Управление: базис и надстройки
Понятие комфортного жилья помимо характеристик жилого комплекса и самого жилища предполагает еще и качественное управление. Какие именно составляющие оно должно иметь, чтобы можно было говорить о качестве работы в этой сфере, «Строительный Еженедельник» спросил у экспертов.
По оценке специалистов, в управлении многоквартирными домами можно выделить два направления: базовое обслуживание и дополнительные услуги. Роль последних постоянно увеличивается, а технологичность повышается.
Базис
Как отмечает вице-президент, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ» Александр Арсеньев, базис составляют услуги по поддержанию нормальной работы всех систем зданий: «Лифты должны ходить, трубы – не течь, вода – поступать, отопление – работать, и т. п. При этом качественным управлением можно назвать такое состояние, при котором клиент не видит работы управляющей компании в данной области. Просто все работает».
Начальник отдела качества Группы ЦДС Юрий Влеско подчеркивает, что основа эффективного управления – это профессиональная команда. «В нашем деле самая главная работа – профилактическая, в доме все необходимо делать вовремя во избежание аварийных ситуаций. Чтобы качественно отслеживать все процессы и принимать превентивные меры, дому необходим хозяин – один постоянный мастер или управляющий, который знает все инженерные системы и понимает специфику», – отмечает он.
«Современные жилые комплексы наполнены сложной инженерией, которая требует своевременного и надлежащего обслуживания. Важно, чтобы все работы по эксплуатации и текущему ремонту выполнялись вовремя и с должным качеством. Домом должны управлять профессионалы», – соглашается Николай Дюмин, генеральный директор АО «Сервис-Недвижимость» (входит в Группу «Эталон»).
Что почем
Специфика управления многоквартирными домами заключается в жестком регулировании платы за базовые работы. «Тарифы на минимальный перечень услуг для нанимателей жилых помещений по договорам найма государственного жилищного фонда устанавливаются Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга. Основное требование к любой управляющей организации – оказывать жилищные услуги в объеме не ниже минимального перечня», – напоминает Николай Дюмин.
В сочетании с задолженностью жильцов за оказанные услуги это приводит к низкой доходности отрасли. «Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: 5–10%. Это одна из причин того, что в эту сферу неохотно идет частный бизнес», – отмечает Анна Отрощенко, директор по связям с общественностью компании «Главстрой Санкт-Петербург» («дочерней» структурой является УК «Эксплуатация ГС-СПб»).
Соответственно, управляющие компании стремятся увеличить перечень оказываемых услуг, улучшить их качество. «Помимо обязательных минимальных услуг, предлагаем собственникам дополнительные, повышающие комфортность проживания – это работа службы консьержей, охрана жилого комплекса, видеонаблюдение, контроль доступа на внутридворовую территорию, дополнительные услуги по уборке и др. Выбор дополнительных услуг всегда остается за собственниками», – говорит Николай Дюмин.
«Мой многолетний опыт работы в сфере ЖКХ вывел закономерность: чем лучше, тем дороже. Можно говорить о простом качественном минимуме, но все всегда хотят большего – это аксиома. Если хочешь, чтобы лестницу убирали не раз в неделю, а каждый день – то за это надо заплатить. Понятно, что мы оптимизируем расходы, но в целом в ЖКХ – экономить нецелесообразно: современное дорогое инженерное оборудование требует высококлассного ухода, хорошие специалисты по обслуживанию тоже стоят недешево», – отмечает Юрий Влеско.
Надстройка
Соответственно, помимо базиса минимальных услуг, формируется надстройка из услуг дополнительных, а также сервисов, которые делают взаимодействие жильцов с УК максимально простым.
«Вторая категория управления – это те составляющие, которые клиент действительно ценит, видит, и это производит «вау-эффект». Основным элементом в этой части является коммуникация с клиентом. Клиент хочет, чтобы у него была легкая и простая возможность связи с УК, чтобы на его обращения компания адекватно реагировала, отвечала, действовала, а также работала с обратной связью. Сегодня обязательными характеристиками качественного управления становятся цифровизация (в частности, наличие удобного мобильного приложения), а также активное присутствие в социальных сетях. Клиент хочет через свой телефон и компьютер просто и легко общаться с УК, иметь возможность видеть все расчеты с управляющей компанией, оплачивать счета и т. п. Все меньше и меньше людей хочет звонить или лично приходить в офис. В «ЮИТ» в настоящее время около 90% всего общения управляющей компании с клиентом происходит через цифровые каналы», – поясняет ситуацию Александр Арсеньев.
