Андрей Коротков: «В сферу парковки должен прийти XXI век»
ГК «Паркинги Мегаполиса» более десяти лет выполняет проектирование и строительство паркингов, в том числе быстровозводимых и механизированных, на всей территории России. О специфике и перспективах этой деятельности «Строительному Еженедельнику» рассказал исполнительный директор компании Андрей Коротков.
– В чем особенности работы в этом сегменте рынка?
– Проблема с парковкой в наших городах появилась сразу после того, как автомобили из предмета роскоши превратились в доступное средство передвижения. Однако условия для организации места для стоянки машины весьма различаются в зависимости от объекта и территории – вновь возводимый жилой комплекс или район сложившейся городской застройки, исторический центр города или его спальные пригороды, деловой или торгово-развлекательный центр. Объекты разные, и для них, конечно, нет универсальных решений устранения парковочных проблем. Но у них есть общее: эти проблемы не только являются актуальными сегодня – но существует устойчивая тенденция их обострения с каждым годом. Поэтому в нашей практической работе мы используем комплексный подход к решению проблемы.
Выходя на тот или иной объект (как строящийся, так и уже находящийся в эксплуатации), мы проводим анализ существующих парковочных возможностей недвижимости (земельных участков и зданий), формируем или оптимизируем концепцию действующих автостоянок и других объектов гаражного назначения, разрабатываем и согласовываем их проекты. В зависимости от конкретной ситуации предлагаем заказчику то или иное техническое решение. Согласитесь – одно дело строить паркинг на свободной территории в рамках большого жилого комплекса и совсем другое – изыскивать способ организовать парковку в сложившейся застройке исторического центра.
Поэтому мы предлагаем самый широкий в технологическом отношении спектр решений проблемы парковки и помогаем выбрать оптимальные варианты – от классических многоэтажных паркингов рампового типа и быстровозводимых конструкций до современных механизированных систем, позволяющих получить максимальное число машино-мест при минимальной площади участка.
Также мы осуществляем поставку и монтаж парковочных подъемников (парковочных модулей) зависимого типа, как российского производства, так и ведущих мировых брендов: из Германии, Южной Кореи, Турции, Китая. Среди наших заказчиков – застройщики жилых комплексов, собственники коммерческой недвижимости, владельцы домов.
– Вы сделали акцент на механизированных паркингах. Вы считаете их наиболее эффективными?
– Как я уже отметил, оптимальный (в том числе с экономической точки зрения) вариант зависит от конкретной ситуации. Но, действительно, очень часто задачей заказчика является создание или увеличение числа машино-мест на ограниченных площадях. И в этом отношении механизированный паркинг – наиболее эффективное решение. Можно сказать, что это наступление XXI века в сфере парковки.
Основное преимущество любых механизированных паркингов – увеличение вместимости парковки. При использовании минимума пространства там можно хранить значительно больше автомобилей, чем на традиционной стоянке. Это достигается за счет снижения размера занимаемого места – ячейки, которая лишь незначительно превосходит габариты автомобиля. В результате механизированный паркинг на 10 уровней имеет ту же высоту, что стационарный на 7 этажей. А за счет полезного использования рамп и проездов на этажах, которые не нужны в механизированных паркингах, их парковочная емкость увеличивается в полтора-два раза.
Механизированные паркинги идеально подойдут для размещения в ограниченном подземном пространстве зданий. Заказчику не понадобится делать широкие проезды, продумывать пути эвакуации людей, заботиться о системе оповещения и вентиляции, а также строить из монолита несколько уровней.
– Можно где-то увидеть, как работают механизированные паркинги?
– Установка автоматизированных и механизированных паркингов – уже не редкость для городов России. Впереди всех – Москва, где это уже стало массовым явлением. Но говорить о том, что они стали занимать лидирующее положение на рынке объектов гаражного назначения в нашем мегаполисе, да и в других крупных городах страны, – преждевременно. Хотя осознание неизбежности учета общемировых тенденций в организации цивилизованного хранения автомобилей обязательно придет и в умы как законодателей, чиновников, представителей бизнеса, так и простых автовладельцев.
