Северное Кудрово: край мегапроектов
Активная застройка Кудрово началась примерно полтора десятка лет назад. За этот период деревня превратилась в новый город в составе Ленобласти, получив соответствующий статус в 2018 году.
Рассмотреть в одном обзоре все новостройки Кудрово сложно, поэтому речь пойдет о северной части города, географически отделенной от южной парком Оккервиль, расположенном на берегу одноименной речки.
Стройка завершается
«Активность девелоперов в Кудрово достаточна высока, но, в отличие от локации Мурино-Девяткино, количество «пятен» под застройку здесь не бесконечно. Хорошие участки в пешеходной доступности от метро уже застроены. Заканчивается реализация последних очередей в популярных проектах», – рассказывает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
«В целом локация Кудрово долгое время была одной из наиболее популярных по уровню реализации жилья на первичном рынке. За период 2012–2017 годов здесь было реализовано 1,8 млн кв. м жилья, доля локации составляла 8–9% от общего уровня спроса», – напоминает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, сейчас доля локации в общем объеме спроса в Петербургской агломерации снизилась. «По результатам первого полугодия 2019 года, там было реализовано 86,6 тыс. кв. м (2,1 тыс. квартир), что составляет 4% объема спроса в агломерации. По сравнению с объемом реализации за первое полугодие прошлого года, показатель снизился на 2,9%», - отмечает эксперт.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем предложения на конец первого полугодия этого года оценивался в 186,9 тыс. кв. м (4 тыс. квартир) – 4% от объема предложения в Петербургской агломерации. «Объем предложения в локации снижается: на конец 2017 года он составлял 448,8 тыс. кв. м, на конец 2018-го – 230 тыс. кв. м», – рассказывает Ольга Трошева.
Она отмечает, что средняя цена предложения в локации в сегменте «масс-маркет» на 1 сентября 2019 года составила 87,1 тыс. рублей за 1 кв. м (рост с начала года составил 5,4%). Это на 20,8% ниже средней цены предложения в черте Санкт-Петербурга в этом классе. Это наглядно демонстрирует одно из главных достоинств жилья в этой локации – сравнительно низкие цены.
Помимо парка Оккервиль с велодорожками и пляжем, местом притяжения в локации стал МЕГА-Парк. «Учитывая то, что в Кудрово основной контингент жителей – это молодые семьи с детьми, этот парк пользуется огромной популярностью. Стоит отметить, что он постоянно развивается, появляются новые развлекательные площадки, зоны спортивной активности и пр.», – отмечает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
Основу застройки Северного Кудрово составляют два проекта комплексного освоения территории: «Капитал» от застройщика «Строительный трест» и «Новый Оккервиль» (в него входят жилые комплексы «Дом у Каштановой аллеи», «Дом у Кленовой аллеи», «Дом у Рябиновой аллеи» и др.) компании «Отделстрой». Реализуется и ряд менее крупных проектов.
Эксперты отмечают отличия между Северным и Южным Кудрово. «Северная часть, где строятся ЖК «Новый Оккервиль» и ЖК «Капитал», представляет собой район, более развитый и удобный для проживания, относящийся скорее к комфорт-классу. В Южном Кудрово строятся новостройки ближе к эконом-классу. Можно отметить нехватку собственной инфраструктуры. Жители новостроек Южного Кудрово нередко пользуются социальными объектами "Нового Оккервиля"», – говорит Николай Гражданкин.
По его словам, отличие заметно и в квартирографии кудровских новостроек. «В «Новом Оккервиле», например, упор делается на семейные квартиры – двух- и трехкомнатные варианты. «Однушек» и студий – не более 40%. А в Южном Кудрово студий и малометражных «однушек» – суммарно более 80% от общего количества квартир», – отмечает эксперт.
Транспортный вопрос
Эксперты признают, что главным проблемным моментом для Кудрово является транспортная доступность. «В Кудрово сегодня есть потребность развития дорожно-транспортной сети. Достоинствами района является наличие нескольких выездов – на КАД, в сторону Невского района, что дает кудровчанам выбор наиболее оптимальных маршрутов передвижения. Однако транспортная инфраструктура, безусловно, нуждается в серьезном развитии», – отмечает Роман Строилов.
С ним согласен директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Дальнейшее успешное развитие Кудрово как локации для жилья комфорт-класса во многом зависит от реализации программ по строительству новых станций метро и Восточного скоростного диаметра. Наличие этих новых транспортных узлов позволит говорить о перспективах жилищного строительства и реализации недвижимости в Кудрово», – убежден он.
