще, «красивый вид» - очень абстрактное определение. Для кого-то это может быть вид на лесопарковую зону, для кого-то – на бизнес-центр. В зависимости от расположения проекта и вида из окна стоимость недвижимости в одном и том же ЖК может меняться в диапазоне от 1% до 15%.
«Зеленое» строительство: умная детализация вашего дома
Возведение энергоэффективных и «умных» объектов для Северной столицы не новость. И если раньше энергосберегающие технологии применялись в основном при строительстве общественных зданий, то сейчас наметилась тенденция «зеленого» строительства и в жилищном секторе.
Несколько подобных проектов уже реализованы. Им и будет посвящен ряд материалов нашей рубрики «Зеленое строительство».
Первым попал в поле зрения объект, быстрее других набравший 70 баллов и удостоенный платинового сертификата российской сертификационной системы GREEN ZOOM. Это жилой комплекс «Серебряный фонтан», который возводит в Москве Группа «Эталон».
Использование инновационных разработок при его проектировании позволило реализовать крупнопролетную схему несущих конструкций, благодаря чему квартиры комплекса отличаются свободной планировкой, а продуманная схема принудительной приточно-вытяжной вентиляции и использование системы вентилируемых фасадов обеспечат будущим жителям комплекса максимально комфортный микроклимат в здании без необходимости использования оборудования, создающего дополнительный шум.
На объекте в плане снижения эксплуатационных затрат все продумано до мелочей (см. рисунок). Но на наиболее эффективных решениях хотелось бы остановиться подробнее.
Так, установка терморегулирующих головок на радиаторы отопления позволяет самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, что позволяет экономить ресурсы и денежные средства.
Простое решение, дающее весомую экономию: радиаторные регуляторы температуры выполняют две важные функции – обеспечивают комфортную температуру в помещении и помогают следить за экономией тепловой энергии. При этом интересно, что установка регулятора возможна как на одном отдельно взятом радиаторе, так и на ветке, подающей теплоноситель к нескольким отопительным приборам.
Отметим, что комфортные условия достигаются поддержанием заданной температуры воздуха в помещении, а также возможностью задавать дневной и ночной режимы. Теплоноситель начинает циркулировать в радиаторе только при снижении температуры в помещении ниже заданной, что приводит к экономии тепловой энергии до 30%.
В свою очередь, применение энергосберегающего освещения в квартирах дает значительное сокращение потребляемой энергии, снижает расходы на электроэнергию и исключает внешний перегрев ламп.
Поддержание предельно допустимой концентрации оксида углерода, предотвращение образования взрывоопасных концентраций легковоспламеняющихся газов и экономию на работе вентиляционного оборудования обеспечивает на объекте автоматическое снижение
воздухообмена в автостоянке по уровню загазованности, а погодозависимый график подачи теплоносителя в систему отопления способствует поддержанию комфортных условий микроклимата и экономии тепла.
Кроме этого, архитекторы проекта – бюро SPEECH – запроектировали для жилой части комплекса общеобменную механическую приточно-вытяжную вентиляцию с рекуперацией тепла, с эффективностью также в 30%, что позволит значительно экономить тепловые ресурсы, а применение эффективной водоразборной арматуры – даст экономию
воды за счет снижения ее расходных характеристик.
Отметим, что все решения, внедренные в проект, прошли проверку энергомоделированием.
В результате в базовую проектную и рабочую документацию, разработанную соответственно бюро SPEECH и ООО «ЭталонПроект», были включены энергосберегающие решения, увеличившие энергоэффективность объекта до 36,58%.
В целом же применение комплекса энергоэффективных решений снизит расходы жителей ЖК «Серебряный фонтан» на общие энергоресурсы на 13 743 697 рублей ежегодно, а общее энергопотребление объекта – на 7 248 662 кВт/ч по сравнению с базовым проектом.
Мнения специалистов
Вера Бурцева, руководитель рабочей группы по разработке системы GREEN ZOOM, эксперт данной системы сертификации:
– Повышение энергоэффективности объекта «Серебряный фонтан» – не просто дань моде, но показатель действительно продуманного отношения девелопера к реализации объекта для настоящего комфорта жителя современного мегаполиса, условия жизни в котором заставляют все больше задумываться о том, как сделать свою квартиру удобным и универсальным местом для отдыха, не затрачивая больших средств на его содержание.
Сергей Чобан, руководитель архитектурного бюро SPEECH:
– Архитектура «Серебряного фонтана» представляет собой максимально широкую палитру взаимодополняющих друг друга стилистических приемов, позволяющих создать индивидуальные по своему характеру, насыщенные деталями фасады. Вдохновленный исконно московскими архитектурными традициями, но созданный с учетом самых современных технологий, комплекс создаст визуально разнообразную, сомасштабную человеку застройку, гармонирующую со своим окружением и в то же время обладающую собственным узнаваемым обликом. Немаловажно, что при строительстве будет использован высококачественный клинкерный кирпич отечественного производства, зарекомендовавший себя как практичный и красивый отделочный материал, гарантирующий долговечность объекта и его благородное старение.