Если говорить о практическом опыте нашей компании, то в кооперации со специалистами из Южной Кореи нам удалось впервые в России построить ряд роторных паркингов на территории одной из новостроек в Петербурге. Изготовление значительной доли комплектующих отечественными специалистами позволило удешевить паркинги на треть.
Устойчивым спросом пользуются роторные паркинги китайского производства. Мы являемся дилером крупнейшего предприятия Китая, производительность которого составляет около 50 комплектов роторов в месяц, они быстро расходятся на внутреннем рынке КНР, в странах АТР, а также – в США, в которых подобного производства нет. Конечно, наши успехи на российском рынке скромнее – поставки до 4-5 роторов в год. И как ни странно, в основном в регионы РФ.
Мы внедрили новый формат работы с потенциальными клиентами – и в мае текущего года провели ознакомительную поездку специалистов ряда крупных компаний застройщиков и девелоперов на завод-изготовитель в Турцию. Наши соотечественники убедились в высоком уровне производства. Этот завод выпускает парковочные подъемники, в том числе для низких помещений (с высотой от 2,7 м), роторных паркингов, а также других автоматизированных парковочных систем. По результатам поездки состоялось подписание нескольких контрактов – и наши турецкие партнеры уже изготавливают заказанное оборудование. А некоторые потенциальные заказчики задумались о замене проектных решений с применением немецкого оборудования на аналогичное по качеству (оборудование выпускается по лицензии Германии), но с более «демократичными» ценами.
Осенью пазловый паркинг и парковочные подъемники будут монтироваться на строящемся объекте Васильевского острова, а также «пропишутся» в одном из областных городов России.
Что касается российских двухуровневых подъемников электромеханического типа, к выпуску которых наша компания с партнерами приступила два года назад, то с учетом спроса в настоящее время мы переносим их производство в Санкт-Петербург. Эти подъемники адаптированы к российским реалиям, имеют повышенную грузоподъемность под автомобили «джип» и «кроссовер», более широкий климатический диапазон использования, более ремонтопригодны. Мы надеемся потеснить лидеров рынка из Китая, которые выпускают в основном гидравлические подъемники в облегченном варианте, под малолитражные автомобили.
– А можно ли задействовать механизированные паркинги в старом фонде?
– Конечно. Именно для исторических зданий с минимумом свободного места такое решение является идеальным. Роторные и пазловые можно пристраивать к брандмауэрным стенам зданий. С нами уже консультировались представители администрации нескольких районов города о возможности установки таких систем во дворах-колодцах. Начаты пилотные проекты реконструкции двух зданий в исторической части города с сохранением фасадов и полным изменением функционала внутреннего объема под автоматизированные парковки. Для нашего города – это очень перспективное решение задачи увеличения парковочного пространства центральных районов.
– Когда, по Вашему мнению, XXI век придет в сферу парковки?
– Мы не специалисты по прогнозам, но видим, что ситуация кардинально меняется. Объекты недвижимости премиум-класса уже не проектируются без применения автоматизированных систем. Такое оборудование в приоритете у частных инвесторов при рассмотрении вопроса парковочной оптимизации уже действующих объектов недвижимости. За несколько последних лет производство оборудования для механизированных паркингов налажено на нескольких российских и белорусских заводах. Таким оборудованием заинтересовалась и начала выпуск одна из госкорпораций. Конечно, наши бренды не так узнаваемы на рынке, как китайские или немецкие.
Хочу закончить интервью цитатой из материалов «Конференции американских городов», состоявшейся в 1928 году: «Если исключить разговоры о погоде, то мы не найдем иного вопроса, который бы обсуждался в наших городах столь активно, как проблема парковок». И если в ближайшие годы не произойдет революции в данном сегменте, первый вопрос из обсуждения горожан, скорее всего, исчезнет.
Обрести свою «Терру»
Район Черной речки за последние полгода стал зоной активного редевелопмента. Петербургские застройщики вывели на рынок уже несколько ярких проектов. Один из них – ЖК «Терра» от ГК «РосСтройИнвест».
