Можно было бы предложить более четкий и действенный подход к охранному законодательству
Сергей Семенцов, заведующий кафедрой архитектурного и градостроительного наследия СПбГАСУ, доктор архитектуры, профессор:
Уже более 10 лет в Санкт-Петербурге последовательно рассматриваются, в жарких дискуссиях согласовываются и утверждаются на уровне регионального закона изменения в Закон Санкт-Петербурга «О границах объединенных охранных зон объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон». И всегда видно противоборство подходов, сформулированных в очередном Генеральном плане с его градостроительными регламентами и в Охранном зонировании, которое проявляет охранные режимы. Ситуацию еще более обостряет юридически оформленное с 1990 г. включение исторического центра Санкт-Петербурга и его пригородов в единый крупнейший в мире Объект Всемирного наследия (№ 540 в списке ЮНЕСКО).
Принятая 8 июля 2020 г. Заксобранием Санкт-Петербурга в первом чтении новая редакция Закона об охранном зонировании является еще одной попыткой достичь компромисса в баталиях между подходами Генерального плана и Системы охраны. попыткой малой, содержательно малозаметной, уточняющей некоторые очевидные моменты.
Так, для памятников (точнее - объектов культурного наследия), размещенных в Невском, Выборгском, Курортном районах определены и должны быть утверждены конкретные зоны охраны и зоны регулирования застройки (вместо абстрактных защитных зон). Идеальным было бы определение для всех памятников конкретного охранного зонирования и систем предметов охраны.
Для исторической застройки самого центра города вводится понятие «смежный уличный фронт» - также требующий охраны (сохранения). И это понятно, ведь памятник (объект культурного наследия) «работает» не только в границах своего уличного фронта (в рамках своих красных линий), но и на уличный фронт, размещенный напротив. Это явно хороший признак того, что возможно, в будущем мы вернемся к пониманию, что улица (проспект, магистраль, площадь и т.д.) формируется сразу двумя уличными фронтами, которые скрепляются габаритами «воздуха» и создают ансамбль улицы. Ансамбль невозможен без объединения всех фронтов застройки через скрепляющее их единое пространство и «воздух» этого пространства. К сожалению, этого понимания сейчас нет, оно исчезло из юридических формулировок.
Для жилых зданий сформулировали также предложения сохранять и интерьеры общественных пространств в таких зданиях - тамбуры, пространства и конструкции лестничных клеток и т.д. с печами и каминами, витражами, сводами, часто - с живописью и т.д. Массовое наличие таких высокохудожественно решенных общественных зон в исторической жилой застройке - отличительная черта Санкт-Петербурга не только в рамках России, но всего мира. По данным натурных обследований таких жилых зданий только в историческом центре Санкт-Петербурга более 3000. И они заслужили сохранительного подхода в рамках законодательства. К таким элементам исторической жилой среды также необходимо относиться очень бережно.
Отдельная тема - этажность и силуэт застройки в исторической среде. Традиционно издавна известна формула рядовой застройки: не выше верхнего уровня карниза Зимнего дворца. И даже если с конца XIX в. предпринимались попытки превзойти этот уровень, то законодательно эти превышения были сформулированы так: с возможностью сооружения мансарды французского типа в 1 этаж. И не более. Но такого четкого и однозначного подхода нет в современном санкт-петербургском законодательстве. Возникли и противоборствуют многие варианты создания многих высотных ограничений, с разными уровнями и т.д. И все это в угоду напора строителей (чем больше объемы объектов, тем лучше) и архитекторов (заинтересованных не столько в сохранении исторического Санкт-Петербурга, сколько в «самовыражении»).
