Северное Кудрово: край мегапроектов
Активная застройка Кудрово началась примерно полтора десятка лет назад. За этот период деревня превратилась в новый город в составе Ленобласти, получив соответствующий статус в 2018 году.
Рассмотреть в одном обзоре все новостройки Кудрово сложно, поэтому речь пойдет о северной части города, географически отделенной от южной парком Оккервиль, расположенном на берегу одноименной речки.
Стройка завершается
«Активность девелоперов в Кудрово достаточна высока, но, в отличие от локации Мурино-Девяткино, количество «пятен» под застройку здесь не бесконечно. Хорошие участки в пешеходной доступности от метро уже застроены. Заканчивается реализация последних очередей в популярных проектах», – рассказывает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
«В целом локация Кудрово долгое время была одной из наиболее популярных по уровню реализации жилья на первичном рынке. За период 2012–2017 годов здесь было реализовано 1,8 млн кв. м жилья, доля локации составляла 8–9% от общего уровня спроса», – напоминает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, сейчас доля локации в общем объеме спроса в Петербургской агломерации снизилась. «По результатам первого полугодия 2019 года, там было реализовано 86,6 тыс. кв. м (2,1 тыс. квартир), что составляет 4% объема спроса в агломерации. По сравнению с объемом реализации за первое полугодие прошлого года, показатель снизился на 2,9%», - отмечает эксперт.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем предложения на конец первого полугодия этого года оценивался в 186,9 тыс. кв. м (4 тыс. квартир) – 4% от объема предложения в Петербургской агломерации. «Объем предложения в локации снижается: на конец 2017 года он составлял 448,8 тыс. кв. м, на конец 2018-го – 230 тыс. кв. м», – рассказывает Ольга Трошева.
Она отмечает, что средняя цена предложения в локации в сегменте «масс-маркет» на 1 сентября 2019 года составила 87,1 тыс. рублей за 1 кв. м (рост с начала года составил 5,4%). Это на 20,8% ниже средней цены предложения в черте Санкт-Петербурга в этом классе. Это наглядно демонстрирует одно из главных достоинств жилья в этой локации – сравнительно низкие цены.
Помимо парка Оккервиль с велодорожками и пляжем, местом притяжения в локации стал МЕГА-Парк. «Учитывая то, что в Кудрово основной контингент жителей – это молодые семьи с детьми, этот парк пользуется огромной популярностью. Стоит отметить, что он постоянно развивается, появляются новые развлекательные площадки, зоны спортивной активности и пр.», – отмечает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
Основу застройки Северного Кудрово составляют два проекта комплексного освоения территории: «Капитал» от застройщика «Строительный трест» и «Новый Оккервиль» (в него входят жилые комплексы «Дом у Каштановой аллеи», «Дом у Кленовой аллеи», «Дом у Рябиновой аллеи» и др.) компании «Отделстрой». Реализуется и ряд менее крупных проектов.
Эксперты отмечают отличия между Северным и Южным Кудрово. «Северная часть, где строятся ЖК «Новый Оккервиль» и ЖК «Капитал», представляет собой район, более развитый и удобный для проживания, относящийся скорее к комфорт-классу. В Южном Кудрово строятся новостройки ближе к эконом-классу. Можно отметить нехватку собственной инфраструктуры. Жители новостроек Южного Кудрово нередко пользуются социальными объектами "Нового Оккервиля"», – говорит Николай Гражданкин.
По его словам, отличие заметно и в квартирографии кудровских новостроек. «В «Новом Оккервиле», например, упор делается на семейные квартиры – двух- и трехкомнатные варианты. «Однушек» и студий – не более 40%. А в Южном Кудрово студий и малометражных «однушек» – суммарно более 80% от общего количества квартир», – отмечает эксперт.
Транспортный вопрос
Эксперты признают, что главным проблемным моментом для Кудрово является транспортная доступность. «В Кудрово сегодня есть потребность развития дорожно-транспортной сети. Достоинствами района является наличие нескольких выездов – на КАД, в сторону Невского района, что дает кудровчанам выбор наиболее оптимальных маршрутов передвижения. Однако транспортная инфраструктура, безусловно, нуждается в серьезном развитии», – отмечает Роман Строилов.