Черная речка – район средне- и малоэтажной застройки, зеленый и благоустроенный. Он ярко контрастирует с новыми городскими территориями, которые плотно застраиваются высотными домами и пока не обладают развитой инфраструктурой. ЖК «Терра» – очевидный выбор для тех, кто ценит комфорт и безопасность и хочет проживать в районе, близком к центру города.
Пройдусь по Земледельческой
Локация – одно из главных преимуществ ЖК «Терра». Он появится на участке, ограниченном улицами Сердобольской, Студенческой, Белоостровской и Земледельческой, а также проектируемым проездом от Земледельческой до Сердобольской.
Ближайшие станции метро «Лесная» и «Черная речка» находятся в 1,1 и 1,5 км соответственно. До центра города можно доехать за 20 минут, до Петроградской стороны – за 10. Здесь хорошо налажена транспортная связь с другими районами города, развита инфраструктура: в радиусе километра есть детские сады и школы, поликлиники, рынок, кафе и рестораны. Напротив – ТК «Ланской», до ТЦ «Европолис» на автомобиле можно доехать за 7 минут.
При этом дорога к крупнейшим городским паркам на Крестовском и Елагином островах займет 15 минут, совсем рядом находятся Ланской сад и парк Лесотехнической академии.
Пространство двора будет свободным от автомобилей, благоустроенным и приспособленным для отдыха взрослых и детей. Зеленой станет даже крыша встроенно-пристроенного подземного гаража, на которой разместят детские и спортивные площадки.
Предвосхищая ожидания
Предложить больше, чем ждет покупатель, – основа работы компании «РосСтройИнвест». Локация, в которой расположится ЖК «Терра», позволяет отнести будущий комплекс к бизнес-классу, но в компании его осторожно позиционируют как «верхнюю границу комфорт-класса» и поясняют: многие представленные опции и используемые технологии действительно являются атрибутами более высокого класса жилья, но такова тенденция.
К элементам более высокого класса можно отнести техническое оснащение (дому будет свойствен высокий класс энергоэффективности), безопасность (системы видеонаблюдения, консьержи), места для хранения детских колясок и велосипедов, подземный паркинг, в который можно спуститься на лифте (очевидные опции «бизнеса»), качественные планировки, а также современное архитектурное решение, не похожее на предыдущие проекты «РосСтройИнвеста».
Разработку архитектурного облика ЖК «Терра» доверили специалистам из Москвы.
Архитектура комплекса отражает тенденции времени, подходит поколению 25–45-летних, при этом не противоречит петербургским традициям, а напротив, развивает их.
«Терра» будет состоять из трех домов высотой всего 40 м (13 этажей), с очень интересными и выразительными фасадами, облицованными современными панелями природных оттенков: бежевого, светло-серого, коричневого. Эти цвета олицетворяют спокойствие и уют, атмосферу гостеприимства, а также стремление к жизни и творчеству.
Мнение
Фёдор Туркин, председатель совета директоров ГК «РосСтройИнвест»
– В ближайшем окружении, наверное, около десятка новых комплексов, и они все интересные, продуманные, очень неплохого уровня. На их фоне надо выделиться, и мы, безусловно, будем этого добиваться. Думаю, мы сможем привлечь покупателей теми опциями, которые позитивно отразятся на качестве жизни будущих жильцов.
Искусство променада
Появление новых прогулочных зон в Северной столице становится общегородским трендом. Большой вклад в его развитие вносят петербургские застройщики, предусматривающие в своих проектах бульвары и променады.
По мнению девелоперов, наличие прогулочной зоны в проекте хоть и не увеличивает напрямую стоимость квартир в жилом комплексе, но является важным его конкурентным преимуществом, которое улучшает ликвидность и привлекательность приобретаемой недвижимости.
