Север левобережья Невского района
Еще недавно северная часть левобережья Невского района Санкт-Петербурга (окрестности станции метро «Елизаровская») не могла похвастать вниманием застройщиков. Однако нехватка свободных участков под застройку, а также активизация процессов редевелопмента изменили ситуацию. Эксперты считают, что у локации немало плюсов.
Еще при Петре I здесь стала активно развиваться промышленность: появились чугунолитейный и кирпичный заводы, ткацкая и катушечная фабрики. Производственная функция долгие годы доминировала в этой локации. В 1920-е годы остро встал вопрос о жилье для рабочих, и в районе появились жилмассивы из двух-трехэтажных домов с арочными проемами: на улице Ткачей, а также между проспектом Елизарова и улицей Ольги Берггольц. К ним прилагалась фабрика-кухня на проспекте Обуховской Обороны. Палевский жилмассив сохранился лучше всех, а в 2000-е годы в нем даже были отремонтированы фасады домов, поставлены стеклопакеты. Свой след оставил и первый период массового индустриального домостроения, наполнивший локацию «хрущевками». При этом параллельно развивалась и социальная инфраструктура. А недавно туда пришел редевелопмент.
Сочетание факторов
По оценке экспертов, северная часть левобережья Невского района в ближайшее время будет активно развиваться в рамках редевелопмента «серого пояса». «Окрестности станции метро «Елизаровская» – это бывшие промышленные территории южнее Обводного канала. В советское время здесь располагались современные заводы и строились жилые дома для их работников. Сегодня мы видим постепенное обновление этой локации. Часть производств выводится на новые площадки в границах Петербурга, другие перепрофилируются под современные нужды, например, офисы, на месте третьих появляются жилые дома», – говорит руководитель группы маркетинга Группы ЦДС Пётр Буслов.
Специалисты отмечают удачное расположение локации, неподалеку от исторического центра Петербурга: на севере территория непосредственно примыкает к Центральному району. «Левый берег Невы исторически и логистически близок к центру Петербурга. Отсюда легко и быстро добираться до центра и наземным транспортом, и на метро. Кроме того, это территория, у которой есть большой потенциал развития: много действующих и бывших предприятий. С одной стороны, это рабочие места, с другой – перспектива редевелопмента, который в этом районе уже начинается», – считает директор управления стратегического маркетинга Группы RBI Вера Серёжина.
Соответственно, локацию отличает неплохая транспортная доступность. «Район у станции метро «Елизаровская» сегодня является одним из наиболее быстро развивающихся. Отсюда можно оперативно добраться до центра города, в получасе езды находится аэропорт «Пулково», недалеко расположены выезды на КАД, Таллинское, Московское и Мурманское шоссе», – отмечает директор по продажам компании «Эталон ЛенСпецСМУ» Ирина Соловьёва.
Она добавляет также, что, несмотря на традиционную производственную функцию, в локации сформирована вся необходимая для жизни среда: «Одним из преимуществ этого района можно назвать хорошо развитую социальную, торговую, спортивную и развлекательную инфраструктуру». Кроме того, в локации также немало зеленых насаждений: Палевский сад, Смоленский сад, сквер ДОСААФ, сад Фонтанчик, сад Ткачей, Заводской сад и др.
Дела рыночные
Эксперты считают рынок в этой местности достаточно динамично развивающимся. «Общий объем рынка в локации «Проспект Обуховской Обороны – улица Седова» – около 255 тыс. кв. м. Это примерно 32% от всего Невского района и приблизительно 3% от Петербурга в целом. Суммарный объем предложения на сегодняшний день – 140 тыс. кв. м, или 39% от предложения в районе и 4% – в городе», – рассказывает руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
По ее словам, за I квартал 2019 года в локации реализовано около 22,6 тыс. кв. м жилья. «Это 22% в объеме спроса Невского района и около 3% в общей структуре спроса Северной столицы. Для сравнения: в 2018 году в локации продано 67 тыс. кв. м – 13% в районе и около 2% от общего показателя продаж в городе», – говорит эксперт.
Стоимость жилья в новостройках в районе станции метро «Елизаровская» имеет тренд к росту. «Цены в этой локации сейчас составляют 130–145 тыс. рублей за 1 кв. м. Естественно, тенденция такая, что чем ближе к берегу Невы, тем дороже», – оценивает Вера Серёжина.