И надо отметить, что власти Ленобласти не игнорируют этот вопрос. «Проект строительства метро в Кудрово – стратегический. Петербург и Ленобласть продолжают работу над проектом строительства станции метро «Кудрово». Администрация города начинает предпроектные проработки продолжения линии, мы же выделяем средства на проект планировки территории и занимаемся переводом земель под депо. Этот проект – агломерационный, с последующим строительством транспортно-пересадочного узла, с международным автовокзалом. Поэтому привлечение федеральных денег обоснованно и ранее подтверждено», – говорит заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин.
По его словам, уже определена смета в 57 млн рублей, есть «дорожная карта», ответственные, и процесс уже нельзя остановить. «Мы работаем в рамках договоренностей с правительством страны и руководством Петербурга. Власти Ленобласти приложат максимум усилий для того, чтобы вестибюль станции «Кудрово» открыл двери в 2025 году, как намечено», – подчеркивает чиновник.
Существуют другие проекты по развитию транспортной инфраструктуры Кудрово. Их реализация позволит ликвидировать и это «узкое место», сдерживающее развитие локации.
Мнение
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин:
– На данный момент в ЖК «Новый Оккервиль» сосредоточена львиная доля кудровской социальной инфраструктуры. Здесь работают передовая школа на 1600 учащихся (и строится вторая такая же), несколько детсадов, спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной, отделение почты России, отделение Сбербанка, две придомовых государственных поликлиники – детская и взрослая, дневной стационар. Новый Оккервиль – единственный жилой микрорайон в Кудрово, в котором работают государственные медицинские учреждения, обслуживающие население по полису ОМС. Также в северном Кудрово государством будет строиться современная поликлиника, рассчитанная на 600 посещений в смену. Уже согласован проект и получено разрешение на ее строительство. Завершение конкурсных процедур и выход на стройку намечены на 2019 год, ввод объекта запланирован в 2021 году. Особо стоит отметить квартирографию. В ЖК «Новый Оккервиль» основной упор делается на семейные квартиры – двух- и трехкомнатные варианты. «Однушек» и студий не более 40%. На этаже в среднем располагается по 4–6 квартир.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Наша компания была одним из первых застройщиков, который начал комплексно развивать территории в Кудрово. Старт продаж в проекте «Капитал» состоялся в 2008 году. Сегодня он по праву является архитектурной доминантой Северного Кудрово. Это единственный объект в районе, полностью построенный из кирпича – толщина кирпичных стен здесь начинается от 640 мм. В восьми лотах более чем на 10 тыс. жителей нет ни одной студии – все квартиры созданы для семейного проживания. Их средняя площадь в строящихся корпусах составляет 60 кв. м, а планировки продуманы и эргономичны: есть варианты с просторными кухнями-гостиными, панорамным остеклением, гардеробными и несколькими ванными комнатами. При участии компании построены школа на 1600 учеников, детсад на 250 мест. До конца года должен быть сдан муниципальный детсад на 150 мест в составе одного из лотов, а в 2021 году – открыться еще один садик для 295 малышей. Также намечено строительство еще одной школы на 1600 учащихся. Силами застройщика благоустроен парк Оккервиль, который является главной рекреационной зоной района.
Квартиры класса Belle vue*
Квартиры с террасами нельзя назвать рядовым товаром на рынке жилья Санкт-Петербурга. Однако они уже привлекли внимание покупателей, набрали популярность и, как следствие, получают все более широкое распространение.
Начав существование как элемент квартир высокого ценового сегмента, террасы постепенно завоевывают и другие ниши. «Спрос на жилье нестандартного формата постоянно растет. Одним из наиболее востребованных вариантов являются квартиры с террасами. Несмотря на то, что петербургский климат не очень располагает к отдыху на открытых пространствах, подобная недвижимость пользуется популярностью у покупателей», – считает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.
Терраса как она есть
Термин «терраса» достаточно прочно закрепился на рынке, хотя под ним порой понимаются достаточно разные объекты.
«Словом «терраса» на рынке обозначают, как правило, либо масштабный остекленный балкон (площадью до 20 кв. м), либо эксплуатируемую кровлю в квартирах на последних этажах. Во втором случае можно разместить просторную зону для релаксации или разбить большой зимний сад. Такая терраса представляет собой не стесненный городской балкон, а настоящую большую лаунж-зону площадью до 80 кв. м», – рассказывает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова.
