Апартаменты сохраняют лидерство
Апартаменты уже несколько лет подряд остаются самым динамично развивающимся сегментом недвижимости Санкт-Петербурга. И эксперты считают, что этот тренд сохранится в обозримом будущем, особенно для формата сервисных апарт-отелей. Практика девелоперов подтверждает это мнение.
Первые апарт-проекты появились в Северной столице совсем недавно – в начале 2010-х. И многими воспринимались как экзотика. Не прошло и десяти лет, как все изменилось.
Лавинообразный рост
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем текущего предложения в апарт-проектах Петербурга вырос более чем в семь раз за последние восемь лет – с 2011-го (менее 100 тыс. кв. м) до 2018 года (700 тыс. кв. м). Процесс шел неуклонно, невзирая ни на кризисы, ни на низкий платежеспособный спрос граждан.
«На конец 2018 года в Петербурге и Ленобласти объем рынка строящихся апартаментов составил 15,6 тыс. юнитов. За последние два года данный показатель увеличился в три раза», – констатирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, объем рынка апартаментов на сегодняшний день достиг примерно 6% от совокупного объема рынка жилья. «Эта доля последние годы неуклонно растет. При этом постепенно апарт-проекты осваивают новые локации, классы, форматы», – уточняет она.
По мнению экспертов, в обозримом будущем этот тренд сохранится. «Сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают преимущества апарт-проектов», – отмечает директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Сервис – в тренде
По оценкам специалистов, важным трендом на петербургском рынке апартаментов в последнее время стали концентрация интереса покупателей на сервисных апарт-проектах и снижение спроса на «псевдожилье» (объекты, ориентированные на долгосрочное проживание самих владельцев юнитов).
По данным Knight Frank St Petersburg, в I квартале 2019 года для несервисного и рекреационного форматов было характерно уменьшение показателя предложения (–13% и –14% к концу 2018 года и –30% и –29% по отношению к I кварталу 2018 года соответственно). «По итогам I квартала 2019 года, было реализовано чуть более 1 тыс. юнитов. Наибольшим спросом пользовались апартаменты сервисного формата, доля которых в структуре продаж составила 81%, увеличившись на 17 п. п. по сравнению с I кварталом прошлого», – отмечает Светлана Московченко.
При этом высокий спрос на сервисные апартаменты стимулирует рост цен в сегменте, констатирует она: «По итогам I квартала этого года, показатель средневзвешенной цены предложения в формате сервисных апартаментов составил 148 тыс. рублей за кв. м, увеличившись на 16% по сравнению с I кварталом 2018 года. В других форматах, напротив, отмечена отрицательная динамика цен».
Эксперты полагают, что тренд этот получит дальнейшее развитие. «По нашей оценке, количество проектов «псевдожилья» в Петербурге будет уменьшаться. Это происходит в связи с тем, что законодатели обратили внимание на эту проблему», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.
Ольга Трошева говорит о высокой привлекательности сервисных апартаментов как объекта инвестирования граждан. «Те, кто раньше вкладывался в жилье, сегодня в значительной степени переключились на апартаменты. Перепродажа квартир, как способ извлечения прибыли, практически ушла в прошлое. А для сдачи в аренду апартаменты подходят гораздо лучше, тем более, что собственник имеет возможность отдать их в управление УК и, соответственно, полностью избавиться от хлопот с поиском арендаторов, при этом стабильно получая пассивный доход», – добавляет она.
Тренд подтверждают и практики рынка. «В 2017 году, на старте строительства апарт-комплекса LIKE у станции метро «Площадь Мужества», большинство покупателей рассматривало апартаменты для собственного проживания. Поэтому проект изначально предлагал хорошее расположение, многочисленные планировки, различные варианты по числу комнат, инфраструктуру, внутренний двор и многое другое, что позволяло успешно конкурировать с обычным жильем. Однако затем началась эпоха превалирования инвестиционной модели: после анонса программ доходности количество желающих передать свою недвижимость в управление значительно выросло», – отмечает Сергей Мохнарь.
Действительно, девелоперы новых апарт-проектов, позиционируют их прежде всего как привлекательный объект для инвестиций. По словам Сергея Мохнаря, новый проект апартаментов комфорт-класса START на проспекте Энгельса подтверждает повышенный интерес рынка к инвестиционным проектам. «Покупатели рассматривают программы доходности и опыт управляющей компании наряду с характеристиками объекта или даже в первоочередном порядке», – говорит он.
На конкретном примере
В целом апарт-проект ГК «ПСК» START, представленный весной этого года, можно считать своего рода эталонным в смысле четкого следования трендам, которые характерны для этого сегмента рынка недвижимости. Об этом говорит и Сергей Мохнарь. «Это один из проектов на рынке с безусловно наибольшим соответствием реалиям спроса. Здесь будет 3244 апартамента, все юниты – студии. Именно этот формат сейчас наиболее востребован среди инвесторов и арендаторов», – отмечает он.