По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в локации «Проспект Обуховской Обороны – улица Седова» средняя цена в новых объектах составляет в настоящее время 127,6 тыс. рублей за 1 кв. м. «С начала 2019 года рост средней цены в локации составил 2,8%, в целом же за 2018 год она увеличилась примерно на 21%», – подчеркивает Ольга Трошева.
«В перспективе десяти лет можно говорить о практически полном преображении левобережной части Невского района, что уже сегодня делает эту территорию крайне привлекательной инвестиционно», – резюмирует Пётр Буслов.
Мнение
Роман Строилов, директор по развитию, партнер «М2Маркет»:
- Район станции метро «Елизаровская» на сегодняшний день очень привлекателен для девелоперов благодаря удачной локации – он расположен в 10 мин езды на автомобиле или метро от исторического центра города. Район выходит на набережную Невы. Кроме того, в этой локации существует давно сложившаяся социальная инфраструктура. Но на сегодняшний день есть ряд нерешенных вопросов: перегруженная транспортная сеть, отсутствие парков, большое количество производств с вредными выбросами в атмосферу, а также удручающее качество существующей неоднородной застройки. В комплексе эти вопросы все еще создают негативный эмоциональный фон восприятия района. Поэтому перспективы развития у этой локации однозначно есть. Я считаю, что район нуждается в грамотном комплексном подходе девелоперов и городской администрации, редевелопменте территории и благоустройстве городской среды. Таким образом удастся улучшить качество жизни и создать возможности для реализации новых жилых проектов в этой локации, которых пока здесь непростительно мало.
Ирина Соловьёва, директор по продажам компании «Эталон ЛенСпецСМУ»:
– В 7 минутах ходьбы от станции метро «Елизаровская» компания «Эталон ЛенСпецСМУ» (входит в Группу «Эталон») возводит ЖК класса «бизнес-лайт» – «Эталон на Неве». Жилой комплекс будет состоять из 16 секций, в которых запроектировано 838 квартир – от студий до пятикомнатных, а также наземный и подземный паркинги в общей сложности на 501 машино-место. Благодаря применению современных архитектурных решений нам удалось разместить в корпусах жилого комплекса большое количество видовых квартир (примерно 70%) и квартир с террасами, лоджиями и балконами. Кроме того, «Эталон на Неве» – это первый в Санкт-Петербурге объект с редким форматом «городских вилл» – одно- и двухуровневых квартир, имеющих собственный вход и выход к придомовой территории, в том числе и на набережную главной водной артерии нашего города – Невы.
Пётр Буслов, руководитель группы маркетинга Группы ЦДС:
– В этой локации в пешеходной доступности от станции метро и сразу трех парков Группа ЦДС возводит ЖК «Елизаровский». Он рассчитан на 1862 квартиры и строится в два этапа. Окончание реализации проекта намечено на середину 2021 года. ЖК состоит из десяти корпусов, объединенных многоярусными паркингами, рассчитанными почти на 700 машино-мест. Фасады зданий решены в современном архитектурном стиле и будут отделаны кирпичом различных оттенков. На территории комплекса предусмотрены велодорожки и велопарковки, лужайка для занятий йогой, траверсный скалодром. При этом пространство комплекса будет закрыто для посторонних. В ЖК представлен большой выбор просторных одно- и двухкомнатных квартир с кухней-гостиной, вместительной лоджией площадью до 8 кв. м, а также нишами для хранения в комнате и коридоре. Изюминкой «трехшек» является наличие спальни с собственной ванной комнатой, а также двух просторных лоджий. Предусмотрены два детсада на 295 и 100 мест.
Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость»:
– ЖК «Стрижи» возводится в зеленой части Невского района – напротив раскинулся парк им. И. В. Бабушкина, за ним – Нева. Поблизости находятся станции метро «Ломоносовская» и «Елизаровская». Проект ЖК выполнен знаменитым архитектурным бюро «Земцов, Кондиайн и партнеры». Комплекс объединяет четыре дома высотой от 10 до 24 этажей, подземный паркинг, детсад на 250 мест, магазины на первых этажах и уютные дворы. Благодаря разновысотности построек живописный вид откроется из каждого окна. Проект стал известен своими «парящими дворами». Такого эффекта удалось достичь за счет возвышающихся стилобатов, соединенных остекленными мостами. В охраняемом дворе без машин можно играть с детьми на разновозрастных площадках или заняться спортом. На этаже всего по четыре квартиры: от просторных 1-комнатных до 4-комнатных площадью свыше 100 кв. м. Все они сдаются с чистовой отделкой «Итальянские коллекции» в двух цветовых гаммах: «Ваниль» и «Шоколад».
