Эволюция трехкомнатных квартир


24.09.2019 17:12

 

Как любой другой сегмент рынка жилья, площади и планировки трехкомнатных квартир меняются вслед за покупательским спросом: процесс эволюции перманентен.


Если проследить историю массового домостроения, то площадь «трешек», которая в «хрущевках» составляла 56–58 кв. м, в последующих типовых сериях постепенно росла. После наступления рыночных отношений, когда за каждый «квадрат» стало необходимо платить из своего кармана, трехкомнатные квартиры в классе «масс-маркет» в основном снова «съежились» примерно до 60 кв. м. Затем тренд роста комфортности вновь возобладал. Сегодня даже самые недорогие сегменты предлагают площади от 70 кв. м, в домах повышенной комфортности – они превышают 100 кв. м.

По данным аналитиков Группы RBI, на начало второго полугодия в Петербурге общий объем предложения трехкомнатных квартир составлял 672 тыс. кв. м. Средняя цена «метра» – 125 тыс. рублей. Средняя площадь – 92 кв. м.

Появились разнообразные варианты планировок, включая двухуровневые квартиры и юниты евроформата. По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в Санкт-Петербурге доля квартир евроформата в объеме предложения трехкомнатных лотов достигла 50%. В частности, большинство «трешек» в проектах редевелопмента – именно евро-формат. Двухуровневые квартиры встречаются значительно реже.

 

Потребности рынка

Как правило, небольшие квартиры уходят на ранних этапах проекта, а двух-, трех- и многокомнатные квартиры – ближе к завершению строительства.

Спрос на трехкомнатные квартиры никогда не был особенно высоким, в приоритете в последние годы экономные варианты – студии и однокомнатные объекты. Соответственно, доля трехкомнатных квартир в проекте обычно не превышает 20% площади.

Однако, по данным экспертов, в 2018 году в стране вырос спрос на многокомнатные квартиры, что было связано со снижением ипотечных ставок и программами рассрочек от застройщиков.

Цена трехкомнатной квартиры, безусловно, выше, чем, к примеру, даже двухкомнатной. Однако цена квадратного метра напрямую связана с площадью квартиры и количеством комнат: чем больше площадь юнита, тем дешевле «квадрат». Разница может достигать 15%.

 

Эргономика и комфорт

Застройщики стремятся включить в трехкомнатные варианты – как в самые дорогие лоты – различные дополнительные опции комфорта.

Некоторые вводят в практику квартирографии трехкомнатные квартиры с двумя санузлами. К таковым относится, например, трехкомнатная квартира евроформата в ЖК «Волковский» от Группы ЦДС. Строго говоря, квартиру можно отнести к четырехкомнатным вариантам, однако специалисты пока не решили, считать ли кухню-гостиную жилым поме­щением.

В планировке квартиры Группы ЦДС есть два эркера – выделенное остекленное пространство выполняет и эстетическую, и рациональную функцию. Кроме того, планировка включает просторную прихожую с вместительными зонами хранения, спальню для родителей с гардеробом, ванной и туалетом, детскую, кухню-гостиную площадью 27 кв. м (где есть две зоны освещения и объединены пространства для готовки, приема пищи и отдыха), а также еще одну комнату, предназначенную, например, для гостей, – там может поместиться двуспальная кровать и другая мебель.

«ЖК «Пётр Великий», который холдинг РСТИ строит на излучине Невы, сдается уже в этом году, поэтому уже который месяц мы наблюдаем повышенный интерес к трехкомнатным квартирам. Сейчас видовую «трешку» площадью около 80 кв. м с двумя балконами можно приобрести по цене от 6,89 млн рублей», – рассказывает Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга РСТИ (ГК Росстройинвест).

Во всех очередях ЖК «Новый Оккервиль» есть трехкомнатные квартиры площадью от 76 до 87 кв. м. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин отмечает эргономичные планировки таких квартир – например, все они двусторонние, следовательно, светлые и хорошо проветриваемые. «Более того, такая организация пространства считается оптимальной, поскольку позволяет избежать длинных узких коридоров. При этом ширина коридора в квартире позволяет расположить вместительные шкафы-купе и организовать «грязную» входную зону, через которую не придется постоянно ходить по дороге из комнат на кухню, из кухни в ванную и пр. Во всех квартирах размер кухни – 12–14 кв. м, есть изолированные помещения под кладовую или гардеробную», – уточняет он.

