Вопросы цессии


07.10.2019 16:31

Предсказанный дефицит из-за продажи квартир от застройщиков по договорам цессии не случился – скупка лотов в своих же проектах глобально не повлияла на рынок. Доля квартир, реализуемых по переуступке, остается небольшой, зато объем зарегистрированных в Санкт-Петербурге сделок по покупке квартир в новостройках существенно вырос.


 

Напомним, в силу очередных поправок в законодательство о долевом строительстве с 1 июля 2019 года по старым правилам могут продаваться только объекты, подпадающие под критерии, установленные Минстроем РФ. А именно (в базовом варианте) степень готовности должна быть не ниже 30%, а проданных по долевой схеме квартир – не менее 10%.

Чтобы выполнить второе условие, некоторые застройщики еще весной стали покупать квартиры в собственных объектах, продавая их затем гражданам по договорам переуступки прав (цессии). Информацию о такой схеме реализации жилья распространили, в частности, ГК Active и АРИН.

«Государство установило крайне короткие сроки для перехода рынка недвижимости на новые правила игры, и застройщикам приходится приспосабливаться к текущим обстоятельствам», – считает основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.

Сколько именно квартир приобретали у себя застройщики, не ясно – тем более, что говорить на эту тему они отказываются. Мало того: утверждают, что по такой схеме даже не думали работать.

 

Регистрационные последствия

Пока очевидно, что оформление квартир в строящихся домах на девелоперские компании нарастило объем официальных сделок по регистрации прав. Так, в первом полугодии 2019 года, по данным Росреестра, в Петербурге зарегистрировано 57 175 договоров долевого участия – на 49% больше, чем в первой половине прошлого года (38 384).

«Доля договоров цессии сегодня зависит от проекта и пожеланий девелопера. Некоторые и в самом деле выкупили часть квартир и оформили их на себя. А сейчас сразу выставили весь этот выкуп­ленный объем квартир на продажу. Некоторые наоборот – все эти квартиры держат в резерве. По крайней мере, данный критерий пока никак не сказывается на общей рыночной ситуации», – считает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.

По данным Комитета по строительству, сейчас в Петербурге 189 застройщиков возводят жилье, получив 431 разрешение на строительство. Всего строятся 633 многоквартирных дома совокупной площадью 29,1 млн кв. м. «Заявки не признание объектов соответствующими критериям Минстроя можно было подавать до 1 октября. Большое количество документов, а именно 21 пакет, было подано компаниями буквально в последние дни, и по ним заключения мы выдадим в течение ближайших 15 дней», – сообщил замглавы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский.

 

Ценовые последствия

Причины, по которым сами дольщики продают квартиры по договорам цессии, очевидны. Либо это поводы, характерные для любых сделок (прибавление в семье, переезд в другой город, развод), либо квартира приобреталась с инвестиционными целями – и наступило время ее продать. Впрочем, как отмечает директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева, в сегменте апартаментов продажи по договорам переуступки – не распространенная практика: покупатели недвижимости на этапе котлована для перепродажи после сдачи объекта чаще выбирают квартиры.

Ранее в большинстве случаев продавцом по переуступке выступали частные лица или субподрядные компании, получившие долю квартир в объекте по бартеру, в счет оплаты работ и поставок. Их задача – продать лот как можно быстрее. Эта причина заставляла продавцов демпинговать, и разница в цене на сделках по договорам цессии в этом случае могла достигать 10–25% относительно цены застройщика.

Если речь идет о продаже квартиры, приобретенной с инвестиционными целями, продавцы, как правило, выжидали момент, когда у застройщика закончатся аналогичные варианты, и тогда выводили в продажу свои, но уже по более высокой цене.

Однако сегодня, как отмечает Роман Строилов, квартиры по переуступке обычно продаются без дисконта, на одном уровне цены с такими же квартирами, которые реализуются напрямую.

