Северное Кудрово: край мегапроектов
Активная застройка Кудрово началась примерно полтора десятка лет назад. За этот период деревня превратилась в новый город в составе Ленобласти, получив соответствующий статус в 2018 году.
Рассмотреть в одном обзоре все новостройки Кудрово сложно, поэтому речь пойдет о северной части города, географически отделенной от южной парком Оккервиль, расположенном на берегу одноименной речки.
Стройка завершается
«Активность девелоперов в Кудрово достаточна высока, но, в отличие от локации Мурино-Девяткино, количество «пятен» под застройку здесь не бесконечно. Хорошие участки в пешеходной доступности от метро уже застроены. Заканчивается реализация последних очередей в популярных проектах», – рассказывает начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин.
«В целом локация Кудрово долгое время была одной из наиболее популярных по уровню реализации жилья на первичном рынке. За период 2012–2017 годов здесь было реализовано 1,8 млн кв. м жилья, доля локации составляла 8–9% от общего уровня спроса», – напоминает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, сейчас доля локации в общем объеме спроса в Петербургской агломерации снизилась. «По результатам первого полугодия 2019 года, там было реализовано 86,6 тыс. кв. м (2,1 тыс. квартир), что составляет 4% объема спроса в агломерации. По сравнению с объемом реализации за первое полугодие прошлого года, показатель снизился на 2,9%», - отмечает эксперт.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», объем предложения на конец первого полугодия этого года оценивался в 186,9 тыс. кв. м (4 тыс. квартир) – 4% от объема предложения в Петербургской агломерации. «Объем предложения в локации снижается: на конец 2017 года он составлял 448,8 тыс. кв. м, на конец 2018-го – 230 тыс. кв. м», – рассказывает Ольга Трошева.
Она отмечает, что средняя цена предложения в локации в сегменте «масс-маркет» на 1 сентября 2019 года составила 87,1 тыс. рублей за 1 кв. м (рост с начала года составил 5,4%). Это на 20,8% ниже средней цены предложения в черте Санкт-Петербурга в этом классе. Это наглядно демонстрирует одно из главных достоинств жилья в этой локации – сравнительно низкие цены.
Помимо парка Оккервиль с велодорожками и пляжем, местом притяжения в локации стал МЕГА-Парк. «Учитывая то, что в Кудрово основной контингент жителей – это молодые семьи с детьми, этот парк пользуется огромной популярностью. Стоит отметить, что он постоянно развивается, появляются новые развлекательные площадки, зоны спортивной активности и пр.», – отмечает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов.
Основу застройки Северного Кудрово составляют два проекта комплексного освоения территории: «Капитал» от застройщика «Строительный трест» и «Новый Оккервиль» (в него входят жилые комплексы «Дом у Каштановой аллеи», «Дом у Кленовой аллеи», «Дом у Рябиновой аллеи» и др.) компании «Отделстрой». Реализуется и ряд менее крупных проектов.
Эксперты отмечают отличия между Северным и Южным Кудрово. «Северная часть, где строятся ЖК «Новый Оккервиль» и ЖК «Капитал», представляет собой район, более развитый и удобный для проживания, относящийся скорее к комфорт-классу. В Южном Кудрово строятся новостройки ближе к эконом-классу. Можно отметить нехватку собственной инфраструктуры. Жители новостроек Южного Кудрово нередко пользуются социальными объектами "Нового Оккервиля"», – говорит Николай Гражданкин.
По его словам, отличие заметно и в квартирографии кудровских новостроек. «В «Новом Оккервиле», например, упор делается на семейные квартиры – двух- и трехкомнатные варианты. «Однушек» и студий – не более 40%. А в Южном Кудрово студий и малометражных «однушек» – суммарно более 80% от общего количества квартир», – отмечает эксперт.
Транспортный вопрос
Эксперты признают, что главным проблемным моментом для Кудрово является транспортная доступность. «В Кудрово сегодня есть потребность развития дорожно-транспортной сети. Достоинствами района является наличие нескольких выездов – на КАД, в сторону Невского района, что дает кудровчанам выбор наиболее оптимальных маршрутов передвижения. Однако транспортная инфраструктура, безусловно, нуждается в серьезном развитии», – отмечает Роман Строилов.
С ним согласен директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «Дальнейшее успешное развитие Кудрово как локации для жилья комфорт-класса во многом зависит от реализации программ по строительству новых станций метро и Восточного скоростного диаметра. Наличие этих новых транспортных узлов позволит говорить о перспективах жилищного строительства и реализации недвижимости в Кудрово», – убежден он.