Дмитрий Кашинский, первый вицепрезидент Группы «Эталон»:
– Лучше один раз увидеть, чем сто раз услышать, не так ли? Вот и мы, приняв решение об оснащении жилого комплекса «Серебряный фонтан» высокотехнологичными инженерными системами, сочли необходимым получить официальное подтверждение их эффективности и пользы для будущих жителей. Профессионалы стандарта GREEN ZOOM оценили нововведения – и теперь мы с гордостью демонстрируем справедливо полученные дипломы в офисе продаж
проекта. Новые объекты бизнес-класса от Группы «Эталон» также планируется сертифицировать по системе GREEN ZOOM. Мы считаем, что комфорт и экологичность – лучшее сочетание для жизни, а снижение энергозатратности объектов – это снижение
стоимости их эксплуатации и долгосрочный вклад в повышение инвестиционной привлекательности объекта.
Энергоэффективные технологии, использованные на объекте:
- Терморегулирующие головки на радиаторах отопления
Позволяют самостоятельно регулировать температуру в помещении за счет изменения количества теплоносителя, поступающего в отопительный прибор. При этом не происходит перерасхода тепловой энергии, это экономит ресурсы и денежные средства.
- Рациональное использование электроэнергии в квартирах и общедомовых пространствах
Значительное сокращение потребляемой энергии; снижение расходов на электроэнергию; увеличение срока службы системы освещения; современный дизайн светильников и датчиков освещения.
- Эффективная теплоизоляция трубопроводов
- Энергосберегающее освещение общедомовых помещений
Экономия энергоресурсов; более длительный срок эксплуатации; выше уровень безопасности, т. к. ниже риск возгорания.
- Применение для жилой части общеобменной механической приточновытяжной
вентиляции с рекуперацией тепла (эффективность рекуперации 29–30%)
Использование тепла отработавшего воздуха позволяет экономить тепловые ресурсы.
- Вентиляция и кондиционирование
Инновационные компоненты и системы обеспечивают высокое качество воздуха в помещении и комфортный микроклимат.
- Водоснабжение и канализация
Энергоэффективные системы должны быть гигиенически безопасными – это одно из главных условий для создания комфорта.
Повышение эффективности работы систем водоснабжения и канализации положительно влияет на качество возводимого объекта строительства, а также способствует рациональному потреблению водных ресурсов.
Микроклимат в помещении зависит от качественной работы инженерных систем. А налаженная работа инженерных коммуникаций зависит от качества выбранных системных компонентов.
- Вентиляционная арматура
Грамотно подобранное энергоэффективное вентиляционное оборудование с качественными характеристиками способствует сокращению количества углекислого газа в воздухе, а также экономии электроэнергии.
- Энергоэффективное оборудование от теплового пункта до отопительного прибора
Применение современных теплообменных аппаратов в сочетании с регулирующими клапанами с электроприводами обеспечивает качественное регулирование системы отопления. Термостатические клапаны с преднастройкой и автоматические балансировочные клапаны поддерживают требуемый расход в каждом радиаторе в течение всего отопительного периода.
- Отопительное оборудование
Комфортный микроклимат в помещении зависит от многих параметров, в том числе и от правильно спроектированной системы отопления, дающей экономию энергии и надежно воплощенной как технически, так и дизайнерски.
Современному жильцу важно иметь возможность управления системами своего дома, подстраивая внутренний микроклимат под индивидуальные параметры.
Оптимальное сочетание особенностей дизайна и характеристик энергоэффективности – новаторское решение в инженерии, важное для современного требовательного пользователя.
- Холодильное оборудование
Возможность контроля системы холодоснабжения – важное преимущество не только для пользователя здания, но и ценное условие для создания комфортного микроклимата.
Отделка: по стандарту или по выбору?
Минстрой РФ обещает сделать чистовую отделку критерием стандартного жилья. Игроки строительного рынка уверяют, что жилье с отделкой пользуется спросом, однако призывают все же оставить клиентам право выбора.
Активно внедряемый федеральными чиновниками термин «стандартное жилье» по сути означает жилье эконом-класса. Как сообщили в Дом.РФ (бывшее Агентство ипотечного жилищного кредитования – прим. ред.), чистовая отделка включает в себя подготовку стен для финишной обработки, выравнивание потолков, разводку электропроводки, а также установку окон, дверей, приборов учета и сантехники. Выбор финишных отделочных материалов чиновники предлагают согласовывать с собственником. Стройкомпаниям же рекомендуется завести каталог с вариантами финальной отделки, чтобы у покупателей был выбор.