С ним согласен директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Дальнейшее успешное развитие Кудрово как локации для жилья комфорт-класса во многом зависит от реализации программ по строительству новых станций метро и Восточного скоростного диаметра. Наличие этих новых транспортных узлов позволит говорить о перспективах жилищного строительства и реализации недвижимости в Кудрово», – убежден он.
И надо отметить, что власти Ленобласти не игнорируют этот вопрос. «Проект строительства метро в Кудрово – стратегический. Петербург и Ленобласть продолжают работу над проектом строительства станции метро «Кудрово». Администрация города начинает предпроектные проработки продолжения линии, мы же выделяем средства на проект планировки территории и занимаемся переводом земель под депо. Этот проект – агломерационный, с последующим строительством транспортно-пересадочного узла, с международным автовокзалом. Поэтому привлечение федеральных денег обоснованно и ранее подтверждено», – говорит заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин.
По его словам, уже определена смета в 57 млн рублей, есть «дорожная карта», ответственные, и процесс уже нельзя остановить. «Мы работаем в рамках договоренностей с правительством страны и руководством Петербурга. Власти Ленобласти приложат максимум усилий для того, чтобы вестибюль станции «Кудрово» открыл двери в 2025 году, как намечено», – подчеркивает чиновник.
Существуют другие проекты по развитию транспортной инфраструктуры Кудрово. Их реализация позволит ликвидировать и это «узкое место», сдерживающее развитие локации.
Мнение
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин:
– На данный момент в ЖК «Новый Оккервиль» сосредоточена львиная доля кудровской социальной инфраструктуры. Здесь работают передовая школа на 1600 учащихся (и строится вторая такая же), несколько детсадов, спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной, отделение почты России, отделение Сбербанка, две придомовых государственных поликлиники – детская и взрослая, дневной стационар. Новый Оккервиль – единственный жилой микрорайон в Кудрово, в котором работают государственные медицинские учреждения, обслуживающие население по полису ОМС. Также в северном Кудрово государством будет строиться современная поликлиника, рассчитанная на 600 посещений в смену. Уже согласован проект и получено разрешение на ее строительство. Завершение конкурсных процедур и выход на стройку намечены на 2019 год, ввод объекта запланирован в 2021 году. Особо стоит отметить квартирографию. В ЖК «Новый Оккервиль» основной упор делается на семейные квартиры – двух- и трехкомнатные варианты. «Однушек» и студий не более 40%. На этаже в среднем располагается по 4–6 квартир.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Наша компания была одним из первых застройщиков, который начал комплексно развивать территории в Кудрово. Старт продаж в проекте «Капитал» состоялся в 2008 году. Сегодня он по праву является архитектурной доминантой Северного Кудрово. Это единственный объект в районе, полностью построенный из кирпича – толщина кирпичных стен здесь начинается от 640 мм. В восьми лотах более чем на 10 тыс. жителей нет ни одной студии – все квартиры созданы для семейного проживания. Их средняя площадь в строящихся корпусах составляет 60 кв. м, а планировки продуманы и эргономичны: есть варианты с просторными кухнями-гостиными, панорамным остеклением, гардеробными и несколькими ванными комнатами. При участии компании построены школа на 1600 учеников, детсад на 250 мест. До конца года должен быть сдан муниципальный детсад на 150 мест в составе одного из лотов, а в 2021 году – открыться еще один садик для 295 малышей. Также намечено строительство еще одной школы на 1600 учащихся. Силами застройщика благоустроен парк Оккервиль, который является главной рекреационной зоной района.
Образцовые предместья
В Пушкинском районе Петербурга в рамках проекта комплексного освоения территории «На Царскосельских холмах» компания «Терминал-Ресурс» строит серию небольших жилых комплексов, призванных, по задумке девелопера, стать эталоном застройки предместий города. Не случайно они получили название «Образцовые кварталы».
Далеко не всем нравятся «каменные джунгли», теснящиеся друг к другу «высотки-муравейники», многоквартирные лестничные площадки на этажах, скученность автомобилей во дворах и прочие негативные моменты, практически неизбежные при многоэтажном строительстве. Именно для таких людей «Терминал-Ресурс» строит «Образцовые кварталы» – жилые комплексы психологически комфортной высоты, призванные обеспечить спокойную тихую жизнь в домах, учитывающих все современные представления об удобстве.