 

Доля немалая

В период активного инвестирования граждан в жилье с покупкой лотов на стадии котлована и продажей, перед сдачей, доля квартир, реализованных по пере­уступке, росла, достигая 40% в общем объеме. Затем – когда темп роста снизился до уровня инфляции, – началось снижение объема таких сделок, поскольку для инвесторов такие приобретения становились невыгодными. Сегодня долю сделок по переуступке участники рынка подсчитать не могут.

«Точных данных о том, какова доля сделок переуступки, нет, а сколько квартир купил застройщик – нет тем более. Хотя такой вид сделки считается законным, он, как говорят, «с душком», поэтому публиковать подобные данные никто не будет. Но, по моим ощущениям, выкупают довольно много», – говорит Евгений Богданов.

Нередко большой объем инвестиционных сделок мешает проекту и девелоперу, которому становится сложно продавать строящееся жилье. В том числе потому, что квартиры по переуступке засоряют листинги, а разница в ценах смущает потенциальных покупателей и формирует не слишком хорошую репутацию объекта. С этой точки зрения, большая доля квартир по договорам цессии не хороша для проекта и застройщика. Кроме того, большая доля квартир, продающихся по этой схеме, уже способна повлиять на рынок.

Однако Роман Строилов считает, что поводов для беспокойства нет: «Ничего особенного с квартирами по договорам цессии происходить не будет. Кто-то будет продавать сейчас, кто-то чуть позже».

 

Мнение

Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:

В конкретном объекте могли купить от 5% до 20%, но в среднем 15–17%. Выкупленные квартиры, конечно, удастся продать, никаких проблем с этим нет. Особенно если учесть, что на рынке это сейчас не уникальная ситуация, у большинства застройщиков есть подобный объем в продаже.

 

Кстати

Договор переуступки прав можно оформить только до того момента, пока не подписан акт приема-передачи (п. 2 ст. 11 214-ФЗ). В этом случае не важно, введен ли дом в эксплуатацию.

Если акт приема-передачи уже подписан, это означает, что квартиру сначала придется оформить в собственность, а потом продавать ее, но уже по договору купли-продажи.

 

Справка

В соответствии с 214-ФЗ, согласия застройщика на перепродажу квартиры по договору цессии не требуется. Исключение – когда квартира не оплачена полностью, т. е. дольщик остается должником застройщика. Например, при покупке квартиры в рассрочку. В этом случае – и того требуют Гражданский кодекс РФ и ст. 11 214-ФЗ – необходимо разрешение застройщика на переуступку прав. И договор цессии оформляется с обязательством погашения долга.

Также условие согласовать сделку по переуступке с застройщиком может быть прописано в договоре долевого участия. В крайнем случае, в ДДУ может содержаться пункт о необходимости поставить застройщика в известность при совершении сделки по договору цессии.

Если перепродажа квартиры происходит без одобрения застройщика, а согласование сделки с ним прописано в ДДУ, застройщик через суд всегда может признать сделку недействительной.

 


АВТОР: Ирина Карпова
ИСТОЧНИК: СЕ №30(8890 от 07.10.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: asninfo.ru


Редевелопмент как шанс: «LIFE-Лесная»


05.08.2019 14:16

Свободных «пятен» под застройку в непосредственной близости от исторического центра Санкт-Петербурга фактически не осталось. Но это не значит, что шанса поселиться в современном доме со всеми актуальными опциями комфорта в таких локациях нет. И шанс этот дает редевелопмент бывших промышленных территорий. Одним из самых интересных проектов в этой сфере в Северной столице стал жилой квартал «LIFE-Лесная», который возводит ГК «Пионер».


Обжитая часть Выборгского района Петербурга в последние годы стала местом активного редевелопмента. И это неудивительно. Несмотря на преобладавшую ранее производственную функцию, она находится в достаточной близости от центра города. «Во внутренних районах Петербурга наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. И девелоперы все большее внимание уделяют оценке перспективности редевелопмента тех или иных участков, входящих в состав "серого пояса"», – отмечает генеральный директор компании Peterland Юрий Зарецкий.

