Вопросы цессии
Предсказанный дефицит из-за продажи квартир от застройщиков по договорам цессии не случился – скупка лотов в своих же проектах глобально не повлияла на рынок. Доля квартир, реализуемых по переуступке, остается небольшой, зато объем зарегистрированных в Санкт-Петербурге сделок по покупке квартир в новостройках существенно вырос.
Напомним, в силу очередных поправок в законодательство о долевом строительстве с 1 июля 2019 года по старым правилам могут продаваться только объекты, подпадающие под критерии, установленные Минстроем РФ. А именно (в базовом варианте) степень готовности должна быть не ниже 30%, а проданных по долевой схеме квартир – не менее 10%.
Чтобы выполнить второе условие, некоторые застройщики еще весной стали покупать квартиры в собственных объектах, продавая их затем гражданам по договорам переуступки прав (цессии). Информацию о такой схеме реализации жилья распространили, в частности, ГК Active и АРИН.
«Государство установило крайне короткие сроки для перехода рынка недвижимости на новые правила игры, и застройщикам приходится приспосабливаться к текущим обстоятельствам», – считает основатель проектного бюро Rumpu Евгений Богданов.
Сколько именно квартир приобретали у себя застройщики, не ясно – тем более, что говорить на эту тему они отказываются. Мало того: утверждают, что по такой схеме даже не думали работать.
Регистрационные последствия
Пока очевидно, что оформление квартир в строящихся домах на девелоперские компании нарастило объем официальных сделок по регистрации прав. Так, в первом полугодии 2019 года, по данным Росреестра, в Петербурге зарегистрировано 57 175 договоров долевого участия – на 49% больше, чем в первой половине прошлого года (38 384).
«Доля договоров цессии сегодня зависит от проекта и пожеланий девелопера. Некоторые и в самом деле выкупили часть квартир и оформили их на себя. А сейчас сразу выставили весь этот выкупленный объем квартир на продажу. Некоторые наоборот – все эти квартиры держат в резерве. По крайней мере, данный критерий пока никак не сказывается на общей рыночной ситуации», – считает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
По данным Комитета по строительству, сейчас в Петербурге 189 застройщиков возводят жилье, получив 431 разрешение на строительство. Всего строятся 633 многоквартирных дома совокупной площадью 29,1 млн кв. м. «Заявки не признание объектов соответствующими критериям Минстроя можно было подавать до 1 октября. Большое количество документов, а именно 21 пакет, было подано компаниями буквально в последние дни, и по ним заключения мы выдадим в течение ближайших 15 дней», – сообщил замглавы Комитета по строительству Санкт-Петербурга Евгений Барановский.
Ценовые последствия
Причины, по которым сами дольщики продают квартиры по договорам цессии, очевидны. Либо это поводы, характерные для любых сделок (прибавление в семье, переезд в другой город, развод), либо квартира приобреталась с инвестиционными целями – и наступило время ее продать. Впрочем, как отмечает директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO Марина Сторожева, в сегменте апартаментов продажи по договорам переуступки – не распространенная практика: покупатели недвижимости на этапе котлована для перепродажи после сдачи объекта чаще выбирают квартиры.
Ранее в большинстве случаев продавцом по переуступке выступали частные лица или субподрядные компании, получившие долю квартир в объекте по бартеру, в счет оплаты работ и поставок. Их задача – продать лот как можно быстрее. Эта причина заставляла продавцов демпинговать, и разница в цене на сделках по договорам цессии в этом случае могла достигать 10–25% относительно цены застройщика.
Если речь идет о продаже квартиры, приобретенной с инвестиционными целями, продавцы, как правило, выжидали момент, когда у застройщика закончатся аналогичные варианты, и тогда выводили в продажу свои, но уже по более высокой цене.
Однако сегодня, как отмечает Роман Строилов, квартиры по переуступке обычно продаются без дисконта, на одном уровне цены с такими же квартирами, которые реализуются напрямую.
Доля немалая
В период активного инвестирования граждан в жилье с покупкой лотов на стадии котлована и продажей, перед сдачей, доля квартир, реализованных по переуступке, росла, достигая 40% в общем объеме. Затем – когда темп роста снизился до уровня инфляции, – началось снижение объема таких сделок, поскольку для инвесторов такие приобретения становились невыгодными. Сегодня долю сделок по переуступке участники рынка подсчитать не могут.
«Точных данных о том, какова доля сделок переуступки, нет, а сколько квартир купил застройщик – нет тем более. Хотя такой вид сделки считается законным, он, как говорят, «с душком», поэтому публиковать подобные данные никто не будет. Но, по моим ощущениям, выкупают довольно много», – говорит Евгений Богданов.