Еще одним важным условием для успешности объекта является близость к метро. Как показывает практика, это для проекта не самых дорогих классов гораздо важнее, чем формальная географическая близость к центру Петербурга. Ведь метро гарантированно обеспечивает возможность в непродолжительный промежуток времени оказаться практически в любой точке города.
START возводится в 700 м от станции метро «Парнас». А близость к крупным городским магистралям – проспекту Энгельса, Выборгскому шоссе и КАД – дает возможность легко добраться в любую точку Петербурга или за город на автотранспорте.
Также характерным является появление все более разнообразной «начинки» для апарт-проектов. «На первых этажах запроектировано 13 помещений площадью от 50 до 220 кв. м для коммерческой инфраструктуры: коворкинг, конференц-зал, супермаркет, салоны красоты, фитнес-клуб с бассейном, спа, рестораны, кафе и вестибюль с зоной reception в каждой секции. Во внутреннем дворе запланировано ландшафтное благоустройство и размещение детской и спортивной площадок. Внутренняя территория комплекса огорожена по всему периметру. Предусмотрены ворота с системой контроля доступа с видеонаблюдением», – рассказывает Сергей Мохнарь.
Следующий важный тренд, по его словам, – повышенное внимание к управляющей компании: «Есть ли у нее подобные объекты в управлении и сколько их? Какие программы доходности они предлагают? Насколько УК снимает всю головную боль с инвестора? Важно понимать, что УК всегда играет на стороне инвестора – чем эффективнее будет ее работа, тем большую прибыль получит владелец апартаментов».
Именно поэтому, как отмечает Сергей Мохнарь, для управления апарт-комплексом START привлечен один из ведущих гостиничных операторов полного цикла, который предоставляет весь комплекс услуг по управлению и работает с основными мировыми системами бронирования, а также имеет собственные базы корпоративных и групповых клиентов.
Мнение
Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК»:
– Ключевая особенность апарт-проекта START – цена. Мы установили диапазон от 1,1 млн до 2,5 млн рублей за юнит. При такой цене – в среднем в 57 тыс. рублей за «квадрат» в комплексе в 10 мин. пешком от станции метро – это, вероятно, самое привлекательное предложение на рынке. Кроме этого, START – самый крупный проект в Петербурге из числа строящихся одной очередью и сдается сразу целиком.
Справка
Комплекс апартаментов START возводится на проспекте Энгельса, 174. Он представляет собой 20-этажное 3-секционное здание на 3244 апартамента. Планировочные решения представлены студиями площадью от 18 до 32 кв. м. Апартаменты сдаются с полной чистовой отделкой, выполненной в едином стиле в современной светлой цветовой палитре. Высокие потолки и большое панорамное остекление делают апартаменты просторными и светлыми, а с верхних этажей открываются виды на город и окрестности района.
ЖК «Полар-Южный»: доступный комфорт
Среди факторов, влияющих на выбор покупаемой квартиры, важнейшим остается приемлемая цена. Далее следуют транспортная доступность, комфортность объекта, обеспеченность инфраструктурой и отсутствие рисков. ЖК комфорт-класса «Полар-Южный» оптимальным образом сочетает в себе все эти достоинства.
Сегодня Всеволожск является одним из самых привлекательных мест для приобретателей жилья – и это не удивительно. Статус районного центра Ленобласти, несомненно, дает городу, как месту для жизни, ряд серьезных преимуществ. В первую очередь, это касается развитой инфраструктуры.
Расстояние от границы Петербурга составляет всего около 10 км по Дороге жизни и чуть больше – по Колтушскому шоссе. Хорошо организовано движение общественного транспорта, идущего до станций метро «Площадь Ленина» и «Ладожская». Также во Всеволожске располагаются три железнодорожные платформы. Время в пути составляет всего 30 мин. – как на автобусе, так и на электричке.
Хорошо развита и социальная инфраструктура. Действуют Всеволожская клиническая межрайонная больница, две поликлиники, амбулатория, женская консультация, несколько офисов семейных врачей. Также работают шесть средних школ и около двух десятков муниципальных и частных детских садов.
ЗАО «Полар», работающее во Всеволожске в качестве застройщика уже более 10 лет, недавно успешно закончило строительство ЖК «Полар-Южный». «Компания входит в Систему предприятий строительной индустрии МЕЛИКОНПОЛАР, основным направлением деятельности которой является производство на высокотехнологичном оборудовании стройматериалов (тротуарная плитка, стеновые и облицовочные камни, перегородочные камни, керамзитобетонные блоки и плиты перекрытий) под торговой маркой «Меликонполар». Помимо ЖК «Полар-Южный», мы построили несколько элитных домов в Сестрорецке и три ЖК во Всеволожске», – рассказывает начальник отдела маркетинга и развития ЗАО «Полар» Павел Микляев.
