Больше паркингов – хороших и разных
Вопрос парковки автомобиля не теряет актуальности. Поэтому наличие машино-мест стало требованием ко всем жилищным проектам. Потребителям предлагаются паркинги различных типов и конструкций.
Однако, по словам экспертов, опрошенных «Строительным Еженедельником», предложение в этой сфере далеко не всегда находит спрос, особенно в сегменте «масс-маркет».
Цена вопроса
Паркинги стали неотъемлемой частью любого проекта жилого комплекса – это требование градостроительных нормативов. Соответственно, жителям-автовладельцам теперь можно не думать о том, где держать «стального коня».
Цена места в различных проектах существенно различается. Зависит это, разумеется, в первую очередь, от класса комплекса, а во вторую – от типа паркинга, предполагающего разный объем инвестиций в его создание. «На финансовые вложения со стороны застройщика влияет выбранная форма парковки. Это может быть экономичный вариант – многоуровневая механическая парковка рядом с ЖК. Или подземный паркинг, который обойдется дороже, но сохранит внешний облик объекта, не удешевляя его», – говорит генеральный директор Euroinvest Development Станислав Данелян. По его словам, при стопроцентной оплате в ЖК «iD Мурино» ценник составляет 400 тыс., в «iD Кудрово» – 550 тыс. рублей.
«Разброс цен на машино-места в наших проектах достаточно велик: от 300 тыс. в наземном многоуровневом паркинге ЖК комфорт-класса «Новоорловский» до 2,4 млн рублей – в подземном паркинге элитного проекта "Смольный проспект"», – рассказывает руководитель направления маркетингового анализа сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна «ЮИТ» Вадим Лавров.
Сходные цифры называет коммерческий директор компании «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад» Ольга Аветисова. «В ЖК комфорт-класса «Южная Акватория» цена стартует от 225 тыс. рублей, в то время как в элитном NEVA HAUS стоимость составляет 2,2 млн и выше», – уточняет она.
«Стоимость места зависит от типа парковки и класса объекта. В ЖК «Новое Купчино» стоимость – 950 тыс. рублей, в ЖК «Архитектор» в Кудрово – 850 тыс., а в подземном паркинге ЖК бизнес-класса «Сосновка» – от 1,3 млн рублей», – со своей стороны, говорит директор по продажам компании «Строительный трест» Сергей Степанов. «В наших комплексах цена машино-места начинается от 300 тысяч рублей и, в зависимости от класса объекта, может доходить до 1,5 млн рублей», – сообщает директор департамента недвижимости Группы ЦДС Сергей Терентьев.
Проблема спроса
При этом, по признанию Сергея Терентьева, для всех застройщиков, работающих в сегменте «масс-маркет», вопрос парковочных мест является «больным». «В наших комплексах, рассчитанных на массового покупателя, нереализованными остаются порядка половины машино-мест в наземных и подземных паркингах. При этом цена для покупателя находится даже ниже уровня их реальной себестоимости», – подчеркивает он. «Машино-мест в паркингах достаточно, но жители стараются сэкономить и ставят свои автомобили во дворах, на дорогах», – говорит генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости» Анжелика Альшаева.
«В сознании многих покупателей жилья в массовом сегменте паркинг – вещь нужная, но средства чаще вкладываются в покупку либо более просторной квартиры, либо в предстоящий ремонт. В результате нередко можно наблюдать полные автомобилей дворы, даже если количество парковочных мест соответствует количеству квартир в ЖК», – констатирует Сергей Степанов. «Основная проблема в том, что у нас не сложилась бытовая культура владения собственным машино-местом, и пока есть возможность стихийной парковки, люди ей будут пользоваться», – резюмирует директор по маркетингу и продажам корпорации «Мегалит» Андрей Кириллов.
В итоге, по его словам, практически всегда паркинги для застройщиков – это вид благотворительности. «Сложно вспомнить примеры, когда возведение подземного паркинга себя окупило в проектах комфорт- и даже бизнесс- классов. Практически так же обстоят дела и с наземными паркингами», – говорит эксперт.
