Вопросы цессии
Предсказанный дефицит из-за продажи квартир от застройщиков по договорам цессии не случился – скупка лотов в своих же проектах глобально не повлияла на рынок. Доля квартир, реализуемых по переуступке, остается небольшой, зато объем зарегистрированных в Санкт-Петербурге сделок по покупке квартир в новостройках существенно вырос.
Напомним, в силу очередных поправок в законодательство о долевом строительстве с 1 июля 2019 года по старым правилам могут продаваться только объекты, подпадающие под критерии, установленные Минстроем РФ. А именно (в базовом варианте) степень готовности должна быть не ниже 30%, а проданных по долевой схеме квартир – не менее 10%.
Чтобы выполнить второе условие, некоторые застройщики еще весной стали покупать квартиры в собственных объектах, продавая их затем гражданам по договорам переуступки прав (цессии). Информацию о такой схеме реализации жилья распространили, в частности, ГК Active и АРИН.
«Государство установило крайне короткие сроки для перехода рынка недвижимости на новые правила игры, и застройщикам приходится приспосабливаться к текущим обстоятельствам», – считает основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Сколько именно квартир приобретали у себя застройщики, не ясно – тем более, что говорить на эту тему они отказываются. Мало того: утверждают, что по такой схеме даже не думали работать.
Регистрационные последствия
Пока очевидно, что оформление квартир в строящихся домах на девелоперские компании нарастило объем официальных сделок по регистрации прав. Так, в первом полугодии 2019 года, по данным Росреестра, в Петербурге зарегистрировано 57 175 договоров долевого участия – на 49% больше, чем в первой половине прошлого года (38 384).
«Доля договоров цессии сегодня зависит от проекта и пожеланий девелопера. Некоторые и в самом деле выкупили часть квартир и оформили их на себя. А сейчас сразу выставили весь этот выкупленный объем квартир на продажу. Некоторые наоборот – все эти квартиры держат в резерве. По крайней мере, данный критерий пока никак не сказывается на общей рыночной ситуации», – считает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
По данным Комитета по строительству, сейчас в Петербурге 189 застройщиков возводят жилье, получив 431 разрешение на строительство. Всего строятся 633 многоквартирных дома совокупной площадью 29,1 млн кв. м. «Заявки не признание объектов соответствующими критериям Минстроя можно было подавать до 1 октября. Большое количество документов, а именно 21 пакет, было подано компаниями буквально в последние дни, и по ним заключения мы выдадим в течение ближайших 15 дней», – сообщил замглавы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский.
Ценовые последствия
Причины, по которым сами дольщики продают квартиры по договорам цессии, очевидны. Либо это поводы, характерные для любых сделок (прибавление в семье, переезд в другой город, развод), либо квартира приобреталась с инвестиционными целями – и наступило время ее продать. Впрочем, как отмечает директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева, в сегменте апартаментов продажи по договорам переуступки – не распространенная практика: покупатели недвижимости на этапе котлована для перепродажи после сдачи объекта чаще выбирают квартиры.
Ранее в большинстве случаев продавцом по переуступке выступали частные лица или субподрядные компании, получившие долю квартир в объекте по бартеру, в счет оплаты работ и поставок. Их задача – продать лот как можно быстрее. Эта причина заставляла продавцов демпинговать, и разница в цене на сделках по договорам цессии в этом случае могла достигать 10–25% относительно цены застройщика.
Если речь идет о продаже квартиры, приобретенной с инвестиционными целями, продавцы, как правило, выжидали момент, когда у застройщика закончатся аналогичные варианты, и тогда выводили в продажу свои, но уже по более высокой цене.
Однако сегодня, как отмечает Роман Строилов, квартиры по переуступке обычно продаются без дисконта, на одном уровне цены с такими же квартирами, которые реализуются напрямую.
Доля немалая
В период активного инвестирования граждан в жилье с покупкой лотов на стадии котлована и продажей, перед сдачей, доля квартир, реализованных по переуступке, росла, достигая 40% в общем объеме. Затем – когда темп роста снизился до уровня инфляции, – началось снижение объема таких сделок, поскольку для инвесторов такие приобретения становились невыгодными. Сегодня долю сделок по переуступке участники рынка подсчитать не могут.