Пойду, пройдусь
В преддверии ЧМ-2018 в мае этого года в прибрежной части Приморского парка Победы на Крестовском острове появилась новая прогулочная зона. Площадку покрыли настилом из лиственницы, установили скамейки, шезлонги, тренажеры, оборудовали детские площадки и высадили деревья. С площадки открывается прекрасный вид на акваторию Финского залива и вантовые конструкции ЗСД. Инвесторами благоустройства набережной выступили рестораторы. В SunDay Ginza рассказали, что компания вложила в благоустройство прилегающей территории около 8 млн рублей.
Новый променад в Приморском парке Победы дополнил ряд подобных проектов, реализуемых в последние годы в Петербурге. Сюда можно отнести и набережную общественного пространства «Порт Севкабель» на Кожевенной линии Васильевского острова. Пока площадка работает в ограниченном режиме. Ее полное открытие запланировано на сентябрь текущего года.
Раскинулся прогулочный променад и между историческими постройками Новой Голландии, открывшейся в августе 2016 года и уже успевшей стать важной точкой на культурной карте города.
Бульвар для отдыха и бизнеса
Прогулочные зоны все чаще становятся составной частью девелоперских проектов. Променады в жилых кварталах отличает многофункциональность. Они обычно включают в себя торговую и рекреационную функцию, каждая из которых имеет соответствующее зонирование. «Например, у ЖК «Леонтьевский Мыс» можно будет отдохнуть на свежем воздухе в специально обустроенной рекреационной зоне, почувствовать себя практически за городом, в окружении воды и парков, заняться яхтингом и другими водными видами спорта. А после прогулки пообедать в одном из шести уютных ресторанчиков с открытой террасой и видом на залив, посетить винный бутик, пивной бар премиум-класса, кафе или кондитерскую», – рассказывает генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс» Игорь Оноков.
Группа ЦДС предполагает развивать свой новый проект «Черная речка» в таком же многофункциональном ключе. Как говорит Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга компании, в новом жилом комплексе будет создана полноценная прогулочная зона – широкий променад со стороны Белоостровской улицы. «Общественное пространство украсят широкие цветущие газоны и специально подобранные деревья и кустарники. В домах, расположенных вдоль променада, разместятся семейные рестораны, кафе и пекарни. Это предоставит будущим жителям разнообразные возможности для досуга и отдыха», – считает Пётр Буслов.
Рекреационная часть променадов имеет деление на активную и пассивную зоны отдыха, наполнение которых ограничено только фантазией и финансовыми возможностями застройщика.
«В жилом квартале NEWПИТЕР нами создан пешеходный бульвар Белых ночей, протяженность которого на финальной стадии реализации проекта превысит 2 км, а площадь благоустройства составит около 50 тыс. кв. м, – говорит Анзор Берсиров, руководитель проектов комплексного освоения территорий АО «Строительный трест». – Променад условно разделен на несколько этапов и развивается пропорционально увеличению количества жителей в квартале. Сейчас на нем расположено поле для игры в мини-футбол, высажены газоны, установлены скамейки, проложены велодорожки. Скоро мы приступим к созданию площадки для воркаута, а со временем планируем создать уникальную детскую площадку по эксклюзивному проекту, зоны для игры в волейбол и баскетбол, плодовый сад, площадь с амфитеатром».
К формированию променадов застройщики привлекают ландшафтных архитекторов, иногда – весьма именитых. «Концепция благоустройства квартала NEWПИТЕР разрабатывалась профессиональными урбанистами из архитектурной мастерской FUTURA Architects, – добавляет Анзор Берсиров. – В прошлом году бульвар Белых ночей был отмечен серебряным знаком международного фестиваля «Зодчество 2017» в номинации «Открытые общественные пространства».
Bonava обустроит пешеходную набережную в Красногвардейском районе, напротив строящегося жилого квартала Magnifika. Длина ее составит 300 м, ширина – в среднем 20 м. Концепция набережной разработана специалистами архитектурного бюро Arteza и собственными дизайнерами компании Bonava. «Работы по ее обустройству будут проходить постепенно, по мере возведения очередей жилого комплекса Magnifika Residence, примыкающего к набережной. На ее примере мы формируем новый подход к обустройству городских набережных. Это будет место исключительно для комфортного пребывания людей, – комментирует Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург». – При разработке проекта набережной специалисты Bonava ориентировались на лучшие примеры преобразования береговых линий в северных странах. На ней появятся места для встреч и отдыха, детские площадки, амфитеатр, велодорожки и велокафе, зона для настольных игр, площадка для занятий йогой и др.».