«Подземные паркинги из-за существенно более высокой себестоимости строительства в большинстве случаев приносят застройщику убытки или, в лучшем случае, позволяют достичь нулевой рентабельности. Наземные многоуровневые паркинги при удачной комбинации факторов могут принести небольшую прибыль», – отмечает Вадим Лавров.
В целом ситуация такова, что спрос на машино-места прямо пропорционален высоте класса объекта, констатирует Сергей Терентьев. «Чем выше класс проекта, тем больше среди его жильцов желающих приобрести место в паркинге. А в элитном сегменте – это не просто конкурентное преимущество, а одна из базовых опций, без которой дом даже не будет рассматриваться клиентом», – соглашается Ольга Аветисова.
В поисках выхода
Именно в связи с нехваткой спроса машино-места часто становятся объектом маркетинговых акций. «Как правило, это происходит в тех проектах, где в силу тех или иных обстоятельств сложились не самые благоприятные условия в части баланса платежеспособного спроса и объема предложения продаваемых машино-мест на территории жилого комплекса», – отмечает Вадим Лавров.
«Содержание парковки – оплата отопления, уборки, часто еще и взносы в гаражные кооперативы – все это ложится на плечи собственника, то есть застройщика. И в таком случае чем быстрее будут распроданы машино-места, тем лучше. Застройщики часто используют акции и специальные предложения на паркинги как инструмент, стимулирующий продажи», – говорит Станислав Данелян.
«ЮИТ» в паркингах ЖК «Новоорловский» и TARMO предлагает клиентам приобретать машино-места как самостоятельные объекты недвижимости, а не как доли в праве собственности на помещение или здание паркинга (что сейчас является наиболее распространенной практикой на рынке). «Это позволяет обеспечить нашим клиентам дополнительные преимущества, в том числе повысить ликвидность машино-места на вторичном рынке», – полагает Вадим Лавров.
А в новых проектах ГК «КВС» решено не продавать машино-места, а сдавать их в аренду. «Взять в аренду место проще и менее затратно по деньгам», – говорит Анжелика Альшаева. Кроме того, по ее словам, нужно системно бороться с хаотической парковкой: «К такой проблеме необходимо подходить комплексно: ставить знаки в необходимых местах, штрафовать за парковку в неположенном месте, общим собранием собственников решить установить шлагбаум, чтобы сделать двор свободным от машин. Жители пользуются ситуацией, если нет четких регламентирующих норм».
Механическая альтернатива
Недавно традиционным наземным и подземным парковкам появилась альтернатива – механизированные паркинги. «Автоматизированные парковочные системы (АПС) в последние годы начали активно устанавливаться в крупных городах России. Для новой элитной недвижимости проектировщики нередко проектируют подземные паркинги с применением АПС», – говорит директор ООО «Паркинги Мегаполиса» Андрей Коротков.
Впрочем, в Петербурге их пока немного, констатирует начальник отдела продаж компании «МЛМ Невский Лифт» Александр Волконин. Андрей Коротков соглашается с тем, что реализованных проектов в городе еще немного, но подчеркивает, что это явление временное: «Как всегда, тон задает Москва. Там строительство АПС уже поставлено на поток. Ведь это мировой тренд. Мы считаем, что в ближайшие два-три года и Петербурге начнется бум строительства АПС».
Александр Волконин также отмечает, что механизированные паркинги обладают рядом преимуществ: «Во-первых, это простое решение позволит повысить приток клиентов без необходимости увеличивать имеющуюся площадь. Во-вторых, автоматический паркинг, управляемый дистанционно, позволяет обезопасить хранящиеся там транспортные средства от кражи, повреждений и загрязнений. В-третьих, система автоматической парковки значительно более безопасна для окружающей среды, что открывает больше возможностей для строительства комплекса и установки оборудования».
«Трудно найти альтернативу установке во дворе-колодце роторного паркинга или небольшого пазла. Они могут быть пристроены к брандмауэрной стене и по своим характеристикам вписываются во все требования санитарных и пожарных служб. А главный эффект от применения АПС – решение вопроса нормативной обеспеченности объекта недвижимости парковочными местами за счет уплотнения их размещения», – говорит Андрей Коротков.