Нередко большой объем инвестиционных сделок мешает проекту и девелоперу, которому становится сложно продавать строящееся жилье. В том числе потому, что квартиры по переуступке засоряют листинги, а разница в ценах смущает потенциальных покупателей и формирует не слишком хорошую репутацию объекта. С этой точки зрения, большая доля квартир по договорам цессии не хороша для проекта и застройщика. Кроме того, большая доля квартир, продающихся по этой схеме, уже способна повлиять на рынок.
Однако Роман Строилов считает, что поводов для беспокойства нет: «Ничего особенного с квартирами по договорам цессии происходить не будет. Кто-то будет продавать сейчас, кто-то чуть позже».
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»:
– В конкретном объекте могли купить от 5% до 20%, но в среднем 15–17%. Выкупленные квартиры, конечно, удастся продать, никаких проблем с этим нет. Особенно если учесть, что на рынке это сейчас не уникальная ситуация, у большинства застройщиков есть подобный объем в продаже.
Кстати
Договор переуступки прав можно оформить только до того момента, пока не подписан акт приема-передачи (п. 2 ст. 11 214-ФЗ). В этом случае не важно, введен ли дом в эксплуатацию.
Если акт приема-передачи уже подписан, это означает, что квартиру сначала придется оформить в собственность, а потом продавать ее, но уже по договору купли-продажи.
Справка
В соответствии с 214-ФЗ, согласия застройщика на перепродажу квартиры по договору цессии не требуется. Исключение – когда квартира не оплачена полностью, т. е. дольщик остается должником застройщика. Например, при покупке квартиры в рассрочку. В этом случае – и того требуют Гражданский кодекс РФ и ст. 11 214-ФЗ – необходимо разрешение застройщика на переуступку прав. И договор цессии оформляется с обязательством погашения долга.
Также условие согласовать сделку по переуступке с застройщиком может быть прописано в договоре долевого участия. В крайнем случае, в ДДУ может содержаться пункт о необходимости поставить застройщика в известность при совершении сделки по договору цессии.
Если перепродажа квартиры происходит без одобрения застройщика, а согласование сделки с ним прописано в ДДУ, застройщик через суд всегда может признать сделку недействительной.
Выбирая готовое
В Петербурге cпрос на покупку квартир с чистовой отделкой продолжает расти.
Внутренняя отделка квартир – один из ключевых этапов завершения строительства жилых домов. Отделка может быть черновая, предчистовая и чистовая. Выбор застройщиком типа отделки прежде всего зависит от вида жилого объекта и ориентируется на возможности потенциального покупателя квартиры.
Все включено
Согласно данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», квартиру с готовым ремонтом сегодня предпочитают 65% покупателей, если рассматривать рынок Петербурга. В пригородной зоне Ленинградской области доля спроса несколько ниже – 35%, но это обусловлено большой концентрацией здесь бюджетного жилья, которое обычно не предусматривает наличие отделки.
«Большинство строительных компаний включает отделку в стоимость квартиры, но если анализировать это предложение в качестве опции, то ее стоимость по рынку Петербурга варьируется в диапазоне 7–13 тыс. рублей за квадратный метр. При этом качество отделочных работ и используемых материалов сегодня сильно отличается у разных девелоперов. В целом квартиры с чистовой отделкой имеют массу преимуществ, поэтому спрос на них год от года растет», – считает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» застройщики также считают, что за последние несколько лет сформировался четкий рост спроса на квартиры с отделкой. Как отмечают в компании «Полис Групп», у них нет квартир с черновой отделкой. Все квартиры сдаются с качественной подготовкой под чистовую отделку. Стены оштукатурены, выполнена стяжка под устройство чистового пола. Также выполнена электроразводка, установлены розетки и выключатели, счетчики учета электроэнергии и воды. После получения ключей можно сразу приступать к косметическому ремонту. Для тех клиентов, которые не хотят тратить на это время, есть возможность дозаказать чистовую отделку от застройщика. Ее стоимость – от 7 тыс. рублей. Сюда входит полный цикл работ по проведению ремонта – оклейка стен флизелиновыми обоями и их окраска, ламинат и установка плинтусов в комнатах, укладка плитки на полу и стенах в ванной и санузле, установка сантехники, дверей.
«Мы, как ярые сторонники продажи квартир с отделкой, еще раз можем подтвердить, что все больше застройщиков уходят в данный сегмент и все больше клиентов интересуются квартирами именно с отделкой, – рассказывает финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов. – Квартира с отделкой обходится дешевле, чем дальнейшие самостоятельные работы. Соседи меньше шумят при заселении в новую квартиру, что актуально, например, для семей с детьми. Стоимость отделки включена в цену квартиры, тем самым она также покрывается ипотекой. Кроме того, в отличие от «ремонтной бригады», претензии по качеству отделки всегда можно предъявить по гарантийным обязательствам застройщику».