 

Мнение

Елена Тян, руководитель отдела продаж ООО «Терминал-Ресурс»:

Нашим покупателям интересны квартиры большой площади с эргономичными планировками. Поэтому мы предлагаем разные варианты свободных планировок площадью от 80 до 105 м кв. м. Во всех квартирах есть возможность объединить кухню с гостиной, предусмотрены два санузла, просторные, от 6 до 10 кв. м, лоджии. Есть варианты с эркером, есть с «французским» балконом. На мансардных этажах высота потолков достигает 4,5 м. В трехкомнатных квартирах «Образцового квартала 3» проектом предусмотрена установка каминов. Во всех домах применена система отопления «теплый водяной пол», установлены собственные газовые котельные и бесшумные лифты производства Швейцарии. Основные покупатели «трешек» – семьи с детьми, им важно, чтобы у каждого появилось свое личное пространство и осталось место для совместного досуга.

 

Екатерина Пчёлкина, начальник отдела маркетинга холдинга РСТИ (ГК Росстройинвест):

Трехкомнатные квартиры закономерно пользуются спросом в первую очередь у семейных покупателей. Таким клиентам важно как можно быстрее заехать в новое жилье, поэтому «трешки» активнее всего продаются ближе ко вводу в эксплуатацию или сразу после него. В первую очередь оценивается планировка квартиры: размер кухни, который бы позволил собраться за столом всей семьей; количество санузлов, чтобы не стоять в очереди по утрам; наличие кладовки рядом со стояком водоснабжения, где удобно было бы разместить стиральную машину.

 

 


АВТОР: Елена Зубова
ИСТОЧНИК: СЕ №29(886) от 23.09.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: vsluh.ru


Больше паркингов – хороших и разных


15.07.2019 17:25

Вопрос парковки автомобиля не теряет актуальности. Поэтому наличие машино-мест стало требованием ко всем жилищным проектам. Потребителям предлагаются паркинги различных типов и конструкций.


Однако, по словам экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», предложение в этой сфере далеко не всегда находит спрос, особенно в сегменте «масс-маркет».

Цена вопроса

Паркинги стали неотъемлемой частью любого проекта жилого комплекса – это требование градостроительных нормативов. Соответственно, жителям-автовладельцам теперь можно не думать о том, где держать «стального коня».

Цена места в различных проектах существенно различается. Зависит это, разумеется, в первую очередь, от класса комплекса, а во вторую – от типа паркинга, предполагающего разный объем инвестиций в его создание. «На финансовые вложения со стороны застройщика влияет выбранная форма парковки. Это может быть экономичный вариант – многоуровневая механическая парковка рядом с ЖК. Или подземный паркинг, который обойдется дороже, но сохранит внешний облик объекта, не удешевляя его», – говорит генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян. По его словам, при стопроцентной оплате в ЖК «iD Мурино» ценник составляет 400 тыс., в «iD Кудрово» – 550 тыс. рублей.

«Разброс цен на машино-места в наших проектах достаточно велик: от 300 тыс. в наземном многоуровневом паркинге ЖК комфорт-класса «Новоорловский» до 2,4 млн рублей – в подземном паркинге элитного проекта "Смольный проспект"», – рассказывает руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Вадим Лавров.

Сходные цифры называет коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова. «В ЖК комфорт-класса «Южная Акватория» цена стартует от 225 тыс. рублей, в то время как в элитном NEVA HAUS стоимость составляет 2,2 млн и выше», – уточняет она.

«Стоимость места зависит от типа парковки и класса объекта. В ЖК «Новое Купчино» стоимость – 950 тыс. рублей, в ЖК «Архитектор» в Кудрово – 850 тыс., а в подземном паркинге ЖК бизнес-класса «Сосновка» – от 1,3 млн рублей», – со своей стороны, говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «В наших комплексах цена машино-места начинается от 300 тысяч рублей и, в зависимости от класса объекта, может доходить до 1,5 млн рублей», – сообщает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.

Проблема спроса

При этом, по признанию Сергея Терентьева, для всех застройщиков, работающих в сегменте «масс-маркет», вопрос парковочных мест является «больным». «В наших комплексах, рассчитанных на массового покупателя, нереализованными остаются порядка половины машино-мест в наземных и подземных паркингах. При этом цена для покупателя находится даже ниже уровня их реальной себестоимости», – подчеркивает он. «Машино-мест в паркингах достаточно, но жители стараются сэкономить и ставят свои автомобили во дворах, на дорогах», – говорит генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.

