Апартаменты сохраняют лидерство
Апартаменты уже несколько лет подряд остаются самым динамично развивающимся сегментом недвижимости Санкт-Петербурга. И эксперты считают, что этот тренд сохранится в обозримом будущем, особенно для формата сервисных апарт-отелей. Практика девелоперов подтверждает это мнение.
Первые апарт-проекты появились в Северной столице совсем недавно – в начале 2010-х. И многими воспринимались как экзотика. Не прошло и десяти лет, как все изменилось.
Лавинообразный рост
По данным аналитиков Knight Frank St Petersburg, объем текущего предложения в апарт-проектах Петербурга вырос более чем в семь раз за последние восемь лет – с 2011-го (менее 100 тыс. кв. м) до 2018 года (700 тыс. кв. м). Процесс шел неуклонно, невзирая ни на кризисы, ни на низкий платежеспособный спрос граждан.
«На конец 2018 года в Петербурге и Ленобласти объем рынка строящихся апартаментов составил 15,6 тыс. юнитов. За последние два года данный показатель увеличился в три раза», – констатирует руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
По словам руководителя Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» Ольги Трошевой, объем рынка апартаментов на сегодняшний день достиг примерно 6% от совокупного объема рынка жилья. «Эта доля последние годы неуклонно растет. При этом постепенно апарт-проекты осваивают новые локации, классы, форматы», – уточняет она.
По мнению экспертов, в обозримом будущем этот тренд сохранится. «Сегмент растет очень быстро, и серьезных предпосылок к изменению вектора развития я пока не вижу. Апартаменты – это своего рода мультиформат, который в силу своей гибкости привлекает очень разные группы покупателей, для которых он интересен по самым разнообразным причинам. Это обеспечивает стабильно высокий спрос, который только увеличивается по мере того, как люди лучше узнают преимущества апарт-проектов», – отмечает директор по продажам ГК «ПСК» Сергей Мохнарь.
Сервис – в тренде
По оценкам специалистов, важным трендом на петербургском рынке апартаментов в последнее время стали концентрация интереса покупателей на сервисных апарт-проектах и снижение спроса на «псевдожилье» (объекты, ориентированные на долгосрочное проживание самих владельцев юнитов).
По данным Knight Frank St Petersburg, в I квартале 2019 года для несервисного и рекреационного форматов было характерно уменьшение показателя предложения (–13% и –14% к концу 2018 года и –30% и –29% по отношению к I кварталу 2018 года соответственно). «По итогам I квартала 2019 года, было реализовано чуть более 1 тыс. юнитов. Наибольшим спросом пользовались апартаменты сервисного формата, доля которых в структуре продаж составила 81%, увеличившись на 17 п. п. по сравнению с I кварталом прошлого», – отмечает Светлана Московченко.
При этом высокий спрос на сервисные апартаменты стимулирует рост цен в сегменте, констатирует она: «По итогам I квартала этого года, показатель средневзвешенной цены предложения в формате сервисных апартаментов составил 148 тыс. рублей за кв. м, увеличившись на 16% по сравнению с I кварталом 2018 года. В других форматах, напротив, отмечена отрицательная динамика цен».
Эксперты полагают, что тренд этот получит дальнейшее развитие. «По нашей оценке, количество проектов «псевдожилья» в Петербурге будет уменьшаться. Это происходит в связи с тем, что законодатели обратили внимание на эту проблему», – говорит генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Александр Гиновкер.
Ольга Трошева говорит о высокой привлекательности сервисных апартаментов как объекта инвестирования граждан. «Те, кто раньше вкладывался в жилье, сегодня в значительной степени переключились на апартаменты. Перепродажа квартир, как способ извлечения прибыли, практически ушла в прошлое. А для сдачи в аренду апартаменты подходят гораздо лучше, тем более, что собственник имеет возможность отдать их в управление УК и, соответственно, полностью избавиться от хлопот с поиском арендаторов, при этом стабильно получая пассивный доход», – добавляет она.