По словам Яны Булмистре, руководителя отдела маркетинга строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест» в Петербурге, в последние годы такие комплексные проекты благоустройства распространяются не только на жилые комплексы высокого ценового сегмента, но и на масс-маркет. С одним отличием – если в массовом сегменте благоустройство проводится силами застройщиков, то в индивидуальных проектах к оформлению территории привлекаются именитые ландшафтные дизайнеры.
«Так, к оформлению нового проекта «Аквилон Инвест» в Адмиралтейском районе – ЖК «ARTквартал.Аквилон» – было подключено агентство «Нескучный сад», известное петербуржцам по проектам «Новая Голландия» и «Диво-Остров».
На закрытой территории ЖК «ARTквартал.Аквилон» появятся аллея со скульптурами современных авторов, крытая сцена для проведения детских праздников, зона с уличными музыкальными инструментами для малышей, а также двухуровневая «ART-ротонда», на первом ярусе которой разместятся стеллажи для буккроссинга, а на втором – лежаки для отдыха и фотозона со скульптурной композицией «I love ARTквартал». На территории всего двора будет доступен бесплатный Wi-Fi, создано авторское освещение с подсветкой тротуара, места отдыха со специальными скамейками-антидождь».
Непрямая капитализация
Прямой взаимосвязи между наличием или отсутствием променада у жилого комплекса и стоимостью квартир нет, говорят застройщики. «Променад – это дополнительное конкурентное преимущество жилого комплекса, которое увеличивает ликвидность и привлекательность приобретаемой недвижимости, – отмечает Анзор Берсиров. – Как правило, застройщик расходует на благоустройство 3–5% общей суммы инвестиций в проект. На первый взгляд, это не так много, однако нужно помнить о стоимости содержания рекреационных зон и променадов. Обычно их обслуживанием занимается застройщик или управляющая компания. Поэтому затраты на благоустройство напрямую зависят от масштабов застройки».
Особый вопрос – благоустройство набережных. «Любое гидротехническое сооружение подразумевает большие капиталовложения. Устройство и содержание спуска к воде, возведение причальной стенки требуют больших затрат. Для застройщика – это дорогое удовольствие. Территории набережных принадлежат городу, и работы по их освоению возложены на городские власти. Водное пространство и набережные украшают любой объект, поэтому таким проектам застройщики придают большое значение. Проекты, которые реализуются в непосредственной близости от воды, – всегда дорогостоящие и хорошо продуманные. К таким проектам предъявляются и особые требования, – говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова. – Для нашей компании и для города в целом актуальна перспектива освоения набережных по южному берегу Финского залива в Красносельском районе – в начале Ленинского проспекта мы реализуем крупный жилой проект «Огни залива». Вдоль побережья обустроен широкий Балтийский бульвар, для отдыха отведена большая рекреационная и зеленая зона. В перспективах ГК «БФА-Девелопмент» планирует строительство на Октябрьской и Свердловской набережных».
«Стоимость создания набережной зависит от ряда параметров. Например, от протяженности, из каких материалов она будет выполнена, какими будут зоны отдыха, причал и благоустройство. Инвестиции нашей компании в создание Стрелки Петроградской стороны на Леонтьевом мысе, включая 500-метровую набережную ресторанов, причал для маломерных судов на 50 мест, зоны отдыха, сквер, благоустройство и озеленение береговой линии и т. д., составят около 100 млн рублей», – рассказывает Игорь Оноков.
Кстати
Существуют важные критерии при подборе осветительного оборудования для прогулочных зон в жилых кварталах. По мнению Анны Лукьяновой, директора по маркетингу ООО «Сарос», на первое место в этом вопросе выходят светотехнические характеристики оборудования и соответствие всем нормам и требованиям по организации освещения придомовых территорий. Помимо этого, грамотное освещение жилых кварталов должно создавать комфортную и безопасную среду для жителей.