«В сознании многих покупателей жилья в массовом сегменте паркинг – вещь нужная, но средства чаще вкладываются в покупку либо более просторной квартиры, либо в предстоящий ремонт. В результате нередко можно наблюдать полные автомобилей дворы, даже если количество парковочных мест соответствует количеству квартир в ЖК», – констатирует Сергей Степанов. «Основная проблема в том, что у нас не сложилась бытовая культура владения собственным машино-местом, и пока есть возможность стихийной парковки, люди ей будут пользоваться», – резюмирует директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.

В итоге, по его словам, практически всегда паркинги для застройщиков – это вид благотворительности. «Сложно вспомнить примеры, когда возведение подземного паркинга себя окупило в проектах комфорт- и даже бизнесс- классов. Практически так же обстоят дела и с наземными паркингами», – говорит эксперт.

«Подземные паркинги из-за существенно более высокой себестоимости строительства в большинстве случаев приносят застройщику убытки или, в лучшем случае, позволяют достичь нулевой рентабельности. Наземные многоуровневые паркинги при удачной комбинации факторов могут принести небольшую прибыль», – отмечает Вадим Лавров.

В целом ситуация такова, что спрос на машино-места прямо пропорционален высоте класса объекта, констатирует Сергей Терентьев. «Чем выше класс проекта, тем больше среди его жильцов желающих приобрести место в паркинге. А в элитном сегменте – это не просто конкурентное преимущество, а одна из базовых опций, без которой дом даже не будет рассматриваться клиентом», – соглашается Ольга Аветисова.

В поисках выхода

Именно в связи с нехваткой спроса машино-места часто становятся объектом маркетинговых акций. «Как правило, это происходит в тех проектах, где в силу тех или иных обстоятельств сложились не самые благоприятные условия в части баланса платежеспособного спроса и объе­ма предложения продаваемых машино-мест на территории жилого комплекса», – отмечает Вадим Лавров.

«Содержание парковки – оплата отопления, уборки, часто еще и взносы в гаражные кооперативы – все это ложится на плечи собственника, то есть застройщика. И в таком случае чем быстрее будут распроданы машино-места, тем лучше. Застройщики часто используют акции и специальные предложения на паркинги как инструмент, стимулирую­щий продажи», – говорит Станислав Данелян.

«ЮИТ» в паркингах ЖК «Новоорловский» и TARMO предлагает клиентам приобретать машино-места как самостоятельные объекты недвижимости, а не как доли в праве собственности на помещение или здание паркинга (что сейчас является наиболее распространенной практикой на рынке). «Это позволяет обеспечить нашим клиентам дополнительные преимущества, в том числе повысить ликвидность машино-места на вторичном рынке», – полагает Вадим Лавров.

А в новых проектах ГК «КВС» решено не продавать машино-места, а сдавать их в аренду. «Взять в аренду место проще и менее затратно по деньгам», – говорит Анжелика Альшаева. Кроме того, по ее словам, нужно системно бороться с хаотической парковкой: «К такой проблеме необходимо подходить комплекс­но: ставить знаки в необходимых местах, штрафовать за парковку в неположенном месте, общим собранием собственников решить установить шлагбаум, чтобы сделать двор свободным от машин. Жители пользуются ситуацией, если нет четких регламентирующих норм».

Механическая альтернатива

Недавно традиционным наземным и подземным парковкам появилась альтернатива – механизированные паркинги. «Автоматизированные парковочные системы (АПС) в последние годы начали активно устанавливаться в крупных городах России. Для новой элитной недвижимости проектировщики нередко проектируют подземные паркинги с применением АПС», – говорит директор ООО «Паркинги Мегаполиса» Андрей Коротков.

Впрочем, в Петербурге их пока немного, констатирует начальник отдела продаж компании «МЛМ Невский Лифт» Александр Волконин. Андрей Коротков соглашается с тем, что реализованных проектов в городе еще немного, но подчеркивает, что это явление временное: «Как всегда, тон задает Москва. Там строительство АПС уже поставлено на поток. Ведь это мировой тренд. Мы считаем, что в ближайшие два-три года и Петербурге начнется бум строительства АПС».

Александр Волконин также отмечает, что механизированные паркинги обладают рядом преимуществ: «Во-первых, это простое решение позволит повысить приток клиентов без необходимости увеличивать имеющуюся площадь. Во-вторых, автоматический паркинг, управляемый дистанционно, позволяет обезопасить хранящиеся там транспортные средства от кражи, повреждений и загрязнений. В-третьих, система автоматической парковки значительно более безопасна для окружающей среды, что открывает больше возможностей для строительства комплекса и установки оборудования».