Попадаем под запрет?
Минстрой не пояснил, что будет с жильем без отделки. Запретят его или, возможно, отнесут к какому-то другому классу – пока неизвестно. А именно это больше всего волнует застройщиков. Если жилье без отделки можно будет строить и дальше, то многие девелоперы изменений просто не заметят. Совсем другая ситуация сложится, если жилье массового сегмента законодательно запретят сдавать без чистовой отделки. Директор по маркетингу жилого квартала «Новоселье: городские кварталы» Алексей Муравьёв уверен, что полный запрет приведет к значительному удорожанию строительства, а значит, и к росту цен на жилье, что негативно отразится как на застройщиках, так и на покупателях. Впрочем, ряд экспертов предсказывает рост цен на жилье в любом случае.
Директор по продажам компании «Главстрой-СПб» Юлия Ружицкая полагает, что в краткосрочной перспективе цены расти не будут: «Критерий будет применяться к ЖК, реализуемым по разрешениям на строительство, полученным после вступления в силу приказа Минстроя. Увеличения стоимости квадратного метра можно ожидать через один-два года, когда с рынка уйдет текущей товарный запас квартир без отделки».
«Данная инициатива приведет к однозначному росту стоимости квартиры как минимум на 5-6 тыс. рублей за 1 кв. м, и эта отделка – так себе. Хорошая отделка начинается от 10 тыс. за «квадрат» площади», – считает Алексей Муравьёв.
Директор компании «Евроинвест Девелопмент» Станислав Данелян отметил, что новый критерий скажется и на сроках реализации стандартных жилых комплексов: «Они возрастут, так как на отделку в среднем необходимо от полугода и, как правило, застройщики завершают эти работы в период передачи квартир после получения заключения о соответствии объекта. Срок строительства сказывается и на цене, так как покупатели не хотят ждать долго».
Потребительский вопрос
Если оценить инициативу Минстроя глазами покупателей жилья, то найдутся как плюсы, так и минусы. В самом министерстве говорят о том, что покупка квартир с отделкой значительно ускоряет заселение, а значит, экономит силы и время новоселов. Коммерческий директор ГК «Эталон» Андрей Останин добавил, что отделка от застройщика часто обходится значительно дешевле той, которую клиент может сделать самостоятельно. «Все материалы и оборудование закупаются централизовано по оптовым ценам у проверенных поставщиков. Это позволяет существенно снизить себестоимость отделочных работ и контролировать качество материалов».
Руководитель маркетинга и аналитики агентства недвижимости «МЕТРЫ» Елизавета Яковлева отметила, что при покупке квартиры с отделкой через ипотеку оплата стоимости ремонта также растягивается во времени. «И это действительно выгодно для покупателей, особенно тех, которые планировали взять потребительский кредит на ремонт. «Ипотечный процент гораздо меньше», – добавляет она.
Все это обеспечивает рост спроса на массовое жилье с отделкой, в связи с чем строители и без Минстроя уверенно наращивали долю таких предложений. «На данный момент доля петербургских новостроек с отделкой «под ключ» составляет около 60% рынка, из этого объема не более 2% приходится на квартиры с частичной или полной меблировкой. Пять-шесть лет назад ЖК с отделкой занимали всего 10% рынка, а в 2015 году доля таких проектов доходила до 40%», – сообщила Юлия Ружицкая.
Однако эксперты уверены, что процент покупателей, ищущих жилье без отделки, будет всегда. Директор по маркетингу ГК RBI Михаил Гущин рассказал о показательном эксперименте (правда, не в эконом-, а комфорт-классе жилья): «В ЖК Green City в одном из корпусов мы предлагаем квартиры без отделки, а в другом – аналогичные квартиры с отделкой. Это очень чистый эксперимент: одна локация, один срок строительства, одинаковая квартирография. Оказывается, что квартиры с отделкой и без выбирают примерно поровну».
Девелоперам причины очевидны. «Около половины наших покупателей мечтают реализовать свой собственный интерьер квартиры, и типовой от застройщика им не подходит», – сообщила Елизавета Яковлева. Андрей Останин добавил, что часть покупателей проводит перепланировку квартир – и готовый ремонт им только мешает. Не стоит забывать и о цене. «Отсутствие отделки позволяет клиенту приобрести квартиру по более привлекательной стоимости, поэтому спрос на такие объекты будет сохраняться», – уверена г-жа Ружицкая. «Соответственно, застройщику вряд ли имеет смысл отказываться от того или иного варианта. Наоборот, у него есть возможность предложить покупателю более широкий ассортимент», – сделал вывод Михаил Гущин.
Добавим, что инициатива сделать чистовую отделку критерием стандартного жилья обсуждается уже несколько лет. В связи с этим ряд экспертов полагает, что в ближайшее время нормативом отделка может и не стать.