Тренд подтверждают и практики рынка. «В 2017 году, на старте строительства апарт-комплекса LIKE у станции метро «Площадь Мужества», большинство покупателей рассматривало апартаменты для собственного проживания. Поэтому проект изначально предлагал хорошее расположение, многочисленные планировки, различные варианты по числу комнат, инфраструктуру, внутренний двор и многое другое, что позволяло успешно конкурировать с обычным жильем. Однако затем началась эпоха превалирования инвестиционной модели: после анонса программ доходности количество желающих передать свою недвижимость в управление значительно выросло», – отмечает Сергей Мохнарь.
Действительно, девелоперы новых апарт-проектов, позиционируют их прежде всего как привлекательный объект для инвестиций. По словам Сергея Мохнаря, новый проект апартаментов комфорт-класса START на проспекте Энгельса подтверждает повышенный интерес рынка к инвестиционным проектам. «Покупатели рассматривают программы доходности и опыт управляющей компании наряду с характеристиками объекта или даже в первоочередном порядке», – говорит он.
На конкретном примере
В целом апарт-проект ГК «ПСК» START, представленный весной этого года, можно считать своего рода эталонным в смысле четкого следования трендам, которые характерны для этого сегмента рынка недвижимости. Об этом говорит и Сергей Мохнарь. «Это один из проектов на рынке с безусловно наибольшим соответствием реалиям спроса. Здесь будет 3244 апартамента, все юниты – студии. Именно этот формат сейчас наиболее востребован среди инвесторов и арендаторов», – отмечает он.
Еще одним важным условием для успешности объекта является близость к метро. Как показывает практика, это для проекта не самых дорогих классов гораздо важнее, чем формальная географическая близость к центру Петербурга. Ведь метро гарантированно обеспечивает возможность в непродолжительный промежуток времени оказаться практически в любой точке города.
START возводится в 700 м от станции метро «Парнас». А близость к крупным городским магистралям – проспекту Энгельса, Выборгскому шоссе и КАД – дает возможность легко добраться в любую точку Петербурга или за город на автотранспорте.
Также характерным является появление все более разнообразной «начинки» для апарт-проектов. «На первых этажах запроектировано 13 помещений площадью от 50 до 220 кв. м для коммерческой инфраструктуры: коворкинг, конференц-зал, супермаркет, салоны красоты, фитнес-клуб с бассейном, спа, рестораны, кафе и вестибюль с зоной reception в каждой секции. Во внутреннем дворе запланировано ландшафтное благоустройство и размещение детской и спортивной площадок. Внутренняя территория комплекса огорожена по всему периметру. Предусмотрены ворота с системой контроля доступа с видеонаблюдением», – рассказывает Сергей Мохнарь.
Следующий важный тренд, по его словам, – повышенное внимание к управляющей компании: «Есть ли у нее подобные объекты в управлении и сколько их? Какие программы доходности они предлагают? Насколько УК снимает всю головную боль с инвестора? Важно понимать, что УК всегда играет на стороне инвестора – чем эффективнее будет ее работа, тем большую прибыль получит владелец апартаментов».
Именно поэтому, как отмечает Сергей Мохнарь, для управления апарт-комплексом START привлечен один из ведущих гостиничных операторов полного цикла, который предоставляет весь комплекс услуг по управлению и работает с основными мировыми системами бронирования, а также имеет собственные базы корпоративных и групповых клиентов.
Мнение
Сергей Мохнарь, директор по продажам ГК «ПСК»:
– Ключевая особенность апарт-проекта START – цена. Мы установили диапазон от 1,1 млн до 2,5 млн рублей за юнит. При такой цене – в среднем в 57 тыс. рублей за «квадрат» в комплексе в 10 мин. пешком от станции метро – это, вероятно, самое привлекательное предложение на рынке. Кроме этого, START – самый крупный проект в Петербурге из числа строящихся одной очередью и сдается сразу целиком.
Справка
Комплекс апартаментов START возводится на проспекте Энгельса, 174. Он представляет собой 20-этажное 3-секционное здание на 3244 апартамента. Планировочные решения представлены студиями площадью от 18 до 32 кв. м. Апартаменты сдаются с полной чистовой отделкой, выполненной в едином стиле в современной светлой цветовой палитре. Высокие потолки и большое панорамное остекление делают апартаменты просторными и светлыми, а с верхних этажей открываются виды на город и окрестности района.