Еще один аспект новой редакции закона выражается в возможности создать на новых объектах небольшие башенки, малые вертикальные акценты (не более 1/3 вертикали самого объекта). И даже такие варианты «припудривания» силуэтной линии вызывают жаркие дискуссии и, часто даже агрессию, преимущественно у людей, мало знакомых с градостроительной историей Санкт-Петербурга. Здесь следует отметить, что наше современное понимание единой горизонтали исторического центра («под единый карниз») было сформулировано и осознанно реализовано архитекторами 1920-х - начала 1950-х гг. До 1917 г. Санкт-Петербург имел значительные вариации в этажности (1-6 этажей, но не выше карниза Зимнего дворца) и множество (сотни) малых вертикальных акцентов. Поэтому его горизонтальная линия была в значительной степени достаточно усложненной. С конца 1920-х гг. выравнивание горизонтальной линии массовой исторической застройки шло двумя путями: методами надстроек существующих зданий до 5-6 этажей (это видно даже на фасадах сотен исторических зданий), а также методами сносов малых вертикальных акцентов. Такими образом, возможность устроить небольшие шпили, башенки и т.д. на современных зданиях, или воссоздать оные на исторических зданиях - такой вариант вполне укладывается в исторический курс развития исторической застройки Санкт-Петербурга.
К сожалению, все нововведения в обсуждаемую новую редакцию Закона об охранном зонировании являются лишь небольшими уточняющими моментами, кардинально не меняющими ситуацию.
Но, можно было бы предложить более четкий и более, как мне кажется, действенный подход к охранному законодательству. Историческая застройка Санкт-Петербурга в разных своих зонах формировалась по разным градостроительным, архитектурным и строительным законам (указам). Эти законы (и такое зонирование исторических территорий по типам формирования среды) известны. Вполне легко историческое законодательство для каждой зоны адаптировать в современные формулировки охранных режимов и градостроительных регламентов. Тогда бы они органично вписывались в логику исторического формирования среды и создавали бы предпосылки для любых видов современной градостроительно-архитектурной деятельности в каждой такой зоне. Параллельно, можно было бы предложить и вариант, чтобы в зонах действия охранного зонирования градостроительные регламенты были бы подчинены им, а не преднамеренно вступали бы с ними в противоречие.
Ольга Батура, руководитель практики недвижимости и ГЧП юридической компании «Дювернуа Лигал»:
- Недостаток обеспеченности инфраструктурой новых возводимых микрорайонов является одной из самых конфликтных тем между застройщиком и покупателями строящихся квартир, с одной стороны, а также между застройщиком и властью, с другой стороны.
До июля 2016 года не существовало легитимной возможности строительства застройщиком указанных объектов за счет средств дольщиков. По сути, до указанной даты, застройщик не мог юридически осуществлять создание указанных объектов, не нарушая принцип целевого расходования привлеченных денежных средств.
Вместе с тем, Федеральным законом № 304 была закреплена возможность расходования денежных средств застройщиком на строительство (или) реконструкцию в границах застраиваемой территории объектов инженерно-технической инфраструктуры, объектов социальной инфраструктуры, предназначенных для размещения детских дошкольных учреждений, общеобразовательных школ, поликлиник, и объектов транспортной инфраструктуры (дорог, тротуаров, велосипедных дорожек).
При этом по общему правилу соответствующая обязанность по развитию инфраструктуры микрорайона осталась за органами местного самоуправления и субъектов РФ. Передача застройщику такой обязанности возможна в рамках реализации проектов по комплексной застройке территории на основании соглашений о КОТ, КРТ, договоров о развитии застроенных территорий, а также иных соглашений, которые не противоречат действующему законодательству. К таким соглашениям можно, отнести, например, соглашения о ГЧП (МЧП), концессионные соглашения, принимая во внимание необходимость прохождения застройщиком установленного порядка для их заключения, включая конкурсные процедуры. Сложности могут возникнуть в тех случаях, когда строительство многоквартирного дома и строительство того или иного объекта инфраструктуры осуществляется в рамках единого разрешения на строительство, при этом возникла необходимость проведения конкурса. Однако преимуществом указанных
механизмов является возможность привлечь дополнительных инвесторов и бюджетные средства в реализацию соответствующих проектов, что для застройщика, получившего разрешение на строительство до 01.07.2018 г., в связи с установленным ограничением совокупного объема всех авансовых платежей, которые он может расходовать на строительство объектов, а также установленное ограничение на право использования средств дольщиков, размещенных на экскроу-счетах, после ввода объекта в эксплуатацию представляет немалый интерес.