И надо отметить, что власти Ленобласти не игнорируют этот вопрос. «Проект строительства метро в Кудрово – стратегический. Петербург и Ленобласть продолжают работу над проектом строительства станции метро «Кудрово». Администрация города начинает предпроектные проработки продолжения линии, мы же выделяем средства на проект планировки территории и занимаемся переводом земель под депо. Этот проект – агломерационный, с последующим строительством транспортно-пересадочного узла, с международным автовокзалом. Поэтому привлечение федеральных денег обоснованно и ранее подтверждено», – говорит заместитель председателя Правительства Ленобласти по строительству Михаил Москвин.
По его словам, уже определена смета в 57 млн рублей, есть «дорожная карта», ответственные, и процесс уже нельзя остановить. «Мы работаем в рамках договоренностей с правительством страны и руководством Петербурга. Власти Ленобласти приложат максимум усилий для того, чтобы вестибюль станции «Кудрово» открыл двери в 2025 году, как намечено», – подчеркивает чиновник.
Существуют другие проекты по развитию транспортной инфраструктуры Кудрово. Их реализация позволит ликвидировать и это «узкое место», сдерживающее развитие локации.
Мнение
Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин:
– На данный момент в ЖК «Новый Оккервиль» сосредоточена львиная доля кудровской социальной инфраструктуры. Здесь работают передовая школа на 1600 учащихся (и строится вторая такая же), несколько детсадов, спортивный комплекс с бассейном и ледовой ареной, отделение почты России, отделение Сбербанка, две придомовых государственных поликлиники – детская и взрослая, дневной стационар. Новый Оккервиль – единственный жилой микрорайон в Кудрово, в котором работают государственные медицинские учреждения, обслуживающие население по полису ОМС. Также в северном Кудрово государством будет строиться современная поликлиника, рассчитанная на 600 посещений в смену. Уже согласован проект и получено разрешение на ее строительство. Завершение конкурсных процедур и выход на стройку намечены на 2019 год, ввод объекта запланирован в 2021 году. Особо стоит отметить квартирографию. В ЖК «Новый Оккервиль» основной упор делается на семейные квартиры – двух- и трехкомнатные варианты. «Однушек» и студий не более 40%. На этаже в среднем располагается по 4–6 квартир.
Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»:
– Наша компания была одним из первых застройщиков, который начал комплексно развивать территории в Кудрово. Старт продаж в проекте «Капитал» состоялся в 2008 году. Сегодня он по праву является архитектурной доминантой Северного Кудрово. Это единственный объект в районе, полностью построенный из кирпича – толщина кирпичных стен здесь начинается от 640 мм. В восьми лотах более чем на 10 тыс. жителей нет ни одной студии – все квартиры созданы для семейного проживания. Их средняя площадь в строящихся корпусах составляет 60 кв. м, а планировки продуманы и эргономичны: есть варианты с просторными кухнями-гостиными, панорамным остеклением, гардеробными и несколькими ванными комнатами. При участии компании построены школа на 1600 учеников, детсад на 250 мест. До конца года должен быть сдан муниципальный детсад на 150 мест в составе одного из лотов, а в 2021 году – открыться еще один садик для 295 малышей. Также намечено строительство еще одной школы на 1600 учащихся. Силами застройщика благоустроен парк Оккервиль, который является главной рекреационной зоной района.
Переезжаем ближе к центру
Отличный вариант улучшения жилищных условий – продаем старую «панель» в спальном районе и переезжаем в современную новостройку бизнес-класса.
На состоявшейся в последних числах марта Ярмарке недвижимости газета «Строительный Еженедельник» организовала и провела круглый стол «Доступный бизнес-класс: переезжаем в центральные районы города». Деловым партнером мероприятия выступила компания «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»).
Директор департамента жилой недвижимости Colliers International Елизавета Конвей напомнила участникам круглого стола, из каких сегментов складывается классификация рынка недвижимости: «Основное предложение – это масс-маркет. Масс-маркет стремится к минимальным ценам, обычно предполагает приобретение непосредственно квадратных метров, а не дополнительных опций комфорта. А те, кому важно, чтобы эти «метры» располагались поближе к метро, выбирают уже класс «комфорт». Когда «комфорт» требует статуса, запрос переходит в бизнес-класс. А после этого начинается премиальный сегмент, которому всего предыдущего мало. Здесь уже важны локация в центре города, статусность и видовые характеристики (в случае «элиты») и эксклюзивный продукт (в случае класса де-люкс)».
Сегодня на рынке складывается удачная для покупателя ситуация, когда с небольшой доплатой, а иногда и без нее, можно купить жилье классом выше «эконома» (например, в «комфорте» или «бизнесе»), обменяв свою квартиру на новостройку.
Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев считает это не столько удачным стечением обстоятельств, сколько следствием определенного этапа развития рынка новостроек Петербурга: «В России покупка квартиры была и остается единственным способом сохранения средств. Во все времена люди выбирают лучшее, что есть на рынке. Первые проекты редевелопмента появились в 2006 году – например, именно тогда начала развиваться Песочная набережная. Но в большинстве своем эти проекты реализовывались точечно и стоили довольно дорого. Но 5-7 лет назад в городе начался массовый редевелопмент. В зоне внимания застройщиков – бывшие промышленные территории, близкие к центру города. Пожалуй, первым крупным проектом стала «Царская столица» от Группы «Эталон». Можно сколько угодно дискутировать о качестве окружения этого жилого комплекса, но это классический пример бизнес-класса в месте, близком к центру города, и по цене сопоставимого с проектами комфорт-класса в гораздо менее удачных локациях».
Такие квартиры покупают для себя, а не для сдачи в аренду или продажи, уверен Сергей Бобашев – и констатирует: сегодня это лучшее предложение по соотношению «цена – качество».
В 2018 году компания «Отделстрой» приступила к строительству жилого комплекса «Новый Лесснер» рядом с Выборгской набережной. Начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин уверен в том, что «Новый Лесснер» – характерный пример доступного бизнес-класса. «Этот подкласс еще называют «бизнес-лайт». На самом деле сегодня к нему относятся почти две трети проектов, позиционируемых на рынке как бизнес-класс, – считает он. – Отличительная особенность таких комплексов – компактные планировки. Упор делается на одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, что позволяет жить в квартирах сравнительно небольшого метража, при этом в локации, близкой к центру города».
Как отмечает Елена Шихова, руководитель офиса продаж «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон»), в последнее время на карте новостроек Петербурга появились новые локации бизнес-класса, однако самыми статусными по-прежнему остаются острова в центральных районах города. «Два строящихся проекта бизнес-класса Группы «Эталон» располагаются на островах Петроградской стороны – это жилой комплекс BOTANICA в центре Аптекарского острова и жилой комплекс «Петровская Доминанта» в западной части Петровского острова. Отмечу также клубный дом FUSION, который расположен на границе Петроградской и Выборгской сторон», – рассказала она.
Если стоит задача приобрести квартиру в рассрочку, говорит Елена Шихова, у застройщика действует выгодная программа – до 6 лет. «Предложение распространяется на строящиеся жилые комплексы. Первоначальный взнос по такой программе составляет от 10%. После завершения строительства вы можете переехать в новую квартиру и спокойно выплачивать рассрочку, – пояснила эксперт. – Также мы предлагаем воспользоваться программой Trade-in, которая позволит приобрести новое жилье за счет продажи уже имеющегося. Для заключения договора необходимо внести первоначальный взнос в размере 5% от стоимости новой квартиры. Срок оплаты оставшихся по договору 95% устанавливается на период от 45 дней до 5 месяцев, в течение которых квартира клиента реализуется привлеченным застройщиком официальным агентством-партнером. Кроме того, можно приобрести квартиру в ипотеку, которую предоставляют около 20 банков – партнеров Группы "Эталон"».
Проект бизнес-класса на границе Московского и Адмиралтейского районов – жилой комплекс «ARTквартал.Аквилон» – представила руководитель отдела маркетинга холдинга «Аквилон Инвест» в Санкт-Петербурге Яна Булмистре. Объект находится в шаговой доступности от трех станций метро: «Фрунзенская», «Московские ворота» и «Балтийская». «Отличительными чертами проектов бизнес-класса, помимо удачной локации, являются достаточная высота потолков, ограниченное количество квартир на этаже, наличие подземного паркинга и социальной инфраструктуры, а также общая уникальная концепция жилого комплекса. В нашем случае ART, жизнь в искусстве – главный акцент в концепции проекта», – говорит она.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Средний бюджет покупки на первичном рынке Петербурга приблизился к 4 млн рублей
Бизнес-класс в Петербурге занимает ограниченный сектор в структуре сделок с недвижимостью
Доступные варианты. Обзор новостроек у метро
NEW TIME – для поколения next
У каждого поколения – свои предпочтения. И учесть их – важнейшая задача при рыночном позиционировании продукта. Тем большее значение это имеет, когда речь идет о такой важной покупке, как квартира. Именно поэтому специалисты ГК «РосСтройИнвест» при работе над ЖК NEW TIME, рассчитанном на представителей нового поколения, так много внимания уделяли тому, чтобы предпочтения молодежи были учтены в полной мере.