Ariosto!: комфорт-класс, каким он должен быть
Собственный экопарк, потолки высотой до 3,6 м и открытый кинотеатр во дворе: в «Арсенал-Недвижимости» вдохновились лучшими работами урбанистов всего мира и придумали проект, где люди будут наслаждаться жизнью, а не лавировать между капотов автомобилей.
Застройщик не просто вписывает Ariosto! в концепцию традиционной петербургской застройки, но делает его современным с помощью «умных технологий» в каждой квартире, создает среду в духе «живых городов», дружелюбную к пешеходам, где комфортно ощущают себя люди разного возраста, уровня доходов, физических возможностей.
В преддверии старта продаж второй очереди мы решили разобраться, как же должен выглядеть современный квартал комфорт-класса.
В ритме города
Ariosto! строится в северной части Приморского района Санкт-Петербурга, вблизи Глухарской улицы. Эта локация в настоящее время очень популярна и у горожан, и у застройщиков. Здесь формируется современная комфортная жилая среда.
Из квартала удобно выезжать на Западный скоростной диаметр, по которому несложно добраться до любой точки города. Без автомобиля также передвигаться довольно удобно: в паре минут остановки общественного транспорта. Ближайшая сегодня станция метро – «Комендантский проспект» – расположена примерно в 12–15 мин. езды, однако у городских властей есть планы по проектированию новой станции «Шуваловский проспект» на пересечении Шуваловского и Комендантского проспектов. До нее жители Ariosto! смогут легко добраться пешком всего за 7–10 мин.
Всё под рукой
Жителям Ariosto! не придется везти ребенка на занятия в школу или детский сад в другой конец города. Учеба, магазины, отдых и спорт – все предусмотрено в пешеходной доступности, все находится в 5–10 мин. ходьбы. В любое время можно выйти на прогулку в парк, покататься на велосипеде или заняться бегом, на выходных – устроить шопинг или съесть вкусную пиццу в итальянском ресторане. А по вечерам можно завести добрую традицию просмотра фильма в открытом кинотеатре или соседских турниров по петанку – и все это в собственном дворе.
Стильная архитектура
Жилой квартал Ariosto! отличает уникальная авторская архитектура, разработанная знаменитой архитектурной мастерской Максима Атаянца («АММА»).
Дома имеют комфортную высоту – всего 12 этажей, выдержаны они в стиле неоклассики и с первого взгляда покоряют своей монументальностью и респектабельностью. В чем-то они перекликаются с лучшими образцами сталинской архитектуры в городе на Неве. Но, конечно, будут иметь немало преимуществ, ведь строятся они уже с учетом последних достижений в строительной отрасли, по надежной монолитной технологии, с использованием самых качественных современных материалов. Примечательно, что дома имеют интересную форму пятигранника.
«Сложность, но и преимущество пятигранника в том, что он во все стороны света обращен одинаковыми сторонами, но солнце падает на фасады по-разному. И внутренняя «начинка», конечно, отличается. Но именно эта форма и позволила разместить в трех домах нужное количество квартир очень разного формата – причем сделать это так, чтобы соблюдались требования к инсоляции, окна не смотрели в другие окна, а на лестничную площадку выходило от двух до пяти квартир. Я обычно отказываюсь работать с заказчиками, которые требуют проектировать жилье по принципу общежития – коридор и студии», – говорит Максим Борисович Атаянц.
300 вариантов планировок
К особенностям проекта можно отнести ориентированность на самые разные запросы покупателей. Здесь любой найдет жилье себе по вкусу и потребностям.
«В реальности каждый человек, каждая семья – неповторимая индивидуальность. Поэтому мы сделали 300 разных вариантов квартир. Разные планировки, разные удобства: потолки высотой до 3,6 м, кабинет, терраса для утреннего кофе, панорамные окна, большие лоджии и ванные с окном», – говорят в ГК «Арсенал-Недвижимость».