ЖК «Полар-Южный» возведен в микрорайоне «Южный», который несколько лет назад стал одним из центров застройки во Всеволожске и сегодня располагает всей необходимой локальной инфраструктурой. Несомненным плюсом является Ржевский лесопарк, находящийся в шаговой доступности.
В состав ЖК входят три корпуса высотностью от 8 до 14 этажей. «Объект построен по современной каркасно-монолитной технологии. Ограждающие стены выполнены из вибропрессованных блоков СКЦ 1Р-1 производства «Меликонполар», с дополнительным (15 см) утеплением каменной ватой. Такая конструкция стены обеспечивает прекрасную шумоизоляцию, тепло зимой и прохладу летом. Вибропрессованные бетонные блоки (искусственный камень), в отличие от газобетона, который часто применяют другие застройщики, обладает очень низким водопоглощением, т. е. стены не вбирают и не удерживают влагу, это препятствует появлению плесени и грибка. Также камень обладает высокой прочностью, и вам не понадобится специальный крепеж для установки навесной мебели», – рассказывает Павел Микляев.
Дом оборудован собственными крышными газовыми котельными, что гарантирует жильцам независимость от официальных сроков наступления и окончания отопительного сезона. Также это позволяет сэкономить на установке электрического водонагревательного оборудования, так как профилактическое отключение горячей воды летом отсутствует. Внутри комплекса – большой внутренний двор с детскими площадками, тренажерами и местами для отдыха.
В ЖК «Полар-Южный» предусмотрено большое разнообразие планировок: от экономичных студий площадью 30 кв. м до 3-комнатных квартир (высота потолков – 270 см). Они продаются с отделкой формата «под чистовую» – с выровненными полами, застекленными балконами и полным набором необходимых коммуникаций. Покупатель сразу может сделать ремонт по своему вкусу.
«Любую из свободных квартир можно посмотреть. В качестве оплаты принимаются такие виды расчетов, как ипотека (любого банка), материнский капитал, субсидии. Также мы предлагаем беспроцентную рассрочку. В нашем комплексе каждый сможет выбрать квартиру по своему бюджету и вкусу, по цене от 59 тыс. рублей за 1 кв. м. А самое главное – это жилье уже готово, нет рисков срыва сроков сдачи, не нужно ждать окончания строительства, можно сразу вселяться», – заключает Павел Микляев.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Северное Мурино: новый пригородный формат
Шушары: новые микрорайоны крайнего юга
Жизнь в стиле LIFE
Процесс редевелопмента привел к появлению на первичном рынке уникальных предложений: доступных по цене и при этом отличающихся высоким уровнем комфорта объектов в шаговой доступности от метро. Одним из самых ярких таких проектов стал жилой квартал «LIFE-Лесная», который ГК «Пионер» возводит на Новолитовской улице – в «старой части» Выборгского района Санкт-Петербурга, всего в пяти минутах от станции «Лесная».
По оценке экспертов, во внутренних районах Северной столицы наблюдается явная нехватка привлекательных локаций для застройки. А удаленные от «обжитых мест» территории интересны далеко не для всех покупателей. Поэтому девелоперы все большее внимание уделяют редевелопменту участков, входящих в состав «серого пояса». Одной из крупнейших зон активности стали окрестности «Лесной». Предложение и спрос там неуклонно растут, цена «квадрата» тоже идет вверх.
В нескольких минутах
Еще недавно окрестности станции «Лесная» отличала пестрая застройка: жилые кварталы соседствовали с частично уже не функционирующими промышленными предприятиями знаменитого «серого пояса». Но достоинства локации как места для жизни взяли свое: на месте производств стали появляться новостройки. И скоро этот район можно смело будет назвать одним из наиболее комфортных для проживания.
Несомненным достоинством локации является близость к центру Петербурга. Свободных участков под застройку на таком расстоянии от исторических территорий в городе практически не осталось. До Выборгской и, через Кантемировский мост, Петроградской сторон – несложно добраться на автомобиле буквально за 5–10 мин., непосредственно в Центральный район города путь займет еще на 5–10 мин. дольше. Кроме того, от квартала «LIFE-Лесная» легко можно доехать до аэропорта, морского и железнодорожных вокзалов Петербурга, да и вообще в любое место Петербурга: выезд на Западный скоростной диаметр находится в 10 мин. езды, на Кольцевую автодорогу – в 15 мин.
Но быстро добраться практически до любой точки города можно не только на машине. Как известно, в мегаполисах расстояние измеряется не в километрах, а в затратах времени на перемещение, которые, в свою очередь, напрямую зависят от близости к станции метро. Наличие в шаговой доступности станции метро «Лесная» обеспечивает быструю связь с любой частью Петербурга. До исторического сердца Северной столицы можно доехать всего за 10–15 мин.
