Управление: базис и надстройки
Понятие комфортного жилья помимо характеристик жилого комплекса и самого жилища предполагает еще и качественное управление. Какие именно составляющие оно должно иметь, чтобы можно было говорить о качестве работы в этой сфере, «Строительный Еженедельник» спросил у экспертов.
По оценке специалистов, в управлении многоквартирными домами можно выделить два направления: базовое обслуживание и дополнительные услуги. Роль последних постоянно увеличивается, а технологичность повышается.
Базис
Как отмечает вице-президент, руководитель дивизиона «Услуги для проживания, Россия» концерна «ЮИТ» Александр Арсеньев, базис составляют услуги по поддержанию нормальной работы всех систем зданий: «Лифты должны ходить, трубы – не течь, вода – поступать, отопление – работать, и т. п. При этом качественным управлением можно назвать такое состояние, при котором клиент не видит работы управляющей компании в данной области. Просто все работает».
Начальник отдела качества Группы ЦДС Юрий Влеско подчеркивает, что основа эффективного управления – это профессиональная команда. «В нашем деле самая главная работа – профилактическая, в доме все необходимо делать вовремя во избежание аварийных ситуаций. Чтобы качественно отслеживать все процессы и принимать превентивные меры, дому необходим хозяин – один постоянный мастер или управляющий, который знает все инженерные системы и понимает специфику», – отмечает он.
«Современные жилые комплексы наполнены сложной инженерией, которая требует своевременного и надлежащего обслуживания. Важно, чтобы все работы по эксплуатации и текущему ремонту выполнялись вовремя и с должным качеством. Домом должны управлять профессионалы», – соглашается Николай Дюмин, генеральный директор АО «Сервис-Недвижимость» (входит в Группу «Эталон»).
Что почем
Специфика управления многоквартирными домами заключается в жестком регулировании платы за базовые работы. «Тарифы на минимальный перечень услуг для нанимателей жилых помещений по договорам найма государственного жилищного фонда устанавливаются Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга. Основное требование к любой управляющей организации – оказывать жилищные услуги в объеме не ниже минимального перечня», – напоминает Николай Дюмин.
В сочетании с задолженностью жильцов за оказанные услуги это приводит к низкой доходности отрасли. «Официальная статистика показывает невысокую рентабельность управляющих компаний: 5–10%. Это одна из причин того, что в эту сферу неохотно идет частный бизнес», – отмечает Анна Отрощенко, директор по связям с общественностью компании «Главстрой Санкт-Петербург» («дочерней» структурой является УК «Эксплуатация ГС-СПб»).
Соответственно, управляющие компании стремятся увеличить перечень оказываемых услуг, улучшить их качество. «Помимо обязательных минимальных услуг, предлагаем собственникам дополнительные, повышающие комфортность проживания – это работа службы консьержей, охрана жилого комплекса, видеонаблюдение, контроль доступа на внутридворовую территорию, дополнительные услуги по уборке и др. Выбор дополнительных услуг всегда остается за собственниками», – говорит Николай Дюмин.
«Мой многолетний опыт работы в сфере ЖКХ вывел закономерность: чем лучше, тем дороже. Можно говорить о простом качественном минимуме, но все всегда хотят большего – это аксиома. Если хочешь, чтобы лестницу убирали не раз в неделю, а каждый день – то за это надо заплатить. Понятно, что мы оптимизируем расходы, но в целом в ЖКХ – экономить нецелесообразно: современное дорогое инженерное оборудование требует высококлассного ухода, хорошие специалисты по обслуживанию тоже стоят недешево», – отмечает Юрий Влеско.
Надстройка
Соответственно, помимо базиса минимальных услуг, формируется надстройка из услуг дополнительных, а также сервисов, которые делают взаимодействие жильцов с УК максимально простым.