Именно кварталы
«Образцовые кварталы» отличает продуманность всех деталей проекта, без которой невозможно обеспечить подлинный комфорт проживания. Начать можно с того, что каждый комплекс реализуется именно в виде квартала – небольшого, не закрытого заборами или шлагбаумами, но дающего ощущение обособленности, уюта, формирующего добрососедскую атмосферу, общность места проживания.
Важнейший фактор комфорта – небольшая высотность. Здания соразмерны человеку, не подавляют его. Психологи не случайно называют одним из факторов позитивного восприятия людьми исторического центра Петербурга его ограниченную высотность – максимум 5-6 этажей. В этом отношении «Образцовые кварталы» идут в русле характерной традиции Северной столицы. Тем более характерно это для близлежащего Пушкина (Царского Села).
При этом проектом комплексной застройки предусмотрена невысокая плотность проживания. Значительные площади – как внутридворовые, так и межквартальные – отданы под зеленые насаждения, создающие зону комфорта не только внутри зданий, но и на улице. Кстати, интересная деталь, говорящая о подходах компании «Терминал-Ресурс»: деревья и кустарники вокруг домов высаживаются, как только появляется для этого техническая возможность (а не как у большинства застройщиков, по завершении всех работ). Ко времени ввода в эксплуатацию растения уже приживаются и выполняют свою функцию озеленения.
Внимание к деталям
Мелкие, казалось бы, незначительные моменты способны испортить изначально прекрасную идею. А раз так, значит, надо заранее предусмотреть все возможные вопросы и решить проблемы еще до их появления.
Например, это вымеренная буквально до сантиметров квартирография. Продуманы эргономика и функционал комнат, мест общего пользования. Причем речь идет вовсе не просто об абстрактных «квадратах» площади. Проектировщики заранее просчитывали возможность размещения в различных вариантах мебели в комнатах, холодильника, посудомоечной машины и плиты на кухне, ванной и стиральной машины в ванной комнате и т. д. Покупатель не столкнется с тем, что при меблировке ему где-то будет не хватать «буквально двух сантиметров». Все уже учтено.
Это увеличенная площадь оконных проемов. При всей нашей любви к Петербургу солнца в нем, действительно, порой не хватает, а значит, нужно обеспечить максимальные возможности для естественного освещения. Ну а чтобы это не шло в ущерб теплоизоляции, устанавливаются надежные высококачественные стеклопакеты.
На зданиях «Образцовых кварталов» установлены индивидуальные котельные. А значит, никаких «профилактических отключений» горячего водоснабжения летом не будет, устанавливать локальные нагреватели в квартирах не придется, а сама горячая вода будет чистой, поскольку перед тем, как попасть в дом, не протекла несколько километров по ржавым трубам, как это бывает при централизованной водораздаче.
Теплоснабжение квартир обеспечивается системами водяного теплого пола. Установлены индивидуальные терморегуляторы, позволяющие обеспечить именно такой температурный режим, который нужен в этой комнате. Отсутствие классической проблемы «перетопов», характерной для систем центрального теплоснабжения, дает возможность не только создать комфортные условия для проживания, но и сэкономить на коммунальных расходах. Отсутствие радиаторов в комнатах увеличивает используемую площадь и предоставляет большую свободу при меблировке квартиры.
Далеко не каждый малоэтажный комплекс может похвастаться наличием лифтов, но в «Образцовых кварталах» предусмотрены и они, причем одного из лучших производителей – швейцарской фирмы Schindler, пришедшей в Россию еще до революции. Казалось бы, подняться или спуститься со второго-третьего этажа – невелик труд. Это так, если речь не идет о больных, о беременных женщинах, матерях с колясками или о необходимости доставить крупногабаритную мебель или бытовую технику. «Терминал-Ресурс» подумал и о них.
Близкое далеко
Необходимо сказать и пару слов о локации – западной части Пушкинского района – которая может «отпугнуть» несведущего человека. Вопрос «далеко – близко» уже давно трансформировался в дилемму «долго – быстро». Мало кого занимает расстояние – важнее период времени, за который можно добраться до той или иной точки. И при взгляде с этой стороны выяснится, что «отдаленный Пушкинский район» не так уж и далек.
На автомобиле по Петербургскому и Пулковскому шоссе или Витебскому проспекту доехать до города можно за 10–15 мин. А близость выездов на Кольцевую автодорогу и Западный скоростной диаметр позволяет оперативно добираться в любую точку Петербурга. Нет проблем и для тех, кто передвигается на общественном транспорте: за 15–20 мин. нет проблем доехать до станций метро «Московская» или «Купчино».