Обжитой район
«LIFE-Лесная» располагается в «старой части» Выборгского района Петербурга, а значит, в непосредственной близости имеется вся необходимая для комфортного семейного проживания инфраструктура. Это касается как социальных и торгово-сервисных объектов, так и инженерных коммуникаций и транспорта.
В шаговой доступности – детские сады и школы, а также поликлиники и ряд крупных медицинских учреждений. Поблизости – несколько спортивных объектов. Свою лепту в развитие социальной инфраструктуры внесет и «LIFE-Лесная»: на территории квартала появится отдельно стоящий детский сад, что избавит родителей от необходимости вывозить малышей далеко от дома.
Неподалеку от квартала работает один из крупнейших и самых современных торгово-развлекательных комплексов города – «Европолис», где представлены магазины популярных брендов, супермаркет PRISMA, рестораны, парк активного семейного отдыха Angry Birds и кинотеатр «Мираж Синема». Рядом расположены специализированные торговые центры «Мебель-сити» и «Аквилон».
«LIFE-Лесная» – зеленый квартал в тихом районе. В непосредственной близости находятся Полюстровский и Литовский сады, а также сад Александра Матросова.
Любители велопрогулок всего за пять минут смогут добраться до парка Лесотехнической академии – одного из самых живописных мест в Санкт-Петербурге. Этот уникальный парк когда-то называли «русским Кембриджем», на его территории собраны растения, привезенные из различных климатических зон.
В соответствии с концепцией LIFE, при реализации проекта используются только современные экологически чистые материалы и технологии.
В ногу со временем
«LIFE-Лесная» – жилой квартал правильной прямоугольной формы, разделенный корпусами на три закрытых благоустроенных внутренних двора, формирующих общее пространство вокруг центральной площади. В соответствии с доминирующими мировыми трендами, в квартале предусмотрено просторное общественное пространство с зелеными насаждениями.
Проект включает шесть жилых домов высотой от 10 до 13 этажей. По оценкам ведущих урбанистов, это психологически наиболее комфортная высотность для проживания людей. Также появятся подземный паркинг, наземная парковка, магазины и сервисы шаговой доступности на первых этажах зданий, супермаркет и детсад. Предусмотрены места для отдыха, игровые и спортивные площадки от европейских производителей. Внутренние дворы в квартале закрыты для доступа посторонних, в проекте реализована концепция «двор без машин»: автомобили смогут заезжать на их территорию только для погрузки и разгрузки.
На подземном уровне находится просторный отапливаемый паркинг с круглосуточной охраной и видеонаблюдением, доступ в него осуществляется из холлов корпусов на лифтах. Это обеспечивает автовладельцам комфорт и гарантирует надежную защиту машин от посягательств злоумышленников или случайных повреждений, а также воздействия неблагоприятных погодных факторов.
Для жителей квартала «LIFE-Лесная» предусмотрены индивидуальные кладовые. В них можно хранить за пределами квартиры сезонные вещи, спортинвентарь, дачные принадлежности, автомобильные шины и другие вещи. Это позволяет более рационально использовать жилое пространство квартиры, освободить дополнительные площади для комфортной жизни.
Квартирография включает как традиционные квартиры, с изолированными комнатами и кухней, так и востребованные варианты европланировок. В квартирах верхних этажей предусмотрена возможность устроить камины. Квартиру можно приобрести с одним из двух вариантов чистовой дизайнерской отделки – «под ключ» или с «белой» отделкой. У покупателей также есть возможность заказать дополнительные опции в отделке.
Словом, если вас интересует современная комфортабельная квартира, где для спокойной семейной жизни продумана каждая деталь, в локации с развитой инфраструктурой, прекрасной транспортной доступностью, неподалеку от парков и садов, то «LIFE-Лесная» – именно то, что вы ищете.
Мнение
Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость:
– Окрестности станции метро «Лесная» в настоящее время являются одной из локаций, в которых развернулся активный процесс редевелопмента «серого пояса». Сейчас бывшие территории предприятий практически поделены между строительными компаниями города на участки жилищной застройки. В результате активно формируется новый район для удобного проживания. Сегодня в локации «Лесная – Чёрная речка», по нашим оценкам, сконцентрировано примерно 6% общегородского предложения первичного рынка в комфорт-классе и около 15% – в бизнес-классе. Спрос находится на стабильно высоком уровне, цены имеют тенденцию к росту.
НОВОСТИ ПО ТЕМЕ:
Введена в эксплуатацию первая очередь ЖК «LIFE-Лесная»
LIFE-Лесная: сделано для жизни
Городки для мегаполиса. Какой должна быть современная детская площадка?