«Вторая категория управления – это те составляющие, которые клиент действительно ценит, видит, и это производит «вау-эффект». Основным элементом в этой части является коммуникация с клиентом. Клиент хочет, чтобы у него была легкая и простая возможность связи с УК, чтобы на его обращения компания адекватно реагировала, отвечала, действовала, а также работала с обратной связью. Сегодня обязательными характеристиками качественного управления становятся цифровизация (в частности, наличие удобного мобильного приложения), а также активное присутствие в социальных сетях. Клиент хочет через свой телефон и компьютер просто и легко общаться с УК, иметь возможность видеть все расчеты с управляющей компанией, оплачивать счета и т. п. Все меньше и меньше людей хочет звонить или лично приходить в офис. В «ЮИТ» в настоящее время около 90% всего общения управляющей компании с клиентом происходит через цифровые каналы», – поясняет ситуацию Александр Арсеньев.
По его словам, конкуренция между УК переходит в уровень предлагаемого сервиса. «Например, для наших клиентов работает онлайн-сервис «ЮИТ Плюс» через мобильное приложение и «личный кабинет» на сайте. Работает одна из самых передовых клиентских служб в России, которая доступна 24/7 онлайн и по телефону. Кроме того, клиенты получают возможность пользоваться спецпредложениями и постоянными скидками от наших партнеров через бонусную программу «ЮИТ Клуб». Это новации в управлении домами. Пока мало УК, которые такое предлагают клиентам. Но через 3-5 лет это будет у большинства», – отмечает он.
Впрочем, судя по информации управляющих компаний, «будущее уже наступило». «Все дома, находящиеся под управлением компании «Сервис-Недвижимость», подключены к единой круглосуточной диспетчерской службе, через которую жильцы подают заявки. Мы следим за качеством выполнения этих заявок с помощью обратной связи от жильцов. Так, например, в июне через диспетчерскую службу было закрыто более 6 тыс. заявок, средний балл оценки которых по пятибалльной шкале – 4,63. В марте мы запустили мобильное приложение «Мой Дом Эталон», с помощью которого можно легко и быстро передавать показания приборов учета, отправлять заявки и обращения в УК, вызывать мастеров, отслеживать статусы заявок и оценивать качество работ, получать оповещения об отключениях воды, плановых работах и других важных новостях. Уже почти год работает наша официальная группа в социальной сети «ВКонтакте», которая также помогает вести диалог с жителями», – рассказывает Николай Дюмин.
«Через «личный кабинет» на сайте нашей УК можно подавать показатели приборов учета и следить за задолженностью по оплате коммунальных платежей, оплачивать квитанции и контролировать платежи, направлять заявки и обращения, связанные с техническими и ремонтными работами, а также следить за ходом выполнения заявки. Мы работаем над внедрением систем «умного дома». Благодаря им со смартфона в любой точке мира можно увидеть картинку с видеокамер или домофона, а показатели датчиков и счетчиков автоматически отправляются в УК и отражаются в «личном кабинете». На случай возникновения нештатных ситуаций в нашей управляющей компании функционирует диспетчерская служба, которая принимает заявки и оперативно решает возникшие вопросы в режиме 24/7. Работает горячая линия качества, общение с жителями ведется и через социальные сети», – отмечает Анна Отрощенко.
Как инновации экономят деньги жильцов?
По данным международной компании Knight Frank, спрос на жилье бизнес-класса за последний год заметно укрепился. Эксперты уверены: покупателям больше не интересны типовые проекты, они ищут что-то особенное. О том, какие инновационные решения применяются в современном строительстве, рассказал соучредитель компании Bau City Кирилл Сиволобов.
– Почему новый формат недвижимости «бизнес-лайт» стал таким популярным?
– Жилье бизнес-уровня выбирают люди, которые несколько лет назад уже купили квартиру в доме классом ниже. Они успели узнать все недостатки недорогих домов: тесные и темные парадные; медленные и шумные лифты; некачественные окна с плохой тепло- и шумоизоляцией; неблагоустроенные дворы, заставленные машинами. Сейчас люди стали гораздо избирательнее и знают, что должно быть в их доме. Чтобы люди смогли выбрать новое качество жизни, мы создали формат недвижимости business-light. Это «легкий бизнес-класс», который по материалам не уступает премиальным домам, а выбрать квартиру в таком доме можно исходя из своих потребностей и финансовых возможностей. Качество чувствуется во всем – просторный холл высотой 7 м в стиле музея Porsche, 24-часовой ресепшн, оптимальная звукоизоляция от конструктивных и вибрационных шумов, скоростные и бесшумные лифты, зеленый благоустроенный двор без машин. Возможно приобрести квартиры площадью от 40 до 480 кв. м, с теплым панорамным остеклением лоджий и витражными окнами, а на последнем этаже можно сделать двухуровневую планировку.