В Ariosto! есть и просторные квартиры, где можно устроить домашнее спа в собственной сауне, и уютные светлые студии с двумя окнами. При этом каждая квартира передается уже с готовой дизайнерской отделкой – не нужно тратить время и силы на ремонт, подбор материалов. Если же хочется оставить пространство для фантазии, то можно остановиться на «белой» отделке, когда застройщик берет на себя только самые сложные и тяжелые работы.
В каждой квартире застройщик установит систему «умный дом», с помощью которой, например, будет возможно контролировать открытие окон и двери через мобильный телефон, оплачивать услуги ЖКХ в один клик, удаленно отключать забытый утюг или кухонную плиту. Застройщик внедряет не просто отдельные функции, а целый комплекс «умных технологий» на уровне квартиры, дома и даже всей территории квартала. К примеру, показания счетчиков будут автоматически передаваться в управляющую компанию, а во дворах предусмотрена бесплатная сеть Wi-Fi.
Больше зелени!
Свежий воздух и тишина – вот необходимые атрибуты комфорта, и ими новый жилой квартал обеспечен в полной мере. Ariosto! расположен вдали от промышленных объектов, в самой зеленой части Приморского района. В непосредственной близости от него находятся Изотовский сквер и обширнейший Юнтоловский заказник.
Однако в ГК «Арсенал-Недвижимость» сочли, что этого недостаточно, и решили прямо под окнами разбить собственный экопарк. Для того, чтобы он получился интересным и красивым, была приглашена известный ландшафтный архитектор, многократный лауреат Национальной премии в этой сфере, партнер ландшафтного бюро «Адасинская и партнеры» (Берлин, Германия) Анна Адасинская.
Парк отличает продуманная, дружелюбная к пешеходам сеть дорожек, которая располагает к ежедневному использованию велосипедов, роликовых коньков, самокатов. В некоторых зонах застройщик сохранит природный ландшафт, создаст маршруты с информационными табличками, чтобы жители ценили и поддерживали природу родного края, знали о редких растениях.
Свобода передвижения
Девелопером предусмотрено все, чтобы жители Ariosto! могли отдаться хорошим привычкам. Жители Ariosto! смогут не лавировать между капотов машин, а ощущать себя уверенно на широких улицах. Движение транспорта будет полностью вынесено за внешний периметр квартала, вдоль тротуаров высадят деревья и цветы, во дворах – гортензии, ивы и сосны, а парковочные места скроют в подземном паркинге на минус первом этаже.
Для молодых телом (или духом) предусмотрен полноценный скейт-парк. Зимой спортивная площадка около дома превратится в большой каток на радость взрослым и детям, а летом – в футбольный стадион.
Справка объекта
К реализации проекта Ariosto! на Глухарской улице в Приморском районе Петербурга ГК «Арсенал-Недвижимость» приступила в начале 2018 года. Первая очередь представляет собой 12-этажный кирпично-монолитный дом на 694 квартиры, суммарной площадью почти 35 тыс. кв. м. Первый этаж здания отведен под коммерческую инфраструктуру. Предусмотрен встроенно-пристроенный подземный паркинг на 139 машино-мест. Ввод в эксплуатацию запланирован на IV квартал 2020 года. Вскоре начнется реализация второй очереди со встроенным детским садом. В проекте намечено создание богатой внутренней инфраструктуры.
О компании
ГК «Арсенал-Недвижимость» реализует проекты в Санкт-Петербурге и Ленинградской области уже 21 год – и за это время точно в срок передала клиентам почти 10 тыс. квартир. Сейчас группа компаний возводит четыре жилых квартала вместе с социальными объектами, элементами благоустройства и помещениями коммерческого назначения. В 2018 году проекты ГК «Арсенал-Недвижимость» получили знак «Лидер строительного качества», отмечены наградой на престижном конкурсе Urban Awards.
ЖК FAMILIA: здесь живут семейные ценности
Комфортная среда – вот то, чего хотят люди от жизни в мегаполисе. Идеальный вариант для современной семьи – удобный «семейный» жилой дом в зеленом, не слишком удаленном от центра районе. Именно таким будет новый жилой комплекс FAMILIA группы компаний «РосСтройИнвест» в престижном Петроградском районе Петербурга.