Мнение
Кирилл Сиволобов, соучредитель Bau City Development, генеральный директор BauHaus:
- Паркинг – это полноценная часть жилого комплекса, поэтому качество его исполнения должно соответствовать уровню всего дома. Например, технологичное оснащение подземного паркинга ЖК BauHaus стало самодостаточным преимуществом. Так, наш дом стал флагманским объектом для компании ABB: в «БауХаус» впервые в России устанавливаются зарядные станции ABB EVLunic B+. Количество электромобилей в мире растёт с каждым годом и возможность быстрой зарядки прямо в подземном паркинге позволяет жителям сократить время на решение бытовых вопросов и быть мобильнее. Комфорт складывается из деталей, поэтому важно тщательно продумать каждый этап взаимодействия человека с пространством. В BauHaus скоростные ворота Hörmann автоматически открываются за одну секунду, на подземном этаже предусмотрено усиление сигнала сотовой связи, вся разводка инженерии эстетично выполнена на системах креплений и подвесов Hilti, а на бесшумном ультраскоростном лифте KONE можно подняться из паркинга прямо на свой этаж.
Северное Мурино: новый пригородный формат
Мурино во Всеволожском районе Ленобласти является одной из наиболее активно застраиваемых локаций в пригородной зоне. Поскольку охватить весь поселок в рамках одного обзора невозможно, в этой публикации «Строительный Еженедельник» сосредоточится на его северной части.
Современная застройка в Мурино стартовала в 2005 году. Северо-западная часть территории, на которой идет активное строительство, относится к бывшим землям совхоза «Ручьи». Потенциал их дальнейшего освоения еще очень велик. Планы властей региона нацелены на дальнейшее развитие жилищного строительства в северном направлении.
«В Мурино земли, пригодные под жилищное строительство, освоены примерно наполовину. Развитие возможно в сторону Лавриков, несколько домов там уже построены, однако на большую часть территории даже не получены разрешения на строительство», – говорит заместитель председателя Правительства Ленобласти Михаил Москвин.
Главное, что выделяет Мурино на фоне иных мест активного жилищного строительства в пригородных районах (Кудрово, Янино и др.), – это близость метро, обеспечивающая транспортную доступность локации на общественном транспорте. Станция «Девяткино» – единственная располагающаяся на территории Ленобласти. Этот фактор в первую очередь и обусловил интенсивное освоение локации.
Активность этого процесса привела к тому, что ее доступность на личном автотранспорте стала постепенно ухудшаться. Эту проблему призвано решить строительство новой развязки с КАД Петербурга в Западном Мурино, которую планируется ввести в эксплуатацию не позднее 2020 года.
Планируются и другие меры по улучшению транспортной инфраструктуры. «Администрация региона объявила о планах к 2021 году создать транспортный узел «Девяткино», частью которого станет развязка с КАД в западной части Мурино. Проект пересадочного узла включает в себя междугородний и международный автобусный вокзал и железнодорожную станцию. Также будут модернизированы перекрестки на автодороге «Санкт-Петербург – Матокса». После ввода в эксплуатацию съезда с КАД и пересадочного узла микрорайон возле станции метро «Девяткино» будет обеспечен удобной и современной транспортной инфраструктурой», – отмечает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее данным, всего в Мурино сейчас работают 12 застройщиков, которые реализуют 19 проектов площадью 826,36 тыс. кв. м. В свободной продаже здесь находится 364,3 тыс. кв. м жилья. «Локация – в лидерах спроса среди покупателей. По итогам января–сентября 2018 года, в Мурино реализовано 308,18 тыс. кв. м жилья, что составляет 9% в общем объеме спроса в Петербургской агломерации», – говорит эксперт.
Таким образом, можно констатировать, что спрос на жилье в локации высокий. «В Северном Мурино стабильный спрос, причем востребованы не только студии, но и семейные квартиры. В локации есть школа и открываются новые детские сады», – отмечает руководитель маркетинга и аналитики «Лаборатории МЕТРОВ» Елизавета Яковлева.
Одной из важнейших причин популярности локации является невысокая стоимость жилья. По оценке Ольги Трошевой, средняя цена предложения в локации в сегменте «масс-маркет» в настоящее время составляет 72,2 тыс. рублей за 1 кв. м, что на 7,8% выше среднего показателя цены в пригородной зоне Ленобласти. По данным Центра оценки и аналитики «Бюллетеня недвижимости», средняя цена в локации сейчас немного превышает 68,5 тыс. рублей за «квадрат». Причем за год ценник подрос примерно на 2 тыс. (в октябре 2017 года – 66,5 тыс.), т. е. примерно на 3%.