По его словам, конкуренция между УК переходит в уровень предлагаемого сервиса. «Например, для наших клиентов работает онлайн-сервис «ЮИТ Плюс» через мобильное приложение и «личный кабинет» на сайте. Работает одна из самых передовых клиентских служб в России, которая доступна 24/7 онлайн и по телефону. Кроме того, клиенты получают возможность пользоваться спецпредложениями и постоянными скидками от наших партнеров через бонусную программу «ЮИТ Клуб». Это новации в управлении домами. Пока мало УК, которые такое предлагают клиентам. Но через 3-5 лет это будет у большинства», – отмечает он.
Впрочем, судя по информации управляющих компаний, «будущее уже наступило». «Все дома, находящиеся под управлением компании «Сервис-Недвижимость», подключены к единой круглосуточной диспетчерской службе, через которую жильцы подают заявки. Мы следим за качеством выполнения этих заявок с помощью обратной связи от жильцов. Так, например, в июне через диспетчерскую службу было закрыто более 6 тыс. заявок, средний балл оценки которых по пятибалльной шкале – 4,63. В марте мы запустили мобильное приложение «Мой Дом Эталон», с помощью которого можно легко и быстро передавать показания приборов учета, отправлять заявки и обращения в УК, вызывать мастеров, отслеживать статусы заявок и оценивать качество работ, получать оповещения об отключениях воды, плановых работах и других важных новостях. Уже почти год работает наша официальная группа в социальной сети «ВКонтакте», которая также помогает вести диалог с жителями», – рассказывает Николай Дюмин.
«Через «личный кабинет» на сайте нашей УК можно подавать показатели приборов учета и следить за задолженностью по оплате коммунальных платежей, оплачивать квитанции и контролировать платежи, направлять заявки и обращения, связанные с техническими и ремонтными работами, а также следить за ходом выполнения заявки. Мы работаем над внедрением систем «умного дома». Благодаря им со смартфона в любой точке мира можно увидеть картинку с видеокамер или домофона, а показатели датчиков и счетчиков автоматически отправляются в УК и отражаются в «личном кабинете». На случай возникновения нештатных ситуаций в нашей управляющей компании функционирует диспетчерская служба, которая принимает заявки и оперативно решает возникшие вопросы в режиме 24/7. Работает горячая линия качества, общение с жителями ведется и через социальные сети», – отмечает Анна Отрощенко.
Квартиры с видом на перспективу
В непростой экономической ситуации проекты комплексной малоэтажной застройки остаются востребованы и продолжают активно развиваться – во многом благодаря девелоперам, которые строят современное жилье с применением передовых технологий.
Центр развития
Последние несколько лет доля малоэтажных жилых комплексов в Петербурге и пригородах составляет 9–10%. В настоящий момент набирает обороты развитие южного направления.
Одна из самых масштабных на сегодняшний день малоэтажных строек ведется в Пушкинском районе Петербурга, где компания «Центр развития» реализует проект «На Царскосельских холмах». Общая площадь осваиваемой территории – 316 га. По проекту, жить здесь будет больше 40 тыс. человек.
На данный момент застроено порядка 50 га территории, включая улично-дорожную сеть. Первым объектом, построенным на территории проекта, стал бизнес-центр «Перспектива» – компания «Терминал-Ресурс» ввела его в эксплуатацию в I квартале 2016 года. Этот же застройщик строит на территории проекта жилые комплексы «Образцовые кварталы». Первый ЖК «Образцовый квартал» был сдан в конце 2016 года, второй и третий «Образцовые кварталы» сданы и заселены в 2018-м. Всего введены в эксплуатацию 16 домов с 1523 квартирами. На весну 2019 года численность населения района составляет 3,5 тыс. человек. Ведется строительство четвертого, пятого и шестого жилых комплексов.