Несколько другие цифры называет Надежда Калашникова. «Площадь террас обычно варьируется в пределах от 40 до 138 кв. м. Здесь можно организовать полноценное место для отдыха», – говорит она. «На террасах можно разместить необходимую мебель и обустроить полноценную комфортную зону отдыха на свежем воздухе – ширина террас это позволяет», – добавляет коммерческий директор группы «Эталон» Андрей Останин.
А у руководителя маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизаветы Яковлевой своя оценка. «Терраса – это обособленное пространство от 10 до 50 кв. м, где можно обустроить и собственный сад, и площадку для занятий спортом, и детский уголок. Она удобна для игры детей, поскольку огорожена от проникновения посторонних. И в свою очередь, терраса служит элементом загородного дома, который будет присутствовать в комфортной городской квартире», – отмечает она.
Такая разница в определении самого термина «терраса» непосредственно связана с «миграцией» опций по классам жилья.
Сдвиг по классу
Изначально террасы появились в достаточно дорогих объектах и стали признаком роскошности жилья. «Как правило, квартиры с террасами представлены в классах «премиум» и «бизнес», в новостройках высокого ценового сегмента», – говорит Надежда Калашникова.
С ней согласен Андрей Останин. «Приобрести квартиру с террасой можно в двух наших объектах – ЖК Botanica и в ЖК Fusion, относящихся к бизнес-классу. Цены на квартиры с террасами начинаются от 10,1 млн рублей», – говорит он.
«В проектах класса «комфорт» террасы – скорее исключение из правил: покупатели подобного жилья обычно не готовы переплачивать за квадратные метры, которые не могут быть использованы для постоянного проживания. В отдельных случаях квартиры с террасами можно найти в малоэтажных новостройках комфорт-класса, расположенных за пределами городской черты», – продолжает Надежда Калашникова. «Популярность просторных террас-балконов растет, и в последние несколько лет они стали тенденцией в планировочных решениях. Что касается выхода на кровлю в квартирах на последних этажах, то здесь их большая площадь зачастую воспринимается покупателями как избыточная. Хотя само наличие этой опции нравится», – добавляет Светлана Денисова.
Как бы то ни было, террасы постепенно встраиваются и в сегмент «масс-маркет». «Квартиры с террасой в собственности – это отличительная особенность малоэтажных ЖК «Шотландия» и «Итальянский квартал» от Navis Development Group. Их покупка возможна по стоимости от 1,5 млн рублей», – говорит Елизавета Яковлева.
Мониторинг первичного рынка показывает, что предложение жилья с террасами в Петербурге имеется примерно на 30 объектах. Это жилые комплексы Botanica и Fusion (застройщик – «Эталон ЛенСпецСМУ»), Riverside, Stockholm, The Residence и др. (Setl City), «Империал», «Граф Орлов», «Премьер Палас» («Л1»), «Огни Залива» («БФА-Девелопмент»), «Шотландия» и «Итальянский квартал» (NDG), Skandi Klubb (Bonava), Avatar и «NewПитер» («Строительный трест»), G9 (ГК «КВС») и многие другие.
Разброс цен на такие квартиры очень велик – все зависит от класса, локации, степени готовности объекта и других факторов. Если исключить элитный сегмент (там можно встретить ценник и в 100 млн рублей), стоимость предложения варьируется от 1,5 млн до 10,5 млн рублей. «Формально, по 214-ФЗ, отдельная плата за балкон, лоджию или террасу не взымается, поэтому наличие террасы «зашито» в стоимость квадратного метра квартиры», – уточняет Светлана Денисова.
Belle vue
Главным бонусом террас в квартирах, безусловно, являются виды, открывающиеся на окрестности. «Подобные объекты обычно располагаются недалеко от водоемов, парков или городских достопримечательностей, и жильцы получают возможность в полной мере наслаждаться окружающими пейзажами. За счет удачного расположения ЖК «Премьер Палас» с террас открываются панорамы Малой Невки, Финского залива, Крестовского острова с его новым стадионом», – говорит Надежда Калашникова.