Управляющая ООО «КВС. Агентство Недвижимости» Анжелика Альшаева рассказывает, что качество отделки может варьироваться в зависимости от класса жилого объекта. В частности, отделка квартир эконом-класса обычно выполняется с использованием недорогих материалов и с соблюдением минимальных показателей эстетики. «Компания «КВС» строит жилье комфорт-класса, соответственно, уровень отделки значительно выше. Кроме того, все этапы строительных и отделочных работ контролируются собственной службой контроля качества», – добавляет она.
Опция «под вкус»
Между тем, некоторые застройщики предпочитают сдавать квартиры без отделки или ее представляют как дополнительную опцию. В том числе, к таковым относится «Л1». «Обусловлено это, в первую очередь, тем, что наши объекты относятся преимущественно к сегментам «бизнес» и «комфорт», где покупатели предпочитают оформлять жилье по своему вкусу и придавать ему индивидуальность. Полная же отделка больше востребована в проектах низкого ценового сегмента, покупателям которых важно максимально сократить время между получением ключей и заселением в новую квартиру», – отмечает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова.
Тем не менее, уточняет она, при желании покупатель может заказать у застройщика отделку квартиры. Это финансово выгодно, так как строительные компании закупают материалы большими партиями по максимально выгодным ценам.
Отделка как дополнительная опция распространена и в премиальном сегменте. По словам руководителя проекта клубного дома Art View House Дениса Казберова, квартиры верхнего ценового сегмента, как правило, сдаются без отделки из-за того, что покупатели недвижимости в эксклюзивных проектах часто приобретают сразу несколько лотов под объединение или хотят сделать перепланировку. «Тем не менее, девелоперы премиальных объектов сотрудничают с архитектурными студиями, которые готовы разработать индивидуальное интерьерное решение и сделать отделку «под ключ» с меблировкой и бытовой техникой. Преимуществом профессиональных дизайнеров являются, как правило, прямые договоры с производителями отделочных материалов и мебели. Это позволяет предоставлять лучшую цену и минимизировать сроки выполнения работ. Клиент получает готовую квартиру с индивидуальным концептом дизайна и сокращает временные и материальные издержки, которые обычно несут покупатели новостроек», – считает Денис Казберов.
По словам экспертов, в настоящее время высокая конкуренция на рынке жилья Петербурга обязывает застройщиков улучшать качество отделки квартир. Разрабатываются стандарты отделки, варианты, отличающиеся по цветовой гамме и стилю. Среди таковых: классика, скандинавский дизайн, экостиль и др. Также девелоперы начинают меблировать квартиры. Это удобно для покупателей из других регионов.
По словам заместителя генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александра Свинолобова, качество отделки квартир сейчас действительно улучшается, а количество опций отделки увеличивается. «Мы видим это на примере предложения пакетов отделки от разных застройщиков. Bonava, например, работает в восьми европейских странах и в Швеции, все квартиры в проектах продаются с отделкой, в том числе с установленной кухней. Мы хотели бы перенести этот тренд и на Петербург. Сейчас в любом нашем проекте можно купить квартиру как минимум с чистовой отделкой. В целом, доля полностью готовых и даже меблированных квартир будет увеличиваться год от года – это естественный эволюционный путь развития рынка недвижимости», – резюмирует он.
Мнение
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Сегодня можно говорить о том, что доля квартир с отделкой в продаже увеличилась, в том числе и в нашей компании. Связана такая тенденция с ростом спроса на такие квартиры. Что касается стоимости квартир с отделкой и без, то тут надо отметить, что в любом случае более 50% людей покупают квартиры в ипотеку, поэтому если клиент покупает квартиру с отделкой в ипотеку, то это получается намного выгоднее, чем если он возьмет «голую» квартиру в ипотеку, а потом еще будет брать потребительский кредит и делать ремонт самостоятельно.
Константин Сторожев, генеральный директор компании «Вало-Сервис»:
– Наши «апарты» рассчитаны как на временное, так и длительное (даже постоянное) проживание. Все они сдаются с чистовой отделкой. Для всех апартаментов, передаваемых в управление, нашими дизайнерами разработана концепция меблировки. Некоторые передаются даже с меблировкой. Важно отметить, что требования к отделке и меблировке для сдачи в аренду существенно отличаются от тех, что «для себя». Для сдаваемых апартаментов необходимо применять требования как к гостинице. Помимо эстетики, важнейшими являются вандалоустойчивость, ремонтопригодность, меняются эргономичные настройки. Материалы поэтому, конечно же, стоят дороже, но они обеспечивают более долгую эксплуатацию, а, следовательно, приносят владельцу апартаментов больше выгоды.