– Чем сегодня можно привлечь искушенного клиента?
– В первую очередь – возможностью сформировать необходимую планировку, моделировать пространство, вплоть до объединения всех квартир на этаже, это возможно за счет применения технологии с использованием плоских несущих колонн. Также мы делаем акцент на внедрении передовых технологий, чтобы наш дом оставался таким же качественным и актуальным даже через десять лет. Фасад дома мы сделали максимально тепло- и энергоэффективным: выбрали глиняную терракоту Hunter Douglas, которую специально для нас сделают в Португалии. Для остекления используем архитектурное стекло компании AGС (энергоэффективное Energy Light и солнцезащитное Stopsol с отражающим магнетронным покрытием), первыми в России ставим инновационные окна Gealan Kubus, они поддерживают комфортную температуру и снижают коммунальные затраты. Выбрали экологически эффективные лифты KONE со скоростью подъема 2 м/с. Предусмотрели в подземном паркинге зарядные станции для электрокаров. Разводку труб отопления делаем в полу, а счетчики устанавливаем в этажных щитовых – это освобождает пространство квартиры и помогает контролировать внутридомовую среду. Предусмотрели автоматизированный сбор данных со счетчиков и интерактивную среду для общения жильцов, в местах общего пользования устанавливаем светодиодную подсветку. Все это помогает оптимизировать расходы на эксплуатацию жилья.
– Выгодно ли застройщику внедрять качественные новые технологии?
– Использование качественных материалов застройщику обходится, конечно, дороже. Например, метр керамогранита для облицовки стоит, в среднем, 600 рублей, а метр архитектурной терракоты – 5500, но она гораздо лучше по теплоэффективности, проще в уходе и со временем не теряет своих качеств, а главное – гораздо эстетичнее. У нас есть правило – «Если что-то делаешь, то делай хорошо», это внутренняя потребность сделать хороший продукт. Такой подход наши покупатели уже оценили по достоинству, сейчас в доме продано больше 70% квартир. Покупая квартиру в доме класса «бизнес-лайт», человек впоследствии выигрывает в деньгах – он меньше тратит на обслуживание квартиры, содержание и ремонт дома.
Скидки в цифрах и процентах
Для рынка недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области лето традиционно является низким сезоном, поэтому девелоперы не скупятся на скидки и подарки, чтобы активизировать интерес целевой аудитории. «Строительный Еженедельник» собрал для своих читателей лучшие акции и предложения от застройщиков.
В июне большинство девелоперов сделали ставку на скидки не в процентах, а в конкретном рублевом эквиваленте. Вероятно, застройщики хотят избавить потенциальных покупателей от необходимости браться за калькулятор.
По этому пути пошла компания «Главстрой-СПб»: при покупке готового жилья в ЖК «Юнтолово» можно сэкономить до 1,3 млн рублей. Например, стоимость «однушки» площадью 40,1 кв. м составит чуть больше 3,1 млн рублей, т. е. почти на 736 тыс. дешевле обычной цены. Цена «двушки» в 61,79 кв. м уменьшена более, чем на 1 млн рублей, – до 4,7 млн. Максимальный дисконт в размере почти 1,3 млн возможен при покупке «трешки» размером 75,28 кв. м – цена составит чуть меньше 5,5 млн рублей. «Квартиры будут передаваться покупателям с базовым и улучшенным стандартами отделки», – сообщили в компании. Помимо этого, «Главстрой-СПб» традиционно предлагает скидку в 10% при полной оплате квартиры либо при покупке в ипотеку. При условии повторной покупки клиент компании может рассчитывать на дополнительную скидку в размере 2%.