Свободных участков под застройку так близко от исторических территорий в Петербурге практически не осталось. До Петроградской стороны через Кантемировский мост несложно добраться на автомобиле буквально за 5–10 мин., непосредственно в Центральный район города путь займет на 5–10 мин. дольше.

Ну а главное – станция метро «Лесная» (а именно близостью к станциям подземной железной дороги в мегаполисах измеряется расстояние) находится буквально в 5 мин. пешком от ЖК «LIFE-Лесная». Конечно, на такую локацию спрос будет всегда.

«Окрестности станции метро «Лесная» в настоящее время являются одной из локаций, в которых развернулся активный процесс редевелопмента «серого пояса». Сейчас бывшие территории предприятий практически поделены между строительными компаниями города на участки жилищной застройки. В результате активно формируется новый район для удобного проживания. Спрос находится на стабильно высоком уровне, цены имеют тенденцию к росту», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость Ольга Трошева.

О том же говорит руководитель отдела аналитики ГК «Пионер» Евгений Межевикин. «В районе станции метро «Лесная» цены растут на 6–8% в год. Это связано и с темпами реализации проектов, и с весьма высоким спросом. Среди «спальников» Выборгский один из самых престижных, он обладает хорошей транспортной доступностью, здесь много парков и водоемов», – отмечает он.

Действительно, в непосредственной близости расположены сады Полюстровский, Литовский и сад Александра Матросова. Чуть дальше – парк Лесотехнической академии. Несомненный плюс квартала «LIFE-Лесная» – наличие в локации всей необходимой для комфортного проживания инфраструктуры. Это касается как инженерных коммуникаций и транспорта, так и торгово-развлекательных и социальных объектов. В шаговой доступности – детские сады и школы, а также поликлиники и ряд крупных медицинских учреждений. Свою лепту в развитие социальной инфраструктуры внесет и «LIFE-Лесная»: на территории квартала появится детский сад, что избавит родителей от необходимости вывозить малышей далеко от дома.

Добавляют популярности проекту продуманные опции комфорта, необходимые для современной удобной жизни. Квартал включает шесть жилых домов высотой от 10 до 13 этажей (по оценкам ведущих урбанистов – это наиболее комфортная высотность для проживания людей в городе), на 1791 квартиру, а также подземный паркинг, наземную парковку, магазины и сервисы на первых этажах. Внутренние дворы в квартале закрыты для доступа посторонних, автомобили смогут заезжать на их территорию только для погрузки и разгрузки. Зато там появятся места для отдыха, детские и спортивные площадки.

На подземном уровне расположен просторный отапливаемый паркинг на 1290 машино-мест с круглосуточной охраной и видеонаблюдением, доступ в него осуществляется из холлов корпусов на лифтах. Это обеспечивает автовладельцам комфорт и гарантирует надежную защиту машин от посягательств злоумышленников или случайных повреждений, а также воздействия неблагоприятных погодных факторов.

Жилье передается либо с предчистовой отделкой, либо «под ключ» – на выбор покупателя. У него также есть возможность заказать дополнительные опции в зависимости от выбранного пакета: замена ламината на паркет, установка теплого пола, премиальная сантехника и электрическое оборудование.

Первая очередь комплекса, состоящая из двух корпусов на 480 квартир, была введена в конце прошлого года. Вторая – будет сдана в конце этого. Полностью завершить реализацию проекта планируется в будущем году. ЖК «LIFE-Лесная» станет одним из первых завершенных комплексов, формирую­щих вокруг станции метро «Лесная» новый престижный и комфортный для проживания микрорайон.


АВТОР: Лев Касов
ИСТОЧНИК: СЕ №23(880) от 05.08.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: ГК «Пионер»


«Строительный трест» – стабильная работа в новых рыночных реалиях


05.08.2019 14:11

Один из самых известных и успешных застройщиков Северо-Запада – «Строительный трест», недавно отметивший 27 лет со дня своего основания, – пережил уже множество реформ. Но как бы ни менялись «правила игры», какие бы ни осуществлялись преобразования, одно оставалось неизменным: вне зависимости от того, упрощали или усложняли новации работу девелоперов, «Строительный трест» учитывал нововведения в своей деятельности и продолжал строить – стабильно, качественно, в срок.