Намечено и дальнейшее развитие транспортной сети. Так, предусмотрено строительство Южной улицы, которая соединит Киевское, Петербургское и Московское шоссе с районом Металлострой. Планируется строительство развязки с Витебским проспектом. Кроме того, уже в следующем году намечено строительство железнодорожной станции, которая расположится непосредственно на территории проекта «На Царскосельских холмах». Это позволит за полчаса добраться до Балтийского вокзала и станции метро «Балтийская».
В зоне особого комфорта
«Комфортность» – ключевое слово для определения принципов строительства компании. «Терминал-Ресурс». Но есть люди, предъявляющие повышенные требования в этой сфере. Ответом на этот вызов стал ЖК «Образцовый квартал 3», введенный в эксплуатацию в конце 2018 года.
Сам фактор возможности приобрести жилье в уже построенном доме – уже само по себе преимущество. Нет рисков срыва сроков сдачи объекта; можно осмотреть саму готовую квартиру, а не красивую картинку; наконец, можно выполнять ремонт и вселяться, не дожидаясь, пока дом достроят.
Но в «Образцовом квартале 3» компания «Терминал-Ресурс» постаралась обеспечить дополнительные опции комфорта и предоставить будущим жильцам новые возможности для организации жилья в соответствии с их собственными предпочтениями.
«В наших проектах традиционно строятся очень светлые квартиры. Это достигается различными способами. Для «Образцового квартала 3» выбрано решение с созданием эркеров – особых выступающих частей здания, в нашем случае выполненных с большим объемом остекления для максимального доступа естественного света в помещение», – рассказывает начальник отдела продаж ООО «Терминал-ресурс» Елена Тян.
Но этим привлекательность эркеров не исчерпывается. По словам эксперта, усложнение конфигурации квартиры только на первый взгляд кажется недостатком. На самом же деле это преимущество, которое позволяет проявить оригинальность в организации пространства и собственный взгляд на его использование.
«Открывается простор для фантазии и возможность сделать меблировку и дизайн помещений отражением своих предпочтений, а также идеально подстроить их под состав проживающих, – отмечает Елена Тян. – О многокомнатных квартирах и говорить нечего, но, как показывает практика, очень интересные решения под различный состав жильцов можно найти и для сравнительно небольшого 43-метрового однокомнатного жилья. Нашими дизайнерами подготовлена серия «Pro однушки», где представлены варианты обстановки «Эгоист», «Дуэт», «Гармония» и «Компакт». Они сориентированы под разную «плотность населения» квартиры. Но, на мой взгляд, очень важно, что будущий покупатель сможет обыграть свое жизненное пространство по своему вкусу».
Конфигурация эркеров тоже бывает разная, в зависимости от их положения в составе здания: одни раскрыты на три стороны света, другие – на две. Уже на этапе покупки будущие жильцы могут задуматься о том, как обыграть особые возможности своей квартиры и какой вариант эркера для них более интересен.
«Возможны различные планировочные решения. В эркере можно разместить уголок отдыха, с креслами или диваном, из которого открывается вид на улицу, где приятно вечером посидеть и расслабиться после трудового дня, – говорит Елена Тян. – Возможна установка кровати – для тех, кто любит, чтобы его будило утреннее солнце. Прекрасный вариант – обеденная зона для приема гостей или семейных ужинов».
Конечно, эркерами бонусы от застройщика не ограничиваются. На верхних этажах домов «Образцового квартала 3» предусмотрена возможность устройства каминов. «Создаваемое ими ощущение тепла и домашнего уюта сложно переоценить. Кроме того, камины также могут стать «изюминкой» вашего личного дизайна своей квартиры», – подчеркивает Елена Тян.
Еще одна интересная особенность проекта – потолки высотой 3 м, что визуально увеличивает пространство, придает ему объемность. В связи с этим, кстати, в ЖК «Образцовый квартал 3» всего четыре этажа (остальные комплексы – пятиэтажные). Также здания отличают просторные входные группы с большими общественными пространствами и широкими лестничными маршами.
«Дополнительные опции комфорта, предусмотренные в «Образцовом квартале 3», обеспечивают ему повышенный интерес со стороны покупателей. Соотношение «цена – качество» в сочетании с готовностью дома, возможностью получения ипотечных кредитов на приобретение в нем квартир – делают проект привлекательным для самых разных категорий граждан», – заключает Елена Тян.
