Предугадать, с чем придется столкнуться после принятия закона о «расширении охранных зон», достаточно сложно
Алина Плетцер, генеральный директор ООО «Негосударственный надзор и экспертиза»:
29.07.2020 был принят Закон Санкт-Петербурга от 29.07.2020 № 369-89 «О внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга “О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон”», согласно которому Приложения № 1 и № 2 к Закону СПб № 820-7 излагаются в новой редакции. Фактически Закон Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах объединенных зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории Санкт-Петербурга, режимах использования земель и требованиях к градостроительным регламентам в границах указанных зон» изложен в новой редакции, которая вступит в силу 01 февраля 2021 года (за исключением отдельных положений).
Любые изменения и предложенные законопроекты вызваны причинами, которые мы можем и не знать, но всегда стараюсь думать о том, что они к лучшему. С одной стороны, расширение охранных зон позволит не изменять облик сложившихся до 50-х гг. XX века кварталов, которые ранее не учитывались в перечне исторических, и не давать возможность для уплотнительной застройки. Это должно способствовать сохранению исторического облика Санкт-Петербурга в целом, а не только его центра. Это, по сути, расширение исторических районов Санкт-Петербурга за границами центральной части города.
С другой стороны, законопроект настолько объемный и предполагает полностью принятие Приложений в новом чтении, что предугадать, с чем в дальнейшем придется столкнуться, достаточно сложно.
С принятием нового законопроекта для тех застройщиков, которые работали и продолжают работать в зонах охраны объектов культурного наследия, никаких существенных изменений в части согласовательной деятельности не произойдет, так как они уже знакомы с требованиями КГИОП. Тем же застройщикам, которые никогда не работали с комитетом и не строили в историческом центре, будет достаточно сложно адаптироваться.
Что же касается частностей, то уже можно выявить спорные моменты, трактовка которых у специалистов явно будет разной. В проекте введено понятие «смежный уличный фронт», но не дано его определение и не указано, зачем оно нужно, как его применять и к чему оно относится. Это понятие не внесено в раздел 3 «Основные понятия и термины». Документ содержит ограничения к территориям смежного уличного фронта в пределах кадастровых кварталов с перечислением этих кварталов и с требованиями о запрете строительства объектов капитального строительства. То есть понятие «смежный уличный фронт» определено не четко, а сопряженные с ним аспекты вообще размыты.
Введены правила расчета высоты относительно окружающей застройки, что, с одной стороны, правильно, но, с другой стороны, ставит вопросы по тому, как правильно выполнить этот расчет и что для этого потребуется.
В расчете высоты должны использоваться данные самого высокого и самого низкого исторических зданий, восстановленных объектов исторической застройки, зданий, являющихся объектами культурного наследия из ближайших, формирующих уличный фронт (уличные фронты).
И вот тут основная сложность. Если данные по объектам культурного наследия общедоступны, они также есть в Геоинформационной системе Санкт-Петербурга, то откуда взять информацию об исторических зданиях, а тем более о восстановленных объектах исторической застройки? Потребуется запрашивать технические паспорта всех окружающих зданий по всей длине уличных фронтов. И при этом, как определить радиус или расстояние, которое попадает под понятие «из ближайших»?
По моему мнению, если вводится формула расчета высоты исходя из данных соседних исторических зданий, то должно быть регламентировано получение данных и сведений об исторических зданиях и восстановленной исторической застройке.
Естественно, для Санкт-Петербурга любые вопросы, касающиеся строительства в исторической застройке, являются болезненными. Нужно также отметить, что на текущий момент ПЗЗ и Закон СПб №820-7 увязаны между собой. Принятие изменений в один закон и не изменение другого внесут разногласия. Скорее всего опять наступит период, когда 2 основных градостроительных документа города будут друг другу противоречить. Для многих застройщиков и экспертных организаций это грозит выявлением несоответствий в проектной документации, большим количеством корректировок, необходимостью подготовки запросов о применении и действии законодательства в каждом конкретном случае.
Несмотря на это, организации строительного сообщества и девелоперы Санкт-Петербурга за многие годы научились достойно и спокойно принимать вносимые поправки в региональное законодательство и подстраиваться под новые требования, делая наш город лучше.