Переходный период

Многолетний опыт привел к тому, что «Строительный трест» спокойно воспринял очередную реформу и переход от долевого строительства на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Компания получила все необходимые согласования: были получены заключения о соответствии критериям Минстроя практически для всех жилых комплексов, находящихся в стадии строительства в Санкт-Петербурге и Ленобласти.

«По старым правилам продолжится реализация квартир, паркингов и коммерческих посещений в следующих жилых комплексах: «Новое Купчино» во Фрунзенском районе, «Сосновка» на проспекте Тореза, а также «Капитал» и «Архитектор» в северной части Кудрово», – рассказывает заместитель генерального директора компании «Строи­тельный трест» Беслан Берсиров.

Флагманский проект компании – NEWПИТЕР, который возводится в пос. Новоселье на юго-западной границе города и области, – создается без привлечения проектного финансирования, а продажи в трех его лотах идут через эскроу-счета. В 2018  году «Строительный трест» добровольно перешел на продажу недвижимости в этом объекте по новым правилам. Это связано с тем, что средства, полученные после ввода домов в эксплуатацию, в дальнейшем будут направлены на строительство следующих очередей проекта.

«Проектное финансирование банков привлечено только для масштабного ЖК «Новое Купчино» во Фрунзенском районе. Остальные дома строятся на собственные средства компании и привлекаемые деньги дольщиков», – говорит Беслан Берсиров.

Итоги полугодия

Таким образом, реформа скорее позитивно отразилась на продажах «Строи­тельного треста». Директор по продажам компании Сергей Степанов сообщил, что в первом полугодии 2019 года продажи «Строительного треста» достигли 7,7 млрд рублей, что на 38% больше, чем в январе–июне 2018 года. Общая доля сделок с использованием ипотеки составила 51%. За полгода компания вывела на рынок более 70 тыс. кв. м недвижимости.

Как поясняют в «Строительном тресте», с января по июнь спрос во многом стимулировался за счет новостей об изменениях законодательной базы и новых правилах работы застройщиков после 1 июля. Ряд экспертов говорил о повышении цен на жилье. Как результат – многие решили не откладывать покупку квартиры на второе полугодие, вложив сбережения в недвижимость до наступления дня «икс».

Что касается сравнительно невысокого объема ввода жилья в среднем по городу, то в компании объясняют это общими тенденциями рынка. «Как правило, первое полугодие редко демонстрирует яркую статистику по вводу недвижимости. Традиционно основные объемы площадей сдаются ближе к зиме. Отчасти это связано еще и с тем, что для ввода в эксплуатацию строителям необходимо проводить комплексное благоустройство территории, а оно выполняется как раз весной и летом. В «Строительном тресте» сдача объектов также назначена на второе полугодие: жилой комплекс «Сосновка» на проспекте Тореза, 7–21-й лоты ЖК «Капитал» в Кудрово, 10-й лот ЖК NEWПИТЕР в пос. Новоселье, а также второй этап ЖК «Город мастеров» в Калининградской области», – говорит Беслан Берсиров.

Вести со строек

Устойчивость и стабильность компании лучше всего демонстрирует ее работа по ранее утвержденным планам и графикам, в том числе по строительству и выводу на рынок очередных этапов возводимых жилых комплексов.

В апреле «Строительный трест» вывел на рынок квартиры во второй очереди ЖК «Новое Купчино» на пересечении Малой Бухарестской улицы и Дунайского проспекта. В состав второго этапа строи­тельства входят четыре секции основного корпуса и два отдельно стоящих дома. Это почти 40 тыс. кв. м недвижимости, из которых 35,7 тыс. кв. м – жилье, а 4 тыс. кв. м – встроенные коммерческие помещения и подземный паркинг на 118 машино-мест.