Особого внимания заслуживает подход к освоению территории. Перед запуском проекта компания «Центр развития» подготовила градостроительную и проектную документацию, построила магистральные инженерные сети, с нуля создала улично-дорожную сеть на осваиваемой территории. Это позволило избежать хаотичной застройки и планомерно возводить жилье, социальную, коммерческую инфраструктуру.
Рядом с жилыми домами проекта «На Царскосельских холмах» появляются магазины, рестораны, спа-салоны и салоны красоты. Завершается строительство закрытой ледовой арены. Начал работу многофункциональный спортивный комплекс «Высота».
На территории вдоль Петербургского шоссе проектом предусмотрена общественно-деловая зона с рестораном, торговым центром, офисным зданием.
Получено разрешение на строительство бизнес-парка с многоуровневым паркингом и пристроенными помещениями для магазинов, кафе, офисов, предприятий бытового обслуживания.
Девелопер уделяет большое внимание развитию социальной инфраструктуры. В 2018-м открыл свои двери детский сад на 140 мест, расположенный во дворе ЖК «Образцовый квартал 2». Сейчас по городскому заказу идет проектирование общеобразовательной школы на 550 мест на участке рядом с ЖК «Образцовый квартал 3», а компания «Терминал-Ресурс» приступила к проектированию школы на 825 мест рядом с «Образцовым кварталом 5» и садика на 240 мест.
Все дороги ведут в Пушкин
Активно участвует в процессе развития территории и город: уже проведена реконструкция Петербургского шоссе, появился виадук над железной дорогой, рассматривается возможность соединения Петербургского и Киевского шоссе, чтобы можно было развести транспортные потоки. РЖД разрабатывают проект остановочного павильона с вокзалом и перехватывающей парковкой, который будет находиться на территории проекта «На Царскосельских холмах». Строительство вокзала планируется начать в следующем году, а когда его введут в эксплуатацию, добраться до Балтийского вокзала можно будет за 20 мин.
Пока «На Царскосельских холмах» строятся малоэтажные жилые дома высотой до 18 м, но высотный регламент позволяет возводить здесь и среднеэтажные здания – до 24 м. В перспективе 112 га территории «Терминал-Ресурс» планирует застроить среднеэтажными комплексами, высотой до 8 этажей. Разновысотные здания позволят по максимуму использовать преимущества уникального местоположения и сохранить видовые характеристики как можно большему количеству квартир. На участке среднеэтажной застройки также планируется возвести храм.
Своя атмосфера
В малоэтажных жилых комплексах формируется спокойная, уютная атмосфера, которой так не хватает в динамичном центре и густонаселенных спальных районах. Однако квартиры в малоэтажных комплексах выбирают не только поэтому. Потребители оценили высокое качество строительства и современные технологии, повышающие удобство проживания в них.
В «Образцовых кварталах» применяется система отопления «теплый водяной пол», которая позволяет жильцам самостоятельно регулировать температуру в каждом жилом помещении. Утепление фасадов производится по австрийской системе Саpatec производителя Caparol: это помогает удерживать тепло внутри, а холод снаружи. Дома с нулевого этажа оснащены малошумными лифтами Schindler производства Швейцарии.
Дальнейшие перспективы проекта «На Царскосельских холмах» эксперты оценивают весьма положительно. Локация интересна благодаря близости историко-культурных центров Пушкина и Павловска, отличной транспортной доступности – 15 мин. до ближайшей станции метро. Все больше людей готовы сменить привычный ритм мегаполиса на более размеренную жизнь и выбирают для этого проекты с продуманной концепцией, которые сделают жизнь комфортной для каждого члена семьи.
Мнение
Елена Тян, руководитель отдела продаж ЖК «Образцовые кварталы»:
– Интерес к малоэтажному жилью растет с каждым годом и в перспективе будет только увеличиваться. Новые малоэтажные жилые комплексы строятся в ближних и дальних пригородах. В пригородах меньшая, чем в мегаполисе, плотность застройки и ниже плотность населения. Вдали от крупных транспортных развязок и промышленных предприятий, как правило, располагаются зеленые зоны. Хорошая экология, единообразная социальная среда, закрытые благоустроенные дворы и высокое качество строительства делают «малоэтажки» привлекательными для любителей как многоквартирных, так и частных домов. Этот формат жилья позволяет совместить преимущества жизни в большом городе и на лоне природы.