«Группа ЛСР» на 1,2 млн рублей снизила цены на двухкомнатные квартиры в четырех ЖК: «Цивилизация», «Цивилизация на Неве», «Калейдоскоп» и «Новая Охта». Управляющая компания «Новоселье» обещает скидку в 500 тыс. рублей на готовые «однушки» в квартале «Гамма», построенном в рамках комплексного проекта «ЖК Новоселье: Городские кварталы». Кроме того, банк «ДельтаКредит» предлагает рекордно низкую ипотечную ставку – 6,25% годовых – на все квартиры КОТ при условии, что первый взнос составит не менее 15% от стоимости жилья.
Группа компаний «БФА-Девелопмент» распродает «однушки» в 14-м и 15-м корпусах ЖК «Огни залива» со скидкой 150 тыс. рублей при первом взносе не менее 40% от цены квартиры. Кроме того, покупатели из других регионов РФ могут рассчитывать на скидку в размере 50 тыс. при покупке любого жилья в ЖК. Компания «Евроинвест Девелопмент» предлагает дисконт в 70 тыс. рублей на все квартиры в ЖК iD Murino.
Впрочем, интересные предложения со скидками в процентах на рынке тоже есть. Компания «ЮИТ Санкт-Петербург» предложила скидку 25% на студии в строящемся ЖК TARMO и 20% – на квартиры с тремя и более комнатами в этом же комплексе. Дисконт в 20% действует и на часть готовых квартир в элитном ЖК «Смольный проспект». На 15% дешевле можно купить «двушки» во второй очереди ЖК INKERI и «трешки» – в ЖК Fjord.
До конца июня предлагается дисконт в 15% на все квартиры компании «Северный город» при первом взносе не менее 50% от цены жилья. «Нашим покупателям доступна гибкая система рассрочки. Первый платеж обычно должен составлять не менее 30% от стоимости квартиры. Чем больше первый взнос – тем больше скидка», – пояснила руководитель отдела развития продуктов и разработки концепций компании «Северный город» Тамара Попова. Компания «Л1» предлагает дисконт в 15% на квартиры в сданных ЖК «Империал» и «Граф Орлов».
«Эталон ЛенСпецСМУ» до конца месяца будет продавать квартиры в корпусах 4.11 и 8.1 квартала «Галактика» со скидкой 12%, в других домах проекта – 10%. Также с дисконтом в 10% можно приобрести квартиры в «Доме на Обручевых», «Доме на Блюхера» и последние 12 квартир в ЖК «Ландыши». Со скидкой в 12% продаются квартиры в готовых корпусах № 1 и № 2 ЖК «Самоцветы». «Более того, мы сформировали специальный список из 23 квартир, на которые установили минимальную цену. Туда попали квартиры в «Самоцветах», «Ласточкином гнезде» и в «Галактике». Например, в рамках акции трехкомнатную квартиру площадью 82 кв. м в готовом ЖК можно приобрести за 5,6 млн рублей. В отдельных случаях выгода может составить несколько миллионов», – сообщают в «Эталоне».
Стоит обратить внимание и на подарки, которые иногда оказываются гораздо выгоднее любых скидок. Так, «Северный город» готов подарить парковку покупателям трех- или пятикомнатных квартир в «Доме на излучине Невы», стоимостью более 16,2 млн рублей, или «трешек» в «Доме у Елагина острова». При покупке квартиры в корпусах второго этапа первой очереди Ultra City парковка будет стоить 100 тыс. рублей, а покупатели квартир в EcoCity получают в подарок отдельное помещение кладовой на цокольном или первом этаже. YIT готова продать машино-место со скидкой в 50% или даже две парковки по рублю за каждую приобретателям жилья в «Смольном проспекте».
Glorax Development запустила программу «Метры в подарок», по которой при покупке жилья в ЖК «Мейн Хаус», «Твин Хаус», «Олимп» и «Английская миля» можно бесплатно получить до 14 кв. м. «Чем больше площадь квартиры, тем выше размер скидки. Наибольшую выгоду получают покупатели "трешек "», – пояснили в компании.