«Трудно найти альтернативу установке во дворе-колодце роторного паркинга или небольшого пазла. Они могут быть пристроены к брандмауэрной стене и по своим характеристикам вписываются во все требования санитарных и пожарных служб. А главный эффект от применения АПС – решение вопроса нормативной обеспеченности объекта недвижимости парковочными местами за счет уплотнения их размещения», – говорит Андрей Коротков.

Мнение

Кирилл Сиволобов, соучредитель Bau City Development, генеральный директор BauHaus:

 - Паркинг – это полноценная часть жилого комплекса, поэтому качество его исполнения должно соответствовать уровню всего дома. Например, технологичное оснащение подземного паркинга ЖК BauHaus стало самодостаточным преимуществом. Так, наш дом стал флагманским объектом для компании ABB: в «БауХаус» впервые в России устанавливаются зарядные станции ABB EVLunic B+. Количество электромобилей в мире растёт с каждым годом и возможность быстрой зарядки прямо в подземном паркинге позволяет жителям сократить время на решение бытовых вопросов и быть мобильнее. Комфорт складывается из деталей, поэтому важно тщательно продумать каждый этап взаимодействия человека с пространством. В BauHaus скоростные ворота Hörmann автоматически открываются за одну секунду, на подземном этаже предусмотрено усиление сигнала сотовой связи, вся разводка инженерии эстетично выполнена на системах креплений и подвесов Hilti, а на бесшумном ультраскоростном лифте KONE можно подняться из паркинга прямо на свой этаж.


АВТОР: Петр Опольский
ИСТОЧНИК: СЕ №21(878) от 15.07.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Мих=аил Кулыбин


Управление: базис и надстройки


15.07.2019 17:05

Понятие комфортного жилья помимо характеристик жилого комплекса и самого жилища предполагает еще и качественное управление. Какие именно составляющие оно должно иметь, чтобы можно было говорить о качестве работы в этой сфере, «Строительный Еженедельник» спросил у экспертов.


По оценке специалистов, в управлении многоквартирными домами можно выделить два направления: базовое обслуживание и дополнительные услуги. Роль последних постоянно увеличивается, а технологичность повышается.

Базис

Как отмечает вице-президент, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ» Александр Арсеньев, базис составляют услуги по поддержанию нормальной работы всех систем зданий: «Лифты должны ходить, трубы – не течь, вода – поступать, отопление – работать, и т. п. При этом качественным управлением можно назвать такое состояние, при котором клиент не видит работы управляющей компании в данной области. Просто все работает».

Начальник отдела качества Группы ЦДС Юрий Влеско подчеркивает, что основа эффективного управления – это профессиональная команда. «В нашем деле самая главная работа – профилактическая, в доме все необходимо делать вовремя во избежание аварийных ситуа­ций. Чтобы качественно отслеживать все процессы и принимать превентивные меры, дому необходим хозяин – один постоянный мастер или управляющий, который знает все инженерные системы и понимает специфику», – отмечает он.

«Современные жилые комплексы наполнены сложной инженерией, которая требует своевременного и надлежащего обслуживания. Важно, чтобы все работы по эксплуатации и текущему ремонту выполнялись вовремя и с должным качеством. Домом должны управлять профессионалы», – соглашается Николай Дюмин, генеральный директор АО «Сервис-Недвижимость» (входит в Группу «Эталон»).

Что почем

Специфика управления многоквартирными домами заключается в жестком регулировании платы за базовые работы. «Тарифы на минимальный перечень услуг для нанимателей жилых помещений по договорам найма государственного жилищного фонда устанавливаются Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга. Основное требование к любой управляющей организации – оказывать жилищные услуги в объеме не ниже минимального перечня», – напоминает Николай Дюмин.

В сочетании с задолженностью жильцов за оказанные услуги это приводит к низкой доходности отрасли. «Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: 5–10%. Это одна из причин того, что в эту сферу неохотно идет частный бизнес», – отмечает Анна Отрощенко, директор по связям с общественностью компании «Главстрой Санкт-Петербург» («дочерней» структурой является УК «Эксплуатация ГС-СПб»).