Конечно, стоимость квадратного метра в малоэтажном жилом комплексе выше, чем в многочисленных «высотках», так как выше стоимость строительства. Наш покупатель не ищет самое дешевое, лишь бы были стены и крыша, – он готов доплачивать за комфорт.
При принятии решения на первый план выходят характеристики объекта: материалы и технологии, применяемые при строительстве, а также удобство местоположения, наличие социальной и транспортной инфраструктуры. Территория проекта «На Царскосельских холмах» в Пушкинском районе, на которой компания ООО «Терминал-Ресурс» строит «Образцовые кварталы», разрабатывается с учетом транспортной и социальной инфраструктуры. Строятся дороги, предусматриваются транспортные развязки, проектируется новая ж.-д. станция направления «Луга – Балтийская».
Ligovsky City: когда положение обязывает
Есть факторы, которые обязывают застройщика создать оригинальный, выделяющийся проект, обеспечить его высокий статус, сформировать по-настоящему комфортную среду для жизни. Один из таких факторов – близость к историческому центру Санкт-Петербурга. Ярким примером такого подхода, безусловно, является проект Ligovsky City, который реализует компания Glorax Development.
Лиговский проспект – одна из старейших транспортных магистралей в Северной столице. Его далекие «предки» появились еще в начале XVIII века, в царствование основателя города – императора Петра Великого.
Мегапроект
Проект бизнес-класса Ligovsky City реализуется согласно концепции «Город в городе», которая была разработана в рамках программы редевелопмента территорий исторического центра Северной столицы голландскими урбанистами из архитектурного бюро MLA+ в 2016 году. Команда из Роттердама сформировала свое видение редевелопмента Волковской промышленной зоны. Концепция предполагает комплексное гармоничное развитие территории площадью 100 га со строительством уникальных жилых кварталов, созданием парковых зон и городских площадей, возведением коммерческой и социальной инфраструктуры.
Проект Ligovsky City предусматривает строительство нескольких жилых кварталов, связанных между собой инфраструктурой для спорта и отдыха. В настоящее время строятся два первых жилых комплекса: «Первый квартал» общей площадью 106 тыс. кв. м и «Второй квартал» – более 80 тыс. кв. м. В апреле 2019 года Glorax Development закрыла сделку по приобретению еще 18 га на Лиговском проспекте, эти территории также должны войти в состав проекта.
«Освоение бывших промышленных территорий – непростой процесс сразу по нескольким причинам. Во-первых, перевод земли под жилую застройку – дело очень трудоемкое и требует значительных временных затрат. Во-вторых, комплексный подход к развитию территории требует обеспечения ее социальной и иной инфраструктурой. И, наконец, эти территории часто ассоциируются у горожан с фабриками и заводами. Нужно время, чтобы изменить облик района, создать комфортную среду для жизни и изменить имидж локации. Работать с бывшими промзонами способен только социально ответственный бизнес», – считает директор департамента управления проектами Glorax Development Андрей Лопатин.
Сердце города бьется рядом
Работа в историческом центре требует тщательной проработки концепции, обязывает застройщика учитывать в своем проекте параметры окружающей застройки. «В основном здесь невысокие здания с лаконичными фасадами в стилях модерн или конструктивизм. Разрабатывая проект, необходимо было учесть эти моменты. Новые кварталы должны гармонично интегрироваться в городскую среду и вызывать положительные эмоции у жителей. Первые два квартала проекта Ligovsky City выполнены в стиле ленинградского конструктивизма начала XX века, с отсылкой к современным образцам западноевропейской архитектуры», – рассказывает Андрей Лопатин.
Кроме того, по его словам, рядом может оказаться объект культурно-исторического наследия – и его необходимо гармонично интегрировать в проект. Около Ligovsky City есть такое здание, и застройщик попросил архитектурные бюро учесть этот факт. Задача памятника – стать узнаваемым арт-объектом, который будут беречь все жители района.