Весенние скидки: 5–30%
Весна – время пробуждения не только природы, но и рынка недвижимости. Застройщики стараются привлечь как можно больше покупателей, поэтому готовы делать скидки и подарки. Впрочем, не все они одинаково выгодны.
По оценкам специалистов, больше всего потенциальных покупателей привлекают скидки в конкретных цифрах, которые дают возможность сразу подсчитать выгоду на калькуляторе. Соответственно, маркетологи застройщиков следят, чтобы в действующих акциях компании всегда были такие предложения.
Рекорды дисконтов
Этой весной наиболее значительный дисконт сделала компания «YIT Санкт-Петербург» – до конца апреля однокомнатные квартиры в уже сданном элитном жилом комплексе «Смольный проспект» будут продаваться со скидкой 25%. Сэкономить можно от 1,9 млн рублей до 2,6 млн.
Если говорить о строящемся жилье, то здесь самую большую скидку предложила ГК «ЦДС»: квартиру с ремонтом «под ключ» в ЖК «Московский» или «Приневский» можно приобрести со скидкой до 31%. Например, «двушка» в «Московском» обойдется в 4,6 млн рублей, т. е. на 1,9 млн дешевле. Впрочем, столь внушительная скидка распространяется не на все квартиры комплексов.
Игра в скидки
Однако цифры бывают обманчивы, ведь перед тем, как предложить скидку, некоторые компании предварительно повышают цены. «Это элемент конкурентной стратегии. В апреле и мае большинство застройщиков стараются привлечь покупателей скидками, при этом немного повышая цены», – сообщил директор по рекламе девелоперской компании «Созвездие» Дмитрий Ермышев. Отметим, что квартиры в ЖК «Николаевский Ансамбль» этой компании сейчас продаются со скидкой в 15%.
«Мы считаем, что не нужно играть с покупателем в игры, и он должен сразу видеть актуальные цены на сайте застройщика. Это экономит время клиента на торг, обсуждение условий, игры в скидки. Сейчас у нас на сайте цены с учетом скидки – и они рыночные», – добавил г-н Ермышев, отметив, что действительно качественное жилье в удобных локациях просто не может стоить дешево.
С подарком дешевле
Ряд компаний делает ставку не на проценты, а на подарки покупателям квартир. Такие предложения могут оказаться даже выгоднее конкретной скидки.
Navis Development Group запустила в ЖК «Шотландия» акцию «Скидка на пентхаусы», которая подразумевает скидку в 5 тыс. рублей с каждого квадратного метра в двухуровневых квартирах. Правда, количество квартир, участвующих в акции, ограничено 10 лотами. «Экономия при покупке одной квартиры, таким образом, составляет до 500 тыс. рублей», – уверяют в Navis.
Те же полмиллиона в качестве скидки на одно- и двухкомнатные квартиры предлагает управляющая компания «Новоселье» в сданном квартале «Гамма» жилого комплекса «Новоселье: Городские кварталы».
Популярным подарком от застройщиков является отделка квартир. По такому пути пошла компания YIT: до конца апреля студии и однокомнатные квартиры в третьей очереди ЖК «Новоорловский», а также «однушки» во второй и третьей очереди ЖК INKERI продаются с бесплатной отделкой. В компании уверяют, что это позволит сэкономить до 500 тыс. рублей.
Впрочем, с отделкой не все так просто. На рынке уже немало проектов с квартирами «под ключ», многие из которых стоят не дороже аналогичных предложений без отделки.
Есть категория подарков, делая которые, компании хотят не просто дать скидку, а решить какие-то другие вопросы, чаще всего рекламного характера. Так, «Группа ЛСР» намерена раздавать на «Ярмарке недвижимости» «счастливые билеты», позволяющие приобрести квартиру в одном из жилых комплексов компании со скидкой от 20 до 60 тыс. рублей (в разных проектах комфорт- и бизнес-класса).
Доход с обратной связи
Компания «Северный город» готова платить за обратную связь с клиентами. «Этой весной мы предлагаем клиентам, которые покупают наши квартиры, рассказать, почему они выбрали именно нас. За полезные инсайты о квартире мечты покупатели могут получить скидку до 100 тыс. рублей. За каждый инсайт – 10 тыс. рублей. Это наша благодарность за полезную информацию, которую мы сможем использовать в своей работе над продуктом», – рассказала начальник отдела маркетинговых коммуникаций компании «Северный город» Инна Тарасова.
Для того, чтобы получить скидку, нужно сделать пост в социальной сети Facebook, «ВКонтакте» или Instagram, который начинается с фразы: «Я искал и, наконец, нашел квартиру мечты, где…». Обязательное условие – наличие в посте хештега #sevgorod (чтобы в «Северном городе» увидели пост).