Важен и дизайн оборудования. Печально видеть современные кварталы с безликими серыми опорами освещения. Современные технологии и инженерные решения дают большие возможности для реализации самых смелых проектов освещения. Системы освещения в виде уютных торшеров, опоры, стилизованные под деревья, яркая окраска и т. п. могут сделать каждый квартал индивидуальным и живым, повысят привлекательность.
Негативный фактор – «паразитная засветка». Неправильно выбранные светильники и неграмотно подобранные высоты монтажа могут доставить массу неудобств жителям ближайших домов, в чьи окна будет каждую ночь бить яркий свет фонарей. Следует акцентировать внимание на конструкции светильников с отсечкой верхнего света или применять специальную вторичную оптику.
Не стоит забывать о безопасности и вандалоустойчивости любого оборудования, используемого в жилых кварталах. Низкие ландшафтные торшеры с острыми углами могут стать причиной детского травматизма, а всеми так любимые дешевые светильники в виде опаловых шаров часто разбивают хулиганы, что влечет за собой регулярную замену плафонов.
Мнение
Арсений Лаптев, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:
– Мы начинали проект «Солнечный» 6 лет назад, когда Мурино представляло собой фактически открытое поле. Теперь бульвар Менделеева – живая, стилистически единая пешеходная доминанта района, с зелеными зонами и широкими тротуарами, где приоритет отдан не машинам, а людям, и все самое нужное не более чем в 5 минутах ходьбы.
На центральной площади бульвара мы установили скульптуру Менделеева, в честь которого он и получил свое название. Она изображает легенду об известном сне ученого, поэтому он как бы парит над постаментом в окружении элементов периодической таблицы. Мы надеемся, что памятник придал району индивидуальность, а дети узнали чуть больше об этом одаренном человеке и его работе.
На наш взгляд, актуальное благоустройство – это улицы, где можно остановиться и включиться в жизнь вокруг. На бульваре Менделеева мы попытались воссоздать подобную атмосферу, с летними террасами и прогулочными зонами.
Оксана Андросова, руководитель архитектурно-дизайнерской группы «Группы ЛСР»:
– Еще на этапе ППТ мы сознательно запланировали в ЖК «Цивилизация» бульварную зону и променад. Зеленый бульвар шириной 53 м и длиной 800 м будет находиться на территории комплекса, параллельно линии Октябрьской набережной, и прекрасно впишется в уже сложившуюся линию невских берегов. Здесь будут торговые точки, кафе и рестораны с витринными окнами, появятся места отдыха и зоны Wi-Fi. Всю коммерцию, которая запроектирована на первых этажах жилых домов, свяжут с пешеходными зонами, что позволит создать современный европейский квартал. Вдоль бульвара планируется высадить деревья и кустарники, образующие прогулочную аллею. В ландшафте будет максимальное количество красок на протяжении всех сезонов, за счет высадки в определенной последовательности местных деревьев – кленов, хвойных, берез, осин и др. Создание бульвара будет идти поэтапно. К обустройству пешеходной зоны строители смогут приступить уже в следующем году.
Игорь Оноков, генеральный директор компании «Леонтьевский Мыс»:
– Жильцы нашего комплекса, их гости и горожане смогут совершить променад вдоль реки Ждановка, благоустройство береговой линии которой мы закончили летом прошлого года. Также в их распоряжении – 500-метровая набережная ресторанов авторской кухни вдоль реки Малая Невка, с оборудованным причалом и яхт-клубом. Вдохнуть свежесть Финского залива и полюбоваться видами ЗСД, «Лахта Центра» и «Зенит-Арены» можно также на оконечности мыса, который после завершения благоустройства превратится в Стрелку Петроградской стороны по аналогии со Стрелкой Васильевского острова. Мы планируем создать здесь креативное пространство с выставками и уличным артом. Сквер, комфортный спуск к воде, зоны отдыха, смотровые площадки, мозаика в виде карты Европы и водное такси до Крестовского острова создадут все условия для комфортного отдыха.