«Особенность Северного Мурино – это более регулярная организация пространства, четко очерченные улицы, наличие бульвара и пешеходных прогулочных зон. Нет извилистых улиц, как в некоторых других местах», – добавляет Елизавета Яковлева.
Мнение
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:
– Мурино сегодня – один из самых перспективных пригородов Петербурга. Здесь строятся десятки жилых комплексов с разнообразными предложениями и доступными ценами. Повышенный спрос на жилье способствует развитию всего района. Особенно эту динамику можно наблюдать в западной части поселка: в последние год-два вокруг станции метро «Девяткино» провели благоустройство территории, открылось множество объектов коммерческой инфраструктуры. Не отстает развитие и улично-дорожной сети, а уже в будущем году планируется открытие съезда с КАД в западное Мурино, которое, конечно, улучшит транспортную доступность. Кроме того, большинство жилых комплексов предполагает собственную инфраструктуру. Так, у Группы ЦДС в Мурино реализуется три объекта: ЖК «Северный», ЖК «Муринский Посад» и ЖК «Новое Мурино». Каждый проект подразумевает не только жилые дома, но и социальное и дорожное обеспечение прилегающей территории. Например, в ЖК «Новое Мурино» работают два детских сада, а в сентябре открылась общеобразовательная школа на 700 мест. В центре ЖК «Северный» также запланировано строительство детского сада для 320 малышей и школы на 565 человек. К плюсам нового комплекса можно отнести просторные и закрытые от машин дворы с детскими, игровыми и спортивными площадками с безопасным покрытием.
Анна Князева, директор по продажам и маркетингу ООО «Петрострой»:
– Жилой комплекс «Материк» представляет собой многоквартирный кирпично-монолитный жилой дом со встроенными коммерческими помещениями, подземной автостоянкой, встроенно-пристроенным детским садом, а также встроенной районной библиотекой. Проект отличает хорошая транспортная доступность, в пешеходной близости находится станция метро «Девяткино». В комплексе запроектированы улучшенная отделка холлов и лестниц, установка металлических входных дверей российского производства. Клиентам предлагаются квартиры как с черновой отделкой, так, по желанию, и с отделкой «под ключ».
Станислав Данелян, генеральный директор компании Euroinvest Development:
– Компания Euroinvest Development реализует новый формат жилых пространств, в основе которого лежит концепция 3iD: формирование культурной среды и окружения, внедрение современных технологий и уважение к личным потребностям каждого человека. Наш первый проект — ЖК iD Мурино — выполнен в соответствии с этой концепцией. Мы считаем, что главным трендом в строительстве жилых кварталов должно стать внедрение интересных ИТ-решений, совершенствующих индивидуальные системы управления жилым помещением. Поэтому вместе с покупкой квартиры наши жильцы получают три ключа. Первый – клубный ключ – дает доступ в просторные клубные помещения, которые есть в каждом корпусе квартала. Здесь можно устраивать дружеские и деловые встречи, праздники, проводить лекции и мастер-классы. Второй ключ – умный – дает доступ на территорию комплекса и позволяет управлять автоматизированными системами контроля за помещениями. В ЖК iD Мурино мы внедрили системы автоматизации и диспетчеризации ЖКХ. Это позволяет автоматизировать подачу показаний приборов учета, оплачивать услуги ЖКХ, контролировать и прогнозировать потребление коммунальных ресурсов. И, наконец, третий ключ – личный – открывает квартиру, спроектированную и оборудованную в соответствии с индивидуальными особенностями жильцов. Мы создаем комфортную среду не только внутри помещения, но и на территории ЖК. Так, закрытый двор будет оборудован зонами для хранения велосипедного инвентаря и колясок, велопарковками, пандусами и подъемниками, находящимися на уровне земли, зонами для детского отдыха и для отдыха всей семьей.