«Точных данных о том, какова доля сделок переуступки, нет, а сколько квартир купил застройщик – нет тем более. Хотя такой вид сделки считается законным, он, как говорят, «с душком», поэтому публиковать подобные данные никто не будет. Но, по моим ощущениям, выкупают довольно много», – говорит Евгений Богданов.
Нередко большой объем инвестиционных сделок мешает проекту и девелоперу, которому становится сложно продавать строящееся жилье. В том числе потому, что квартиры по переуступке засоряют листинги, а разница в ценах смущает потенциальных покупателей и формирует не слишком хорошую репутацию объекта. С этой точки зрения, большая доля квартир по договорам цессии не хороша для проекта и застройщика. Кроме того, большая доля квартир, продающихся по этой схеме, уже способна повлиять на рынок.
Однако Роман Строилов считает, что поводов для беспокойства нет: «Ничего особенного с квартирами по договорам цессии происходить не будет. Кто-то будет продавать сейчас, кто-то чуть позже».
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– В конкретном объекте могли купить от 5% до 20%, но в среднем 15–17%. Выкупленные квартиры, конечно, удастся продать, никаких проблем с этим нет. Особенно если учесть, что на рынке это сейчас не уникальная ситуация, у большинства застройщиков есть подобный объем в продаже.
Кстати
Договор переуступки прав можно оформить только до того момента, пока не подписан акт приема-передачи (п. 2 ст. 11 214-ФЗ). В этом случае не важно, введен ли дом в эксплуатацию.
Если акт приема-передачи уже подписан, это означает, что квартиру сначала придется оформить в собственность, а потом продавать ее, но уже по договору купли-продажи.
Справка
В соответствии с 214-ФЗ, согласия застройщика на перепродажу квартиры по договору цессии не требуется. Исключение – когда квартира не оплачена полностью, т. е. дольщик остается должником застройщика. Например, при покупке квартиры в рассрочку. В этом случае – и того требуют Гражданский кодекс РФ и ст. 11 214-ФЗ – необходимо разрешение застройщика на переуступку прав. И договор цессии оформляется с обязательством погашения долга.
Также условие согласовать сделку по переуступке с застройщиком может быть прописано в договоре долевого участия. В крайнем случае, в ДДУ может содержаться пункт о необходимости поставить застройщика в известность при совершении сделки по договору цессии.
Если перепродажа квартиры происходит без одобрения застройщика, а согласование сделки с ним прописано в ДДУ, застройщик через суд всегда может признать сделку недействительной.
ЖК «Образцовый квартал 2»: скоро новоселье!
Новый малоэтажный жилой комплекс «Образцовый квартал 2», входящий в проект «На Царскосельских холмах», будет сдан на полгода ранее изначально запланированного срока.
В ближайшие недели начнется выдача ключей покупателям квартир в малоэтажном жилом комплексе «Образцовый квартал 2», расположенном в Пушкинском районе Санкт-Петербурга. Застройщиком объекта является ООО «Терминал-Ресурс». Строительная компания ранее уже возвела рядом с этим комплексом ЖК «Образцовый квартал». Примечательный момент: «Образцовый квартал 2» сдается в эксплуатацию ранее изначально утвержденного срока (сентябрь 2018 года). Еще в конце декабря 2017 года застройщик получил заключение службы Госстройнадзора о соответствии жилого комплекса «Образцовый квартал 2» всем требованиям технических регламентов.
Жить в гармонии
ЖК «Образцовый квартал 2» – часть проекта комплексной застройки Пушкинского района «На Царскосельских холмах» девелопера «Центр развития», в группу которого входит «Терминал-Ресурс». Благодаря удачному расположению территории в проекте реализуется идея создания оптимального сочетания комфортного проживания в новом городском районе Санкт-Петербурга с преимуществами загородной среды.
В состав жилого комплекса «Образцовый квартал 2» входят четыре четырехэтажных дома с мансардными этажами, рассчитанные на 320 квартир. В каждом доме установлены бесшумные швейцарские лифты Schindler. Достаточно большое расстояние между корпусами обеспечивает психологический комфорт для проживающих. Внутреннее пространство организовано по принципу безопасного двора. Просторная стоянка для автомобилей располагается рядом с жилым комплексом. Во дворе ЖК располагается детский сад на 140 мест с бассейном. Следом за жилым комплексом и он будет введен в эксплуатацию. Всего же в рамках проекта «На Царскосельских холмах»» запланировано строительство 12 детских садов и 5 школ.