В европейской (в том числе и российской) традиции применительно к правящим династиям слово «фамилия» обычно относилось не непосредственно к монаршей семье, а ко всему роду. Так, например, Российская Императорская Фамилия – это не только царская семья, но весь Дом Романовых. С этой точки зрения ЖК FAMILIA можно рассматривать как объект семейного наследия, которое будет передаваться из поколения в поколение, только приумножая свою ценность.
Престижный остров
Современные жилые комплексы, концепция которых ориентирована на семейные ценности, сочетают расположение в экологически чистых районах с развитой социально-бытовой инфраструктурой. Это в полной мере касается и ЖК FAMILIA, который будет построен на Петровском проспекте, недалеко от станций метро «Спортивная» и «Чкаловская».
Близкий к центру, спокойный, респектабельный Петровский остров – это безупречное сочетание экологии пригорода и городского комфорта. По сути – это последняя свободная земля в историческом центре Петербурга, которая обладает характеристиками элитной локации в ее классическом понимании. Это близость к воде, к историческому центру, к большим зеленым зонам и паркам, в том числе на соседних островах, хорошие виды. И в то же время это тихое и несколько уединенное место. Другая такая территория под застройку в Петербурге вряд ли еще найдется. Не случайно остров занял первое место в списке наиболее привлекательных зон редевелопмента по итогам опроса представителей девелоперских компаний, проведенного Colliers International.
Согласно градостроительным планам, к 2025 году здесь планируют возвести около 1,5 млн кв. м жилья примерно для 20 тыс. новых жителей. При этом почти половину пространства займут зеленые насаждения: лишь треть территории будет застроена жильем, примерно одна седьмая часть отведена под общественно-деловую застройку, а пятую часть составят рекреационные зоны.
Петровский остров останется одной из самых экологически чистых зон Петербурга – и одной из самых удобных по транспортной доступности. Он расположен всего в 5 мин. от центра – через Ждановскую набережную на Петроградскую сторону, Тучков и Дворцовый мосты. Недавно построенный мост и магистраль на остров Серный соединяют эту территорию с Васильевским островом, обеспечивают удобный выезд на КАД, Западный скоростной диаметр и далее – в аэропорт, «Лахта Центр» и курортные пригороды.
Инфраструктура плюс
Достаточно высоко развита в локации и социальная инфраструктура. Аналитики Knight Frank отмечают, что на острове есть два детсада, центр дошкольного образования, а также богатая спортивная инфраструктура – школа высшего спортивного мастерства по легкой атлетике, центр художественной гимнастики, ДЮСШ «Локомотив» и др. Совсем рядом находятся еще несколько спортивных объектов, детских садов и школ. Жителям не нужно будет везти своих детей в образовательные учреждения, кружки и спортивные секции далеко от дома.
Внесет свою лепту в обустройство острова и «РосСтройИнвест». Первые этажи жилого комплекса FAMILIA займут площади коммерческого назначения, где откроются магазины, студии красоты, медицинские кабинеты и другие социально значимые объекты. Вход в них будет со стороны улицы, чтобы посетители не мешали проживающим. В составе комплекса предусмотрен и детский сад на 100 мест.
«Люди внимательно оценивают сегодня яркую архитектуру жилых комплексов, безопасность проживания, эргономичность планировок и самодостаточность инфраструктуры своей среды обитания, – поясняет председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский. – Все это мы учитываем при разработке наших проектов».
В петербургском стиле
Архитектурный облик проекта, разработанного бюро «ЯРРА Проект» (входит в ГК «РосСтройИнвест»), сочетает классические петербургские стили – северный модерн и ар-деко, в отделке фасадов используются натуральный камень, архитектурный бетон и декоративная штукатурка бежевых и серых тонов. Три жилых корпуса образуют классический ансамбль и сформируют симметричную композицию по фронту Петровского проспекта.