Диана Звягинцева, руководитель PR-отдела ГК «Запстрой»:
– ГК «Запстрой» в 2017 году приступила к строительству ЖК «Муринские Высоты» в шаговой доступности от станции метро «Девяткино». Комплекс будет состоять из трех многоэтажных домов на 762 квартиры. В каждом корпусе будет по три высокоскоростных бесшумных лифта. Квартиры будут передаваться покупателям с предчистовой отделкой. Также есть возможность дозаказать отделку, включающую в себя качественный ремонт во всех помещениях (в том числе в санузле и ванной комнате). Благодаря небольшому размеру и эргономичному формату квартиры комплекса подойдут для молодых и активных людей. В каждой из них имеется собственный остекленный балкон или лоджия. В коридорах и комнатах предусмотрен гардероб. Отсутствие студий отлично подходит под новый формат семейного жилого комплекса. Проектом предусмотрена открытая стоянка на 300 машино-мест, нижние этажи каждого из корпусов отведены под торговые и офисные объекты. Будет выполнено благоустройство территории с созданием детских площадок, территории для занятия спортом и мест для отдыха.
LIFE-Лесная: сделано для жизни
В Санкт-Петербурге не так много новостроек, строящихся по-настоящему в шаговой доступности от метро. Одна из них – жилой квартал LIFE-Лесная, который возводится ГК «Пионер» в Выборгском районе, на Новолитовской улице, всего в пяти минутах от станции «Лесная».
Проект реализуется под именем LIFE – флагманским брендом ГК «Пионер» на рынке жилой недвижимости. Он закладывает новые стандарты комфортности проживания. В самом названии LIFE заложены главные составляющие бренда: Location, Innovation, Family, Ecology. Такие жилые кварталы обладают удобным местоположением и хорошей транспортной доступностью, отличаются стильной современной архитектурой, продуманными планировочными и инженерными решениями. В них предусмотрена необходимая социальная и коммерческая инфраструктура, реализация проектов ведется в благоприятном зеленом окружении с применением экологически чистых материалов.
Близость к центру
Еще недавно окрестности станции «Лесная» отличала пестрая застройка: жилые кварталы соседствовали с частично уже не функционирующими промышленными предприятиями знаменитого «серого пояса». Но достоинства локации как места для жизни взяли свое: на месте производств стали появляться новостройки. И скоро этот район можно смело будет назвать одним из наиболее комфортных для проживания.
Несомненным достоинством локации является близость к центру Петербурга. Свободных участков под застройку на таком расстоянии от исторических территорий в городе практически не осталось. До Выборгской и Петроградской (через Кантемировский мост) сторон – несложно добраться на автомобиле буквально за 5–10 мин., непосредственно в Центральный район города путь займет еще на 5–10 мин. дольше. Кроме того, из квартала LIFE-Лесная легко можно добраться до аэропорта, морского и железнодорожных вокзалов Петербурга, да и вообще до любой точки города: выезд на Западный скоростной диаметр находится в 10 мин. езды, на Кольцевую автодорогу – в 15 мин.
Наличие в шаговой доступности станции метро «Лесная» обеспечивает быструю связь с любой частью города и на общественном транспорте. До исторического центра можно доехать всего за 10–15 мин.
Развитая инфраструктура
Несомненный плюс квартала LIFE-Лесная – наличие в локации всей необходимой для комфортного проживания инфраструктуры. Это касается как инженерных коммуникаций и транспорта, так и торгово-развлекательных и социальных объектов.
В шаговой доступности – детские сады и школы, а также поликлиники и ряд крупных медицинских учреждений. Свою лепту в развитие социальной инфраструктуры внесет и LIFE-Лесная: на территории квартала появится отдельно стоящий детский сад, что избавит родителей от необходимости вывозить малышей далеко от дома.
Неподалеку от квартала работает один из крупнейших и самых современных торгово-развлекательных комплексов города – «Европолис», где представлены магазины популярных брендов, супермаркет PRISMA, рестораны, парк активного семейного отдыха Angry Birds и кинотеатр «Мираж Синема». Рядом расположены специализированные торговые центры «Мебель-сити» и «Аквилон».