Александр Орт, президент ГК «ННЭ», вице-президент НОЭКС:
– 24 июля этого года Госдума РФ приняла в третьем чтении законопроект «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ». В этом законопроекте предусмотрено очень важное для заказчиков/застройщиков и экспертных организаций изменение редакции ч. 3.4 ст. 49 Градкодекса РФ. В новой редакции исключены положения, связанные с обязательностью проведения госэкспертизы проектной документации объектов, планируемых к размещению в зонах с особыми условиями использования территорий, и дан исчерпывающий перечень объектов, проекты строительства (реконструкции) которых подлежит исключительно госэкспертизе.
Таким образом, экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий будет проводиться в соответствии с положениями ч. 1 ст. 49 Градкодекса РФ. Для заказчиков/застройщиков отменяется обязательность прохождения исключительно государственной экспертизы в случае, если объект расположен в ЗОУИТ, им снова предоставляется право выбора экспертной организации (государственной или негосударственной) из числа аккредитованных Росаккредитацией.
Принятием этого законопроекта возобновляются здоровые экономические взаимоотношения в области экспертизы, делается стратегический выбор в пользу развития и совершенствования института негосударственной экспертизы.
Большую работу по отстаиванию интересов экспертных организаций и заказчиков в органах законодательной власти провело Национальное объединение организаций экспертизы в строительстве. Именно оно сумело донести до всех уровней государственных и общественных структур обязательность сохранения и развития института негосударственной экспертизы, необходимость внесения для этого соответствующих изменений в Градкодекс РФ.
Но на сегодня это только аванс. Нужно еще сделать соответствующие выводы из ситуации, которая сложилась для института негосударственной экспертизы начиная с августа 2018 года. Надо навести порядок в экспертном сообществе, в котором не должно быть места недобросовестным организациям, своими действиями дискредитирующим сам институт. Для этого необходимо прежде всего консолидировать экспертное сообщество, выработать совместно четкие и жесткие правила контроля над работой организаций в этой сфере, ввести саморегулирование в негосударственной экспертизе.
Практика показала, что именно негосударственная экспертиза создает наиболее благоприятный инвестиционный климат для бизнеса, в связи с чем из года в год росло число обращений в организации негосударственной экспертизы за получением экспертного заключения.
Надежда Знаменская, старший юрист практики недвижимости и ГЧП компании «Дювернуа Лигал»:
– В августе 2018 года утратил силу ряд положений Градкодекса, которыми ранее был урегулирован вопрос о необходимости повторно проходить экспертизу проектной документации при внесении в нее изменений. Ранее законом предписывалось, что заключение об отсутствии необходимости экспертизы выдает тот же орган, который первоначально проводил экспертизу. На сегодняшний день это законом не определено. При этом по-прежнему действуют положения Порядка организации и проведения государственной экспертизы проектной документации, утвержденного Правительством еще в 2007 году, – согласно этим положениям проектная документация направляется повторно на экспертизу лишь в части изменения технических решений, которые затрагивают конструктивные и другие характеристики безопасности объекта капитального строительства.
Понятие характеристик безопасности установлено Техническим регламентом о безопасности зданий и сооружений и является весьма расплывчатым. Сюда включаются показатели свойств строительных конструкций, основания, материалов, элементов инженерных сетей.
Зачастую госорганы трактуют понятие характеристик безопасности настолько широко, что проведение экспертизы требуется при наличии практически любых изменений в проекте. Такое расширительное толкование наряду с буквальным толкованием действующей редакции Градкодекса находит отражение в разъясняющих письмах Минстроя, аналогичную позицию занимают и суды. На практике, особенно в крупных строительных проектах, возникновение изменений в процессе строительства неизбежно – и существующая ситуация приводит как к росту расходов застройщика, так и к существенным задержкам по срокам завершения проектов.
В начале мая 2019 года Минстрой анонсировал ряд инициатив, направленных на разрешение сложившейся ситуации за счет сокращения числа случаев, требующих повторной экспертизы, а также путем введения института экспертного сопровождения проекта. Застройщики с нетерпением ждут анонсированных проектов, однако на момент подготовки данного материала конкретные предложения опубликованы не были.
В переходный период для поддержания строительной отрасли в непростой экономической ситуации было бы уместно изменение необоснованно сложившейся правоприменительной практики и признание права застройщика либо технического заказчика по согласованию с проектной организацией принимать решение о влиянии изменений, внесенных в проектную документацию, на конструктивную надежность и безопасность объектов капитального строительства.