Вера Серёжина, директор управления стратегического маркетинга Группы RBI:
– ЖК «Дом на набережной» находится в 10 минутах пешком от «Елизаровской». Еще один важный плюс – близость Невы. Объект расположен прямо на набережной, в нем много квартир с видом на воду. А сама набережная выделяется тем, что на ней нет движения транспорта – это тихое, прогулочное место. Участок рядом с нашим домом, кстати, недавно благоустроен. Еще одна особенность нашего жилого комплекса – архитектура. Это проект, созданный в духе сталинского неоклассицизма, который, кстати, очень характерен для левого берега Невы. Мы, с одной стороны, «вернули» эту архитектуру в исторический район, с другой – создали проект, который очень нравится современным покупателям. Упомянем и о квартирографии: у нас много просторных квартир, которые подходят для семейных людей. Для таких покупателей дополнительное преимущество – детсад, созданный прямо в доме, на первом-втором этажах одной из секций.
Театр для своих
В жилом комплексе «Золотые купола» театр «Кукольный дом» показал спектакль «Золушка». Юные жители нового квартала и их родители смогли бесплатно увидеть знаменитое представление, получившее высшую театральную премию «Золотая Маска».
Организатором театрального представления выступил застройщик «Золотых куполов» – ГК «РосСтройИнвест». Не только строить жилые комплексы, но и заботиться об их обитателях и после сдачи дома – одна из ключевых профессиональных идей застройщика, которая сегодня успешно воплощается в жизнь.
Создать атмосферу
Представление вызвало большой интерес у жителей комплекса «Золотые купола», собралось свыше четырех десятков детей и взрослых. Актерам театра «Кукольный дом» мастерски удалось создать волшебную атмосферу настоящего театра в небольшом уютном помещении жилого комплекса.
Режиссеры и художники Александр Максимычев и Татьяна Мельникова создали выразительные образы, которые охотно оживают в руках актрисы Элины Агеевой, и каждый спектакль выходит по-своему уникальным. «Куклы – мои партнеры. 21 марионетка и я, вместе нас – 22 артиста. Это живой процесс, имеет значение множество факторов, включая настроение артиста», – рассказывает Элина Агеева.
Не поверить в оживающих на глазах кукол не получается даже у взрослых, уж очень искусно работают пальцы кукловода. Стоит присмотреться – и вот она, сказка, совсем рядом. Вот Золушка превращается в принцессу, и ты уже не замечаешь, как сам начинаешь следить за судьбой искусно наряженных кукол. Что уж говорить о маленьких зрителях?
Для многих из них спектакль «Золушка» стал первым театральным опытом. «Когда мы узнали о спектакле, то сразу очень захотелось, чтобы ребенок его посмотрел, – рассказала жительница ЖК «Золотые купола» Виктория. – Так моя дочка впервые узнала о том, что такое кукольный театр. Всем очень понравилось. Очень хорошо, что здесь у нас устраивают такие представления».
Программа в действии
На протяжении уже многих лет ГК «РосСтройИнвест» реализует уникальный подход к созданию жилой среды в своих жилых комплексах. Например, в жилом комплексе «Князь Александр Невский» уже несколько лет работает музей, посвященный покровителю дома, активно развивается культурно-образовательный центр «Невский». В феврале текущего года жители жилого комплекса «Золотые купола» широко отмечали Масленицу вместе с застройщиком, а кукольный театр стал вторым культурным мероприятием для жителей пока еще молодого квартала.
Жители комплексов посещают такие мероприятия совершенно бесплатно. И даже сами инициируют их через группы в соцсетях. Поздравляют новоселов, вместе отмечают праздники. А ГК «РосСтройИнвест» поддерживает эти инициативы и помогает в их организации.