Проект реализуется в зеленом районе. В непосредственной близости – Полюстровский сад и Сад Александра Матросова. Чуть дальше – парк Лесотехнической академии, одно из самых живописных мест Петербурга. Этот уникальный парк когда-то называли «русским Кембриджем», в нем собраны растения, привезенные из различных климатических зон.
Новые стандарты комфорта
LIFE-Лесная – жилой квартал прямоугольной формы, разделенный корпусами на три закрытых благоустроенных внутренних двора, формирующих общее пространство вокруг центральной общественной площади. В соответствии с глобальным трендом включения в жилые районы общественных пространств – в квартале появится просторная площадь с зелеными насаждениями.
Квартал включает шесть жилых домов высотой от 10 до 13 этажей (по оценкам ведущих урбанистов – это наиболее комфортная высотность для проживания людей) на 1791 квартиру, а также подземный паркинг, наземную парковку, магазины и сервисы на первых этажах, супермаркет и детский сад. Здесь появятся места для отдыха, детские и спортивные площадки. Внутренние дворы в квартале LIFE-Лесная закрыты для доступа посторонних, автомобили смогут заезжать на их территорию только для погрузки и разгрузки.
На подземном уровне расположен просторный отапливаемый паркинг с круглосуточной охраной и видеонаблюдением, доступ в него осуществляется из холлов корпусов на лифтах. Это обеспечивает автовладельцам комфорт и гарантирует надежную защиту машин от посягательств злоумышленников или случайных повреждений, а также воздействия неблагоприятных погодных факторов.
Для жителей квартала LIFE-Лесная предусмотрены индивидуальные кладовые, которые воплощают современный подход к комфортному проживанию. Они позволяют хранить за пределами квартиры сезонные вещи, спортинвентарь, дачные принадлежности, автомобильные шины и другие личные вещи. Это позволяет более рационально использовать жилое пространство квартиры, освободить дополнительные метры для комфортной жизни.
Квартирография включает как традиционные квартиры, с изолированными комнатами и кухней, так и востребованные варианты европланировок. В квартирах верхних этажей предусмотрена возможность устроить камины. Квартиру можно приобрести с одним из двух вариантов чистовой дизайнерской отделки – «под ключ» или с «белой» отделкой. У покупателей также есть возможность заказать дополнительные опции в отделке.
Справка
Общая площадь проекта LIFE-Лесная составит 195 тыс. кв. м. Реализация разделена на три очереди. В первую вошли два корпуса в 11 и 13 этажей. В них запроектировано 480 квартир, от студий до 4-комнатных, с широким выбором вариантов планировок. Реализация проекта идет в строгом соответствии с графиком. Ввод в эксплуатацию первой очереди запланирован на IV квартал 2018 года, завершение реализации всего проекта – на II квартал 2020 года.
Группа компаний «Пионер» (Pioneer Group) основана в 2001 году. Специализируется на реализации в Москве и Петербурге градостроительных проектов многофункциональной и комплексной жилищной застройки, с последующим управлением и сервисным обслуживанием. Суммарный портфель реализованных и текущих проектов – 2,78 млн кв. м. Из них в Северной столице – около 700 тыс. кв. м (в частности, такие известные, как ЖК «Шуваловские Высоты», апарт-отель и ЖК YE’S, загородный комплекс «Первая Линия», жилой квартал LIFE-Приморский, апарт-отель YE’S на Социалистической, жилой дом YE’S Residence).
Мнение
Юрий Грудин, генеральный директор ГК «Пионер», Санкт-Петербург:
– В Северной столице осталось не так много земельных участков для реализации проектов в составе сложившейся застройки. Расположение нового жилого квартала в пяти минутах ходьбы от станции метро, рядом с ключевыми транспортными магистралями, в окружении развитой торговой и социальной инфраструктуры – обеспечило проекту интерес покупателей. Комфорт проживания будет поддержан качественными характеристиками самого проекта: разумной этажностью домов, благоустроенными дворами, закрытыми от машин, собственным детским садом в составе квартала. Реализация проекта предполагает эффективный редевелопмент депрессивной зоны – на месте ветхих промышленных зданий появится новая градостроительная доминанта района. За счет современной архитектуры и развитой инфраструктуры квартала проект призван сформировать новое восприятие этой части Выборгского района, которая традиционно относилась к «серому поясу».