Транспортную доступность обеспечивают находящиеся в пешеходной доступности станции метро фиолетовой ветки «Обводный канал» (10 мин.) и синей ветки «Фрунзенская» (15 мин.). Через несколько лет непосредственно около комплекса, рядом с железнодорожной платформой «Боровая», откроется одноименная станция коричневой линии метрополитена.
В шаговой доступности от Ligovsky City также находится международный и междугородный автовокзал на Обводном канале. До Московского железнодорожного вокзала прямо по Лиговскому проспекту – всего 3 км, добраться можно за несколько минут. До сердца города – Дворцовой площади – на общественном транспорте можно доехать всего за 10–15 мин.
Статус – бизнес-класс
Проект реализуется в бизнес-классе, что обуславливает продуманность всех деталей и внимание даже к мелочам. Одним из важнейших преимуществ Ligovsky City стало разнообразие планировочных решений. Большинство квартир, включая небольшие студии, имеют балкон, лоджию или террасу. В двух- и трехкомнатных квартирах количество санузлов соответствует количеству спален. Пространственно-планировочные решения жилого комплекса предусматривают возможность объединения комнат внутри одной квартиры и нескольких квартир целиком.
На первых этажах домов запланировано размещение коммерческой инфраструктуры, включая супермаркеты, рестораны и кафе, студии красоты, спортивные центры, предприятия сферы услуг и ритейл. В рамках проекта выполняется реконструкция школы, а также будет построен детский сад. Благоустроенные дворы закрыты для посторонних и свободны от машин. Предусмотрено создание подземного паркинга и внедрение комплексной системы безопасности.
Несмотря на то, что проект реализуется в формате редевелопмента, он соседствует со старыми жилыми кварталами, что обеспечивает наличие всей необходимой социальной и торгово-развлекательной инфраструктуры. В шаговой доступности находятся зеленые насаждения – Воронежский сад и Прилукский сквер.
Свой вклад в озеленение локации внесет и Ligovsky City. Помимо зеленых дворовых пространств, на прилегающей территории будет сформирован сквер. Проект выбран на конкурсной основе в декабре 2018 года, его реализация обойдется застройщику примерно в 40 млн рублей. Архитектурная концепция, которую предложило проектное предприятие «Инженерное дело», формирует необычную структуру пространства для отдыха и пешеходных маршрутов. Сквер предполагает наличие четырех зон: амфитеатр с широкими лавками, место для городских фотовыставок, уличный воркаут, детская площадка. Проектировщики запланировали создание двухуровневого бионического рельефа, который повышает показатели коэффициента озеленения в полтора раза.
Финиш – не за горами
Строительство первых двух кварталов Ligovsky City идет полным ходом. В «Первом квартале» в активной стадии устройство фасадов – сейчас осуществляется кладка облицовочного кирпича, также ведется каменная кладка стен. Во «Втором квартале» продолжаются монолитные работы: ведется устройство стен и перекрытий. В обоих жилых комплексах параллельно осуществляются работы по устройству подземного паркинга.
В рамках сотрудничества с ООО «Сбербанк Инвестиции» девелопер получил проектное финансирование для реализации проекта – и полностью готов к работе по новым правилам. Это гарантирует покупателям квартир надежность их инвестиций. Получение проектного финансирования от Сбербанка является индикатором надежности девелопера и говорит о высоком качестве проектов, подтвержденном одним из крупнейших банков страны.
Сдать «Первый квартал» компания Glorax Development планирует в IV квартале 2019 года, «Второй квартал» — во II квартале 2020-го.
Кстати
Ligovsky City – не единственный крупный проект, который Glorax Development реализует в Санкт-Петербурге. Знаковым для города стал проект Golden City на намывных территориях Васильевского острова, который предполагает возведение нескольких жилых кварталов бизнес-класса с собственной инфраструктурой и делового кластера. В Центральном районе компания возводит клубный дом премиум-класса Grand House, в Калининском – жилой комплекс «Мейн Хаус». В Красносельском районе в настоящее время идет строительство третьей очереди жилого комплекса «Английская миля», первые две очереди уже сданы в эксплуатацию. Также среди проектов, успешно реализованных в Санкт-Петербурге, – жилые комплексы «Шерлок Хаус» и «Твин Хаус».