Напомним, ГК «РосСтройИнвест» возводит жилой комплекс «Золотые купола» в микрорайоне Чёрная речка города Сертолово. Уже сейчас в «Золотых куполах» построены и заселены 14 домов, а в общей сложности будет возведено 300 тыс. кв. м. И по мере завершения строительства будут построены торгово-развлекательный комплекс, школа со спортивным стадионом, два детских сада с бассейнами, медицинский центр и детский парк развлечений.
В январе текущего года ГК «РосСтройИнвест» получила разрешение на ввод в эксплуатацию второй очереди жилого комплекса. Вторая очередь состоит из шести 4-этажных корпусов, рассчитанных в общей сложности на 612 квартир. Возведение зданий осуществлялось по монолитной технологиии. На данный момент в продаже осталось около двух десятков квартир. Самая дешевая «однушка» предлагается за 2,7 млн рублей. Минимальная цена на трехкомнатную квартиру площадью 70,9 кв. м составляет 4 млн рублей.
Выбирая готовое
В Петербурге cпрос на покупку квартир с чистовой отделкой продолжает расти.
Внутренняя отделка квартир – один из ключевых этапов завершения строительства жилых домов. Отделка может быть черновая, предчистовая и чистовая. Выбор застройщиком типа отделки прежде всего зависит от вида жилого объекта и ориентируется на возможности потенциального покупателя квартиры.
Все включено
Согласно данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», квартиру с готовым ремонтом сегодня предпочитают 65% покупателей, если рассматривать рынок Петербурга. В пригородной зоне Ленинградской области доля спроса несколько ниже – 35%, но это обусловлено большой концентрацией здесь бюджетного жилья, которое обычно не предусматривает наличие отделки.
«Большинство строительных компаний включает отделку в стоимость квартиры, но если анализировать это предложение в качестве опции, то ее стоимость по рынку Петербурга варьируется в диапазоне 7–13 тыс. рублей за квадратный метр. При этом качество отделочных работ и используемых материалов сегодня сильно отличается у разных девелоперов. В целом квартиры с чистовой отделкой имеют массу преимуществ, поэтому спрос на них год от года растет», – считает руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость» Ольга Трошева.
Опрошенные «Строительным Еженедельником» застройщики также считают, что за последние несколько лет сформировался четкий рост спроса на квартиры с отделкой. Как отмечают в компании «Полис Групп», у них нет квартир с черновой отделкой. Все квартиры сдаются с качественной подготовкой под чистовую отделку. Стены оштукатурены, выполнена стяжка под устройство чистового пола. Также выполнена электроразводка, установлены розетки и выключатели, счетчики учета электроэнергии и воды. После получения ключей можно сразу приступать к косметическому ремонту. Для тех клиентов, которые не хотят тратить на это время, есть возможность дозаказать чистовую отделку от застройщика. Ее стоимость – от 7 тыс. рублей. Сюда входит полный цикл работ по проведению ремонта – оклейка стен флизелиновыми обоями и их окраска, ламинат и установка плинтусов в комнатах, укладка плитки на полу и стенах в ванной и санузле, установка сантехники, дверей.
«Мы, как ярые сторонники продажи квартир с отделкой, еще раз можем подтвердить, что все больше застройщиков уходят в данный сегмент и все больше клиентов интересуются квартирами именно с отделкой, – рассказывает финансовый директор ГК «Технополис» Сергей Жданов. – Квартира с отделкой обходится дешевле, чем дальнейшие самостоятельные работы. Соседи меньше шумят при заселении в новую квартиру, что актуально, например, для семей с детьми. Стоимость отделки включена в цену квартиры, тем самым она также покрывается ипотекой. Кроме того, в отличие от «ремонтной бригады», претензии по качеству отделки всегда можно предъявить по гарантийным обязательствам застройщику».
Управляющая ООО «КВС. Агентство Недвижимости» Анжелика Альшаева рассказывает, что качество отделки может варьироваться в зависимости от класса жилого объекта. В частности, отделка квартир эконом-класса обычно выполняется с использованием недорогих материалов и с соблюдением минимальных показателей эстетики. «Компания «КВС» строит жилье комфорт-класса, соответственно, уровень отделки значительно выше. Кроме того, все этапы строительных и отделочных работ контролируются собственной службой контроля качества», – добавляет она.