«Обладатели квартир с террасами от «Эталон ЛенСпецСМУ» смогут наслаждаться видами на Ботанический сад, Большую Невку и историческую застройку Петроградского района», – отмечает Андрей Останин. «Квартиры с террасой от Setl City можно приобрести в квартале высокого класса Riverside, расположенном на Ушаковской набережной, – с видом на акваторию Невы, петербургские мосты, зеленые пространства Каменного острова и Петроградской стороны. Собственная терраса доступна и в ЖК Stockholm – напротив Елагина острова на берегу Большой Невки», – добавляет руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Мнение
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– На рынке Петербурга квартиры с террасами – исключительный продукт. Сегодня он представлен в основном в проектах высокого ценового сегмента, но встречается также в жилых комплексах бизнес- и комфорт-класса. Такие дома часто расположены в уникальных местах, откуда с высоты открываются неповторимые виды на знаменитые достопримечательности Петербурга, парки, реки или городскую перспективу.
- Прекрасный вид (фр.). Термин, имеющий широкое распространение в мире для объектов, с которых открывается красивый вид на окрестности.
Театр для своих
В жилом комплексе «Золотые купола» театр «Кукольный дом» показал спектакль «Золушка». Юные жители нового квартала и их родители смогли бесплатно увидеть знаменитое представление, получившее высшую театральную премию «Золотая Маска».
Организатором театрального представления выступил застройщик «Золотых куполов» – ГК «РосСтройИнвест». Не только строить жилые комплексы, но и заботиться об их обитателях и после сдачи дома – одна из ключевых профессиональных идей застройщика, которая сегодня успешно воплощается в жизнь.
Создать атмосферу
Представление вызвало большой интерес у жителей комплекса «Золотые купола», собралось свыше четырех десятков детей и взрослых. Актерам театра «Кукольный дом» мастерски удалось создать волшебную атмосферу настоящего театра в небольшом уютном помещении жилого комплекса.
Режиссеры и художники Александр Максимычев и Татьяна Мельникова создали выразительные образы, которые охотно оживают в руках актрисы Элины Агеевой, и каждый спектакль выходит по-своему уникальным. «Куклы – мои партнеры. 21 марионетка и я, вместе нас – 22 артиста. Это живой процесс, имеет значение множество факторов, включая настроение артиста», – рассказывает Элина Агеева.
Не поверить в оживающих на глазах кукол не получается даже у взрослых, уж очень искусно работают пальцы кукловода. Стоит присмотреться – и вот она, сказка, совсем рядом. Вот Золушка превращается в принцессу, и ты уже не замечаешь, как сам начинаешь следить за судьбой искусно наряженных кукол. Что уж говорить о маленьких зрителях?
Для многих из них спектакль «Золушка» стал первым театральным опытом. «Когда мы узнали о спектакле, то сразу очень захотелось, чтобы ребенок его посмотрел, – рассказала жительница ЖК «Золотые купола» Виктория. – Так моя дочка впервые узнала о том, что такое кукольный театр. Всем очень понравилось. Очень хорошо, что здесь у нас устраивают такие представления».
Программа в действии
На протяжении уже многих лет ГК «РосСтройИнвест» реализует уникальный подход к созданию жилой среды в своих жилых комплексах. Например, в жилом комплексе «Князь Александр Невский» уже несколько лет работает музей, посвященный покровителю дома, активно развивается культурно-образовательный центр «Невский». В феврале текущего года жители жилого комплекса «Золотые купола» широко отмечали Масленицу вместе с застройщиком, а кукольный театр стал вторым культурным мероприятием для жителей пока еще молодого квартала.
Жители комплексов посещают такие мероприятия совершенно бесплатно. И даже сами инициируют их через группы в соцсетях. Поздравляют новоселов, вместе отмечают праздники. А ГК «РосСтройИнвест» поддерживает эти инициативы и помогает в их организации.
Напомним, ГК «РосСтройИнвест» возводит жилой комплекс «Золотые купола» в микрорайоне Чёрная речка города Сертолово. Уже сейчас в «Золотых куполах» построены и заселены 14 домов, а в общей сложности будет возведено 300 тыс. кв. м. И по мере завершения строительства будут построены торгово-развлекательный комплекс, школа со спортивным стадионом, два детских сада с бассейнами, медицинский центр и детский парк развлечений.
В январе текущего года ГК «РосСтройИнвест» получила разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди жилого комплекса. Вторая очередь состоит из шести 4-этажных корпусов, рассчитанных в общей сложности на 612 квартир. Возведение зданий осуществлялось по монолитной технологиии. На данный момент в продаже осталось около двух десятков квартир. Самая дешевая «однушка» предлагается за 2,7 млн рублей. Минимальная цена на трехкомнатную квартиру площадью 70,9 кв. м составляет 4 млн рублей.