В прошлом году ГК «РосСтройИнвест» серьезно расширила портфель своих проектов, начав строительство новых объектов в разных классах. Причем все они реализуются «по верхней планке» своего сегмента. «Новые проекты, вне зависимости от классности, реализуются на принципиально более высоком качественном уровне. Мы концептуально их поменяли, сделали более современными. Новые времена требуют новых решений», – подчеркивает председатель правления холдинга Игорь Креславский.
ЖК комфорт-класса NEW TIME возводится в Приморском районе Петербурга – одном из самых зеленых и, в связи с возведением «Лахта Центра», становящемся новым центром притяжения, местом активного городского развития. «Проект, действительно, получился во многом уникальный, задающий новый тренд пониманию того, что такое жилье комфорт-класса», – говорит коммерческий директор ГК «РосСтройИнвест» Людмила Здоровецкая.
Благодаря приграничности территории, на которой реализуется проект, его обитатели, с одной стороны, будут жить в городе, со всеми соответствующими опциями комфорта. А с другой – практически у дома находится Юнтоловский лесопарк – огромный зеленый массив, прекрасное место для прогулок как пешком, так и на велосипеде. При этом близость к Финскому заливу и лесам пригородной зоны обеспечивает благоприятную экологическую обстановку. Все эти факторы особенно востребованы новым поколением, ориентированным на здоровый образ жизни.
У жилого комплекса хорошая транспортная доступность, удобные выезды на КАД и ЗСД, что дает возможность быстро добраться практически до любой точки Петербурга. В 10-15 минутах езды на общественном транспорте – несколько станций метро: «Комендантский проспект», «Пионерская». А в недалекой уже перспективе планируется открытие еще трех станций. Сейчас они носят рабочие названия «Парашютная» (продолжение Зеленой ветки), «Магистраль № 31» (Фиолетовая линия) и «Шуваловская» (пересадка с Зеленой на Фиолетовую).
Проект отличается вымеренной буквально до сантиметров квартирографией. Продуманы эргономика и функционал комнат, мест общего пользования. Причем речь идет вовсе не просто об абстрактных «квадратах» площади. Проектировщики заранее просчитывали возможность размещения в различных вариантах мебели в комнатах, холодильника, посудомоечной машины и плиты на кухне, ванной и стиральной машины в ванной комнате и т. д.
«Успешность проекта в очень большой степени зависит от точности попадания его концепции в ареал интереса целевой аудитории. Мы провели специальные маркетинговые исследования о том, кто сейчас покупает квартиры в Петербурге вообще и кому может быть наиболее интересна данная локация. Оба запроса сошлись в общей точке – молодежь. Это, разумеется, не значит, что другим покупателям проект будет не интересен – комфорт нужен всем. Но, согласно исследованиям, наиболее распространенной группой покупателей квартир в строящихся домах в спальных районах сегодня являются молодые пары (люди в возрасте до 30 лет и без детей) и молодые семьи (люди до 45 лет и с детьми). Этот запрос учтен и в квартирографии (от небольших студий для одиноких до четырехкомнатных квартир для многодетных)», – рассказывает Людмила Здоровецкая.
«Детский» фактор обусловливает и повышенное внимание к вопросам безопасности. Паркинги, входы в парадные, лифтовые холлы на первом этаже и детские площадки оборудуют камерами видеонаблюдения, картинки с которых будут выводиться на пульт диспетчера в специальном помещении.
В комплексе будет создана особая комфортная среда обитания. Можно будет прогуляться по собственному променаду с кафе и магазинами, воспользоваться бесплатным Wi-Fi, посидеть на лавочке в благоустроенном дворе без машин или заняться спортом в парке, который расположен в двух шагах. Архитектура комплекса, его комфортная этажность и близость зеленых зон позволяют создать в жилом комплексе особое общественное пространство, комфортное для жизни современных горожан.
Мнение
Фёдор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»:
– ЖК NEW TIME – это не просто квартал комфорт-класса, а шаг в будущее, которое уже наступило. При этом мы сохраняем верность традициям нашей концепции и стараемся, как всегда, сделать так, чтобы все необходимое у будущих жильцов нашего комплекса было под рукой.
Мы строим для всех, то есть стремимся обеспечить потребности самых разных групп потребителей. При этом учитываем, что время идет, клиент молодеет – и мы стараемся быть в тренде. «Жилой комплекс нового времени» – это еще один шаг для нашей компании. Мы всегда нацелены в будущее.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
ЖК «Кремлевские звезды» введен в эксплуатацию
ВТБ прокредитует первый проект ГК «РосСтройИнвест» в Москве на 2 млрд рублей
Между «Лесной» и «Черной речкой». Новый жилой комплекс от компании «РосСтройИнвест»