Следует отметить, что в рамках договоров о КРТ также возможно предусмотреть со-финансирование строительства инфраструктуры микрорайона за счет бюджетных средств муниципалитетов, при чем как в случаях инициативы инвестора заключения соответствующих договоров, так и в случаях, если инициатива исходит от органов местного самоуправления. На сегодняшний день указанный механизм реализации проектов комплексной застройки является наиболее проработанным и справедливым.
Константин Неверко, член Экспертного совета Экспертного Строительного Клуба, к. э. н., эксперт НП «Палата профессиональных бухгалтеров и аудиторов»:
– Обращаем внимание на изменения порядка обложения НДС операций по возврату строительных материалов покупателем продавцу.
Приобретение и последующее использование строительных материалов являются одними из основных операций любой строительной компании. Нередки случаи, когда приобретенные материальные ценности покупатель вынужден возвращать продавцу, например, по причине несоответствия их качества заявленному.
С точки зрения ГК РФ (ст. 475), признать возврат некачественных товаров, осуществляемый в рамках основного договора, самостоятельной сделкой нельзя. При возврате некачественного товара право собственности на него сохраняется за продавцом и не переходит к покупателю.
Следовательно, возврат товара осуществляется покупателем на основании накладной формы № М-15, содержащей пометку «Возврат». В данной накладной стоимость товара указывается без НДС.
Возврат продавцу товара надлежащего качества, ранее принятого покупателем, по основаниям, не связанным с ненадлежащим исполнением обязательств какой-либо из сторон договора, может быть квалифицирован как новая сделка.
В соответствии с п. 1 ст. 171 НК РФ, налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму НДС, исчисленную в соответствии со ст. 166 НК РФ, на налоговые вычеты, установленные ст. 171 НК РФ. Согласно п. 5 ст. 171 НК РФ, суммы НДС, предъявленные продавцом покупателю и уплаченные продавцом в бюджет при реализации товаров, подлежат вычету в случае возврата этих товаров (в том числе в течение действия гарантийного срока) продавцу или отказа от них. Вычетам подлежат также суммы налога, уплаченные при выполнении работ (оказании услуг), в случае отказа от этих работ (услуг).
Вычеты НДС при возврате производятся в полном объеме после отражения в учете соответствующих операций по корректировке в связи с возвратом товаров или отказом от товаров, но не позднее одного года с момента возврата или отказа (п. 4 ст. 172 НК РФ).
До 1 января 2019 года позиция Минфина России и налоговых органов заключалась в том, что при возврате товаров корректировочные счета-фактуры составляются продавцом только в том случае, если речь идет о возврате товара, не принятого на учет покупателем. При возврате товаров после принятия их к учету предписывалось покупателю – плательщику НДС оформлять накладную и счет-фактуру и передавать их продавцу вместе с возвращенными материальными ценностями.
С 1 апреля 2019 года порядок выставления счета-фактуры покупателем при возврате соблюдается только в случае возврата товара на основании нового договора купли-продажи (договора поставки), по которому покупатель выступает продавцом товаров, а бывший продавец – покупателем.
Такое мнение Минфина России высказано уже в двух официальных письмах (Письмо Минфина России от 10 апреля 2019 года № 03-07-09/25208 и Письмо Минфина России от 8 апреля 2019 года № 03-07-09/24636).
В случае возврата товара в рамках первоначального договора продавец должен выставить корректировочный счет-фактуру и провести его в книге покупок.
Дело в том, что на основании п. 3 Правил ведения книги продаж (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2011 года № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость») начиная с 1 апреля 2019 года у покупателя – плательщика НДС отсутствует обязанность по выставлению счетов-фактур по возвращаемым товарам, принятым им на учет.
В связи с этим с 1 апреля 2019 года при возврате покупателем товаров, принятых им на учет до 1 апреля 2019 года и после указанной даты, продавцом выставляются корректировочные счета-фактуры.
Эти корректировочные счета-фактуры на основании Правил № 1137 регистрируются продавцом в своей книге покупок, а покупателем – в книге продаж.