Квартирография второго этапа представлена 239 однокомнатными, 228 двухкомнатными и 117 трехкомнатными квартирами площадью от 33,4 до 116,6 кв. м, а в жилых секциях предусмотрено всего по четыре квартиры на этаж.

Напомним, проект ЖК «Новое Купчино» включает в себя 2352 квартиры, подземную парковку и отдельно стоящие многоярусные паркинги. Также на участке, прилегающем к территории застройки, запланировано возведение детского сада на 310 мест.

Также стартовали продажи недвижимости в новых строящихся лотах жилого квартала NEWПИТЕР в пос. Новоселье Ломоносовского района Ленобласти. 8-й и 9-й лоты – это два идентичных 9-этажных кирпичных жилых дома, каждый из которых рассчитан на 259 квартир, от одной до трех комнат. Минимальная площадь квартиры составляет 39,4 кв. м, максимальная – 85 кв. м. Суммарная реализуемая площадь домов составляет 32,8 тыс. кв. м. Продажи ведутся с применением эскроу-счетов, открытых в Банке «Санкт-Петербург».

Помимо концепции «Двор без машин», безбарьерной среды, наличия колясочных для хранения вещей и современных игровых площадок, в новых корпусах предусмотрены открытые террасы, пользоваться которыми смогут все жители домов. Ввод в эксплуатацию 8-го и 9-го лота назначен на конец следующего года.

Важно отметить активное развитие инфраструктуры в локации проекта. Так, согласно планам шведского инвестора, компании Ingka Centres Russia, в 2020 году рядом с ЖК NEWПИТЕР откроется гипермаркет IKEA, а в 2021-м – «МЕГА». Выйти на строительную площадку инвестор планирует уже в этом году. В ТРК разместится 300 магазинов, арендопригодная площадь составит 96,5 тыс. кв. м. Парковка рассчитана на 5800 машин.

«Сегодня в квартале NEWПИТЕР проживает более 2 тыс. семей, и мы ожидаем, что к 2021 году число новоселов удвоится. Для них новый торгово-развлекательный комплекс станет еще одним центром притяжения в районе. Сейчас в ЖК продолжается строительство жилья, открыт детсад, завершается возведение школы на 550 учеников, параллельно в поселке запланировано строительство поликлиники, новых дорог и развязок, ведется работа над развитием транспортной инфраструктуры, действует современная ледовая арена и концертный зал. Проект коллег из Швеции – это еще один важный шаг в сторону грамотного и органичного развития территорий в Новоселье», – говорит руководитель проектов комплексного освоения территорий компании «Строительный трест» Анзор Берсиров.

Кроме того, рядом с «МЕГА IKEA» появится новая транспортная развязка с КАД – в марте 2019 года Главгосэкспертиза выдала положительное разрешение на ее реконструкцию.

Лучшие во всем

Между тем жилой квартал NEWПИТЕР продолжает собирать награды. Напомним, в 2018 году он был признан жилым комплексом года по версии Urban Awards и лучшим объектом комплексного освое­ния территории в Ленобласти по итогам конкурса «КАИССА».

В этом году NEWПИТЕР стал победителем сразу в двух номинациях Urban Awards. Его отметили как лучший проект комплексного развития территорий Санкт-Петербурга и Ленобласти, а также как лучший строящийся жилой комплекс комфорт-класса 47-го региона.

А в конце мая во Дворце труда были подведены итоги IX конкурса профессионального мастерства «Лучший каменщик». Олег Жизневский – сотрудник компании «СТ-Строй», входящей в объединение «Строительный трест», – получил звание «Лучший каменщик Санкт-Петербурга». Еще один работник «Строительного треста» – Мусахон Машрабов – вошел в тройку лидеров лучших каменщиков Ленобласти. Оба профессионала в настоящий момент работают на объекте «Новое Купчино».

Это уже девятая победа каменщиков «Строительного треста» в этом конкурсе. Таким образом, компания ежегодно подтверждает звание лидера кирпичного домостроения Северо-Запада.


АВТОР: Лев Касов
ИСТОЧНИК: СЕ №23(880) от 05.08.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Строительный трест