Отметим, что у ЖК «Образцовый квартал 2» удобная транспортная доступность от Петербурга. Добраться до него можно за несколько минут по Петербургскому, Пулковскому шоссе, Витебскому и Московскому проспекту – как на автомобиле, так и на общественном транспорте. Также в ближайшем доступе находятся КАД и ЗСД. Кроме того, в нескольких минутах езды на автомобиле расположен город Пушкин (бывшее Царское Село) – ярчайшее звено кольца императорских резиденций в окрестностях Санкт-Петербурга. Чуть дальше – Павловск и другие исторические пригороды Северной столицы.
… и комфорте
ЖК «Образцовый квартал 2» возведен из монолитного железобетонного каркаса с ограждающими конструкциями из кирпича. Такое уникальное сочетание позволяет добиться оптимальных показателей по экономичности, эргономичности и экологичности объекта.
Для внешних стен зданий использовались кирпич, многослойная теплоизоляционная система с минеральным утеплителем и структурная штукатурка. Такое сочетание материалов сделало дома максимально теплыми. При этом сами здания получились выразительными и индивидуальными по своему архитектурному стилю.
Источником теплоснабжения ЖК «Образцовый квартал 2» являются индивидуальные газовые котельные, установленные на крыше каждого дома. В квартирах вместо радиаторов – водяной теплый пол. Комфортную температуру можно установить в каждом помещении. Такая система позволяет сэкономить на оплате коммунальных услуг до 30%. Кроме того, в целях обеспечения стабильного давления в системах горячего и холодного водоснабжения в каждом жилом доме установлены повысительные насосные станции.
В целом, ЖК «Образцовый квартал 2» – это загородный комфорт в удобных квартирах с городской пропиской.
В Мурино появился культурный символ
Новый этап комплексной программы благоустройства, реализуемой ГК «Арсенал-Недвижимость» в пригородных жилых кварталах, ознаменовало открытие памятника Дмитрию Менделееву.
Как отметил глава местной администрации Валерий Гаркавый, памятник великому русскому ученому на бульваре его имени установлен по согласованию с советом депутатов муниципального образования. Однако саму идею сооружения памятника, по словам Станислава Данеляна, генерального директора ГК «Арсенал-Недвижимость», выдвинул акционер группы компаний Виктор Лаптев. «По этому бульвару дети идут в школу, и хотелось бы видеть, что они не забывают великого русского ученого и стремятся быть такими же умными, как он», – прокомментировал Станислав Данелян. А Валерий Гаркавый пожелал жителям, «чтобы в абсолютно новом районе рождались такие же гении, каким был Дмитрий Иванович Менделеев».
В свою очередь, Андрей Низовский, глава Администрации Всеволожского района, подчеркнул, что открытие памятника – праздник не только жителей Мурино, но и прилегающих территорий: Нового Девяткино, Бугров. «Мы уже привыкли открывать социально значимые объекты. Но впервые открываем столь духовный объект. Это очень приятно – привнесение духовной составляющей в среду поселения», – сказал он.
Андрей Низовский также пригласил муринцев в ближайшее время на открытие нового детского сада, построенного ГК «Арсенал-Недвижимость». А в начале 2018 года откроется и новая школа.
Развитие на взлете
Такое внимание к социальным объектам оправдано интенсивным развитием западной части Мурино. Как напомнил Валерий Гаркавый, первые жители поселились здесь чуть более трех лет назад. Сегодня же в Мурино официально зарегистрированы 25 тыс. жителей. «Сдано 50 тыс. квартир. Это свидетельствует о том, что фактически численность населения – не менее 50 тыс. человек. И радостно, что застройщики достаточно добросовестно относятся к благоустройству», – подчеркнул глава местной администрации.