Справка
Проект малоэтажной комплексной застройки «На Царскосельских холмах» (девелопер – компания «Центр Развития») реализуется в Пушкинском районе Санкт-Петербурга с конца 2014 года. В рамках единой планировочной концепции на территории в 316 га спроектирована вся необходимая социальная и сервисно-коммерческая инфраструктура: школы, детские сады, магазины, бизнес-центры, торгово-развлекательные комплексы. Застройщик «Терминал-Ресурс» планомерно осваивает территорию, возводя жилые комплексы, получившие название «Образцовых кварталов». Первые три из них уже введены в эксплуатацию (приятно отметить, что работы всегда шли по графику и даже с опережением, а сдача осуществлялась даже несколько раньше запланированного срока). В целях создания комфортной среды проживания построен и начал работать детский сад на 140 мест с бассейном. В настоящее время достраивается ЖК «Образцовый квартал 4» (его планируют сдать уже в этом году), проектируется школа, началось возведение ЖК «Образцовый квартал 5». Также в рамках проекта «Терминал-Ресурс» весной этого года начнет строительство бизнес-парка Garage.
С подробностями можно ознакомиться в отделе продаж по телефону (812) 719-19-19 или приехав в офис застройщика, расположенный рядом с объектами.
Адрес отдела продаж: г. Санкт-Петербург, Пушкинский район, ул. Кокколевская, д. 1, лит. А.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
«Терминал-Ресурс» готовит к старту продаж ЖК «Образцовый квартал 5»
Тест-драйв планировок от «Терминал-Ресурс»
Встречайте – ЖК «Новый Лесснер»!
В престижной части Выборгского района, в 5 мин. от Петроградской стороны и всего в 250 м от набережной Невы, строится ЖК бизнес-класса «Новый Лесснер». Девелопер – строительная компания «Отделстрой», известная по проекту «Новый Оккервиль».
Очевидные преимущества
Застройщик подчеркивает: «Новый Лесснер» – это статусный жилой комплекс. Здесь отсутствуют студии и малогабаритные квартиры, а на этаже всего по 4 квартиры. Это важный аргумент для тех, кто ценит комфорт и правильное окружение.
Наличие трех выездов из ЖК позволит выбирать удобный маршрут в зависимости от ситуации на дорогах. Благодаря большому количеству машино-мест в подземных и многоуровневых паркингах, дворовые территории будут свободны от транспорта и оборудованы для спорта, отдыха и прогулок с детьми.
Школа и детский сад находятся прямо на территории «Нового Лесснера», как и передовой медицинский центр. Это дает колоссальную экономию времени и является залогом спокойной жизни без ежедневной суеты.
Надежность застройщика
Уже сейчас каждая третья сделка в «Новом Лесснере» совершается по рекомендации. При этом каждый третий покупатель отмечает, что решающим фактором в выборе ЖК стала для него надежность и репутация застройщика «Отделстрой».
И это не удивительно. Надежность – это то, что ценится во все времена. «Отделстрой» работает в сфере строительства в Санкт-Петербурге и области уже 25 лет. В портфеле компании – более миллиона квадратных метров жилья комфорт- и бизнес-класса и социальных объектов. Детские сады, школа, спорткомплекс, созданные «Отделстроем», были высоко оценены профессионалами и признаны примером для подражания.
Проект комплексного освоения территории «Новый Оккервиль» стал визитной карточкой «Отделстроя», по качеству жизни далеко шагнув за пределы своего класса и принеся компании более 15 градостроительных наград.
Сдача в срок
Ключевой компетенцией «Отделстроя» является неукоснительное соблюдение сроков сдачи объектов и обязательств перед клиентами. Даже в жесточайший мировой кризис 2008 года очередной дом был сдан вовремя. Передача ключей также производится в рекордные сроки. По опыту, 1000-квартирный дом удается заселить в течение 3 месяцев.
Именно поэтому «Отделстрой» большую часть квартир продает по рекомендации и не нуждается в массовой рекламе. Ведь лучшей рекламой являются уже реализованные проекты и благодарные клиенты.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
В ЖК «Новый Лесснер» построят детский сад
«Отделстрой» предложил рассрочку на квартиры в ЖК «Новый Лесснер»
Черная речка: новостройки на месте «промки»