Соответственно, управляющие компании стремятся увеличить перечень оказываемых услуг, улучшить их качество. «Помимо обязательных минимальных услуг, предлагаем собственникам дополнительные, повышающие комфортность проживания – это работа службы консьержей, охрана жилого комплекса, видеонаблюдение, контроль доступа на внутридворовую территорию, дополнительные услуги по уборке и др. Выбор дополнительных услуг всегда остается за собственниками», – говорит Николай Дюмин.

«Мой многолетний опыт работы в сфере ЖКХ вывел закономерность: чем лучше, тем дороже. Можно говорить о простом качественном минимуме, но все всегда хотят большего – это аксио­ма. Если хочешь, чтобы лестницу убирали не раз в неделю, а каждый день – то за это надо заплатить. Понятно, что мы оптимизируем расходы, но в целом в ЖКХ – экономить нецелесообразно: современное дорогое инженерное оборудование требует высококлассного ухода, хорошие специалисты по обслуживанию тоже стоят недешево», – отмечает Юрий Влеско.

Надстройка

Соответственно, помимо базиса минимальных услуг, формируется надстройка из услуг дополнительных, а также сервисов, которые делают взаимодействие жильцов с УК максимально простым.

«Вторая категория управления – это те составляющие, которые клиент действительно ценит, видит, и это производит «вау-эффект». Основным элементом в этой части является коммуникация с клиентом. Клиент хочет, чтобы у него была легкая и простая возможность связи с УК, чтобы на его обращения компания адекватно реагировала, отвечала, действовала, а также работала с обратной связью. Сегодня обязательными характеристиками качественного управления становятся цифровизация (в частности, наличие удобного мобильного приложения), а также активное присутствие в социальных сетях. Клиент хочет через свой телефон и компьютер просто и легко общаться с УК, иметь возможность видеть все расчеты с управляющей компанией, оплачивать счета и т. п. Все меньше и меньше людей хочет звонить или лично приходить в офис. В «ЮИТ» в настоящее время около 90% всего общения управляющей компании с клиентом происходит через цифровые каналы», – поясняет ситуацию Александр Арсеньев.

По его словам, конкуренция между УК переходит в уровень предлагаемого сервиса. «Например, для наших клиентов работает онлайн-сервис «ЮИТ Плюс» через мобильное приложение и «личный кабинет» на сайте. Работает одна из самых передовых клиентских служб в России, которая доступна 24/7 онлайн и по телефону. Кроме того, клиенты получают возможность пользоваться спецпредложениями и постоянными скидками от наших партнеров через бонусную программу «ЮИТ Клуб». Это новации в управлении домами. Пока мало УК, которые такое предлагают клиентам. Но через 3-5 лет это будет у большинства», – отмечает он.

Впрочем, судя по информации управляющих компаний, «будущее уже наступило». «Все дома, находящиеся под управлением компании «Сервис-Недвижимость», подключены к единой круглосуточной диспетчерской службе, через которую жильцы подают заявки. Мы следим за качеством выполнения этих заявок с помощью обратной связи от жильцов. Так, например, в июне через диспетчерскую службу было закрыто более 6 тыс. заявок, средний балл оценки которых по пятибалльной шкале – 4,63. В марте мы запустили мобильное приложение «Мой Дом Эталон», с помощью которого можно легко и быстро передавать показания приборов учета, отправлять заявки и обращения в УК, вызывать мастеров, отслеживать статусы заявок и оценивать качество работ, получать оповещения об отключениях воды, плановых работах и других важных новостях. Уже почти год работает наша официальная группа в социальной сети «ВКонтакте», которая также помогает вести диалог с жителями», – рассказывает Николай Дюмин.

«Через «личный кабинет» на сайте нашей УК можно подавать показатели приборов учета и следить за задолженностью по оплате коммунальных платежей, оплачивать квитанции и контролировать платежи, направлять заявки и обращения, связанные с техническими и ремонтными работами, а также следить за ходом выполнения заявки. Мы работаем над внедрением систем «умного дома». Благодаря им со смартфона в любой точке мира можно увидеть картинку с видеокамер или домофона, а показатели датчиков и счетчиков автоматически отправляются в УК и отражаются в «личном кабинете». На случай возникновения нештатных ситуа­ций в нашей управляющей компании функционирует диспетчерская служба, которая принимает заявки и оперативно решает возникшие вопросы в режиме 24/7. Работает горячая линия качества, общение с жителями ведется и через социальные сети», – отмечает Анна Отрощенко.


АВТОР: Петр Опольский
ИСТОЧНИК: СЕ №219878) от 15.07.2019
ИСТОЧНИК ФОТО: Известия