Опция «под вкус»
Между тем, некоторые застройщики предпочитают сдавать квартиры без отделки или ее представляют как дополнительную опцию. В том числе, к таковым относится «Л1». «Обусловлено это, в первую очередь, тем, что наши объекты относятся преимущественно к сегментам «бизнес» и «комфорт», где покупатели предпочитают оформлять жилье по своему вкусу и придавать ему индивидуальность. Полная же отделка больше востребована в проектах низкого ценового сегмента, покупателям которых важно максимально сократить время между получением ключей и заселением в новую квартиру», – отмечает директор по развитию «Л1» Надежда Калашникова.
Тем не менее, уточняет она, при желании покупатель может заказать у застройщика отделку квартиры. Это финансово выгодно, так как строительные компании закупают материалы большими партиями по максимально выгодным ценам.
Отделка как дополнительная опция распространена и в премиальном сегменте. По словам руководителя проекта клубного дома Art View House Дениса Казберова, квартиры верхнего ценового сегмента, как правило, сдаются без отделки из-за того, что покупатели недвижимости в эксклюзивных проектах часто приобретают сразу несколько лотов под объединение или хотят сделать перепланировку. «Тем не менее, девелоперы премиальных объектов сотрудничают с архитектурными студиями, которые готовы разработать индивидуальное интерьерное решение и сделать отделку «под ключ» с меблировкой и бытовой техникой. Преимуществом профессиональных дизайнеров являются, как правило, прямые договоры с производителями отделочных материалов и мебели. Это позволяет предоставлять лучшую цену и минимизировать сроки выполнения работ. Клиент получает готовую квартиру с индивидуальным концептом дизайна и сокращает временные и материальные издержки, которые обычно несут покупатели новостроек», – считает Денис Казберов.
По словам экспертов, в настоящее время высокая конкуренция на рынке жилья Петербурга обязывает застройщиков улучшать качество отделки квартир. Разрабатываются стандарты отделки, варианты, отличающиеся по цветовой гамме и стилю. Среди таковых: классика, скандинавский дизайн, экостиль и др. Также девелоперы начинают меблировать квартиры. Это удобно для покупателей из других регионов.
По словам заместителя генерального директора компании «Бонава Санкт-Петербург» Александра Свинолобова, качество отделки квартир сейчас действительно улучшается, а количество опций отделки увеличивается. «Мы видим это на примере предложения пакетов отделки от разных застройщиков. Bonava, например, работает в восьми европейских странах и в Швеции, все квартиры в проектах продаются с отделкой, в том числе с установленной кухней. Мы хотели бы перенести этот тренд и на Петербург. Сейчас в любом нашем проекте можно купить квартиру как минимум с чистовой отделкой. В целом, доля полностью готовых и даже меблированных квартир будет увеличиваться год от года – это естественный эволюционный путь развития рынка недвижимости», – резюмирует он.
Мнение
Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»:
– Сегодня можно говорить о том, что доля квартир с отделкой в продаже увеличилась, в том числе и в нашей компании. Связана такая тенденция с ростом спроса на такие квартиры. Что касается стоимости квартир с отделкой и без, то тут надо отметить, что в любом случае более 50% людей покупают квартиры в ипотеку, поэтому если клиент покупает квартиру с отделкой в ипотеку, то это получается намного выгоднее, чем если он возьмет «голую» квартиру в ипотеку, а потом еще будет брать потребительский кредит и делать ремонт самостоятельно.
Константин Сторожев, генеральный директор компании «Вало-Сервис»:
– Наши «апарты» рассчитаны как на временное, так и длительное (даже постоянное) проживание. Все они сдаются с чистовой отделкой. Для всех апартаментов, передаваемых в управление, нашими дизайнерами разработана концепция меблировки. Некоторые передаются даже с меблировкой. Важно отметить, что требования к отделке и меблировке для сдачи в аренду существенно отличаются от тех, что «для себя». Для сдаваемых апартаментов необходимо применять требования как к гостинице. Помимо эстетики, важнейшими являются вандалоустойчивость, ремонтопригодность, меняются эргономичные настройки. Материалы поэтому, конечно же, стоят дороже, но они обеспечивают более долгую эксплуатацию, а, следовательно, приносят владельцу апартаментов больше выгоды.