Одним из застройщиков, наиболее последовательно реализующих планы комплексного развития территории, стала ГК «Арсенал-Недвижимость». Эта деятельность получила высокую оценку властей. На церемонии открытия памятника Дмитрию Менделееву заместитель председателя Правительства Ленинградской области Михаил Москвин вручил благодарственное письмо Станиславу Данеляну и отметил, что «Арсенал-Недвижимость» стала лучшей компанией, создающей жилую среду и благоустраивающей территорию застройки.
ГК «Арсенал-Недвижимость» уже установила в Мурино спортивные и детские площадки, скейт-парк, где можно кататься не только на скейтах, но и на роликах, и на самокатах. На пришкольном стадионе оборудовано профессиональное футбольное поле с искусственным газоном, которое можно использовать круглый год. Создана футбольная лига «Арсенал», где работают тренеры, в прошлом игравшие за ФК «Зенит». «Школа переполнена, желающих тренироваться огромное количество», – отметил г-н Данелян. В соседнем Новом Девяткино действует спортивная школа «Арсенал борьбы» (создана совместно со спорткомитетом Ленинградской области). В планах застройщика, кроме того, открытие лыжной школы «Арсенал». «Мы несем все затраты, вплоть до формы для спортсменов и оплаты труда тренеров. Это социальный проект для наших жителей», – подчеркнул генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость».
Три части гармоничного целого
В планы комплексного благоустройства новых территорий этого застройщика входит также создание бесплатной библиотеки в квартале YouПитер (совместный проект с сетью магазинов «Буквоед») – по сути, культурно-просветительского пространства, где можно будет не только бесплатно обмениваться книгами. Библиотека станет площадкой для культурных, образовательных мероприятий, в том числе встреч с писателями. Да и новые малые архитектурные формы появятся в кварталах ГК «Арсенал-Недвижимость». «В рамках комплексного развития территории мы создали среду обитания, которая включает объекты, обеспечивающие культурную, спортивную и духовную составляющие», – прокомментировал Станислав Данелян.
В свою очередь, Михаил Москвин отметил, что западный микрорайон Мурино меняется к лучшему усилиями всех заинтересованных сторон (властей региона, районной и местной администраций, застройщиков), и пригласил жителей присоединиться к этому процессу. «Сажайте деревья, заботьтесь о своих дворах, придомовых территориях», – сказал он.
Дорога открыта
Символично, что в день открытия памятника на бульваре Менделеева начала действовать и новая дорога – «прокол» под КАД от Верхней улицы в Мурино до проспекта Культуры в Петербурге. «Могу ответственно заявить, что дорога открыта, ею можно пользоваться. И если кто-то надумает снова положить туда блоки, мы вместе выйдем и их уберем. Призываю пользоваться этой новой дорогой, чтобы жизнь ваша стала еще удобнее!» – заявил Михаил Москвин.
Он сообщил, кроме того, что уже в 2018 году планируется начать строительство новой развязки на КАД в Западном Мурино. «Застройщики берут на себя только выкуп земельных участков, которые попадают в створ строительства. А сама развязка – это уже задача наша, государственная. Мы надеемся, что в 2018 году увидим средства на софинансирование этого объекта из федерального бюджета. Во всяком случае, министр транспорта Максим Соколов обещал в этом помочь», – сообщил Михаил Москвин. Проект развязки уже прошел экспертизу. В ближайшее время должно быть утверждено Постановление Правительства Ленинградской области о строительстве этого объекта, что даст возможность объявить конкурс среди подрядчиков. Примечательно, что при сроке строительства в полтора года оплачены работы будут, по условиям государственного контракта, в течение трех лет.
Кстати
Авторы памятника – молодые скульпторы Иван Зубарев и Владислав Муханов – были выбраны по результатам конкурса, организованного ГК «Арсенал-Недвижимость». По словам скульпторов, они стремились отразить в памятнике многогранность личности Дмитрия Ивановича Менделеева, который был не только великим химиком и внес вклад в развитие целого ряда других научных дисциплин, но и, к примеру, мастерски изготавливал чемоданы. Интересен памятник и с инженерной точки зрения: была придумана технология скрещивающихся листов. Таким образом, сам памятник стал несущей конструкцией, сочетая эстетическую и инженерную составляющие. «Мы посчитали нужным дать шанс молодым, и ребята, считаю, им воспользовались в полной мере», – прокомментировал Станислав Данелян.