Максимальный комфорт проживания в новом жилом комплексе будет обеспечен высоким качеством строительства, новейшими инженерными разработками и правильно сформированной инфраструктурой.
Внутреннее пространство будет выполнено по высоким стандартам современного домостроения, чтобы жители были полностью довольны своим домом. Закрытый от движения транспорта двор озеленят и благоустроят по авторскому ландшафтному проекту, в нем появятся детские игровые площадки и зоны отдыха для взрослых: у родителей будет возможность спокойно отпустить ребенка гулять на свежем воздухе во дворе, а при желании – заниматься спортом всей семьей прямо около дома.
Входные группы будут оформлены в едином стиле по дизайнерскому проекту, в парадных устроят помещения для хранения колясок и спортинвентаря. На территории комплекса расположится двухуровневый отапливаемый и охраняемый подземный паркинг, в который можно будет спуститься на лифте с любого этажа. В домах установят фильтры дополнительной очистки воды.
Только для своих
«Выбирая место для жизни, потенциальный покупатель квартиры сегодня интересуется не только качеством дома и его расположением, но и социальной инфраструктурой, и будущими соседями, – говорит Игорь Креславский. – Потенциальные покупатели квартир в высоких ценовых сегментах стремятся к изолированности и безопасности».
Этот феномен породил понятие клубного дома, где жильцы – люди одного круга, соседей объединяют семейные и детские интересы (мало кто хочет видеть по соседству асоциальные элементы). В таких домах меньше процент малогабаритных «инвестиционных» квартир, которые часто приобретаются для перепродажи или сдачи в аренду.
Еще одна неотъемлемая характеристика клубных домов высокого сегмента – повышенные меры безопасности. Внутреннее дворовое пространство FAMILIA полностью закрыто для автомобилей и посторонних людей: у каждого жильца будет индивидуальный электронный ключ для доступа на территорию дома или в подземный паркинг. Контроль обеспечат камеры видеонаблюдения, установленные на въездах и входах во двор, детских площадках, во входных группах на первых этажах и в паркинге.
Всё для семьи
Квартирография ЖК FAMILIA соответствует заявленному бизнес-классу, благодаря эргономичным планировкам, высоким потолкам и невысокой плотности: на лестничной площадке будет располагаться от 2 до 5 квартир. Часть квартир будет иметь витражное остекление.
В ЖК FAMILIA не будет квартир-студий (как уже упоминалось, это – дополнительная мера в обеспечении социальной однородности), только 1–4-комнатные квартиры. Зато будет много интересных планировочных решений и эксклюзивных форматов. В частности, в ряде квартир запроектированы ванные с окном, просторные гардеробные, а на верхних этажах – открытые террасы (от 7 до 11 кв. м), где можно просто любоваться закатами и рассветами, а можно организовать собственный сад. А в некоторых квартирах предусмотрено обособленное пространство для родителей – мастер-спальня с собственной ванной комнатой (а иногда и с гардеробной). Это помещение, в котором взрослые могут целиком и полностью реализовать свое право на личную жизнь, – территория, свободная от шумных детских игр, суеты и бытовых забот.
«Покупатель имеет возможность выбирать из разных вариантов или трансформировать пространство по своему вкусу, – поясняет Игорь Креславский. – Мы стараемся разнообразить планировки: делать большие кухни с зоной для общения, отдельные гардеробные, несколько санузлов, видовые квартиры, террасы, ванные комнаты с окнами».
Мнение
Михаил Копков, генеральный директор архитектурного бюро «ЯРРА Проект»:
– В проект ЖК FAMILIA мы закладывали ряд идей, призванных обеспечить комфортность пребывания как внутри здания, так и снаружи, во дворе. Архитектуру проекта мы старались выдержать в лучших петербургских традициях. Комплекс соразмерен человеку, не подавляет его, обеспечивая психологический комфорт. Благоустроенные озелененные дворы, в которые нет доступа автомобилям, обеспечивают удобство и безопасность прогулок и отдыха для детей и взрослых. Видовые квартиры с остеклением в пол открывают прекрасные виды на воду, что также является исконной петербургской градостроительной чертой.